房地產(chǎn)估價(jià)師(A)物業(yè)資產(chǎn)管理(二)

1、（A）物業(yè)資產(chǎn)管理（二）（總分：100.00，做題時(shí)間：90分鐘）一、B單項(xiàng)選擇題/B（總題數(shù)：17,分?jǐn)?shù)：34.00）1. 物業(yè)管理的核心工作是。A.根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作« B.對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正 常的運(yùn)行狀態(tài)« C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個(gè)管理有序、高效率的辦公環(huán)境（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B. VC.D.解析：2. 根據(jù)物業(yè)在同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作，這是的工作內(nèi)容。«

2、; A.物業(yè)管理« B.設(shè)施管理« C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D.房地產(chǎn)組合投資管理（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B.C. VD.解析：3. 國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)資格，是 。 A.注冊(cè)物業(yè)管理員* B.注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理* C.注冊(cè)物業(yè)管理師D.高級(jí)物業(yè)管理師（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B. VC.D.解析:4. 制定物業(yè)策略計(jì)劃，持有或?qū)缡鄯治?，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支岀屬于的工作內(nèi)容。*A. 物業(yè)管理B. 設(shè)施管理C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D. 組合投資管理（分?jǐn)?shù):2.00 )A.B.C. VD.解析：5. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是*A. 物業(yè)管理和設(shè)施管理

3、B. 資產(chǎn)管理和投資組合管理C. 物業(yè)管理和資產(chǎn)管理D. 設(shè)施管理和投資組合管理（分?jǐn)?shù):2.00 )A. VB.C.D.解析：6. 制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是 的目標(biāo)A. 政府B. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)C. 業(yè)主D. 租戶（分?jǐn)?shù):2.00 )A.B.C. VD.解析：7. 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于*A. 業(yè)主希望的投資回報(bào)率B. 承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用C. 承租人的承受能力D.同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系（分?jǐn)?shù):2.00 ）A.B.C.D. V解析：8. 某寫(xiě)字樓的建筑面積為 8萬(wàn)m，可出租面積系數(shù)為80%公用建筑面積系數(shù)為15%則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是萬(wàn)。««

4、««（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A. VB.C.D.解析：解析可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，出租單元內(nèi)建筑面積 =可出租面積- 分?jǐn)偟墓妹娣e=總建筑面積X可出租面積系數(shù) -總建筑面積X公用建筑面積系數(shù)=8X（80% -15%）=5.2（萬(wàn) 卅）。此題的典型錯(cuò)誤做法是：8X80%（1 -15%）=5.44（萬(wàn) 卅）。9. 在寫(xiě)字樓岀租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由 支付。* A.業(yè)主* B.承租人* C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)* D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A. VB.C.D.解析：10. 下列關(guān)于寫(xiě)字樓租金的表述中正確的是 。* A.基礎(chǔ)租金是

5、租戶能接受的最低租金* B.基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平* C.寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的狀況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金* D.寫(xiě)字樓內(nèi)某一具體岀租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置而有一定差異（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B.C.D. V解析：11. 隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考 慮了寫(xiě)字樓的因素。* A.交通方便性« B.聲望或形象C.位置« D.建筑形式（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B.C. VD.解析：1

6、2. 王某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可岀租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得岀以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積 30m2,外墻面積6m,單元間分隔墻面積 8m,公攤面積3m,那么，可出租面積應(yīng)為2m。«A.33* B.40* C.43«D.47（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B. VC.D.解析：解析根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T 179862000），“成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用 面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等

7、共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積”。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積 =各套之 間的分隔墻水平投影面積的一半 +套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半 +外墻（包括山墻）水平投 影面積的一半。對(duì)此題而言，套內(nèi)建筑面積 =30+6/2+8/2=37（m 2），可出租面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒?筑面積=37+3=40（m2）。13. 下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是 。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)* B.知名度大的主要租戶，往往繳

8、納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)* C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超岀某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分D. 營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高（分?jǐn)?shù):2.00）A.B.C.D. V解析：解析營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。14. 零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立岀租單元的 為基礎(chǔ)計(jì)算的。« A.建筑面積B.總出租面積« C.可出租面積« D.營(yíng)業(yè)面積（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B. VC.D.解析：解析零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積為基礎(chǔ)計(jì)算的15. 物業(yè)公司

9、在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是* A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商組合與位置分配* D.零售商的聲譽(yù)（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B.C.D. V解析：解析聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)首先要考慮的因素。16. 關(guān)于收益性物業(yè)的說(shuō)法，正確的是 。* A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對(duì)資金調(diào)整作岀規(guī)定* B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金* C.在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都包含在租金中* D.在出租率達(dá)到100%時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入最高（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B.C. VD.解析：解析A選項(xiàng)，在租約

10、中必須對(duì)租金調(diào)整做出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)攛作用；B選項(xiàng)，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入；D選項(xiàng)，若物業(yè)租金低于市場(chǎng)租金，雖然出租率達(dá)到100%其獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入并非一定理想。17. 某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為 5%經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30%抵押貸款還本付息為 200萬(wàn)元，準(zhǔn)備金和所得稅共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為 萬(wàn)元。A.330«B.450«C.650«D.700（分?jǐn)?shù)：2.00 ）A.B.C. VD.解析：解析有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，凈收入=有效毛收入-

11、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 =1000X（1 -5%-30%）=650（萬(wàn)元）。二、B多項(xiàng)選擇題/B（總題數(shù)：15,分?jǐn)?shù)：45.00）18. 物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括。* A.物業(yè)管理* B.設(shè)施管理* C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理« D.運(yùn)營(yíng)管理* E.組合投資管理（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A.VB.VC.VD.E.V解析:19. 房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括 。* A.制定并執(zhí)行組合投資策略* B.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)* C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析* D.制定物業(yè)策略計(jì)劃* E.監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策B. VC.D.C. V解析：20. 根據(jù)物業(yè)的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)

12、管理分為 «A.居住物業(yè)管理«B.公共物業(yè)管理«C.收益性物業(yè)管理«D.特殊物業(yè)管理«E.工業(yè)物業(yè)管理（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A. VB. VC. VD.E.解析：21. 寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素包括 A.物業(yè)所處位置« B.輻射區(qū)域的范圍* C.建筑設(shè)備系統(tǒng)« D.建造年代« E.租戶類(lèi)型（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A.VB.C.VD.E.V解析:22. 寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的 * A.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況* B.面積需求大小* C.租金支付方式D.物業(yè)服務(wù)需求* E. 與寫(xiě)字樓業(yè)主的關(guān)系B.V

13、C.D.VE.解析:23. 下列關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有 。A.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的« B.基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用* C.基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用D.在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金E.在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A. VB. VC.C. VE.解析：24. 專(zhuān)業(yè)人員主要依照寫(xiě)字樓對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)。* A.所處的位置* B.交通便利條件* C.自然或質(zhì)量狀況* D.設(shè)施完善程度* E.收益能力（分?jǐn)?shù)：3.00

14、 ）A.VB.C.VD.E.V解析:25. 關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法，正確的有 。* A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失* B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金* C.基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓內(nèi)任一岀租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫(xiě)字樓的平均租金B(yǎng).C. 7D.D. 7解析：解析B選項(xiàng)市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金；D選項(xiàng)在許多城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，樓層高、視野或景觀好的寫(xiě)字樓，岀租單元租金也較高。物業(yè)管理人員在確定各寫(xiě)字樓岀租單元的租金時(shí)，常用位置較好的 岀租單元的超額租金收入來(lái)平衡位置不好的岀租單元的租金收入，使整棟寫(xiě)字樓建筑的平均租金保持

15、在稍 高于基礎(chǔ)租金的水平上。26. 業(yè)主或投資者投資坐落在中心商務(wù)區(qū)投資性寫(xiě)字樓物業(yè)是希望達(dá)到 的目的。« A.資本保值« B.資本增值C.獲取周期性收益«D.降低投資風(fēng)險(xiǎn)«E.抵御通貨膨脹（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A. 7B. 7C. 7D.E.達(dá)到資本保值、解析：解析業(yè)主或投資者投資坐落在中心商務(wù)區(qū)投資性寫(xiě)字樓物業(yè)是希望通過(guò)該項(xiàng)投資,增值和獲取周期性收益的目的。27. 對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)的主要依據(jù)有 。* A.建筑規(guī)模B.經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)* C.服務(wù)人口的收入水平* D.周?chē)h(huán)境* E.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A.7B.7C.7D.E.7解

16、析:28. 下列費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有 * A.公用設(shè)施的維修費(fèi)* B.人員的工資* C.抵押貸款還本付息額D.房產(chǎn)稅E.保險(xiǎn)費(fèi)（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A.B.C.D.E.解析：VVVV解析收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、 維修費(fèi)）、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的 維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng) 費(fèi)用的范疇。29. 收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括 等。« A.人員工資« B.辦公費(fèi)用«C.抵押貸

17、款還本付息*D.保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅E.租金（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A. VB. VC.C. VE.解析：30. 現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“0”是 * A.資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)* B.日歷年度的年初* C.某一基準(zhǔn)時(shí)刻* D.既不能現(xiàn)金流出也不能現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)* E.計(jì)息周期的期初（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A. VB.B. VD.E.解析：解析這是繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則之一，即：橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可以表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。31. 下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有 。* A.當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率

18、* B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值* C.名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值« D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大E.計(jì)息周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A. VB. VC.C. VE.解析：解析易混淆點(diǎn)辨析：要注意區(qū)別計(jì)息周期與計(jì)息周期數(shù)是兩個(gè)不同的概念。計(jì)息周期短于一年指 按季、月、天計(jì)息，計(jì)息周期數(shù)是指一年計(jì)息次數(shù)，在計(jì)息周期短于一年時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。32. “可貸資金利率理論”認(rèn)為 。« A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成« B.可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄三個(gè)要素構(gòu)成« C.利率不是由可貸資金的供求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)（分?jǐn)?shù)：3.00 ）A. VB. VC.D.C. V解析：解析可貸資金利率理論認(rèn)為，利率由可貸資金的供求決定，可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ) 蓄和政府儲(chǔ)蓄三要素構(gòu)成?？少J資金的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)，可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函 數(shù)，可貸資金供求均衡決定均衡利率。三、B判斷題/B（總題數(shù)：8,分?jǐn)?shù)：21.00）33. 在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管