假期物業(yè)管理實習報告例文

1、假期物業(yè)治理實習報告例文迄今為止,中國的物業(yè)治理行業(yè)已經走過了二十幾年的時間,已經具 備了一定的規(guī)模和形態(tài).隨著經濟體制的改革開展、城市的現(xiàn)代化、人們 對居住空間的可持續(xù)開展的要求,伴隨房地產商品經濟開展的必然產物-一物業(yè)治理要得到迫切的改變,已成為一種必然的趨勢.尤其在市場經濟 的條件下,大多數(shù)人將成為物業(yè)的產權人和使用權人,因此,如何在劇烈 的市場競爭中立于不敗之地,創(chuàng)造合理的規(guī)模效益,已經成為現(xiàn)今物業(yè)管 理的關鍵問題.在社會分工和市場細分不斷增強的總體背景下,只有針對 不同的物業(yè)類型、不同的消費人群、以不同于他人的治理模式,才能樹立 企業(yè)自己的一面旗幟,建立自己的經營理念,那就是要走企業(yè)

2、的品牌化道 路.品牌是什么依據(jù)美國市場營銷協(xié)會的定義：品牌是一種名稱、標 記、符號,簡單的說就是一種商品的牌子,以自己特殊的商品形態(tài)區(qū)別與 競爭對手的標記.但是在市場經濟開展的今天,品牌已不再是一種簡單的 區(qū)別標志,而是企業(yè)客戶和價值文化價值、經濟價值的來源.由此,創(chuàng)立這種效勞的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠 誠度.深圳萬科開展到今天之所以能成為行業(yè)中的佼佼者,其中一個重要 的因素是依靠了其效勞的品牌效應.在屢次的招、投標中,其能做到未見其人,先聞其聲靠的是它的知名度,在以后的日常治理中能得到廣闊 的業(yè)主的支持與信賴那么主要依賴了它的美譽度,于是不斷提升的忠誠度為 它贏得了越來越多的

3、客戶,終就鑄造了中國物業(yè)的巨無霸.但是創(chuàng)立一個品牌并不是朝成夕就,而是需要一個長期的過程.現(xiàn)實中一些令人無庸質疑的事實放在我們的面前,物業(yè)市場不標準、經營機制不健全、細的 法律法規(guī)不具備、廣闊業(yè)主的物管意識低等因素已經成為企業(yè)走向品牌化 的約束 瓶頸,尤其是北方的地區(qū),在總體水平低的情況下,對于一些中 小城市做成物業(yè)品牌更是難上加難.日照雖然是位于沿海的港口城市,但就經濟開展、人口規(guī)模來說還是 一個中小城市.于是在這樣的情況下要做成一個物業(yè)的品牌,除了要克服 大的環(huán)境困難外,還要最大程度上優(yōu)化企業(yè)的內部結構和人員配置.對 此,筆者在公司的四個物業(yè)工程實習的進一個月的時間里感受頗深.以下 筆者就

4、在工作中親身感受的問題予以陳述：(1)、物業(yè)人員的形象不標準.包括效勞人員的儀表、語言、行為形 象.效勞人員是第一時間與業(yè)主打交道的,因此,他們的給廣闊客戶留下 的形象那么代表了公司的精神面貌.(2)、物業(yè)治理工作宣傳不到位.比方說維修基金的收取,在沒有全部 收繳齊之前,不要存在時間上的停滯,要無時不刻的向業(yè)主宣傳到位,其 中包括采用傳單、報紙、宣傳欄的形式.(3)、效勞人員的人性化意識不強.對待業(yè)主不夠周到熱情,有的甚至 發(fā)生了口角.在實踐的接觸中,效勞人員對答允業(yè)主的事情不能及時的處 理,比方說報修,一拖再拖使公司的誠信產生了嚴重的危機.(4)、規(guī)章制度不健全.主要包括對內(員工標準、崗位

5、責任、獎罰機 制)和對外(治理制度、業(yè)主公約、處理程序等 ).(5)、物業(yè)經營收入單一,難以擺脫虧損的局面.舉例說同發(fā)物業(yè)它的1.1角的效勞建成已有十幾年的時間,大多數(shù)的公共設施已經老化,光靠費虧損是在所難免1、建立標準、高效、專業(yè)化的隊伍,作好根底治理是關鍵.優(yōu)秀的 根底治理是作好物業(yè)工作的基點而員工素質那么是優(yōu)質效勞的決定性因素, 也是一個物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)開展的壯大的關鍵.(1)、標準效勞人員形象,加大企業(yè)宣傳力度.標準形象包括儀表、語 言、行為三個方面,儀表標準要求我們的效勞人員要持證上崗,統(tǒng)一著 裝,佩帶明顯的標志,所使用的工具要印有企業(yè)的標識.語言形象要求服 務接待人員要講普通話,由

6、于在公司的工程上買房的大多是外地人,所以 這一點顯的很重要.比方說在效勞人的 接待中要首問海納物業(yè),可以為您做什么語言要盡量熱情委婉,包括在與業(yè)主產生矛盾的時候,海納物業(yè)應該成為每一個員工的口頭禪,這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳.行為形象要求每一個崗位的職工要工作標準,盡顯專業(yè)風采.這一點對我 們的保安人員顯的十分重要,在小區(qū)里保安人員擔任著維持公共秩序的職 務,所以在工作中要盡量到達軍事化的標準,例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打 鬧的場面,以免給業(yè)主造成不良的影響.物業(yè)是一種效勞行業(yè),其行為其 實就是一個效勞的過程,即效勞傳遞過程.表情愉悅的工作人員可以平息 由于效勞缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言.止匕外,

7、效勞人員的形象也是公司 效勞的一個有形展示,向用戶傳遞公司的良好形象.(2)、充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用,使之成為物業(yè)與業(yè)主溝 通的橋梁.全體業(yè)主是整個小區(qū)物業(yè)的所有權人,而業(yè)主大會和業(yè)主委員 會那么是他們的代表機構和代表,也是小區(qū)重大決策的擁有者,所以物業(yè)管 理人員要充分重視其作用,處理好與他們的關系.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,同時也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者.一些重大的物業(yè)事項(物業(yè)維修基金的使用、年度預算、物業(yè)公用部位的經營等)必須要業(yè)委會審批,否那么有時物業(yè)的好的想法,可能會變成違法的行為.鑒于現(xiàn)今山海 天和城市花園的業(yè)主委員會還不是健全,重大的事情盡可能的要經過入住 業(yè)

8、主多數(shù)的同意.止匕外,在日常的治理效勞中,要定期或不定期的召開與 業(yè)主委員會或業(yè)主代表的座談會,以征詢在平時治理中的缺乏和缺陷,來 完善自己,同時也要把對業(yè)主的合理要求和一些個別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對 業(yè)主委員會給予明示,請求其協(xié)助解決,做到雙方心中有數(shù),必要時要達 成書面協(xié)議.(3)、健全與物業(yè)有關的標準規(guī)章及各種檔案保持制度.完善的標準規(guī) 章可以標準員工的行為,有利于整個效勞流程的再造,有利于提升企業(yè)的 外部形象,具更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認證的必不可少的環(huán)節(jié).所以,對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求并且要保證能落實下去,內部制 度的設立要無時不刻的表現(xiàn)出一個絕對效勞者的形象一一以業(yè)主為中

9、央,輻射每一個員工的行為.在實習中,城市花園的首問責任制就值得為其他 的物業(yè)工程所借鑒,即每一個與業(yè)主接觸的效勞人員都要成為效勞流程上 的一個點,實現(xiàn)效勞無縫隙.對于外部,我們要建立裝修制度、房屋巡查 制度、設備檔案治理制度等齊全的公眾制度.值得注意的是我們的每一個 公眾制度的建立都要依據(jù)國家的法律法規(guī),措辭要盡可能的人性化.這樣 有利于建立清楚合理的效勞流程,真正做到事事有人管、人人都管事工使每一個責任事故的發(fā)生都能找出相應的責任人,并能配合相應的獎罰激 勵舉措.2、效勞治理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中,走程序化的道 路.(1)、以專業(yè)化為方向,首先要打好它的專業(yè)根底,即讓大多數(shù)的員工

10、掌握豐富的專業(yè)知識和專業(yè)技能,因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有彈性的 學習型網(wǎng)絡.比方說公司內部要定制各種及時、快捷、方便的書刊、報紙 等專業(yè)的學習媒介,配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡 (因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等)使各個工程 的先進的觀點成為公司的共享信息,通過學習讓廣闊員工的思想站在海納,跳出海納,以一個領先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件 事.止匕外,公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習,特別值得一 提的是對于外出學來的東西,不能搞純粹的拿來主義,一定要適時而變、因地制宜,主要要符合本公司和本小區(qū)的實際情況,偏離實際的再先 進的思想方法也要忍痛割愛,否那么只會浪費大量的人力、物力.在實習期 間,筆者接觸

11、到的工程上很少有專業(yè)的書刊和書籍,因此這一點顯得特別 重要.對于專業(yè)技能,由于其是效勞質量的根底,所以我們要鼓勵員工提 出改革技能的方法、參加國家的技能測試,對取得一定成績的員工要給予 獎賞,由此形成一個 學以為用、從用中學的的良性循環(huán).再次,專業(yè)化 還要求明確部門結構、完善專業(yè)重組.舉例來說,山海天工程由于人員配 置少,一個人要負責幾個部門的事情,所以在一些檔案的治理上以致出現(xiàn) 了些許的混亂.因此,對于部門結構要有明確的劃分即辦公室、效勞中 心、保安部、綠化保潔部、經營拓展部等,并且各部門要形成自己的責任 和崗位標準且有相應的配套設施.最后,專業(yè)化重組就是要針對各個部門 所使用專業(yè)的特色,展

12、開專業(yè)知識的整合,使每一個員工具備一專多能,人人都要比方說保安、綠化、工程部門在部門明確的根底上可以做到 學、事事都能懂工在負責人員不到位的情況下,可以處理應急情況.(2)、寓法制化于其中,就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有 直接或間接的聯(lián)系,這也是我們在工作中始終都能占據(jù)主動地位的關鍵, 尤其在處理不可協(xié)調的糾紛中其作用更是可見一般.物業(yè)企業(yè)每時每刻要 有法律自我保護意識,即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為.舉例 說在城市花園,筆者看到一些復式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比擬狹 窄,如果在業(yè)主看房或是驗收時,就存在了一個潛在的跌傷危險,而我們 的物業(yè)沒有給予任何的警告,這就是我們的不

13、作為,一旦發(fā)生事故我們就 要承當責任.如果我們給予醒目的警告,那我們只可能不承當責任或是承 擔連帶責任.同樣的情況比方在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結 冰的小區(qū)路上等等,我們都應該對潛在的事故有作為.所以法律上的自我 保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心,以防止不必要的麻煩.3、針對小區(qū)的特點,因地制宜,建立各有特色的物管區(qū)域.如果說 把公司現(xiàn)有的和未來的工程物業(yè)收斂到一面旗幟下塑造海納物業(yè)的品牌的 話,那么我們不能搞刀切的形式,要采用 聚牛鼻子的方法論去管理.通過實踐,筆者有自己的一點體會：(1)、城市花園工程,物業(yè)剛剛建成,前期投入較大,硬軟件健全.于 是為創(chuàng)優(yōu)、9000認證提供了

14、良好的條件,如果在取得成功的根底上,合 理的提升效勞費,那么也會讓廣闊的業(yè)主心服口服.因此,城市花園創(chuàng)立 一個全功能的優(yōu)秀社區(qū),應該成為可能.(2)、山海天工程,其購置者大都是為投資而來,因此使業(yè)主的房屋開 值成為了關鍵,具體說就是空房和環(huán)境治理成了重中之中.在實習中,筆 者看到伴海山莊的有些草地已經荒蕪,這可能是由于前期開發(fā)遺留的原 因,也可能是由于治理不善的原因,但是這肯定會給業(yè)主造成不滿,由此 就給物業(yè)收費帶來了難度.因此,我們的重點應該放在房屋的環(huán)境治理 上.(3)、林海小區(qū),業(yè)主入住率較高,物業(yè)歷史長,因此怎樣和業(yè)主處好 關系是一個關鍵的問題.那就要求我們的物業(yè)人員以社區(qū)文化為中央,

15、積 極轉變效勞態(tài)度,處處為業(yè)主著想,活潑小區(qū)的氣氛.對于一些經常外出 的業(yè)主,我們要加大物管工作的宣傳,見縫插針,防止因治理空白帶來的 誤會.總上所述,以各個小區(qū)的特點為工作的基點,才能豐富我們的效勞 體系,樹立企業(yè)品牌形象.4、首打營銷牌,要走多條路.品牌的創(chuàng)立說到底就是營銷的結果, 當然這包括了企業(yè)的市場、文化、行為營銷等各個方面.通過營銷,企業(yè) 可以提升自己的知名度,擴大市場份額,使海納物業(yè)形成一種口碑效應, 在不多增加的客戶根底上從而形成自己的規(guī)模效益.在品牌營銷的同時, 我們還要學會多條腿走路,目前海納的四個工程部(山海天、同發(fā)、林海小區(qū)、城市花園)大多處在虧損狀態(tài),這是由于業(yè)主入住率低、公共設施 老化等原因造成,所以在企業(yè)的運作中光靠單一的效勞費為生存