XX社區(qū)商鋪市場調(diào)研報告

1、蕪湖城北社區(qū)商鋪市場調(diào)研 報告六年六月二十日、人 前言本次對蕪湖市城北商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行調(diào)研，主要從開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、開發(fā)區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀、項目周邊市場現(xiàn)狀、項目同類物業(yè)概況、開發(fā)區(qū)商業(yè)租售價格水平，同時重點了解大橋商圈發(fā)展趨勢及租售價格水平，并進(jìn)行了全面的實地調(diào)查。一、調(diào)研目的全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前城北商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而為社區(qū)商鋪進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位提供強(qiáng)有力的市場支持。二、調(diào)研時間2006年6月6日6月20日三、信息來源主要來自于蕪湖市規(guī)劃局、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會等政府部門及政府網(wǎng)站；開發(fā)區(qū)多個樓盤的社區(qū)商鋪、房地產(chǎn)

2、營銷策劃公司等專業(yè)公司；大江晚報等媒體，以及相關(guān)文字資料。四、調(diào)研區(qū)域開發(fā)區(qū)及部分周邊房產(chǎn)項目、大橋鎮(zhèn)周邊商鋪。五、調(diào)研對象同類可比性商業(yè)物業(yè)、項目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費(fèi)客戶。六、調(diào)研內(nèi)容1、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢2、區(qū)域市場狀況及競爭市場3、開發(fā)區(qū)主要商圈租售價格水平及人流、車流情況七、信息整理將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項目總體功能定位及市場定位的研究。注：本報告所述商業(yè)物業(yè)及相關(guān)數(shù)據(jù)、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地面一層商業(yè)物業(yè)。第一部分宏觀環(huán)境研究

3、一、開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)總量分析2005 年，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)總體保持穩(wěn)步健康發(fā)展，各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較快增長，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 114.3 億元，比上年增長19.4%。一、招商引資。2005 年開發(fā)區(qū)招商引資繼續(xù)保持良好勢頭。在招大商、引巨資方面取得突破性進(jìn)展。一個總投資5300 萬美元的大項目年內(nèi)開工建設(shè)，另一個總投資1.2 億美元的大項目基本落實。努力培育新的產(chǎn)業(yè)群，天能集團(tuán)進(jìn)區(qū)實施動力車電池項目，引進(jìn)了太陽能電池項目，一個生產(chǎn)風(fēng)力發(fā)電設(shè)備的能源項目正在落實之中,一個新的能源產(chǎn)業(yè)群正在逐步形成。全年實際利用內(nèi)資43 億元； 實際利用外資10309 萬美元；工商注冊企業(yè)116 家；投產(chǎn)開業(yè)企業(yè)109 家。二

4、、工業(yè)生產(chǎn)。2005 年開發(fā)區(qū)工業(yè)生產(chǎn)保持快速增長。全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值352.8 億元，同比增長18.2%。新建規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)運(yùn)行質(zhì)量良好，經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)268.8%，產(chǎn)銷率達(dá) 99.9%，實現(xiàn)利潤總額7.6 億元。區(qū)內(nèi)汽車及其零部件、電子電器、新型材料三大支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步壯大，三大產(chǎn)業(yè)累計實現(xiàn)產(chǎn)值243.7 億元，占新建規(guī)模以上工業(yè)的92.1%。三、固定資產(chǎn)投資。2005 年開發(fā)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資總額47.8億元，同比增長18.0%，再創(chuàng)歷史新高。全年新開工項目37 個，其中億元以上項目6 個；竣工投產(chǎn)項目34 個。四、內(nèi)外貿(mào)易。2005 年實現(xiàn)自營出口額2.8 億美元，同比增長46

5、.7%，創(chuàng)歷史最好水平；實現(xiàn)進(jìn)出口總額達(dá)4.3 億美元。隨著開發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的壯大以及多個住宅小區(qū)建成運(yùn)營，對內(nèi)貿(mào)易也十分活躍，突出表現(xiàn)為區(qū)內(nèi)物流企業(yè)的迅猛發(fā)展和銀湖波爾卡商業(yè)街的開工建設(shè)。五、社會事業(yè)。2005 年開發(fā)區(qū)的社會事業(yè)得到較大發(fā)展。銀湖北路綠化景觀帶改造竣工、銀湖景區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)，綠化美化水平大大提高。北城水岸高檔住宅區(qū)、銀湖春天別墅群、沃爾特大酒店等三產(chǎn)大項目基本建成，開發(fā)區(qū)功能配套能力得到大幅提升。此外，小型超市、賓館和餐飲等服務(wù)業(yè)也方興未艾。六、 2006 年展望。2006 年開發(fā)區(qū)將全面推進(jìn)開發(fā)建設(shè)速度，用創(chuàng)新思維引領(lǐng)招商，在完善和做大現(xiàn)有三大支柱產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，努力引進(jìn)

6、和培育發(fā)展前景好的新產(chǎn)業(yè)，以優(yōu)化開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和培育新的增長點；進(jìn)一步引導(dǎo)和加快服務(wù)業(yè)的發(fā)展。2006 年將是開發(fā)區(qū)實現(xiàn)大發(fā)展的一年，預(yù)計全區(qū)生產(chǎn)總值有望達(dá)到140 億元，工業(yè)產(chǎn)值有望突破430 億元。“ 十五 ” 期間，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會快速健康發(fā)展，投資環(huán)境日臻完善，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大、結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，吸納就業(yè)能力不斷增強(qiáng)。“十五”期間累計固定資產(chǎn)投資170 億元（其中工業(yè)投資130億元 ），開發(fā)面積達(dá)到16 平方公里；2005年開發(fā)區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值114.3 億元，年均增長27.8%；實現(xiàn)銷售收入351.8 億元，年均增長38.6%?！笆晃濉逼陂g，開發(fā)區(qū)將牢固樹立

7、科學(xué)發(fā)展觀，圍繞建設(shè) “投資成本最低，服務(wù)效率最高，經(jīng)營環(huán)境最好” 的開發(fā)區(qū)，創(chuàng)新發(fā)展模式，增創(chuàng)新優(yōu)勢，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式。主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)是：累計增加固定資產(chǎn)投資500 億元（其中工業(yè)投資400 億元），實現(xiàn)“七通一平”土地面積 40 平方公里；到2010 年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值450 億元，年均增長31.5%；實現(xiàn)銷售收入1400 億元，年均增長31.8%。在經(jīng)濟(jì)總量上再造一個“十五”期末的蕪湖市結(jié)論：各項總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟(jì)仍處于一個高速發(fā)展的時期，工業(yè)產(chǎn)銷兩旺，極大的推動了整個蕪湖市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并為蕪湖市樹立了新的品牌。社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來地產(chǎn)的投資開發(fā)力度加大。住宅用房

8、投資在整個固定資產(chǎn)投資中速度最快，短時間內(nèi)各大地產(chǎn)商在銀湖畔建立了一座新城，各種類型的物業(yè)均有銷售，基本滿足了現(xiàn)有人口的居住需求。同樣，旅游資源及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也在緊鑼密鼓的進(jìn)行，大型的鳳鳴湖公園、銀湖波爾卡商業(yè)街即將開工建設(shè)。第二部分開發(fā)區(qū)市區(qū)商業(yè)調(diào)研一、開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)綜述（一）開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展綜述上世紀(jì) 90 年代中期以前，開發(fā)區(qū)居民集中居住于四褐山及電廠一帶，只有老式的各種小型便利店及雜貨鋪之類滿足最基本生活需要的商業(yè)，若需要購買部分畢竟大件的物品往往需要到市中心購買。隨著開發(fā)區(qū)工業(yè)的發(fā)展以及人口的增多，逐漸形成了以宇潤小區(qū)、褐南村及鍋爐廠為主題的新興居住區(qū)域，人口相對集中，隨之而來的是小

9、型的各類酒樓及排擋，并且一部分出售劣質(zhì)服裝類的服務(wù)行業(yè)也有所興起。今年來，隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，大企業(yè)落戶的增多，越來越多的人才流向開發(fā)區(qū)，為了滿足區(qū)內(nèi)市場的需要，預(yù)計2010 年此區(qū)域人口將達(dá)到5 萬人。并且在此地帶房產(chǎn)項目開發(fā)迅速，并且物業(yè)類型比較全面，有以多層和小高層為主的北城水岸及銀湖華庭，以別墅項目為主的銀湖春天以及以商業(yè)項目為主的銀湖波爾卡。隨著這些項目的逐漸交付，將形成開發(fā)區(qū)南部的一個完善成熟的商圈，集餐飲、購物、休閑娛樂于一體化，基本滿足現(xiàn)有市場的需求。開發(fā)區(qū) 2005 年以后的發(fā)展中，將會偏重北部地塊的開發(fā)，以奇瑞北廠區(qū)為龍頭，興建大量的以汽車零部件、新型材料為主的廠商。并建設(shè)大

10、橋鎮(zhèn)居住組團(tuán)，以奇瑞B(yǎng)OBO城為龍頭，輻射現(xiàn)有的龍山花園、天門花園等原有的安置小區(qū)，未來人口將達(dá)到10 萬人，形成開發(fā)區(qū)北邊的居住及商業(yè)中心。（二）開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、目前開發(fā)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)狀況：由于各大住宅項目仍在新建中，并且各項生活配套設(shè)施仍難以跟上需求，導(dǎo)致了各個小區(qū)外均為個體商販，以排擋、小型酒樓為主，充分滿足了目前居住于此的各企業(yè)員工的飲食需求；另外，各類低檔次的服務(wù)業(yè)也逐漸興起，如劣質(zhì)服裝、化妝品類，也抓住了部分收入較低的員工的需求。但同樣導(dǎo)致整個開發(fā)商業(yè)缺乏規(guī)劃，檔次不高。2、零售業(yè)不發(fā)達(dá)：目前，雖然開發(fā)人口數(shù)量較大，并且集中于宇潤小區(qū)、褐南村及鍋爐廠一帶居住，但零售業(yè)仍不發(fā)達(dá)，沒

11、有任何一家知名超市進(jìn)駐，只有部分小型的便利店及小型超市，規(guī)模最大的為長江路上的家家樂超市，其面積亦達(dá)不到1000 m2o3、服務(wù)業(yè)商未興起：目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)極度不發(fā)達(dá)，娛樂業(yè)基本上為零，稍高檔次的休閑娛樂方面的消費(fèi)均需到市區(qū)才能滿足。（四）開發(fā)區(qū)商業(yè)未來發(fā)展趨勢在蕪湖市政府出臺的2004-2010 年蕪湖市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃確定開發(fā)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總體布局為“一帶三”結(jié)構(gòu)：打造一個區(qū)級的商業(yè)中心，并形成三條社區(qū)級的商業(yè)中心。區(qū)級商業(yè)中心的規(guī)劃位于龍山、鳳鳴湖北側(cè)地塊，布置了一處以購物、旅游為主要功能的區(qū)級中心，為整個城北區(qū)服務(wù)，此中心網(wǎng)點營業(yè)面積為10萬itf。并以此為中心，建設(shè)越秀路社區(qū)中心、

12、四褐山社區(qū)中心以及大橋社區(qū)中心。其中，區(qū)級商業(yè)中心的規(guī)劃位于奇瑞 BOBO城的地塊東側(cè)，并以此地塊為核心，輻射整個大橋社區(qū)及新建的鳳鳴湖社區(qū)，形成開發(fā)區(qū)北區(qū)的商業(yè)居住中心。越秀路社區(qū)中心位于銀湖北側(cè)，連通現(xiàn)有的銀湖北路和長江路，長度約為800 米，在開發(fā)區(qū)管委會的支持下，將形成開發(fā)區(qū)南面的商業(yè)中心。在內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐蕪湖及政府商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)性要求的形勢下，開發(fā)區(qū)的商業(yè)建設(shè)將面臨著無與倫比的契機(jī)，預(yù)計在短短的幾年內(nèi)，將會有部分國內(nèi)和國際頂尖的專賣店、大商場進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。、開發(fā)區(qū)各類社區(qū)商鋪物業(yè)主要特征6社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征1、商住混合社區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是社區(qū)商鋪最明顯的特點。由

13、于我國汽車普及率非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費(fèi)便成了中國人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)。2、商鋪規(guī)模受社區(qū)開發(fā)狀況制約社區(qū)商鋪的規(guī)模與社區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，社區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著社區(qū)商鋪的規(guī)模，如社區(qū)發(fā)展商實力雄厚，社區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則社區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，社區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制社區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。3、小型店鋪社區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)社區(qū)住戶為主，小型店鋪已足可以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。第三部分開發(fā)區(qū)及周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查在調(diào)查中，我們對現(xiàn)有的香格里拉商業(yè)步行街、北城水岸、銀湖華庭及大橋鎮(zhèn)進(jìn)行了調(diào)查。香格里拉商業(yè)步行街名

14、稱香格里拉商業(yè)步行街地理位直香格里拉小區(qū)主入口開發(fā)商偉星置業(yè)物業(yè)管理偉星聯(lián)華經(jīng)營模式銷售認(rèn)知度高跨區(qū)域低輻射范圍小區(qū)內(nèi)總規(guī)模約1000余平米經(jīng)營面積約600平方米樓層數(shù)1層包1整體感覺檔次較高，舒適感較高經(jīng)營業(yè)態(tài)建材為主,部分生活便利店。車位婁攵無整體形象隨小區(qū)整體品牌，形象較好營業(yè)狀況較差主力消費(fèi)群小區(qū)業(yè)主業(yè)態(tài)分布裝修建材店、生活便利店、衛(wèi)生服務(wù)站、美容店。交通情況公交：銀湖北路： 23、30、32、13、103路道路：銀湖北路，距離中山路步行街約3-4公里備主主香格里拉小區(qū)在蕪湖本地的知名度較高，因此其步行街的知名度也較高，但其輻射人群較小銀湖華庭商鋪名稱銀湖華庭商鋪地理位直銀湖華庭外圍門

15、面1-2層（沿街）開發(fā)商金科房地戶開發(fā)公司物業(yè)管理振興物業(yè)經(jīng)營模式銷售/租賃認(rèn)知度低跨區(qū)域低輻射范圍小區(qū)業(yè)主及周邊企業(yè)員工總規(guī)模約3000余平米經(jīng)營面積約2600平方米樓層數(shù)1-2層包I無整體包裝經(jīng)營業(yè)態(tài)排擋為主，輔以部分服務(wù)業(yè)。車位婁攵無整體形象無任何包裝及規(guī)劃，形象較差營業(yè)狀況較好主力消費(fèi)群周邊企業(yè)員工業(yè)態(tài)分布排擋、酒吧、浦發(fā)銀行、移動營業(yè)廳。交通情況公交：銀湖北路： 23、30、43路道路：銀湖北路，距離中山路步行街約15公里備 注排擋的生意吸引了部分周邊企業(yè)的員工前來消費(fèi)宇潤小區(qū)商鋪名稱宇潤小區(qū)商鋪地理位直宇潤小區(qū)外圍門面1-2層開發(fā)商宇華置業(yè)物業(yè)管理宇信物業(yè)經(jīng)營模式銷售認(rèn)知度低跨區(qū)域

16、低輻射范圍小區(qū)業(yè)主及周邊企業(yè)員工總規(guī)模約5000余平米經(jīng)營面積約4000平方米樓層數(shù)1-2層包裝無整體包裝經(jīng)營業(yè)態(tài)排擋為主，輔以部分零售業(yè)及服務(wù)業(yè)。車位數(shù)無整體形象無任何包裝及規(guī)劃，形象較差營業(yè)狀況較好主力消費(fèi)群周邊企業(yè)員工業(yè)態(tài)分布排擋、旅館、蔬果店、小型的便利店及零售店交通情況公交：銀湖北路：30、47路道路：銀湖北路，距離中山路步行街約15公里備注此地帶為開發(fā)區(qū)企業(yè)員工集中居住地帶，因此各家排擋的生意都異?；鸨背撬渡啼伱Q北城水岸商鋪地理位直北城外圍門面1-2層開發(fā)商宇潤實業(yè)物業(yè)管理宇信物業(yè)經(jīng)營模式銷售/租賃認(rèn)知度低跨區(qū)域低輻射范圍小區(qū)業(yè)主及周邊企業(yè)員工總規(guī)模約500余平米經(jīng)營面積約2

17、50平方米樓層數(shù)1-2層（3-4樓為辦公）包裝無整體包裝經(jīng)營業(yè)態(tài)目前已有個超市進(jìn)駐。車位數(shù)10個左右整體形象無任何包裝及規(guī)劃，形象一般營業(yè)狀況主力消費(fèi)群小區(qū)業(yè)主及周邊企業(yè)員工業(yè)態(tài)分布目前有一超市進(jìn)駐，面積大約 200M2左右。交通情況公交：銀湖北路：30、47路 道路：臨銀湖北路備注隨著業(yè)主的入住，對其生活配套的需求將逐漸加大。并能在初期滿足銀湖別墅居住群體的部分需求。大橋鎮(zhèn)商鋪名稱大橋鎮(zhèn)集鎮(zhèn)商鋪地理位直二十二中北側(cè)（大橋鎮(zhèn)政府兩側(cè)）開發(fā)商無物業(yè)管理無經(jīng)營模式銷售認(rèn)知度低跨區(qū)域低輻射范圍大橋鎮(zhèn)龍山花園、天門花園、向陽居民總規(guī)模約800余平米經(jīng)營面積約600平方米樓層數(shù)1-2層包!無整體包裝經(jīng)營

18、業(yè)態(tài)排擋、便利店為主，輔以部分零售業(yè)及服務(wù)業(yè)。車位婁攵無整體形象散亂且無任何包裝及規(guī)劃，形象較差9營業(yè)狀況已成氣候，經(jīng)營情況良好。主力消費(fèi)群周邊小區(qū)居民業(yè)態(tài)分布排擋、便利店、服飾店及零售店交通情況公交：大橋鎮(zhèn) 5、6、88路 出口加工區(qū)：43路 道路：臨205國道備注此地帶為大橋鎮(zhèn)龍山花園、天門花園等住宅集中地帶，居民較多，排擋及便利店的生意開始興起。結(jié)論：在開發(fā)區(qū)的南部片區(qū)，香格里拉、云龍陽光，包括雅園都有自己的社區(qū)商鋪，功能性都相對比較單一，以滿足小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的生活配套需求為主，所以規(guī)模面積尚未形成，主要集中在40-100M2之間。經(jīng)營業(yè)態(tài)集中在小型便利店、零售店和一些輕餐飲店，輻射范圍相對比較局限。在開發(fā)區(qū)的中部片區(qū)，宇潤社區(qū)商鋪、鍋爐廠周邊商圈都已經(jīng)比較成熟，隨著銀湖波爾卡這一大型商業(yè)街的進(jìn)駐，對整個北城區(qū)都將產(chǎn)生比較大的輻射，在這樣的前提下，包括北城水岸、銀湖華庭在內(nèi)的社區(qū)商鋪都在經(jīng)營業(yè)態(tài)上采取了相應(yīng)的規(guī)避，以小型便利超市為主，輔助一些餐飲和零售店。面積也都比較接近，在40-200 M2不等，經(jīng)營的業(yè)態(tài)范圍比較接近。對于開發(fā)區(qū)的北部片區(qū)，主要以大橋鎮(zhèn)中心為主，因為整個大環(huán)境的問題，這里的商鋪略顯凌亂而無序，散亂分布在路邊，面積集中在 30200M2之間。第四部分開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價格名稱