某某生態(tài)旅游觀光度假區(qū)可行性研究報(bào)告

1、某某生態(tài)旅游觀光度假區(qū)可行性研究報(bào)告第一章 總論一、概述萊州市位于膠東半島西北部，面積1878 平方公里，人口87 萬。地理大體上山區(qū)、丘陵、 平原各占三分之一，海岸線 108 公里。 萊州古有 “郡之甲勝”美稱，曾是夏代過國封地，西漢置縣，先后為東萊郡、光州、萊州府的治所，為膠東半島重要的政治經(jīng)濟(jì)文化中心。萊州歷史悠久，文物古跡眾多，山海風(fēng)光秀麗，文化底蘊(yùn)豐厚，具有得天獨(dú)厚的旅游資源。萊州黃金海岸是國內(nèi)唯一的既有良好的沙灘、優(yōu)質(zhì)的海水，又蘊(yùn)藏著豐富的黃金的海岸，是名符其實(shí)的黃金海岸。1、 、 沙灘、 黃金、 海水相依相存，融為一體，形成了名符其實(shí)的黃金海岸。渤海灣沿岸自西向東從萊州境內(nèi)才開始

2、有沙灘，在萊州境內(nèi)108 公里海岸線中，三山島至金城鎮(zhèn)30 多公里海灘是國內(nèi)沿海最好的沙灘（粗細(xì)度以 1mm 以下為主）。萊州黃金儲量和生產(chǎn)能力居全國之首，海濱沿岸分布著五家大型金礦，年生產(chǎn)能力達(dá)50 多萬兩。 萊州灣海水水質(zhì)良好，無污染，水質(zhì)已達(dá)到國家一類功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。2、 奇特的景觀，悠久的歷史，蘊(yùn)育了豐厚的海域文化。萊州海濱具有獨(dú)特的自然和人文景觀。據(jù)考證， 三山島一帶海濱六千年前就有人類聚居，由此形成了黃金海岸獨(dú)特的旅游文化。三山島自古便有海上“三神山”之稱，秦皇漢武都曾來此攬勝并祭祀陰主，留下很多傳奇軼聞；萊州東海神廟是歷代皇帝祭海的圣地，與泰山岱廟、曲阜孔廟并列為我國古典祠廟建筑的典

3、范，是中國北方最大的海神廟。3、 綿延的林帶，宜人的氣候，提升了黃金海岸的質(zhì)量。萊州境內(nèi)沿海岸走向栽植了以黑松為主、長達(dá) 45 公里約 1200 萬棵的沿海防護(hù)林，成為沿海的綠色屏障。受此天然凈化器的影響，該區(qū)域空氣質(zhì)量優(yōu)于大氣質(zhì)量一類標(biāo)準(zhǔn)，氣溫達(dá)到了國際最佳療養(yǎng)溫度18-21 的標(biāo)準(zhǔn)。4、開放的口岸，珍貴的海產(chǎn)，促進(jìn)了黃金海岸的發(fā)展。始建于1992年的萊州港是國家一類開放口岸，擁有萬噸級泊位，年吞吐量已達(dá)到240萬噸，二期工程即將開工。萊州灣沿岸水域營養(yǎng)豐富，海中盛產(chǎn)魚、蝦、貝、藻類等300 多種海產(chǎn)品，其中對蝦、梭子蟹、文蛤、大竹蟶被譽(yù)為萊州“四大名鮮”。5、 初具規(guī)模的海濱休閑設(shè)施和廣闊

4、的前景規(guī)劃，拓展了黃金海岸的發(fā)展空間。目前，已吸引北京、天津、南京等城市的大型企業(yè)在萊州黃金海岸建成了金沙灘度假村、亞細(xì)亞大酒店、北京石景山療養(yǎng)院等旅游度假設(shè)施。 2001 年，哈爾濱錦秀集團(tuán)決定投資1.2億元建成錦秀休閑娛樂中心，目前，一期工程已竣工，并計(jì)劃投資建設(shè)更大的項(xiàng)目。加上正在規(guī)劃中的六類旅游觀光功能區(qū)，將使黃金海岸的前景更加燦爛。二、建設(shè)的必要性和經(jīng)濟(jì)意義1 、充分利用珍貴的黃金海岸資源萊州市三山島一帶黃金海岸，有一片平緩而均細(xì)的沙灘，由海濱深入大海 200 米，水深不超過1.5 米，海水清澈，水產(chǎn)豐富。海岸沙灘外側(cè)，廣袤的黑松林，為金色沙灘鑲嵌了充滿生機(jī)的翠帶。在三山島西部5 公

5、里處，有一座海島芙蓉島，岸上望去，在縹緲的海中，尤如海市蜃樓，給人以許多遐想。這碧藍(lán)的海面，可游泳、沖浪、馳船；金色的沙灘，可作沙雕、排球、臥床；珍奇的海鮮，可垂釣、觀賞、美食；翠綠的松林，是天然的休閑佳地。充滿珍聞的三山島更有挖不完的歷史故事，如此秀美的海濱，如加以科學(xué)規(guī)劃開發(fā)，將使這一寶貴資源得以充分利用，必將成為生態(tài)型觀光度假圣地。2、充分發(fā)揮優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢萊州地處青島、煙臺、濰坊三市交界處，在國內(nèi)北有北京、天津、大連，南有青島，東有煙臺、威海，西有濰坊、淄博；在世界上與韓國、日本隔海相望，處于幾何中心位置，通過便捷的高速公路、鐵路、港口，能夠形成較大的人流物流，極具旅游開發(fā)價(jià)值。

6、萊州黃金海岸位于萊州市輔城三山島區(qū)內(nèi)，距城區(qū)20 公里，地理位置非常優(yōu)越。3、充分發(fā)揮膠東海濱旅游首位連接地的作用萊州是距內(nèi)陸最近的海濱城市，是西部、西南部、西北部進(jìn)入膠東半島的門戶。從山東旅游景點(diǎn)的格局看，西部有泰山、曲阜，東部有青島嶗山、煙臺蓬萊閣。在泰山至蓬萊的500 多公里的旅游線上，環(huán)半島北部再無有分量的名勝古跡，更無度假休閑型旅游產(chǎn)品。如在三山島一帶黃金海岸建設(shè)一處別具特色的休閑型觀光度假區(qū)，將大大方便西部、西南部、西北部游客海濱之游，同時(shí)還可把萊州作為海濱旅游的首站基地，向蓬萊、煙臺、威海、嶗山等景區(qū)輔射，將拉動膠東半島的環(huán)海旅游。4、充分發(fā)揮對第三產(chǎn)業(yè)的拉動作用我市以西大中城市

7、及農(nóng)村的客源地遼闊縱深，我市及周邊城市每年有來自日本、韓國、港澳臺的眾多客源，生態(tài)型海濱觀光度假區(qū)將吸引大量的游客觀光度假，延長游客在膠東旅游的時(shí)間，不僅直接增加旅游的收入，而且可帶動第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，為我省黃金海岸線錦上添花。5、充分利用國家對發(fā)展旅游的優(yōu)惠政策旅游業(yè)已被列為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國務(wù)院、 省、 市相繼出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見和優(yōu)惠政策，該項(xiàng)目在建設(shè)期間，會享受到國家政策優(yōu)惠，項(xiàng)目建成后，會給投資者帶來豐厚的回報(bào)。三、可行性研究的結(jié)論1、 、 該項(xiàng)目是國家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。2、 地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，適合開發(fā)海洋生態(tài)觀光度假區(qū)

8、。3、 萊 州歷史悠久，文物古跡眾多，海洋文化豐富，該項(xiàng)目上去后，可與云峰山、寒同山、大基山、千佛閣等景區(qū)形成山海璧合優(yōu)勢，促進(jìn)該 地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。四、存在的主要問題由于資金需求量大，應(yīng)采取多種行之有效的措施和優(yōu)惠政策吸納資 金。第二章 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)容開發(fā)萊州黃金海岸的目的在于將萊州的歷史文化與自然景觀相融合，讓旅游者在陶醉自然中體味文化的甘醇，在欣賞文化的同時(shí)感受自然的清新。該項(xiàng)目突出 “黃金海岸”的主題， 將 49.8 平方公里的區(qū)域建成國內(nèi)一流的海濱度假區(qū)。該項(xiàng)目計(jì)劃分六個(gè)功能區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)：一、 黃金旅游觀光區(qū)。金山景區(qū)：以三山島上的三座金山為主題，利用金礦的礦井，建設(shè)金山

9、尋寶、金宮探秘、淘金娛樂等旅游娛樂項(xiàng)目。黃金博物館：在金山景區(qū)內(nèi)建設(shè)黃金博覽館，全面介紹黃金開發(fā)、生產(chǎn) 和使用的歷史，展示古今中外黃金制品和生產(chǎn)工藝。黃金珠寶加工區(qū)： 在金山景區(qū)的東南部建設(shè)占地0.5平方公里的黃金珠寶加工區(qū)，讓游客了解黃金加工的生產(chǎn)流程，并為游客提供金銀飾品購買場所。二、沙灘運(yùn)動觀光區(qū)。沙灘運(yùn)動：在三山島海濱沙灘，建設(shè)沙雕、滑沙、 沙灘排球等活動設(shè)施。海水浴場：建設(shè)一流的海水浴場和度假屋、多功能廳、兒童樂園、室內(nèi)旅游池、海水溫泉、垂釣池等設(shè)施。三、水上運(yùn)動觀光區(qū)。在海水浴場東側(cè)，建設(shè)海上運(yùn)動中心，開展沖浪、游艇、潛水、水上飛機(jī)等運(yùn)動項(xiàng)目，建設(shè)水上游艇俱樂部。4、 林帶療養(yǎng)觀光

10、區(qū)。在沿海黑松防護(hù)林帶建設(shè)森林浴、天然氧吧設(shè)施。5、 傳統(tǒng)民俗游觀光區(qū)。馬術(shù)場：利用荒灘地建設(shè)占地約15 萬 -20萬平方米的馬術(shù)場。武術(shù)擂臺：充分發(fā)揮萊州中華武校的知名度，在旅 游區(qū)內(nèi)開展武術(shù)競技表演和學(xué)術(shù)交流活動。特色旅游：在漁村開展“做 一天漁民”和“當(dāng)一次水手”等民俗旅游活動。恢復(fù)建設(shè)東海神廟。六、高雅休閑度假區(qū)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、星級賓館、海濱度假別墅和海洋文化館。在搞好以上六個(gè)功能區(qū)的同時(shí)，沿海濱潮間帶外側(cè)，修建約50 公里的海濱公路，順路建設(shè)海岸藝術(shù)景觀，形成生態(tài)海濱旅游專線。第三章配套建設(shè)條件一、項(xiàng)目位址：位于萊州市三山島一帶黃金海岸二、 占地面積：自金城鎮(zhèn)海北嘴至三山島刁

11、龍嘴一帶海濱，面積約 49.8平方公里。三、交通和通訊1 、交通萊州市公路四通八達(dá)。萊州到青島飛機(jī)場只需一個(gè)半小時(shí)，到煙臺機(jī)場 2 小時(shí)， 到濰坊機(jī)場1 小時(shí)。 水路有萊州港、虎頭崖港、海廟港等港口，其中萊州港為擁有萬噸級泊位的國家一類開放港口，已開通萊州大連客運(yùn)航線。德州至煙臺的鐵路（沿渤海經(jīng)萊州市）正在修建，與萊州港相連。有與北京、天津、上海、南京、濟(jì)南、鄭州、杭州等城市往返的豪華旅行車。從萊州至三山島，是 6 車道寬的優(yōu)良一級公路，從城內(nèi)出發(fā)，20 分鐘可到達(dá)三山島。2、通訊萊州擁有世界著名的美國5ESS 電話交換設(shè)備組建的全國縣市級最大通訊網(wǎng)，目前全市電話交換機(jī)總?cè)萘恳殉^150000

12、 部；擁有世界最先進(jìn)的 SDH 傳輸網(wǎng)， 全部實(shí)現(xiàn)光纜化、數(shù)字化； 擁有無縫數(shù)字移動電話網(wǎng)；全市移動電話用戶已超過60000 戶； 擁有與全國各大中城市聯(lián)網(wǎng)的高速尋呼系統(tǒng)；擁有可隨時(shí)滿足客戶需求的無線電話接入電話系統(tǒng)。3、水電條件已設(shè)有供水、供電總管線，可滿足項(xiàng)目需要。四、目前在建和擬建項(xiàng)目自虎頭崖港至石虎嘴一帶長約50 公里的海岸線上，市政府已確定在沿海潮間帶外側(cè)，沿海岸修建環(huán)海旅游公路。其中海濱中心旅游區(qū)路段，配套建設(shè)海岸藝術(shù)景觀和別墅小區(qū)，形成風(fēng)景獨(dú)特的海岸旅游專線。該工程可望在2002 年完工。在海北嘴海濱，總投資1.2 億元的錦銹康樂中心，正在興建，目前已完成投資2000 萬元。這些

13、項(xiàng)目建成后，將使秀麗的海濱逐步形成交通快捷、旅游功能完善、游樂項(xiàng)目眾多、獨(dú)具特色的觀光、休閑、度假佳地。第四章項(xiàng)目投資概算在黃金海岸生態(tài)旅游度假區(qū)主要建設(shè)六個(gè)功能區(qū)及有關(guān)配套設(shè)施，總 投資約10.2億元，各功能區(qū)投資概算如下表。功能區(qū)項(xiàng)目投資概算（萬元）黃金旅游觀光區(qū)金山景區(qū)5000黃金博覽館2000黃金珠寶加工區(qū)5000沙灘運(yùn)動觀光區(qū)沙灘運(yùn)動2000海水浴場2000水上運(yùn)動觀光區(qū)海上運(yùn)動中心3000水上游艇俱樂部5000旅游專用碼頭2000林帶療養(yǎng)觀光區(qū)森林浴、天然氧吧5000傳統(tǒng)民俗游樂區(qū)馬術(shù)場5000武術(shù)擂臺5000特色旅游1000東海神廟10000高雅休閑度假區(qū)高爾夫球場20000星級

14、賓館10000海洋度假別墅7000海洋文化館3000海濱旅游專線公路10000合計(jì)102000第五章環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目建成后，基本無污染。生活用廢水，排入凈化池，經(jīng)分離降解處理后，排入大海，不需考慮環(huán)保投資第六章 旅游市場分析預(yù)測一、 地理位置優(yōu)越。萊州市隸屬于國家級優(yōu)秀旅游城市煙臺市，靠近青島、濟(jì)南、煙臺、濰坊，周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是我國主要旅游接待地和客源產(chǎn)出地，具有向萊州分流客源的條件。萊州市是膠東地區(qū)距內(nèi)陸最近的沙灘海濱度假地，夏日充足的陽光，無污染的沙灘，清澈的大海，涼爽的海風(fēng)及美味海珍，對北京、天津、華北、西南地區(qū)等內(nèi)陸游客具有巨大的吸引力。二、旅游特色鮮明。黃金海岸生態(tài)旅游觀光度假區(qū)具有

15、四大特色：一是黃金海岸名符其實(shí)。地上海岸不僅有黃金沙灘，地下更盛產(chǎn)黃金，在全國獨(dú)一無二，這對于從沒見到黃金生產(chǎn)過程的游客來說極具吸引力。二是綿延的林帶和清澈和海水，造就了獨(dú)特的生態(tài)型旅游環(huán)境，對日益重視健康旅游的游客極具吸引力。三是東海神廟是皇帝祭海圣地，在全國獨(dú)一無二，可滿足游客的好奇心，一睹海文化的風(fēng)采。四是我市中華武校多次在國際國內(nèi)比賽中獲得佳績,在景區(qū)內(nèi)設(shè)擂比武，發(fā)揚(yáng)國學(xué)國萃是中外游客喜聞樂見的項(xiàng)目。三、與知名景區(qū)較近。西距泰山、曲阜350 公里，南與青島嶗山、東北與蓬萊閣相鄰，項(xiàng)目建成后可與這些景區(qū)串成黃金旅游線路，分流一部分客源到我市。四、 月季花已形成觀賞功能。月季是萊州的市花，

16、全市栽培達(dá)到6000畝，每年5 月 25 日是萊州市的月季花節(jié)，節(jié)日期間，將有數(shù)十萬人聚集市區(qū)歡慶節(jié)日，可帶來大量客源。五、我市國內(nèi)外著名的云峰山、大基山、神仙洞景區(qū)，也將吸引眾多的客源。鑒于以上有利因素，項(xiàng)目建成后，通過良好的宣傳促銷和運(yùn)作，我市將吸納游客可達(dá)300-600 萬人。第七章 經(jīng)濟(jì)效益分析本度假區(qū)的收入主要來源是門票收入和娛樂餐飲消費(fèi)收入（此外還應(yīng)有旅游區(qū)別墅房產(chǎn)收入，本報(bào)告暫不考慮）， 而收入的高低取決于旅游區(qū)吸納游客的數(shù)量的多少，又直接與項(xiàng)目建設(shè)的檔次、規(guī)模、功能、特色及宣傳炒作有關(guān)。因此，搞好項(xiàng)目開發(fā)及配套建設(shè)是成功的基礎(chǔ)，廣泛地宣傳促銷是招徠客源的關(guān)鍵，優(yōu)良、 完善、 周

17、到的服務(wù)是客源穩(wěn)定增加的保證。對本旅游區(qū)我們不妨提出兩個(gè)追求目標(biāo)，一是海濱休閑度假要達(dá)到北戴河的知名度；二是人文景觀（海廟）要達(dá)到蓬萊閣的知名度。北戴河每年的接客量 700 萬人， 蓬萊閣每年的接客量180 萬人 （僅門票收入達(dá)8000 萬元） ， 綜合收入達(dá)到10 億元。 從發(fā)展的觀點(diǎn)看，黃金海岸生態(tài)觀光度假區(qū)，在不太長的時(shí)間內(nèi)（5-10 年期間） ，完全可以達(dá)到蓬萊閣、接近北戴河的規(guī)模。項(xiàng)目建成后，在近期內(nèi)，我們把接客量定位在300 萬人，是有可比性的，下面以接待300 萬游客預(yù)測效益。1、 門票收入黃金旅游觀光區(qū)每人按15 元，沙灘運(yùn)動觀光區(qū)每人按10 元，水上運(yùn)動觀光區(qū)每人按10 元，

18、林帶療養(yǎng)觀光區(qū)每人按10 元， 傳統(tǒng)民俗旅游區(qū)每人按 15 元，海洋文化館每人按10 元，總票價(jià)70 元。門票收入=70元X300 （萬人）=2.1億元2、 經(jīng)營成本（1） 工資：以管理人員500 人，每人每年工資10000 元計(jì)，全年工資費(fèi) 500 萬元（2） 維修保養(yǎng)費(fèi)：按總投資額的1%計(jì)，全年維修保養(yǎng)費(fèi)1020 萬元（3） 水電費(fèi)：按總投資額的0.5%計(jì)，全年費(fèi)用510 萬元（4） 折舊按總投資額的1.5%計(jì)，全年折舊費(fèi)1530 萬元以上四項(xiàng)合計(jì)，經(jīng)營成本約為3560 萬元。3、 利稅利稅總額 =2.1 億元 -0.356 億元 =1.744 億元4、 餐飲娛樂收入在 300 萬游客中，

19、按150 萬人（中長程游客）在此住宿、餐飲、娛樂計(jì)算，平均日消費(fèi)300 元，營業(yè)額為：300元X150萬人=4.5億元利稅率按15% 計(jì)，利稅為0.675 億元。以上利稅總額為：1.744 億元 +0.675 億元 =2.389 億元五、稅金分析（ 1 ） 營 業(yè)稅：外商投資企業(yè)按營業(yè)額5% 征收，年應(yīng)繳營業(yè)稅為：（2.1+4.5 ）億X5%=0.33 億元。（ 2）所得稅享受“兩年免征，三年減半征收”的優(yōu)惠政策，前兩年每年的利潤為2.389 億元 -0.33 億元 =2.059 億元， 從第三年至第五年，所得稅按12%征收，應(yīng)交稅金為：2.059億元X12%=0.2471 億元每年的利潤為：2.059 億元 -0.2471 億元 =1.8119 億元前五年的利潤總額為：9.5537 億元。每年平均利潤為：1.9101 億元。六、 財(cái)務(wù)評價(jià)（1） 財(cái)務(wù)盈利性分析投資利潤率二年平均稅后利潤/總投資X100%=1、9101億元/10.2億元 X100%=18.7%投資利稅率二年平均利稅額/總投資X100%=2.389億元/10.2億元X100%=23.4%全部投資回收率= 總投資（/ 利潤 + 折舊） =10.2 億元（/ 1.9101+0.153 ）億元 =5 年從以上分析看，當(dāng)游客人數(shù)穩(wěn)定在300 萬人次時(shí)，投資利潤率、投資利稅率都比較理想。投資回收期僅為5 年。如計(jì)