(坪效與平效)的區(qū)別

1、購物中心經(jīng)營的“坪效”和“平效坪效二平效？坪效：（臺灣）坪：平坦的土地。一坪等于 3.30383.3038 平方米。效：功效，效果，結(jié)果。坪效= =銷售額*門店?duì)I業(yè)面積日均坪效= =日均銷售額*門店?duì)I業(yè)面積月均坪效= =月均銷售額十門店?duì)I業(yè)面積平效：（大陸）平效= =銷售業(yè)績十店鋪面積“平效”就是指終端賣場 1 1 平米的效率，一般是作為評估賣場實(shí)力的一個(gè) 重要標(biāo)準(zhǔn)。坪效最早是零售業(yè)中使用的概念。是臺灣經(jīng)常拿來計(jì)算商場經(jīng)營效益的指標(biāo)，指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額（營業(yè)額十賣場所占總坪數(shù)）。大陸在談到“坪效”時(shí)，往往按約定俗成的是指“平效”，也就是單位平 方米的產(chǎn)出效率。因?yàn)橐黄杭s等于 3

2、.33.3 平方米，所以如果是與臺灣人談坪效的 話，需要先統(tǒng)一下說的單位是“坪”還是“平”。單位平效是指單位平方米的面積上實(shí)現(xiàn)的銷售額。這個(gè)參數(shù)的應(yīng)用要比飽 和指數(shù)廣泛得多的多。假設(shè)條件是在現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域內(nèi)，不會(huì)存在大幅增加新的商業(yè)面積或者競爭 對手時(shí)。也就是說在商業(yè)面積固定不變的情況下， 通過比較單位面積的營業(yè)額, 簡稱平效來比較營業(yè)空間的效率的高低。平效越高說明此區(qū)域的商業(yè)環(huán)境越好 顧客的消費(fèi)能力越強(qiáng)，開業(yè)后成功的概率也越高，平效過低則說明此區(qū)域的商 業(yè)消費(fèi)的活力或者能力不夠。在這里，需要特別注意一下與飽和度的區(qū)別。飽和度的假設(shè)前提之前提到 過，是針對同一種產(chǎn)品或者同樣一種業(yè)態(tài)的店鋪，在面對

3、完全一樣的外部銷售 環(huán)境的情況下的預(yù)估營業(yè)額的比較。越高表示競爭越激烈，低則表示有市場進(jìn) 入的空間。飽和度是預(yù)估的營業(yè)額，而平效是經(jīng)營的結(jié)果。（請記住以下就足夠了，平效是大陸通常的說法，但是來源于臺灣的坪效。 而坪效和平效的說法是表達(dá)的同樣一個(gè)問題，單位面積可以產(chǎn)出的營業(yè)額。只 不過區(qū)別在于計(jì)量的單位不同，就像“米”和“厘米”都是表示長度，但是長 度的單位不同是一樣的道理。）坪效與租金由于店鋪運(yùn)營中的成本包括 租金，而坪效是傳統(tǒng)品牌門店經(jīng)營中需要重點(diǎn) 關(guān)注重點(diǎn)。在人流密集的繁華商業(yè)區(qū)域，用最小的門店面積實(shí)現(xiàn)營業(yè)額最大化 是保障高坪效的最有效辦法，因此街店形式成為傳統(tǒng)品牌在一線城市頂級商圈 的首

4、選。街店的人流密集，可實(shí)現(xiàn)在單位面積上銷售更多商品的目的。對于不 同的業(yè)態(tài)來說，租金在經(jīng)營成本中所占的比例差別巨大（今后會(huì)重點(diǎn)單獨(dú)分 析）。影響坪效的因素對于連鎖行業(yè)的門店來說雖然門店的最核心指標(biāo)是利潤，但坪效卻是最能 夠代表店鋪的競爭力高低的數(shù)值，這是一個(gè)可以在各連鎖行業(yè)內(nèi)部的不同門店 之間相互比較的指標(biāo)，是能夠更地體現(xiàn)各門店的基本競爭力的一個(gè)關(guān)鍵參考指 標(biāo)。既然坪效在考核門店的競爭力時(shí)其重要性如此之大，那么我們?nèi)绾翁嵘?效，從而提升店鋪的競爭力呢？哪些是關(guān)鍵因素？總銷售額一定時(shí)，經(jīng)營面積越小，則坪效越大；同樣的，當(dāng)經(jīng)營面積一定 時(shí)，則銷售額越大，坪效就越高。我們在提高坪效時(shí)，主要需要考慮

5、如何在現(xiàn) 在店鋪的規(guī)模和面積的前提下，讓銷售額進(jìn)一步提高，這樣我們可以直接提高 坪效；如果我們發(fā)現(xiàn)周邊商圈的市場潛力不足，進(jìn)一步提升總銷售額的可能性 不大，那么我們可以通過壓縮經(jīng)營面積來提升坪效。另外店鋪的經(jīng)營布局和動(dòng)線的設(shè)計(jì)也是坪效的兩個(gè)關(guān)鍵因素。門店經(jīng)營布局合理，各個(gè)品類的面積結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者的需求匹配，那么門店 的整個(gè)商品結(jié)構(gòu)群體現(xiàn)出很強(qiáng)的顧客吸引能力，反之，門店的布局不合理，有 些品類占用面積大，但無論是銷售貢獻(xiàn)還是吸引客流的作用很小，而有些品類 的經(jīng)營面積則不足，使顧客感受到對商品的選擇不過癮，那么這部分顧客的購 買需求會(huì)流失。同樣如果一家門店的動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，能夠讓顧客在無形中走足夠長的線 路，使得門店中的每個(gè)商品或者品類在顧客面前的曝光度都相對比較高的話， 那么，坪效也就必然要高一些。反之，如果動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，人為設(shè)計(jì)了很長 的不合理動(dòng)線，但是顧客不買賬，購物時(shí)常常抱怨或者干脆就不來購物，或者 動(dòng)線設(shè)計(jì)過于簡單，顧客總是找不大想要的商品，而門店到處都是不流通的死 胡同、都是顧客很少能光顧到的地方，這也就意味著經(jīng)營面積有效率太低，此 時(shí)的坪效一定是很低的。位于北京西四環(huán)五棵松附近的“卓展購物中心”總