房地產開發(fā)商拿地的十六種模式

1、房地產開發(fā)商拿地的十六種模式2014-02-28方靜土序號拿地方式評述1招、拍、掛最規(guī)的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地 一方，可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任 何爭議。問題仁土地閑置費問題。（國稅函【2010】220號、國稅發(fā) 2009 31 號）問題2：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】60 3號（一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題）問題3：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉讓框架協(xié)議 的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項目公司。否則，土地 再轉讓到項目公司，稅收問題很嚴重。問題4：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、

2、財稅 2009 87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了 2 億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計入應納稅 所得額？問題5:以地補路問題。市關于土地增值稅的問答，認為看似企 業(yè)沒有花錢就去的了土地，實際上支付的修路款就是去的土地的對價， 因此可以進入成本。類似的，企業(yè)所得稅認為也應該照此辦理。（和稅局 溝通）2不是招、拍、 掛，創(chuàng)造招、 拍、掛（操 縱政府）例如：某國有企業(yè)土地補繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準 備將地轉讓給某開發(fā)企業(yè)。第一步，國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補償費，營業(yè)稅（國 稅發(fā)19931149號文件、國稅函【2008】277號文件、國

3、稅函【2009】52 0號文件）不征稅，土地增值稅（條例和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國稅函【2009】門8號文件，享受搬遷補償納稅待 遇）第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有 企業(yè)的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅 費。第三步，如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產企業(yè)保留分 給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業(yè)股權留給國有企 業(yè)來完成。總結：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何 將土地從一個國有企業(yè)轉移到另外一家。3購買轉讓土地（項目）買方：直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其 他涉稅問題

4、，最干凈。賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，營業(yè)稅；第三，土 地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質重于形式（國稅函2007 645 號）。注意問題：（-）賣地營業(yè)稅的差額征收.1、差額征收營業(yè)稅（財稅【2003】16號） 2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時是否允許營業(yè)稅差額征收？（國稅 函【2005】83號，但部分省明確表示不允許，例如：稅函【2006】145 號、桂地稅發(fā)【2009】185號）3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是 否允許加計扣除？（-）賣地的土地增值稅1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計扣除？（國稅函【19 95 110號文件，不允許加計扣除）？ 2、生地

5、變熟地的扣除項目（國稅 函【1995】門0號、國稅函【2007】132號文件，允許扣除）。3、賣在 建項目的扣除項目；4、不更名，實際賣項目的稅收問題（國稅函2007 645 號）注意：營業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計扣除的協(xié)調恰好卡到區(qū)間。（三）拆遷補償費的稅務處理1v營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549號；2、土地增值稅：國稅函【2 010 220號；3企業(yè)所得稅；4、個人所得稅（財稅【2005】45號；5、 契稅：財稅【2005】45號（四）變共同成本為直接成本。4“購買股權”將目標公刁的其他資產先清理掉，然后賣公刁100%股權，該 方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，

6、不考 慮稅負問題，結果釀成大問題。賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。（財稅【200 2 191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負較重，風險較大。1v股權溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當 于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結構的一般變化，其稅 收待遇不變）。萬科拿地多是股權模式。2、標的企業(yè)未來的稅務檢查風險。例如，該企業(yè)賬上有3000萬 元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務檢查風險。（不能為目標企 業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）4、該企業(yè)的其他潛在負債。（例如：電訊盈科將的土地轉讓后罰 款主體依然是華夏房地產公司）

7、5、“創(chuàng)造境外 賣股權”（-）境賣股權。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%,所以如果 預計到未來將轉賣股權，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是 最好的方式。（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權（組合拳）。1、在境外避稅港先建立全資子公司；2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項投資可以實現(xiàn)一 部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計 稅基礎1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投資到 境外的全資子公司，雖不公允但實現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財稅2009 59號文件第七條第三款）；3、境外新建立的子公司將取得股權轉售給需要土地的公司，作價5億元。該交

8、易可以在境完成，也可以在境外完成，這部分增值按 照10%交納預提所得稅稅負比較：如果長期股權投資計稅基礎為1億元，市場公允價格為5億 元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額 可以遞延10年實現(xiàn)。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2 億元，此時預提所得稅稅負為10%。6“設立spv 購買股權”大的地產企業(yè)經常運用，但是在國稅函【2009 698號文件頒布以后，收 到了一些限制。（-）股權架構設計：1、在維爾京群島設立控股公刁；2、在設立 級 控股公司；3、的公司全資控股大陸有地一方。（二）操作模式：1、維爾京群島轉讓股權，價款在境外支付。2、理論 上，中國大陸沒有

9、征稅權。（三）反避稅：國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是 上市公司的話，由于此類轉讓非常隱蔽，稅務當局很難知道消息。2、根據中港協(xié)定，如果不動產占到目標股權50%,中國大陸有征稅權。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之，曾經達到過50%。疑問：維爾京群島轉讓股權，是否會被SAT認定為適用中港稅收協(xié)定的 不動產條款？7直接同目標企業(yè)合并，然后目標公 司的股東賣 股權。情況描述：甲公司準備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產清理掉， 只有一塊土地。操作模式：仁甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】59、 財稅1995 48號、國稅函【2002】165號

10、、財稅【2008】175號、財稅 2003 183號）2、12個月后，乙公司股東將股權轉售給甲公司原有 股東。點評：企業(yè)合并法律程序比較復雜，但是在幾乎零稅負的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。8有地一方投 資到地產公 司，然后賣 股權情況表述：有地一方將土地投資到房地產公司，然后將所持有的股權變 現(xiàn)。投資及將來轉讓股權均不繳納營業(yè)稅（財稅【2002】191號文件。）2、投資到地產公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。（如果是非地產公司更好）3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅?？偨Y：節(jié)省稅負有限，只省略了營業(yè)稅，好處是投資的溢價可以作為土 地成本在企業(yè)所得稅和土地

11、增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是 比較好的方式，綜合稅負來看，上游少繳了營業(yè)稅，而下游稅負沒有提 咼。以上適用企業(yè)資產很多，無法直接用賣股權的方式交易土地的情形。9非地產公司 投資到非房 地產公司，然后同地產企業(yè)合并，或者申請房 地產開發(fā)資 質。情況描述：（該方法適用圍較為狹窄，適用于協(xié)調能力強的企業(yè)，算是 刀鋒下跳舞）第一，企業(yè)投資到一家非房地產企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問題中 市地稅局問答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產企業(yè)， 此時只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營業(yè)稅；第二，企業(yè)被房地產企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。第三，運作政府，補繳土地出讓金后

12、土地變性。但是不符合59號文件條 件中的權益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。10投資到新公司，然后賣股權情況描述：由于開發(fā)項目可能是酒店等，需要單獨保持一個公司形式，以 便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業(yè)的， 那么就需要保持一個單獨的公司形式，以便為下一次股權轉讓做準備。操作手法：K將資產投資到新企業(yè)；2、有地一方將目標公司股權轉讓給實際開發(fā)的企業(yè)。3、地產企業(yè)進行開發(fā)，開發(fā)完成后，將股權再次轉讓。11企業(yè)分立一情況描述：某企業(yè)資產規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產企個新公司，業(yè)。然后遠期賣操作手法：股權（實際1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國稅函【2002】1權益

13、轉讓在65號文件、國稅函【2003 1108號）；青地稅函2009 47號、財稅【2先）009 59 號）2、12個月以后轉讓股權，以符合59號文件限制，但是可以 在此前簽訂遠期的地下合同確定利益關系。12分立一個新情況描述：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一公司.然后片進行開發(fā)。合并。（先操作手法：分立，后合先分立（財稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國并稅函【2003】門08號、青地稅函【2009】47號）先離2、再合并。財稅【2009】59號、財稅【1995】48號、國稅函婚，后結婚2002 165 號）么？評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權即可，不

14、必進行第二步的合 并。13購買情況描述：甲公司欲購買乙公司的土地，土地價值2億元。方將資金投操作手法：資到有地的1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股；目標企業(yè)，2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司。然后分立（讓產分股3、12個月后轉讓股權（讓產贖股）與讓產贖股）14合作建房情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質，合作建房，然后分房 子。稅收分析：1、營業(yè)稅（國稅函發(fā)【1995】156號文件第17條）2、企業(yè)所得稅，31號文件第31條。3、土地增值稅：財稅1995 48號評述：此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。151003+36+48情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質

15、，乙方擁有資金，合作建房， 然后分房子。操作模式：1、以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作。2、乙方將資金投入到甲方。3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業(yè)稅。稅收分析：國稅函【2005】 1003號、國稅發(fā)【2009】31號文件36條、財稅1995 48號16委托代建是指定制開發(fā)，即根據委托方需求，承建方（開發(fā)商）從土地獲取、產 品設計、開發(fā)管理和工程施工全過程服務，最終將委托方所需產品提供 交付委托方的全過程。備注邏輯關系（5個層次，16個方案，F(xiàn)4總會有一款適合你）：第一層次（主題 詞：買地），直接買地，分為三種情形。第二層次（主題詞：買股權）,買股權，或 者直接合并。適用轉讓方的資產只有一塊地的情形。第三層次（主題詞：投資），有 地一方資產較多，先投資再買股權或合并。第四層次（主題詞：分立），先分立再賣 股權或合并，或者先投資，再分立。第五層次（主題詞：特殊模式）：兩種合作建房、委托代建。思考：在資本運作中：購買土地、購買