房地產(chǎn)估價理論與方法模擬13

1、 模擬 房地產(chǎn)估價理論與方法模擬 13單項選擇題第 1 題：2003年 11月 4日，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港 ()簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。A. 物業(yè)協(xié)會B. 不動產(chǎn)學(xué)會C. 測量師協(xié)會D. 測量師學(xué)會參考答案： D答案解析：此題屬于了解的范疇。是在考查房地產(chǎn)估價發(fā)展的基本狀況。 2003年 11月4日， 中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量 師資格互認(rèn)協(xié)議書。解決此題的關(guān)鍵在于在理解的基礎(chǔ)上進(jìn)行記憶。第 2 題：“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了 () 等設(shè)施以及場地平整。A. 水通、氣通、電通B. 路通、水通、電通C .路通、水通、

2、氣通D .路通、電通、氣通參考答案： B答案解析：此題屬于了解的范疇。 是在考查房地產(chǎn)的概念。 在土地估價時， 要考慮土地基礎(chǔ) 設(shè)施完備程度和土地平整程度。所謂“三通一平”，一般是指路通、水通、電通 和場地平整。除此之外，還有“五通一平”、“七通一平”等。解決此題的關(guān)鍵 在于在理解的基礎(chǔ)上加強(qiáng)記憶即可。第 3 題： 房地產(chǎn)價格容易受買賣雙方的個別因素的影響，以下因素對房地產(chǎn)價格的影響 最小的是 ( ) 。A. 買賣雙方的知識水平B. 買賣雙方的偏好C .討價還價能力D.感情沖動參考答案： A答案解析：此題屬于了解的范疇。 是在考查房地產(chǎn)價格的特征。 房地產(chǎn)價格一般隨交易的需 要而個別形成，并容

3、易受買賣雙方的個別因素 ( 如偏好、討價還價能力、感情沖 動)的影響。解決此題的關(guān)鍵在于在理解的基礎(chǔ)上進(jìn)行記憶。第 4 題： 以下各組商品之間，一種商品的價格上升后，另外一種商品的消費(fèi)會跟著減少 的是 () 。A. 普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房B. 賓館與寫字樓C. 普通住宅及其配套的娛樂房地產(chǎn)D. 城市地鐵和城市公交參考答案： C答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產(chǎn)需求的概念。 某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品， 是指 與它相互配合的房地產(chǎn)， 互補(bǔ)品之間， 一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了， 對另一種房地產(chǎn) 的消費(fèi)也會多起來。解決此題的關(guān)鍵是學(xué)會區(qū)分替代品和互補(bǔ)品。第 5 題： 在正常情況下拍賣價格、招標(biāo)價格

4、、協(xié)議價格三者之間的關(guān)系為 ()。A. 拍賣價格 招標(biāo)價格 協(xié)議價格B. 拍賣價格 協(xié)議價格 招標(biāo)價格C. 招標(biāo)價格 拍賣價格 協(xié)議價格D. 招標(biāo)價格 協(xié)議價格 拍賣價格參考答案： A答案解析： 此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)價值和價格的種類及其相互之間的關(guān)系。 以出讓土地為例， 協(xié)議出讓由于是政府對某些項目的扶持而提供土地的方式， 一 般會降低地價； 招標(biāo)方式由于不僅考慮報價， 通常還要考慮開發(fā)建設(shè)方案， 所以 選定的土地使用者不一定是出價最高者， 從而有抑制地價的作用。 在拍賣的場合， 由于土地由誰取得完全根據(jù)價格的高低， 所以最能抬高地價。 因此，在通常情況 下采用協(xié)議方式出讓的地價

5、最低， 其次是招標(biāo)， 拍賣的最高。 解決此題的關(guān)鍵在 于理解三種房地產(chǎn)價格的含義及產(chǎn)生的背景。第 6 題： 以下估價方法求得的價值更趨向于最高買價的是 () 。A. 收益法B. 成本法C. 假設(shè)開發(fā)法D. 市場法參考答案： A答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產(chǎn)價值和價格的種類及其含義。 最高買價是 指房地產(chǎn)購買房地產(chǎn)時所愿意支付的最高價格。 而收益法在評估的時候往往就是 站在投資收益的角度來進(jìn)行估價， 所以更接近于最高買價； 成本法往往是站在開 發(fā)的角度即賣方來進(jìn)行估價， 更接近于最低賣價。 解決此題的關(guān)鍵在于掌握各種 估價方法估價時出發(fā)的角度。第 7 題： 房地產(chǎn)估價原則可以使房

6、地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的 ( ) 具有認(rèn)識上的 一致性。A. 基本準(zhǔn)則B. 客觀規(guī)律C. 衡量標(biāo)準(zhǔn)D. 基本前提 參考答案： D答案解析： 第 8 題：假設(shè)開發(fā)法中，估價時點(diǎn)通常是指 () 。A. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間B. 開發(fā)結(jié)束時的時間C. 全部租售出去的時間D. 購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間參考答案： D答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。 開發(fā)經(jīng)營期的具 體起止時間是， 起點(diǎn)為取得估價對象的時間， 即估價時點(diǎn)， 終點(diǎn)為將開發(fā)完成后 的房地產(chǎn)全部租售完畢的時間。解決此題的關(guān)鍵在于明確假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)涵。第 9 題： 防范估價風(fēng)險的最后一道防線是

7、()A. 估價師聲明B. 估價的假設(shè)和限制條件C .審核估價報告D .估價報告應(yīng)用有效期參考答案： C答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產(chǎn)估價的程序。 房地產(chǎn)估價的核心是對價值 的測算和判定，必然有一定的誤差，存在一定的風(fēng)險。在估價時除了估價師聲明、 估價的假設(shè)和限制條件、估價報告應(yīng)用有效期這些必備的規(guī)避風(fēng)險的措施之外， 對估價報告的審核是非常至關(guān)重要的， 為估價報告的最后定稿筑起了最后一道安 全屏障。解決此題的關(guān)鍵在于在于日常的工作經(jīng)驗(yàn)。第 10 題：A. 保持現(xiàn)有用途B. 裝修改造C .裝修后改變用途D .拆除建筑物參考答案： D答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查估價中應(yīng)遵

8、循的最高最佳使用原則， 具體計算過 程如下：以保持現(xiàn)狀為前提，價格為3000X 2000元=600萬元；以裝修改造為前提，價格為(2600-200) X 2000元二480萬元；以轉(zhuǎn)換用途為前提，價格為(2800 X 2000-600 X 4000)元二320萬元；以重新利用為前提，價格為(1800 X 4000-300 X 2000+50X 2000)元=670萬元。按照最高最佳適用的原則， 該宗房地產(chǎn)最合理的處理方式為重新利用。 解決此題的關(guān)鍵是明確估 價時必須遵循最高最佳使用原則。第 11 題：某估價機(jī)構(gòu)于 2005 年 8 月 10 日至 20 日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點(diǎn) 為

9、 2005年 8 月 16日。因估價結(jié)果有爭議， 2005年 12 月 15 日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù) 估的估價時點(diǎn)為 () 。A. 2005 年 8 月 16 日B. 2005 年 12 月 15日C. 估價作業(yè)期間的任意一天D. 估價人員與委托人商定的某天參考答案： A答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查估價中應(yīng)遵循的估價時點(diǎn)原則。 估計時點(diǎn)為過去 的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中， 特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估 價。此時衡量原估價結(jié)果是否合理，就要回到原估價時、氮。解決此題的關(guān)鍵還 在于在理解的基礎(chǔ)上熟練掌握。第 12 題：一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔在 ()以上的不宜

10、采用。A. 1 年B. 半年C. 2 年D. 3 年參考答案： A答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查搜集可比實(shí)例的質(zhì)量要求。 解決此題的關(guān)鍵在于 平時的經(jīng)驗(yàn)以及重點(diǎn)記憶。第 13 題： 一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成 6 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手 續(xù)，土地使用權(quán)年限為 40 年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年。則這種情況下，計算 建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為 () 年。A. 50B. 40C. 46D. 不確定參考答案： C 答案解析： 此題屬于掌握的范疇。是在考查建筑物折舊的計算方法。在計算建筑物折舊時， 應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響， 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使 用

11、權(quán)年限而結(jié)束的， 應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算 折舊。解決此題的關(guān)鍵在于分清建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)年限兩者之間的關(guān) 系。第 14 題： 磚木結(jié)構(gòu)二等的殘值率為 ( ) 。A. 2%B. 4%C. 3%D. 5%參考答案： B答案解析：此題屬于了解的范疇。 是在考查房屋折舊的有關(guān)規(guī)定。 磚木結(jié)構(gòu)二等的殘值率一 般為 4%。解決此題的關(guān)鍵在于平時的經(jīng)驗(yàn)以及重點(diǎn)記憶。第 15 題：某宗房地產(chǎn)的收益期限為 30 年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變， 通過預(yù)測得知其未來 4 年的凈收益分別為 23 萬元、 24萬元、 23 萬元、25萬 元，報酬率為 10%，則該宗房

12、地產(chǎn)每年的固定凈收益價格為 () 萬元。A. 23.75B. 24C. 23D. 23.69參考答案： D 答案解析： 解決此題的關(guān)鍵在于理解公式的本質(zhì)，不用死記硬背。第 16 題：收益法中的運(yùn)營費(fèi)用包括 () 。A. 所得稅B. 房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用C. 電梯、空調(diào)等的折舊費(fèi)D. 建筑物的折舊費(fèi)參考答案： C答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查收益法中凈收益的求取。 運(yùn)營費(fèi)用是從估價角度 出發(fā)的，與會計上的成本費(fèi)用有所不同， 如不包含所得稅、 房地產(chǎn)抵押貸款償還 額、建筑物折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，而包含其他資本或經(jīng)營 的收益。解決此題的關(guān)鍵是區(qū)分開成本法中的成本、 會計上的成

13、本和收益法中的 運(yùn)營費(fèi)用之間的聯(lián)系和區(qū)別。第 17 題：商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，其凈收益為 () 。A. 商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營費(fèi)用商品銷售稅金及附加管理 費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤B. 商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營費(fèi)用商品銷售稅金及附加管理 費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤投資利息C. 商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營費(fèi)用商品銷售稅金及附加管理 費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用投資利息D. 商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營費(fèi)用商品銷售稅金及附加管理 費(fèi)用商業(yè)利潤投資利息參考答案： A答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查收益法中凈收益的求取。 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)， 應(yīng) 根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益， 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、 經(jīng)

14、營費(fèi)用、 商品銷售稅金及附加、 管理費(fèi)用、 財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。 掌握此題的關(guān)鍵在于熟 練掌握不同收益類型房地產(chǎn)在求取凈收益時所包括的項目， 同時要和成本法中的 成本，假設(shè)開發(fā)法中扣除的部分區(qū)分開。第 18 題：參考答案： A答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查收益法中凈收益的求取。 本題為凈收益按一定比 例遞增或遞減的情況， 這種情況在輔導(dǎo)教材中介紹的很詳細(xì)， 在復(fù)習(xí)時應(yīng)注意加 減符號，應(yīng)在理解的基礎(chǔ)上加強(qiáng)記憶。第 19 題： 在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，對于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標(biāo)準(zhǔn)是 ( ) 。A. 用途B. 檔次C. 規(guī)模D .建筑結(jié)構(gòu)參考答案： A答案解析：此題屬于熟悉的范疇。

15、 是在考查假設(shè)開發(fā)法的步驟。 假設(shè)開發(fā)法的第二步為選擇 最佳開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這其中，最重要的是要選 擇最佳的用途， 它對房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值影響最大。 解決此題的關(guān)鍵是在復(fù) 習(xí)的過程中，要勤于思考，分清主次。第 20 題： 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法，一定要搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件，這主要是為 () 服務(wù)的。A. 估算開發(fā)成本B. 選擇最佳用途C. 確定最佳開發(fā)利用方式D. 估算房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值參考答案： C 答案解析： 此題屬于熟悉的范疇。 是在考查假設(shè)開發(fā)法的步驟。 假設(shè)開發(fā)法的第一步是調(diào)查 待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況， 其中要弄清政府的規(guī)劃限制， 主要是為確定最佳的開

16、發(fā)利用方式服務(wù)。解決此題的關(guān)鍵是在復(fù)習(xí)的過程中，要勤于思考，分清主次。第 21 題： 路線價法的關(guān)鍵和難點(diǎn)是 () 。A. 劃分路線價區(qū)段B. 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度C. 調(diào)查評估路線價D. 制定深度百分率參考答案： D 答案解析： 此題屬于掌握的范疇。 是在考查路線價法。 運(yùn)用路線價法估價一般分為 6 個步驟 進(jìn)行；劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；選區(qū)標(biāo)準(zhǔn)宗地；調(diào)查評估路線價；制作 深度價格修正率表和其他價格修正率表； 計算臨街各宗土地的價格。 這 6個步驟 中，其他的都比較容易確定， 唯獨(dú)第五步在確定的時候比較難， 而且這一步對結(jié) 果的影響還很大， 目前一般采用國外的一些做法來處理。 掌握此題的關(guān)鍵在

17、于日 常的經(jīng)驗(yàn)。第 22 題：A. 560B. 700C. 437.5D. 280參考答案： A 答案解析：第 23 題：某幢大廈的房地總價值為 6000 萬元，其中建筑物總價值為 2000萬元。某人擁 有該大廈的一部分，該部分的房地價值為 100 萬元，該部分的建筑物價值為 40 萬元，則按土地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎阍撊苏加械耐恋胤蓊~為 () 。A. 2%B. 1.67%C. 1.5%D. 1%參考答案： C答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查高層建筑地價分?jǐn)偱c土地占有份額的確定， 確定 的方法一般有三種： 按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?按房地價值進(jìn)行分?jǐn)偅?按土地價值進(jìn) 行分?jǐn)?。這三種中最合理的為第

18、三種。本題計算過程如下： 該部分占有的土地 份額=(該部分的房地總價值 -該部分的建筑物價值) / (房地總價值 -建筑物總價 值)=(100-40)/(6000-2000)=1.5% 解決此題的關(guān)鍵在于理解公式的本質(zhì)，不用死記硬背。第 24 題： 房地產(chǎn)價格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，其中土地的位 置屬于 () 。A. 一般因素B. 區(qū)域因素C. 個別因素D. 其他 參考答案： C答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查對房地產(chǎn)價格影響因素總的認(rèn)識。 影響因素中的個別因素是由于具體房地產(chǎn)本身的條件而對其價格水平有影響的因素。 解決此題 的關(guān)鍵在于正確理解一般因素、區(qū)域因素、

19、個別因素的含義，將其區(qū)分清楚。第 25 題： 房地產(chǎn)估價的核心是 () 。A. 測算和判定價值B. 明確估價目的C. 明確估價時點(diǎn)D. 明確估價對象參考答案： A 答案解析： 此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產(chǎn)估價的概念。 房地產(chǎn)估價的核心就是對價 值的測算和判定。解決此題的關(guān)鍵在于理解房地產(chǎn)估價的本質(zhì)。第 26 題：某建筑物的重置價格為 100萬元，自竣工之日到估價時點(diǎn)已有 10 年，根據(jù)建筑 物的實(shí)際情況，認(rèn)為維修保養(yǎng)得好，有效年齡相當(dāng)于 12 年，經(jīng)濟(jì)壽命為 35 年，殘值率為 5%。如果用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，則該建 筑物的現(xiàn)值為 () 萬元。A. 32.57B.

20、27.14C. 67.43D. 50.25參考答案： C 答案解析：第 27 題：A. 3673.35B. 3999.07C. 3836.21D. 3510.49參考答案： B答案解析： 第 28 題： 以下最符合不可以作為以抵押估價為目的的估價對象是 ( )A. 土地使用權(quán)為出讓且完成開發(fā)投資總額20%的某房屋建設(shè)工程B. 其他共有人已書面同意抵押的共有房地產(chǎn)C. 已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的D. 拖欠有建設(shè)工程款的房地產(chǎn) 參考答案： A答案解析：第 29 題： 建立比較基準(zhǔn)一般要統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍，具體是指 ()A. 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)實(shí)物范圍統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍B. 將可比實(shí)例的債權(quán)債務(wù)成

21、分統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍C. 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)區(qū)位狀況統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍D. 將可比實(shí)例的非房地產(chǎn)成分統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍 參考答案： A答案解析： 第 30 題：A. 2965.39B. 3035.02C. 3103.59D. 3067.78參考答案： A答案解析：第 31 題：A. 10300B. 9766C. 10256D. 9874參考答案： B答案解析：第 32 題：某商場正常經(jīng)營的收入為 1200萬元，費(fèi)用為 450 萬元，經(jīng)營者利潤為 400萬 元，則基于營業(yè)收入測算的房地產(chǎn)的凈收益為 （ ） 萬元。A. 750B. 350C. 800D. 850參考答案：

22、B答案解析： 第 33 題： 某宗房地產(chǎn)的年凈收益為 1.8 萬元，購買者的自有資金為 6 萬元，自有資金的 資本化率為 12%，抵押貸款常數(shù)為 0.078 。則該房地產(chǎn)的價格為 （ ） 。A. 15.706B. 13.578C. 13.846D. 19.846參考答案： D 答案解析： 該房地產(chǎn)的價格求取如下：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=6X 12%0.72（萬元）償還抵押貸款的能力二1.8-0.72二1.08（萬元）抵押貸款金額二1.08 - 0.078 = 13.846（萬元） 該房地產(chǎn)價格=13.846+6 = 19.846（萬元第 34 題： 在房地產(chǎn)估價中，承租人權(quán)益價值評估通常采用

23、的方法為 （）。A. 超額費(fèi)用資本化法B. 成本節(jié)約資本化法C .收入損失資本化法D. 收益乘數(shù)法 參考答案： B答案解析：第 35 題： 在求取建筑物折舊時，如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，下列說 法中不正確的是 () 。A. 對于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的， 應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 計算建筑物折舊。B .對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的， 應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。C. 對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照土地，使用期限 計算建筑物折舊。D. 對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照

24、建筑物的實(shí)際年齡加上土地使用權(quán)的剩余使用年限計算建筑物折舊。參考答案： D 答案解析：多項選擇題 第 36 題： 在我國，土地使用權(quán)除了出讓和劃撥使用權(quán)之外，還包括 ()A. 宅基地使用權(quán)B. 土地租賃使用權(quán)C. 土地抵押權(quán)D .土地承包經(jīng)營權(quán)E. 土地地役權(quán) 參考答案： AD答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產(chǎn)的權(quán)益。 土地使用權(quán)包括國有土地使用權(quán) 和集體土地使用權(quán)， 國有土地使用權(quán)包括出讓和劃撥兩種， 集體土地使用權(quán)包括 宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)。解決此題的關(guān)鍵在于對我國相關(guān)法規(guī)的了解。第 37 題：以下土地權(quán)利中，屬于他物權(quán)的是 ()A. 使用權(quán)B. 所有權(quán)C. 地役權(quán)D.

25、 租賃權(quán)E. 典權(quán) 參考答案： ACDE答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產(chǎn)權(quán)益的概念。 中國目前房地產(chǎn)權(quán)利的種類 主要有所有權(quán)、像用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。所有權(quán) 屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。 解決此題的關(guān)鍵在于理解房地產(chǎn)各種權(quán)利的準(zhǔn)確 含義。第 38 題： 房地產(chǎn)要有價格需要同時具備 () 幾個條件A. 房地產(chǎn)的有用性B. 房地產(chǎn)的價值C. 房地產(chǎn)的稀缺性D. 房地產(chǎn)的有效供給E. 房地產(chǎn)的有效需求 參考答案： ACE答案解析： 此題屬于熟悉的范疇。是在考查房地產(chǎn)價格的形成條件。房地產(chǎn)之所以有價格， 前提條件是： 房地產(chǎn)的有用性、 稀缺性和有效需求。 解決此

26、題的關(guān)鍵在于在理解 的基礎(chǔ)上記憶。第 39 題： 下列物品中應(yīng)計提折舊的是 ()。A. 家用電器B. 擁有所有權(quán)的土地C. 無償劃撥的土地D. 出讓的土地E. 公共設(shè)施用地 參考答案： ACDE答案解析：此題屬于了解的范疇。 是在考查房地產(chǎn)價格的特征。 地價與一般物品的折舊不同。 一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價值通常隨著時間的流逝而降低， 故有折舊。中國內(nèi)地有限期的出讓土地使用權(quán)是一個特例， 在估價時應(yīng)計提折舊。 因?yàn)樵摰貎r是一種有限年的使用價格， 這種使用權(quán)隨著剩余使用年限的縮短而逐 漸減少，當(dāng)達(dá)到規(guī)定的使用年限后將會被國家無償收回。 而如果是土地所有權(quán)就 無需計提折舊， 因?yàn)樵?/p>

27、土地所有權(quán)交易下， 新的土地所有權(quán)人不存在購地資本逐 漸回收的問題。解決此題的關(guān)鍵在于了解我國地價的特點(diǎn)。第 40 題： 為評估出公平合理的價值，在估價中應(yīng)注意 ( ) 。A. 應(yīng)假設(shè)各方當(dāng)事人均是理性的、精明的B. 估價人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值C. 估價人員必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響D. 估價人員必須不斷提高估價的理論水平、豐富估價經(jīng)驗(yàn)E. 估價人員不能評估自己親戚的房地產(chǎn)價格 參考答案： CD答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產(chǎn)估價的概念。 要成為一名合格的房地產(chǎn)專 業(yè)估價人員， 必須要有扎實(shí)的估價理論知識、 豐富的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)

28、 道德修養(yǎng)。 只有這樣， 才能評估出公平合理的價值。 解決此題的關(guān)鍵在于讀懂題、八意。第 41 題： 在選取可比實(shí)例時應(yīng)注意 () 。A. 應(yīng)是類似房地產(chǎn)B. 成交日期與估價時點(diǎn)接近C .交易類型與估價目的吻合D. 可比實(shí)例的價格應(yīng)為正常市場價格E. 可比實(shí)例的價格應(yīng)能修正為正常市場價格 參考答案： ABCE答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查搜集可比實(shí)例的質(zhì)量要求。 解決此題的關(guān)鍵在于 平時的經(jīng)驗(yàn)以及重點(diǎn)記憶。第 42 題： 以下可以采用成本法進(jìn)行估價的有 ()A. 醫(yī)院B. 房地產(chǎn)保險C. 單純的建筑物D. 過于陳舊的房地產(chǎn)E. 待出讓的土地 參考答案： ABCE答案解析：此題屬于熟悉

29、的范疇。 是在考查成本法的適用對象。 只要是新近開發(fā)建造、 計劃 開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)， 都可以采用成本法估價。 如學(xué)校、 醫(yī)院等一些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)； 單純的建筑物； 房地產(chǎn)的損害賠 償?shù)取Ｓ捎谀切┻^于老舊的房地產(chǎn)， 在測算重新購建價格和折舊時難度很大， 因 此不便用成本法進(jìn)行估價。解決此題的關(guān)鍵在于真正理解成本法的含義。第 43 題： 下列各項屬于經(jīng)濟(jì)折舊的是 ( ) 。A. 大氣污染B. 沒有樓宇智能管理系統(tǒng)C .修建鐵路D. 房地產(chǎn)市場低迷E. 建筑物層高高于標(biāo)準(zhǔn)層高參考答案： AD答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查建筑物折舊的概念。 建筑物折舊

30、中的經(jīng)濟(jì)折舊又 稱外部性折舊， 是指建筑物本身， 以外的各種不利因素所造成的其價值損失。 修 建鐵路對于住宅來講，會降低其價值，但對于工業(yè)廠房來說， 往往全提升其價值。 解決此題的關(guān)鍵在于深刻理解經(jīng)濟(jì)折舊的內(nèi)涵。第 44 題：累加法求報酬率的公式中的無風(fēng)險報酬率一般可選用 ( ) 。A. 國債利率B. 銀行存款利率C. 銀行貸款利率D. 平均利潤率E. 行業(yè)基準(zhǔn)收益率 參考答案： AB答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查報酬率的求取方法。 安全無風(fēng)險的投資在現(xiàn)實(shí)中 難以找到，對此可以選用同一時期的一年定期存款法定利率或一年期國債利率去 代替無風(fēng)險報酬率。解決此題的關(guān)鍵在于理解安全利率的含義

31、。第 45 題：A.B.C. 資本化率與報酬率的關(guān)系D. 投資組合技術(shù)E. 市場提取法 參考答案： AE答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查資本化率的求取方法。 一般可以采用市場提取法， 如可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益 NOI 與其成交價格 y 的比率作為資 本化率。解決此題的關(guān)鍵在于了解資本化率的求取方法： 第 46 題： 征地安置補(bǔ)償費(fèi)用包括 ( )A. 土地補(bǔ)償費(fèi)B. 安置補(bǔ)助費(fèi)C. 耕地開墾費(fèi)D. 新菜地開發(fā)建設(shè)基金E. 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi) 參考答案： ABE答案解析：第 47 題： 以下可以作為以抵押估價為目的的估價對象有 () 。A. 城市房屋土地使用權(quán)B. 抵押

32、人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使 用權(quán)C. 以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)D. 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)E. 空置3年以上的商品房 參考答案： BC答案解析： 第 48 題：路線價法特別適用于 ()需要對大量土地進(jìn)行估價的場合A. 土地課稅B. 市地重劃C. 城市房屋拆遷補(bǔ)償D. 土地定級E. 土地出讓參考答案： ABC答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查路線價法的適用對象。 路線價法主要適用于城市 商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。 它特別適于土地課稅、 土地整理、 征地拆遷或者其他 需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行的估價。 解決此題的

33、關(guān)鍵在于深刻理解路線價法 的主要用途。第 49 題： 居民收入的真正增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲，其影響程度主要取決于( ) 。A. 收入水平的大小B. 邊際消費(fèi)傾向的大小C. 人們的消費(fèi)傾向D. 消費(fèi)者對未來的預(yù)期E. 人們的有效需求參考答案： AB答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查居民收入對房地產(chǎn)價格的影響。 居民收入的真正 增加，會增加對房地產(chǎn)的需求， 導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。 至于對房地產(chǎn)價格的影響 程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。 解決此題的關(guān)鍵在于熟 練掌握經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于這方面的知識。第 50 題： 估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括 () 。A .擬采用的估價技術(shù)路線和估

34、價方法B. 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道C. 預(yù)計所需要的時間、人力、經(jīng)費(fèi)D .估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排E. 明確估價目的，估價時點(diǎn)及估價對象參考答案： ABCD答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查擬定估價作業(yè)方案。 解決此題的關(guān)鍵在于日。 常 的工作積累。判斷題第 51 題：某宗房地產(chǎn)目前的市場價為 800 萬元，現(xiàn)探測到其地下?lián)碛需F礦資源，估計價 值高達(dá) 1000 萬元，則該房地產(chǎn)的價格可達(dá) 1800萬元。A. 正確B. 錯誤參考答案： B答案解析：某宗房地產(chǎn)目前的市場價為 800 萬元，現(xiàn)探測到其地下?lián)碛需F礦資源， 估計價值 高達(dá) 1000 萬元，但是屬于國家所有，因此該房地產(chǎn)的價

35、格仍為 800 萬元。第 52 題： 兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果所處位置、交通、周圍環(huán)境、景觀、 外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價值就可能會有很大的差 異。A. 正確B. 錯誤參考答案： A答案解析： 第 53 題： 在實(shí)際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r，多數(shù) 是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，但一般不易選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。A. 正確B. 錯誤參考答案： B答案解析： 為抵押、折價、變賣、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r，一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣 實(shí)例。但當(dāng)選取土地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時， 目前一般不宜選取協(xié)議方式 的出讓實(shí)例。第 54 題： 成本法估價應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計、房屋權(quán)益等的分析進(jìn) 行調(diào)整。A. 正確B. 錯誤參考答案： B答案解析：成本法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值， 在中國可視為房屋所有權(quán)和在 估價時點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。 所以，上面判斷題中應(yīng)將房屋權(quán)益 去掉。第 55 題： 合法原則中的“法”具體指國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)、政策、合同以及估 價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、