淮南某置業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計建議書

1、謹(jǐn)致：福特置業(yè)淮南國慶中路電大北校區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)建議書XX地產(chǎn)顧問有限公司2010年4月12日一、項目概況及項目定位二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、項目規(guī)劃設(shè)計建議1、規(guī)劃設(shè)計原則2、項目總平面布局建議3、建筑風(fēng)格及立面建議4、產(chǎn)品戶型規(guī)劃建議5、道路交通組織建議6、景觀設(shè)計建議一、項目概況及項目定位1、項目簡介1）開 發(fā)商：淮南福特置業(yè)公司2）地塊位置：淮南市【田家庵區(qū)】國慶中路上，東臨學(xué)院路。2、項目定位城市中央生態(tài)園林水景社區(qū)精品華宅”物業(yè)類型：以高檔住宅為主，精裝公寓及沿街商業(yè)為輔的高檔住宅人居社區(qū)3、規(guī)劃設(shè)計理念“構(gòu)筑城市中央的建筑美學(xué)品質(zhì)居住空間設(shè)計理念”融合田家庵區(qū)的地理位置、文化特色，

2、結(jié)合福特置業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)文化，采用國際最新設(shè)計理念，追求不僅是物質(zhì)的產(chǎn)品，還包括精神上的時尚生活體驗，將該項目建設(shè)成淮南市田家庵區(qū)標(biāo)志性的品質(zhì)綜合型地產(chǎn)，具備市場競爭的差異化，引領(lǐng)片區(qū)高尚生活方向。本項目應(yīng)提升為一個融生活、消費、休閑、文化各種要素于一體的現(xiàn)代化、高品質(zhì)的綜合地產(chǎn)， 是消費者提升生活質(zhì)量、享受休閑生活、發(fā)現(xiàn)消費樂趣，融入到一種新的高尚生活方式的地方。二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)值備注現(xiàn)用地面積1.62 萬m2 即：(1.74 - 0.12)萬irf原用地面積：26.0955畝【1.74萬m2】不拆遷的建筑單體約 20米*60米總建筑面積【地面以上】7.0 萬 m2

3、其中：住宅4.32 萬 m2精裝公寓2.36 萬 itf商業(yè)0.32 萬 m2地卜室面積1.2 萬 itf含超市容積率4.3綠化率35%建筑密度工 30%建筑高度工 100 米機(jī)動車停車位負(fù)一層1393個約1.2萬itf】地面另有30個 地下停車場為機(jī)械式停車場2 .建筑退建設(shè)用地紅線要求國慶路道路紅線不小于25米，退讓東側(cè)截洪溝不小于9米，規(guī)劃退讓西側(cè)、南側(cè)地界均為10米3 .用地性質(zhì)二類商住綜合用地4 .設(shè)計要求1）項目擬規(guī)劃：高層住宅1棟33層【2梯4戶/層高2.9米/首層架空】；高層住宅1棟32層【2梯4戶/層高2.9米】；高層住宅2棟22層【2梯4戶/層高2.9米】；精裝公寓2棟25

4、層【層高3.0米/縱¥16.8米】；公寓裙樓為2層商業(yè)【層高4.5米】。2）住宅：約4.32萬itf,為高品質(zhì)建筑.o3）精裝公寓：約 2.36萬單核心筒式，時尚立面。4）商業(yè)：地上約 0.32萬itf,為公寓裙樓二層。5）地下部分：地下一層為設(shè)備和停車以及部分商業(yè)。物業(yè)單體規(guī)戈U建議 一覽表：【總建筑面積：7.0萬平方米，容積率4.3】高檔住宅面積合計m2棟數(shù)層數(shù)層高【米】凈住宅【層數(shù)】每層住宅m2面積小計m2首層架空m243200222022400176001330324001280040013203240012800精裝公寓面積合計m2棟數(shù)層數(shù)層高【米】凈公寓【層數(shù)】每層住宅m

5、2面積小計m2底商層高【米】235702253.023512235704.5底層商業(yè)面積合計 m2層數(shù)臨街面 寬【米】退縮西線【米】退縮東線【米】住宅入口【米】厚度【米】商業(yè)面積 m2322621351092016.83226三、設(shè)計原則本項目設(shè)計應(yīng)遵循“以人為本”的原則，提倡綠色建筑、生態(tài)建筑和節(jié)能建筑的理念，突出智能、 人性、個性、自由、效率，追求優(yōu)化經(jīng)濟(jì)設(shè)計，增強(qiáng)建筑的市場競爭力。項目的設(shè)計過程中應(yīng)重點考 慮如下方面原則。規(guī)范T生原則：符合國家、淮南市規(guī)定的現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、消防等節(jié)能規(guī)定和規(guī)范，設(shè)計內(nèi)容及深度必 須符合甲方向政府各部門進(jìn)行申報各種技術(shù)論證、手續(xù)所需的深度。協(xié)調(diào)T生原則：

6、建筑師應(yīng)該全面掌握該地塊和設(shè)計的細(xì)節(jié)，以及相鄰在建或已建的項目。建筑師在整 個設(shè)計過程中應(yīng)充分考慮與相鄰地段建筑及環(huán)境的協(xié)調(diào)。價值實現(xiàn)原則： 設(shè)計應(yīng)采用靈活的手法，包括高效利用空間，協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)丨h(huán)境，節(jié)能等，以增強(qiáng)建筑 的商業(yè)吸引力。建筑開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性原則： 相關(guān)材料應(yīng)具屬于通用型產(chǎn)品以保證項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性要求；設(shè)計應(yīng)充 分考慮現(xiàn)有施工技術(shù)，包括選擇易于施工的材料。采用節(jié)能環(huán)保技術(shù)和設(shè)計，保證建筑產(chǎn)品長期運營經(jīng)濟(jì)，并要在其使用壽命內(nèi)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。靈活T生原則：充分考慮樓宇定制化的市場趨勢，保留建筑未來改造的彈性空間。長期運營的經(jīng)濟(jì)性原則： 綜合考慮結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備等因素，以最少的能耗和運行費用

7、來提供一 個舒適的內(nèi)部環(huán)境，運行費用包括管理費用。適應(yīng)T生原則：設(shè)計應(yīng)符合淮南當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐奈幕厣?。新技術(shù)原則：設(shè)計上要考慮采用建筑新技術(shù)、節(jié)能生態(tài)新技術(shù)等。四、整體建筑布局：【封閉式居住社區(qū)】五、尸型規(guī)劃1、高層住宅戶型配比產(chǎn)品戶型面積區(qū)間【花】套數(shù)比例二房二廳80-8612830%小三房二廳二衛(wèi)88-968820%三房二廳一衛(wèi)帶入戶花園116-12221650%本項目的高端定位將主要體現(xiàn)在高層產(chǎn)品上，最直接的表現(xiàn)就是通過戶型創(chuàng)新來表達(dá)開發(fā)商對生活理念的深刻理解和全新詮釋，從居住的起居習(xí)性、動靜分布、功能布局、活動便利等多角度體現(xiàn)無微不 至的人文關(guān)懷，同時也充分考慮淮南的氣候

8、環(huán)境對生活居住的影響，從使用功能、采光、通風(fēng)、材料等 角度營造健康環(huán)境和生活。 入戶花園【三房戶型】雙陽臺，廳出陽臺 合理的工人房或儲物間首層架空【33層單體】 轉(zhuǎn)角外飄落地窗全部不設(shè)頂層復(fù)式外飄落地窗、陽臺2、公寓部分 采用單核心筒、內(nèi)廊式結(jié)構(gòu)進(jìn)深16.8米，通道1.8米單間開間3.6米，進(jìn)深7.5米3、商業(yè)部分沿國慶路為名義的二層底商【因項目為了用盡容積率、且底商無需受采光、樓距影響，利于報批，而實際上二層聯(lián)體的底商面積過大、極難銷售，更基于本案的商業(yè)氛圍極弱，因此建議該1F南側(cè)、2F全部，均按公寓的布局設(shè)計，與公寓共用梯間】 。 沿國慶路路面，為真實的商鋪。1F 生活超市建議規(guī)劃在負(fù)一層

9、六、建筑風(fēng)格1、整體風(fēng)格為體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格可引入現(xiàn)代主義風(fēng)格和主題型風(fēng)格?，F(xiàn)代主義風(fēng)格以體現(xiàn)時代特征為主, 沒有過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡潔，體 現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏，簡約實用，又富有生活氣息，主題型風(fēng)格就是圍繞小區(qū)的主題，以營造一個處處體現(xiàn)主題的建筑風(fēng)格。同時應(yīng)區(qū)分高層住宅、公寓、與商業(yè)，做到和諧統(tǒng)一而不失高檔公寓及底商2、外立面設(shè)計外立面的風(fēng)格應(yīng)迎合小區(qū)主題，包括所選用的顏色配搭、用料兩個方面，做到與主題不偏離，同時又不 失和諧耐看，須注意每一個細(xì)節(jié)，力求完美，才能營造高檔住宅。本項目建筑風(fēng)格應(yīng)采用清新、時尚、充滿動感的形式來

10、體現(xiàn)，應(yīng)該博采眾長，做到運用現(xiàn)代風(fēng)格的簡約與實用主題型風(fēng)格對小區(qū)主題進(jìn)行演繹。建筑風(fēng)格主要是從建筑的外觀來體現(xiàn)，而建筑外觀又主要由建筑的 外立面體現(xiàn)，外立面的設(shè)計要注重的是屋頂構(gòu)型、外立面用料、色調(diào)上的配搭、窗戶與陽臺等細(xì)部的處理、 管線的處理以及住宅入口構(gòu)型幾個方面。要處理好建筑物的外立面，就要從以上幾個方面著手，反過來與整 體的建筑風(fēng)格呼應(yīng)，以夯實建筑風(fēng)格的內(nèi)容。七、道路交通組織建設(shè)由于本地塊形狀不規(guī)則，建筑相對密集，同時又兼具多種物業(yè)形態(tài)，為了做到各部分的和諧統(tǒng)一而又不產(chǎn)生不良影響，區(qū)內(nèi)道路停車應(yīng)遵從安全與便捷的原則，形成合理的交通組織分布。1、車道系統(tǒng)主次分明、脈絡(luò)清楚，有明顯的導(dǎo)向性

11、；2、各車道的設(shè)計應(yīng)保證安全，同時采用最短距離設(shè)計，盡量使行車便捷；3、商業(yè)與住宅部分人流、行車應(yīng)避免矛盾，同時注意鬧區(qū)與靜區(qū)的分離4、小區(qū)采用人車分流的交通組織方案，機(jī)動車出入口避免切斷人行道八、景觀設(shè)計建議1、土地利用規(guī)劃： 以綠化廣場為中心，水景為點綴，利用人造園林手法進(jìn)行園林設(shè)計，為居民提供一 個休閑游憩空間。2、環(huán)境結(jié)構(gòu)：以綠地小徑為骨架，中心廣場和中心綠地為傳媒，形成連續(xù)的開放空間體系。再配以東西兩側(cè)連續(xù)的綠化散步道，形成層次分明的綠化體系。公共綠地主要的組成內(nèi)容：入口公共綠地中心公共綠地建筑小品宅密綠地，以上要求使各功能區(qū)與每組建筑相結(jié)合，使房前屋后都有園藝綠化，觀賞性及功能性的

12、小的天然植被與人工點綴融為一體，以體現(xiàn)小區(qū)的主題。園林景觀的規(guī)劃設(shè)計對成功的現(xiàn)代小區(qū)來說，其作用是舉足輕重的，無論樓盤的設(shè)計做得如何優(yōu)秀都少 不了園林景觀對其的點綴與配合。園林景觀是體現(xiàn)生活方式的重要內(nèi)容之一，因此從建筑小品到大型綠地景觀設(shè)計，都應(yīng)淋璃盡致地體現(xiàn)小區(qū)所提倡的主題和所倡導(dǎo)的生活方式。而對于本項目而言，外部景觀稀缺不足，故此，區(qū)內(nèi)園林景觀的設(shè)計就尤為重要。本項目的園林景觀的設(shè)計應(yīng)注意做到：體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計思想。 引入主題型的園林景觀設(shè)計，以配合小區(qū)主題?？紤]建筑小品應(yīng)用，對整個園林景觀起到畫龍點睛的提示主題的作用 水景及人造景觀的運用與綠化之間的配合。各種道路系統(tǒng)與整體園林景

13、觀的有機(jī)融合。園林景觀的設(shè)計滿足陽光、空氣、水源對健康生活的要求。關(guān)于概念水景的建議 水景能極大地提升項目的價值，因此建議項目規(guī)劃大面積的概念水景。 概念水景：拼色造型的馬賽克鋪底，水高 20cm,水中央可建若干廊橋亭臺。相關(guān)綠化規(guī)劃建立建議1、道旁綠化設(shè)計：為免行車時的廢氣、噪音及燈光對住房造成滋擾，所以路旁的樹木在選材及造型上除要美觀外，應(yīng)更多 地減低以上的污染。在設(shè)計中樹種將選用榕樹類植物，并修剪成約3米高錐型，配合低矮的灌木、草花，列植于車道兩旁,形成一堵多層次的綠色高墻。此外，對移動污染源（機(jī)動車尾氣產(chǎn)業(yè)的氮化物）的處理，可種植吸收污染能力強(qiáng)的植物以及用環(huán)境污染指示植物，如蘇鐵、柳樹、矮牽牛、杜鵑、鶯尾、扶桑、大麗花、報春花、薔 薇、一品紅等。對灰塵的處理，用綠色過濾器，如選擇椰樹、重陽木、刺槐、枸樹等。對于車道環(huán)島選擇耐修剪的整形植物，如整形的勒杜鵑、黃榕樹等，配合形狀優(yōu)美但枝干不高的小棕楣種植物。如散尾葵等，并 以低被植被襯托，既能給人以悅目之感，又不阻擋視線、減弱功能。2、草坪的處理:對于草坪，建議作為小區(qū)一大特色，允許人們在其上活動、休息，這將增加人與自然的