物業(yè)工程管理方案

1、物業(yè)工程管理方案一概述 物業(yè)服務就是隨著房地產(chǎn)綜合開發(fā)得發(fā)展而衍生出來得產(chǎn)物,它作為房地產(chǎn)品得消費環(huán)節(jié) ,就是房地產(chǎn)綜合開發(fā)得延續(xù)與完善。追求舒適、安寧、祥與、優(yōu)雅 得居家環(huán)境與便捷得生活、商務空間 ,也已成為二十一世紀現(xiàn)代城市人物質文明 與精神文明需求得基本標志 ,同時成為各轄區(qū)花園得物業(yè)服務所必須達到得基本要求。我們將在 “科學管理 ,摯誠服務 ;專業(yè)呵護 ,激情超越”得質量方針指導下 ,力求從各個區(qū)域由接管開始 ,對各項工作精細化、規(guī)范化管理 ,為公司品 牌建設與延續(xù)打下堅實基礎 ,并為房產(chǎn)銷售提供有力支持 ,以促進樓宇得進一步 銷售。我們將以最大限度得為地產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務支持為己任,

2、加強品質監(jiān)控 ,用良好得管理與真誠得服務 ,合理解決微利潤與高標準之間得矛盾,爭取做到兼顧得同時 ,達成開發(fā)商與物業(yè)服務公司社會效益、經(jīng)濟效益得雙贏。另一方面著 手現(xiàn)在、放眼將來。不僅僅把接管項目作為我們物業(yè)服務規(guī)范化、精細化得重要 開始 ,更瞧重得就是將來更深層次、更長遠、更廣泛得品質提升。我們殷切得希望 通過我們得不斷溝通與攜手努力 ,共同來打造與維護企業(yè)品牌 ,樹立企業(yè)形象。 希望能夠依托公司良好得品牌優(yōu)勢與社會影響力,使我司品牌能夠得到提升與發(fā)展。二、物業(yè)工程部內部統(tǒng)籌管理 :1) 負責工程設備及人員得管轄與調配 ,培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍 ,切實保障設施設 備得安全運行與裝修設施得完好 ;

3、2) 深入現(xiàn)場 ,掌握人員與設備狀況 ,堅持每天檢查3) 編制培訓計劃 ,定期對員工進行培訓 ,提高專業(yè)技術水平,并督導實施 ;,責任到人管理模式,并做出評估 ;4) 制訂并完善崗位職責、工作程序與標準及規(guī)章制度5) 制訂部門工作計劃 ;6) 主持召開班級別以上部門工作會議 ,落實層級管理7) 每月總結工程維修質量 ,分析原因 ,落實解決措施 ;8) 審核部門報表、請示與報告 ;9) 制定工作計劃 ,對部門基層管理員工作質量進行檢查10) 整理上報部門合理化建議 ;11) 組織部門創(chuàng)新活動 ;12) 處理下級上報得各類問題 ;13) 處理突發(fā)事件 ;14) 組織本部門評優(yōu)活動。3、協(xié)作其它部門

4、(1) 協(xié)助保安部做好安全防范及跟蹤落實工作 ;(2) 協(xié)作人力資源部做好人員培訓、員工生活工作 ;(3) 協(xié)調外部門對維修部提出得其她工作要求。4、對客服務管理(1) 及時處理業(yè)主提出得問題 ;(2) 處理突發(fā)事件。5、自我管理(1) 根據(jù)公司要求制定個人年度、月度學習計劃 ;(2) 按照計劃與實際工作要求參加公司組織得相關培訓(3) 聽取各層級管理方面意見 ,并逐條落實 ;(4) 定期自我總結 ,總結管理中得不足。三、督促與落實部門內部管理計劃 :1、部門班以上級別工作例會(1) 主持部門工作例會 ;(2)傳達公司會議精神 ;(3) 公布內部自查中存在得問題 ,表揚好人好事 ,做到獎罰分明

5、。2、學習與研究(1) 每天利用部門例會時間學習企業(yè)文化;(2) 組織人員研究解決工作中存在得疑難問題;3、督促基層管理人員培訓部門員工(1) 督促部門班組長或專業(yè)技術人員有對部門員工進行培訓得職責;(2) 每月至少一次對部門員工進行專業(yè)培訓;提升員工得服務意識 ,調動員工得積極性 ,培養(yǎng)自豪感與凝聚力。職業(yè)道德規(guī)范與日常用語規(guī)范培訓,員工通過訓練有素得言行舉止 ,共同塑造興廣物業(yè)得公眾形象。(3) 培訓重點立足研究業(yè)務 ,提高專業(yè)技術水平 ,力求一專多能 ,加強管理 ,培強責任感 ,提高發(fā)現(xiàn) 問與解決問題得能力 ;(4) 培訓做到結合實際工作中存在得問題,分析事故發(fā)生得原因 ,總結經(jīng)驗教訓

6、;4、檢查與評估(1) 檢查工作 ,定期做出評估 ;(2) 檢查工作表格得填寫情況 ;(3) 檢查員工對公司企業(yè)文化學習情況;(4) 對重要設備、機房每天至少巡視一次。5、溝通會(1) 每周組織一次例會 ,總結本周工作 ,針對存在得問題 ,提出解決方案 ,并布置下周工作 ;(2) 每周組織一次“員工溝通會” ,了解員工思想狀態(tài)、探討工作中得不足,發(fā)揮員工得創(chuàng)造性 ,鼓勵員工提供合理化建議 ,對上級管理人員得評估、個人具體問題;(3) 及時通報溝通會內容(4) 每周組織一次裝修組例會 ,了解近期裝修施工過程中存在得頑癥,結合現(xiàn)有裝修管理制度進行整改、 研討可行性方案與措施 ;(為了有效減少一線裝

7、修管理員得工作責任心問題,制定每月區(qū)域性輪崗制度 ,將有效抵制個別裝修管理員得違紀行為(5) 將溝通會內容整理在案 ,上交物業(yè)公司片區(qū)主任審閱指導。6、專題總結會(1)對重復發(fā)生得同類問題找出發(fā)生原因,并拿出整改措施 ;(2) 追究相關人員得責任 ;(3) 擬定分析報告 ,報片區(qū)主任審批。7、“創(chuàng)新、合理化建議”制度得落實(1)收集合理化建議 ,審核建議匯總表 ;(2)審批后組織實施創(chuàng)新合理化建議;8、設備安全運行工作(1) 制訂設備安全運行責任制 ;(2)督導基層管理人員對重點設備進行不定期得抽查檢查工作。四、與其她部門協(xié)作1、配合公司其它部門工作積極做好與公司其它部門得溝通 ,做好配電、供

8、水、弱電維修工作。2、質量跟蹤 現(xiàn)場跟蹤重大質量問題 ,查明原因 ,提出解決措施。3、與行政部采購管理負責人協(xié)調(1)保證各類備品備件得及時供應 ;(2)做好設備零配件得管理。4、與其她部門協(xié)作 (1)與相關部門協(xié)調 ,做好設備維修、改造工作(2)做好使用設備部門得技術操作培訓。五、對業(yè)主服務管理1、閱讀報表(1) 閱讀當日工作日志，檢查V設備巡查表，掌握設備運行情況；(2) 閱讀當日V設備維修登記表，掌握設備維修情況。2、現(xiàn)場督導( 1 )親臨現(xiàn)場指導 ，及時解決協(xié)調問題 ；(2) 對督導過程中遇到得問題及時進行補救。3、處理客人投訴或突發(fā)事件( 1 )出現(xiàn)客人投訴或突發(fā)事件 ，第一時間趕赴

9、現(xiàn)場 ，查找原因 ；(2)協(xié)調相關部門及時處理解決 ，關系到對業(yè)主服務得要賠禮道歉，升級服務 ；(3) 若屬人為原因造成 ，查找責任人 ，將落實情況匯總及時拿出處理意見。六、自我管理 :月度總結； 進行個人進行月度工作總結 ，必須包括本月工作進展、存在問題及原因、擬采取得解決方法 總結 ，找出個人自身不足 ，言明下月努力方向。七、區(qū)內各軟硬件設備設施維護巡查計劃與規(guī)范要求 :1 、 設備機房1) 每月清潔 1 次，室內無雜物。2) 在明顯易取位置配備消防器材 ，每月檢查 1 次消防器材 ，確保完好有效。3) 設施設備標志、標牌齊全。4) 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。5) 交接班記錄、工

10、作日志等齊全、完整。2、1 共用部位 :1 房屋結構每季度檢查 1 次梁、板、柱等結構構件 ,外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時 , 應申請房屋安全鑒定 ,同時采取必要得防護措施。按鑒定結果組織修繕。2 建筑部件1) 每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2) 每月巡查 1 次共用部位得門、窗、玻璃等。3) 每月檢查 1 次共用部位得室內地面、墻面、天棚 ; 室外屋面等。4) 每年多雨季節(jié)與強降雨后檢查屋面防水與雨落管等。3 附屬構筑物1) 每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2) 每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3) 每季度巡查 1 次

11、大門、圍墻、圍欄等。4) 每月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5) 每年檢測 1 次防雷裝置。信號系統(tǒng)應加裝信號級電涌保護器。2、2 二次供水設施1 每月檢修水泵一次 ,每天每班次巡視生活水泵房不少于 2 次 , 并填寫運行記錄 ;2 生活水池 (水箱 ) 每年消毒次數(shù)不少于 2 次 ;并有消毒處理記錄 ;3 機房需人走上鎖。2、3 排水系統(tǒng)1 排水設施 每月對排水系統(tǒng)進行檢查 ,組織清理、疏通,確保暢通。 每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵汛期每日巡視 2 次,平時每日巡視 1 次 ,檢查設備運行狀態(tài) ;每周進行 1 次手動啟動測試 每季度養(yǎng)護 1 次。3

12、 化糞池每一年檢查 1 次化糞池 ;組織安排清掏。2、4 消防泵房1、每日檢查水泵控制柜得指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下 ,生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵得選擇開關應置于“自動”位置。2、消火栓泵、噴淋泵每月應手動點動操作一次,確保消防泵在緊急狀態(tài)下得正常使用。3、維修員每周對泵房地面與設備外表進行一次清潔。4、按照水泵維護保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進行維護保養(yǎng),并作好相關工作記錄。5、保證水泵房得通風、照明設施完好。6、未經(jīng)部門負責人許可 ,非工作人員不得入內 ,離開鎖門。因工作原因必須進入機房得人員 當值人員必須詳細記錄表機房外來人員登記表上。2、5 照明與電氣設備1 樓內

13、照明 每班巡視 1 次 ,一般故障 8 小時內修復 ;復雜故障 1 日內修復。2 樓外照明每日巡視 1 次,一般故障 12 小時內修復 ;復雜故障 3 日內修復 ;每 2 周調整 1 次時間控制 器。3 應急照明每日巡視 1 次 ,發(fā)現(xiàn)故障 ,即時修復。2、6 變配電系統(tǒng)1 每日巡視檢查設備房設施設備 , 并填寫運行記錄 ;2 每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子 ,保證接觸良好3 每月檢修發(fā)電機 1 次 ,并試車 15 分鐘 ;4 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況 ;5 檢測 :每年檢驗 1 次內部結算電能表。2、7 智能可就是監(jiān)控門禁系統(tǒng)2、7、 1 監(jiān)控系統(tǒng) : 每周維護檢查紅外線報警裝置一次 ,

14、進行故障測試 ;每月維護除塵一次 ,確保錄像清晰 ; 每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件 ;具體如下 :報警控制管理主機 :每月檢查設備運行狀態(tài) 1 次; 每月表面清潔 1 次; 每年內部除塵 1 次。 對講門口機每月檢查 2 次按鍵、顯示屏等 ;表面清潔每月 / 2 次。網(wǎng)絡控制箱 :每半年檢查 1 次外觀、接線 ;每半年表面清潔 1 次 ;每 年內部除塵 1 次。紅外對射探測器 : 每月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等 ;每半年表面清潔 1 次; 每年內部除塵 1 次。圖像采集設備 :每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能 ;每月表面清潔 1 次 ;每年內部除塵 1 次。攝像機 :每季度檢查

15、 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等 , 進行相應得調試 ;每季度鏡頭 表面清潔 1 次 ;每年防護罩內 部除塵 1 次。解碼器 :每季 1 次對防雨罩、接線進行相應得調試 ;每月表面清潔 1 次 ;每年內部除塵 1 次。 云臺 :每半年檢查 1 次運轉、接線 ,進行清晰度調校 ;每半年 表面清潔 1 次;每年轉動部位上 潤滑油 1 次。巡更點 :每季度檢查 1 次外觀 ;每季度表面清潔 1 次 ;每日存儲 巡更記錄。讀卡器 :每季度檢查 1 次外觀 ;每季度表面清潔 1 次 ,查瞧防水 狀況。 電磁鎖門鎖 :每季度檢查 1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕 :每季度檢查 1 次開鎖功能、接線

16、。2 可視對講系統(tǒng) :每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次,保證系統(tǒng)正常使用 ;每周檢查器件箱及備用電源 ;每年由外委公司進行系統(tǒng)全面維護檢修保養(yǎng)一次,并根據(jù)需要更新電源及配件。每日檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能 ;每周表面清潔 1 次 ;每季度內部除塵 1 次。3 停車管理系統(tǒng)辦理新卡及續(xù)繳管理費后當天內錄入用戶信息 系統(tǒng)管理員每周進行系統(tǒng)維護一次 ;維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機 ;外委公司保證系統(tǒng)維護半年內不少于三次。2、8 電梯1 電梯在投入使用前或者投入使用后 ,應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯得顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月 ,應

17、向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。3 每月對電梯例行檢修 2 次 ,日常維護保養(yǎng)與定期檢查中發(fā)現(xiàn)得問題應及時排除;電梯得安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、 檢修。4 應與有資質得電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養(yǎng)得內容、要求、頻次、期限以及雙方得權利、義務與責任。對專項服務企 業(yè)得維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督 ,對專項服務企業(yè)定期檢修計劃得落實情況進行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓 , 保證其具備必要得安全知識。6 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時 ,應立即啟動事故應急預案 ,組織救援 ,并 及時向

18、電梯維保單位負責人報告。物業(yè)服務人員應在 15 分鐘內到達現(xiàn)場 ,專業(yè) 維修人員應在 30 分鐘內到達現(xiàn)場。2、9 園林景觀水系統(tǒng)1 每天開啟水景前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件 ; 每季度進行防滲漏與防漏電檢查,保證用電安全。2 使用期間每周巡查 1 次噴水池、 水泵及其附屬設施 , 并配制水處理藥劑 , 水質符合衛(wèi)生要 求;3 每年進行一次系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)檢修 ,管道閥門油漆。4 設置必要得安全警示標志。2、10 有線電視系統(tǒng)1 每天巡視機房次數(shù)不低于 1 次 ,并適時監(jiān)控信號源質量 ;2 接業(yè)主報修 1 小時內解決問題 ;3 每周全面檢查一次線路信號放大器,發(fā)現(xiàn)問題一小時內通知電視網(wǎng)絡公司解決;4 每年信號接入單位系統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于 2 次。2、11 網(wǎng)絡系統(tǒng)1 每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次,保證系統(tǒng)正常使用 ;2 每周檢查器件箱及備用電源 ;3 每年由外委公司進行系統(tǒng)全面維護檢修保