房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與稅收籌劃專題講座.doc

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與稅收籌劃專題講座量收描此貢第一講營業(yè)稅政策分析一、國稅發(fā)2003 16號：從2003年1月1日，外購的無形資產(chǎn)（土地使用稅）和不動產(chǎn)，對外銷售時，按售價扣除買價后的差額，計算納營業(yè)稅。案例分析：裝修公司800-房產(chǎn)公司一1800工商局"二點一線"方案：裝修公司將發(fā)票開給工商局 800萬元房產(chǎn)公司將發(fā)票開發(fā)工商局 1000萬元效果：房產(chǎn)公司少繳營業(yè)稅及附加、印花稅工商局少繳契稅關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知（財稅1999 210號）個人轉(zhuǎn)讓住宅用房，如果居住滿一年，免征營業(yè)稅；居住不滿一年，按差額征收營業(yè)稅。個人擁有的普通住宅免征土地增值稅。

2、個人購買自用普通住宅暫免征契稅。二、預(yù)收賬款營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第 28條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間為取得預(yù)收款的當(dāng)天。本期應(yīng)納營業(yè)稅=（期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款十本期經(jīng)營收入）X5%注意兩點：一是不允許用其他往來科目代替 "預(yù)收賬款"。二是預(yù)收賬款應(yīng)納營業(yè)稅核算問題討論：1、借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交-營業(yè)稅一城其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加不符合配比原則。2、借：應(yīng)交稅金-營業(yè)稅貸：銀行存款也不行！3、增設(shè)"待攤稅金-待攤營業(yè)稅及附加"取得預(yù)收賬款時：借：待攤稅金一一待攤營業(yè)稅及附加貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)

3、稅其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費(fèi)附加確認(rèn)收入時：借：營業(yè)稅金及附加貸：待攤稅金-待攤營業(yè)稅及附加應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費(fèi)附加三、價外費(fèi)用房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等價外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。國稅發(fā) 1998 217號文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)，屬于代收款項，不征營業(yè)稅， 僅對其收取的手續(xù)費(fèi)計算繳納營業(yè)稅。三、代建房營業(yè)稅問題案例分析：甲：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營乙：娛樂業(yè)、賓館、餐館、租賃、商城甲：在建工程 19.0億元應(yīng)納營業(yè)稅=20 X5%=1 （億元

4、）委托代建”：1、委托方擁有土地使用權(quán)；2、委托方取得了有關(guān)部門（計委、外經(jīng)貿(mào)部門）的批復(fù)；3、受托方（房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司）不能墊付資金；4、施工單位將發(fā)票開給（臺頭）委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；5、受托方按照協(xié)議定收取管理費(fèi)。注意：管理費(fèi)”應(yīng)當(dāng)在 其他業(yè)務(wù)收入”核算，并按 服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。四、投資業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題投資合同”：國稅發(fā) 1993 149號文件規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，投資時不征營業(yè)稅，但是，將來轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，需要 按照投資時不動產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的評估作價計算繳納營業(yè)稅。甲公司分錄為：借：長期股權(quán)投資貸：在建工程乙公司：借：固定資產(chǎn)貸

5、：實收資本-甲資本公積-資本溢價財稅2002 191號文件規(guī)定，從2003年1月1日開始，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，也不再征收營 業(yè)稅。原國稅發(fā)1993 149號文件中相關(guān)規(guī)定同時廢止。國稅函2002 165號文件，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，發(fā)生的不動產(chǎn)的所有權(quán)的變化，屬于資產(chǎn)、負(fù)債、人員等同時轉(zhuǎn)移，不屬于營業(yè)稅征稅范圍 中的銷售不動產(chǎn)”，不征營業(yè)稅。案例分析：案例一、償還債務(wù)式吸收合并案例二、打包出售某房產(chǎn)開發(fā)公司在一座海邊城市開發(fā)一幢大酒樓。方案：第一步：先成立子公司 某某大酒店”房產(chǎn)開發(fā)公司：借：長期股權(quán)投資-投資成本3億元貸：銀行存款 3億元大酒店：借：銀

6、行存款3億元貸：實收資本 3億元第二步：大酒店賬務(wù)處理：借：銀行存款17億元貸：其他應(yīng)付款17億元借：在建工程 20億元貸：銀行存款 20億元房產(chǎn)開發(fā)公司：借：其他應(yīng)收款17億元貸：銀行存款17億元第三步：對外銷售房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司將擁有的大酒店全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給買方。轉(zhuǎn)讓價12億元：借：銀行存款12億元貸：長期股權(quán)投資3億元投資”攵益9億元大酒店股權(quán)變更，變更公司章程。房產(chǎn)公司同時收回債權(quán)：借：銀行存款17億元貸：其他應(yīng)收款17億元。案例三、多步交易銷售不動產(chǎn)：第一步：以不動產(chǎn)對外投資第二步：轉(zhuǎn)讓股權(quán)需要買方的股東同意該方案。弊瑞在于：買方股東可能會擔(dān)心惡意收購案例之四、橋梁公司：中外合資企業(yè)外

7、方：香港60%中方：國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司 40%經(jīng)營范圍：30年的經(jīng)營權(quán)經(jīng)營8個月之后。補(bǔ)償金額30億元：（一次性支付70%, 21億元；30%, 9億元分期付清）。CEO顧慮：如何向股東交待？1、應(yīng)納營業(yè)稅=30億元*5%=1.5億元2、9億元應(yīng)收賬款風(fēng)險？五、視同銷售營業(yè)稅問題以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）對外用于抵償債務(wù)、分配給投資者、捐贈、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷售組成計稅價=成本*（1+成本利潤率）/（1-5%）抵債取得的不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)，視同外購，只要取得合法的憑據(jù)，銷售或者視同銷售時，均可以扣除買價。六、自建自用業(yè)務(wù)1、自己擁有非獨(dú)立核算的施工隊伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅，

8、也不繳銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。如果今后將該項不動產(chǎn)對外銷售時，除了按規(guī)定繳納不 動產(chǎn)營業(yè)稅之外，還需補(bǔ)繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅-兩道稅工其中：應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅=施工成本*（1+成本利潤率）/（1-3%）施工成本包括材料、工資、費(fèi)用，但是不包括土地使用權(quán)價款。2、委托施工單位建筑該房產(chǎn)，建筑營業(yè)稅由施工企業(yè)繳納。國稅發(fā)2003 89號文件規(guī)定：房屋開發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。但是，如果將該待售轉(zhuǎn)作自用的，或者轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。從交付使用的次月開始，計征房產(chǎn)稅。七、售后回租、售后回購業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題（國稅函1999 144號）八、包銷業(yè)務(wù)的營業(yè)稅問題關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的

9、通知（國稅函 1996684號）廣東省地方稅務(wù)局：接你省廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的請示（穗地稅發(fā)1996259號），反映房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購，對此應(yīng)如何征收營業(yè)稅。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按 “服務(wù)業(yè) 代理業(yè) ”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開

10、發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “銷售不動產(chǎn) ”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按 “銷售不動產(chǎn) ”征收營業(yè)稅。九、合作建房的營業(yè)稅問題（國稅函1995 156 號）第一種方式：合作項目一、甲方出土地，乙方（房產(chǎn)開發(fā)公司） 出資金，合作建房：1、房屋建成后，乙方全部銷售取得 9000 萬元，甲方分得30%款項 2700 萬元。稅務(wù)處理：乙方按9000 萬元全額繳納 5%。甲方 2700 萬元按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ”稅目繳納 5% 的營業(yè)稅。取得土地時，乙企業(yè)：借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000貸：應(yīng)付賬款- 暫估應(yīng)付款3000借：開發(fā)成本3000貸：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000借：應(yīng)付賬款- 暫估應(yīng)付款

11、3000貸：銀行存款2700主營業(yè)務(wù)成本3002、房屋建成（330 套 ）后，甲方取得100 套商品房，則：乙方3、甲方以材料合作，繳增值稅。另一種情況：房屋建成后，由乙方經(jīng)營15 年后，其所有權(quán)歸甲方所有。此外，甲方出資金，乙方（房屋開發(fā)公司）出土地合作建房。甲方按 “金融保險業(yè) ”稅目繳納 5% 的營業(yè)稅。第二種合作方式：合作辦企業(yè)1、甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資，乙方出資金，合作舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（丙企業(yè)），合作建房。甲方以土地使用權(quán)投資，不交營業(yè)稅。但根據(jù)國稅發(fā) 2000 118 號文件規(guī)定，評估確認(rèn)價高于土地賬面價值的部分應(yīng)調(diào)增所得額，繳納企業(yè)所得稅。甲企業(yè)從丙企業(yè)取得的稅后分配不交營業(yè)稅

12、。2、甲企業(yè)以 “投資 ”名義，將土地使用權(quán)對外 “投資 ”，取得固定的報酬，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依法繳納營業(yè)稅。十、改組業(yè)務(wù)不征營業(yè)稅。公司合并：吸收合并、新設(shè)合并公司分立：存續(xù)分立、新設(shè)分立股權(quán)重組：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股份制改造整體資產(chǎn)置換（需繳納營業(yè)稅）十一、相關(guān)稅收優(yōu)惠1、空置商品房的稅收優(yōu)惠已經(jīng)期滿。2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房國家沒有稅收優(yōu)惠。3、企業(yè)住房制度改革原則上“只售不租 ” 。單位以標(biāo)準(zhǔn)價銷售給職工個人的房產(chǎn)，不交營業(yè)稅。4、 “拆一還一 ”業(yè)務(wù)。拆遷業(yè)務(wù)：經(jīng)縣級以上人民政府對外公告，舊城改造統(tǒng)一強(qiáng)制拆遷，單位或個人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營業(yè)稅？：粵地稅函 1999

13、295 號：經(jīng)請示國家稅務(wù)總局：不征。拆掉 80 平方，取得120 平方，如何征收營業(yè)稅？：國稅函 1995 549 號：按成本價計征營業(yè)稅。因此，80 平方按標(biāo)準(zhǔn)價（成本價）計算營業(yè)稅， 40 平方按市場價格繳納營業(yè)稅。十二，與銷售不動產(chǎn)稅目有關(guān)的幾個特殊問題（一） “還本銷售 ”業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題：國稅函 1995 156 號：無論將來是否還本（全部、部分），征收營業(yè)稅時，一律不得減除還本支出。（二）如何界定銷售退回與售后回購區(qū)別在于：銷售時合同是如何簽訂的。（三）青苗補(bǔ)償費(fèi)征稅問題：國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的通知（國稅函 199787 號）

14、遼寧省地方稅務(wù)局：你局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)是否征稅的請示（遼地稅個 1996311 號 ）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的銷售不動產(chǎn)其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。二、對土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財銷性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照中華人民共和國個人所得稅法的 “財銷轉(zhuǎn)讓所得 ”應(yīng)稅項目計征個人所得稅。（四）陵墓、墓地征稅問題轉(zhuǎn)讓陵墓按銷售不動銷征稅，但轉(zhuǎn)讓墓地收入免征營業(yè)稅。財稅 2001 117 號：根據(jù)中華人民共

15、和國營業(yè)稅暫行條例第六條的規(guī)定，對經(jīng)營性公墓提供的殯葬服務(wù)包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)收入免征營業(yè)稅。第二講 土地增值稅政策分析及籌劃一、征收方式：先預(yù)交后清算。二、征收對象：最基本的核算單位（項目）。三、征收范圍：不動銷、土地使用權(quán)（轉(zhuǎn)讓）出讓不等于轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)出讓不交營業(yè)稅、土地增值稅。四、計算方法：（一）收入額（二）扣除項目1 、土地價款2、開發(fā)成本（注意：要扣除計入開發(fā)成本的土地價款）3、開發(fā)費(fèi)用：營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。注意：實際扣除時，按下列公式：（1） （土地價款開發(fā)成本） *5%（ 以下 ）+財務(wù)費(fèi)用（2）（土地價款 +開發(fā)成本 ）*10%（ 以下 ）4、稅金：營業(yè)稅、城市維護(hù)

16、建設(shè)稅、教育費(fèi)附加5、加扣：（土地價款 +開發(fā)成本 ）*20%（ 三）增值額=收入額- 扣除額（四）增值率=增值額/扣除額（五）確定稅率：超率累進(jìn)稅率級距（增值率） 稅率 扣除率50% 以下30%050% 100%40%5%100% 200%   50%15%200% 以上60%35%（六）計算公式：應(yīng)納土地增值稅額=增值額*稅率-扣除額*扣除率（七）會計處理：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅五、稅收優(yōu)惠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。六、稅收籌劃案例分析：1 、臨界點法2、核算技巧3、分立籌劃第三講 房產(chǎn)稅、土地使用稅

17、一、國稅發(fā)200389 號對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下：一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出

18、租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。二、征收方式：從價計征：以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)。計算公式：應(yīng)納稅額=房屋原價* （130%） *1.2%從租計征：應(yīng)納稅額=租金收入*12%三、稅收籌劃案例分析核算技巧：1、稅法規(guī)定：獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅；與房屋不可分割的附屬設(shè)施，屬于房屋原價的一個部分，應(yīng)當(dāng)并入原價計征房產(chǎn)稅。因此：鍋爐、圍墻、假山、道路、場地、綠化、魚池等均不征收房產(chǎn)稅。2 、關(guān)于土地使用權(quán)的核算：企業(yè)會計制度第47 條規(guī)定，首先作無形資產(chǎn)處理，然后分期攤銷

19、，開發(fā)商品房時，一次將土地使用權(quán)的賬面（攤余）價值結(jié)轉(zhuǎn)到 “開發(fā)成本 ”、 “在建工程 ”。注意：不結(jié)轉(zhuǎn)屬于 “會計差錯 ” 。按照房屋實際占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)。3、關(guān)于房屋的界定長廊 180 萬元倉庫蝙蝠效應(yīng)4、中央空調(diào)、電梯5、關(guān)于房屋裝修費(fèi)的核算問題外商投資企業(yè)：房屋沒有投入使用前發(fā)生的裝修費(fèi)，必須并入房屋原價；投入使用后發(fā)生的裝修費(fèi)，作為 “長期待攤費(fèi)用 ”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷。內(nèi)資企業(yè)：如果固定資產(chǎn)的折舊尚未提足，裝修費(fèi)用必須增加固定資產(chǎn)原價；如果折舊已經(jīng)提足，那么裝修費(fèi)用作為 “長期待攤費(fèi)用 ”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷。6、房產(chǎn)評估：按評估以后的原價計算繳納房產(chǎn)稅。

20、7、臨時工棚：第四講 印花稅購銷合同按萬分之三計算印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按萬分之五計算印花稅房產(chǎn)開發(fā)公司與消費(fèi)者簽訂的售房合同，按 “購銷合同” ，而不是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)書據(jù)” ，適用稅率為萬分之三。印花稅暫行條例列舉的合同。第五講 個人所得稅一、工資薪金所得1 、國稅發(fā)1996 107 號：關(guān)于試行年薪制企業(yè)經(jīng)營者，允許按下列方法計算個人所得稅。應(yīng)納稅額=（基本工資X12十年終效益工資）/ 121000魂率速算扣除數(shù)X12預(yù)交稅款2、國稅發(fā)1996 206號：數(shù)月獎金、年終加薪在一個月發(fā)放，要單獨(dú)作為一個月的所得，計算繳納個人所得稅。例如：張經(jīng)理于 2003 年元月份取得本月工資獎金 3000 元，同時

21、領(lǐng)取年終獎（全年獎金） 150000 元，應(yīng)納稅額計算如下：（3000800） *15%-125=125 元150000*45%-15375=52125 元合計： 52250 元。3、工資薪金所得的稅前扣除項目：基本養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、職工失業(yè)險、住房公積金、符合稅法規(guī)定的差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助。4、單位替雇員承擔(dān)全部或部分個人所得稅計算問題（簡便方法）例：張經(jīng)理8 月份取得稅后收入 3000 元，單位應(yīng)承擔(dān)稅款計算如下：（3000+x-800）*15%-125=xx=345.67 （元）若，單位負(fù)擔(dān)70%稅款，30%由個人負(fù)擔(dān)。則：（3000+70%x-800）*15%-125=xx=465.

22、87請注意征管法第69 的規(guī)定?；I劃方法：化整為零第一步：分錄如下：借：其他應(yīng)收款150000貸：銀行存款150000第二步：每月在發(fā)放工資時，同時作：借：應(yīng)付工資150000/11貸：其他應(yīng)收款150000/11請注意：財稅 2003 158 號二、勞務(wù)報酬所得：1、廣告費(fèi)支出2、傭金（單位和個人）3、其他勞務(wù)報酬，如技術(shù)指導(dǎo)。注意：一、必須取得發(fā)票；二、注意加成征收：所得額稅率 速算扣除數(shù)20000 以下 20%020000 50000 30% 200050000 以上 40%7000三、單位代替?zhèn)€人開票，開票金額注意換算。四、向個人支付的傭金不得超過服務(wù)金額的 5% 。三、股息、利息、紅

23、利所得1、國稅發(fā)1997 198 號：如果用盈余公積或者未分配利潤轉(zhuǎn)增股本，其中個人股本，應(yīng)繳 20% 。國稅函 1998 289 ：如果用資本公積轉(zhuǎn)增個人資本（股本），除資本溢價外，均需繳納個人所得稅。2、國稅發(fā)2000 60 ：集體企業(yè)改組時，個人取得的量化資產(chǎn)，不征稅。取得分配時，需按“股息所得 ”繳納 20% 的個人所得稅；轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，應(yīng)按 “財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ”繳納 20% 的個人所得稅。所得=轉(zhuǎn)讓收入股權(quán)成本（0）3、單位給職工獎勵股權(quán)（股票），按股權(quán)的公允價，適用 “工資薪金 ”繳納個人所得稅。4、國稅發(fā)1998 009 號：個人以低于市場價（公允價）購買的股權(quán)（股票）而取得的折

24、扣金額，其折扣金額按 “工資薪金 ”繳納個人所得稅。ESO四、個稅籌劃包干獎金例：供銷員張某2003 年 8 月應(yīng)得工資獎金30000 元，分錄如下：借：營業(yè)費(fèi)用獎金30000貸：應(yīng)付工資30000發(fā)放時：借：應(yīng)付工資30000貸：現(xiàn)金24075應(yīng)交稅金應(yīng)交個稅592530000 800） *25%-1375=5925新方案：借：營業(yè)費(fèi)用差旅費(fèi) 4000管理費(fèi)用業(yè)務(wù)招 6000貸：現(xiàn)金10000借：營業(yè)費(fèi)用獎金20000貸：應(yīng)付工資20000借：應(yīng)付工資20000貸：現(xiàn)金應(yīng)交稅金個稅3475（20000-800）*20%-375=34755925-3475=2450 （元）稅收籌劃案例分析之二

25、：理念： “用消費(fèi)者的錢賺消費(fèi)者的錢”一套商品房的價格為30 萬元。 6 月 1 日，消費(fèi)者張先生繳來定金10 萬元： 借：銀行存款 100000貸：預(yù)收賬款10000010 月 1 日，分錄如下：借：銀行存款196000預(yù)收賬款100000貸：主營業(yè)務(wù)收入 296000第六講 企業(yè)所得稅政策分析關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)200383 號一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價

26、款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。售價 300 萬元，合同約定：付款日期及金額：8 月 31 日 100 萬元9 月 15 日 50 萬元9 月 30 日 150 萬元（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2、

27、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4、采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：1、將

28、待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2、 將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的， 租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入

29、瘠IJ潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15（含15），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。注：本年度實際應(yīng)納稅所得額=（0期初預(yù)收賬款）X15% +本期應(yīng)納稅所得額本期應(yīng)納稅所得額=會計利潤十納稅調(diào)增金額-納稅調(diào)減金額三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助

30、、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；2、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；4、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；借：固定資產(chǎn)200貸：產(chǎn)成品200在申報所得稅時，調(diào)增所得額 50 萬元！單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。（二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；3、按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15（含15），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。四、關(guān)于代建

31、工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12 個月的， 可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12 個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實現(xiàn)。五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企

32、業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概

33、算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。下列項目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本於可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積X售面積單位工程成本（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。1、屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象。2、 屬于成本對象完

34、工后實際發(fā)生的， 首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)偅賹?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅渲校瑧?yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。（三）借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費(fèi)用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。（四）開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按

35、實際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。也即：提取的維修基金余額應(yīng)當(dāng)調(diào)增所得額。（五）土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。（六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。（七）廣告費(fèi)

36、和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建 造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。注：新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之間發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，從次年開始無限期結(jié)轉(zhuǎn)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。其中廣告費(fèi)按 8%,宣傳費(fèi)按5%。這里，宣傳費(fèi)是時間性差異，而取得第一筆收入后發(fā)生的宣傳費(fèi)同是永久性差異。（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題本通

37、知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。本通知自 2003 年 7 月 1 日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項，也按本通知執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)公司納稅調(diào)整項目：一、收入總額：1 、視同銷售2、資產(chǎn)評估：按綜合調(diào)整法，按十年期限平均每年調(diào)整1/10。二、成本1 、工資計稅工資：（ 1 ）標(biāo)準(zhǔn)：每人每月 800 元；（ 2 ）人員：雇傭關(guān)系（3）人數(shù)：平均人數(shù)=220人。（ 4 ）納稅調(diào)整方法：限額據(jù)實扣除原則限額提取發(fā)放調(diào)整12010080 2012080100010012080 40100 80 120 080120100 4080100120 20

38、工效掛鉤：提成工資：據(jù)實扣除：外商投資企業(yè)2、折舊、維修與改良扣除辦法第31 條：符合下列條件之一的，按改良處理：第一，改良支出占原價的 20% ；第二，改變用途；第三，延長使用壽命達(dá) 2 年以上。三、營業(yè)費(fèi)用1 、廣告費(fèi)支出：國稅發(fā) 2001 89：允許扣除的廣告費(fèi)不得超過年銷售收入的8% ，超過的部分可以無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。2、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：扣除辦法（國稅發(fā)2000 84 號）第 42條規(guī)定，允許扣除的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不得超過銷售收入的千分之五。超過部分永久不能扣除。注意界定廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、贊助費(fèi)的區(qū)別：扣除辦法第41 條規(guī)定，允許扣除的廣告費(fèi)必須同時符合下列三個條件：第一，廣告必須經(jīng)過

39、工商部門批準(zhǔn)制作；第二，必須支付了價款，并取得相應(yīng)的發(fā)票；第三，必須通過一定的媒體傳播。3、傭金扣除辦法第53 條規(guī)定，允許扣除的傭金必須同時符合下列三個條件：第一，必須是有權(quán)獨(dú)立從事中介服務(wù)的單位和個人（不包括本單位雇員）；第二，必須支付了價款，并取得合法的憑據(jù)。第三，向個人支付的傭金，不得超過服務(wù)金額的 5%。四、財務(wù)費(fèi)用1、 企業(yè)所得稅暫行條例 ：向非金融部門取得的借款，其借款利率不得超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率；2、扣除辦法第36 條：關(guān)聯(lián)企業(yè)相互借款，借款方取得的借款額超過注冊資本的 50% ，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。母公司子公司 注冊資本 1000子公司于 2002 年

40、 1 月 1 日從母公司取得借款 800 萬元，年利率為12%，同期同類貸款利率8% 。則：子公司應(yīng)調(diào)增所得=800*12%-500*8%母公司應(yīng)納營業(yè)稅=800*12%*5%請注意 “統(tǒng)借統(tǒng)還 ”業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠：不征營業(yè)稅：財稅2000 007 號、國稅發(fā) 2002 13 號；不征所得稅：國稅函 2000 837 號。五、管理費(fèi)用1、業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除辦法第43 條規(guī)定，按下列標(biāo)準(zhǔn)：年銷售（營業(yè)）凈收入在1500 萬元（含）以內(nèi)，不超過該部分的千分之五；年銷售（營業(yè)）凈收入在1500 萬元以上的部分，不超過該部分的千分之三。注意： （ 1）銷售（營業(yè)）凈收入包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，不包括

41、營業(yè)外收入、補(bǔ)貼收入、投資收益。（ 2 ）區(qū)別業(yè)務(wù)招待費(fèi)、宣傳費(fèi)、捐贈。2、開辦費(fèi)攤銷會計制度：待生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月，一次性結(jié)轉(zhuǎn)損益。稅法規(guī)定：從生產(chǎn)經(jīng)營的次月起，在不短于五年的期限內(nèi)，分期扣除。因此：當(dāng)年調(diào)增所得，以后年度調(diào)減所得。3、無形資產(chǎn)攤銷（ 1 ）單獨(dú)計價的軟件，在報經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，允許按2 年攤銷。財稅2000 25 號。（ 2 ） 扣除辦法第24 條規(guī)定：商譽(yù)的攤銷額不得扣除。4、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)會計處理時：計提 “三項費(fèi)用 ”的依據(jù)，不包括在 “應(yīng)付工資 ”核算的住房補(bǔ)貼。稅法規(guī)定，允許扣除的 “三項費(fèi)用 ”不得超過計稅工資的 14%、 2%、 1.5%。此外

42、，允許扣除的工會經(jīng)費(fèi)，必須以 “工會經(jīng)費(fèi)繳撥款專用收據(jù) ”為原始憑證。5、計提的存貨跌價準(zhǔn)備扣除辦法第6 條規(guī)定，存貨跌價準(zhǔn)備不得扣除。納稅調(diào)整方法：本期增加的存貨跌價準(zhǔn)備調(diào)增所得，本期減少的存貨跌價準(zhǔn)備調(diào)減所得。6、壞賬損失及壞賬準(zhǔn)備扣除辦法第45 48 條以及國稅發(fā) 2003 45 號：1、企業(yè)發(fā)生的壞賬必須要經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可獲得扣除；2、允許扣除的壞賬損失是指下列應(yīng)收賬款：（ 1 ）因債務(wù)人破產(chǎn)、撤銷等原因，導(dǎo)致債權(quán)人不能收回的債權(quán)；（ 2 ）死亡、失蹤（ 3 ）遭受重大自然災(zāi)害或者意外事故（ 4 ）超過三年以上的應(yīng)收賬款（ 5 ）國家稅務(wù)總局明確的其他情形3、允許提取的壞賬準(zhǔn)備不得超過年末應(yīng)收賬款余額的千分之五。計提的依據(jù)與會計制度一致：應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。4、納稅調(diào)整方法稅法允許提取的準(zhǔn)備金=（年末應(yīng)收賬款十其他應(yīng)收款）X5%0（年初應(yīng)收賬款十其他應(yīng)收款）X5%0發(fā)生的壞賬收回的壞賬稅法會計調(diào)