購房合同注意事項(xiàng)范文

1、購房合同注意事項(xiàng)范文有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假 的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期出租房或前幾期的有效五證來 出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合 同無效。下面是收集推薦的購房合同注意事項(xiàng)，僅供參考，歡迎閱讀 參考。達(dá)成一致意見簽訂商品住宅買賣合同應(yīng)該是雙方對合同的條款達(dá) 成一致意見并以書面形式表達(dá)后同時(shí)簽字蓋章，然后服務(wù)合同才能生 效。但實(shí)際上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這 樣做有大多數(shù)理由，比如開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí)，中介機(jī)構(gòu)并無 權(quán)在合同上蓋章，所以只要將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還 有的是開發(fā)商的公章歸某

2、個(gè)人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自 己方便或者其它的原因，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的 合同后，才集中起來去蓋章。賣方蓋章和買賣雙方買方簽名的時(shí)間差，對于誠信的開發(fā)商來說 不必多慮，但對于個(gè)別存在有意欺詐的開發(fā)商，乙方就不得不防了， 比如開發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加 對有利自己不利的內(nèi)容，對事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時(shí)交易 雙方己簽字了，首付款大都交了，這會使買方以使處于一個(gè)不利的地 位。為了防止這種概率雖小但對買賣雙方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié)，建議 買方事先將合同的勸告空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在的空 白處表述出來，以防被改動。最好堅(jiān)持雙方同時(shí)

3、蓋章復(fù)印件簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同 時(shí)也是對買方的第三種一種尊重，對合同嚴(yán)肅性的尊重。簽合同要留心的事項(xiàng)：,一個(gè)是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清一查證。1 .最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是限量發(fā) 行許可證。一定要看原件。要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是辦到在預(yù) 售范圍之內(nèi)，以幸運(yùn)地確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同， 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級開售以上 房地產(chǎn)管理部門和土地管理核發(fā)部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理權(quán)證。商品房預(yù)售2 .必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間 以及

4、房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋 交付之日起或合同簽訂之日起9 0日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（第一階 段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后6 0日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋 權(quán)屬登記的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記工作部門直屬單位；第二階段的3 0日 里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)）3 .應(yīng)注意新建商品房應(yīng)奪得樓宇交付使用許可證后方可交付 使用，無樓宇交付使用許可證的，公安部門未予辦理不予置評入 戶手續(xù).4 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按住宅質(zhì)量保證書 的約定承擔(dān)部分保修責(zé)任。產(chǎn)權(quán)證確保日后順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售二房屋面積的條款

5、1 .建筑面積、套內(nèi)面積、所用面積和公攤的面積（自己減半的公 用面積）及其測量方法要明晰。具體做法：a,應(yīng)在相關(guān)條款中寫明建筑 面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體余平方米數(shù)、使用面 積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。,一個(gè)是預(yù)售證書。一定要看原件。要看清b,公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積 土地規(guī)劃的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。 現(xiàn)在有很多所贈這個(gè)，贈與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。C,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、 單元的平面圖也應(yīng)在也須合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃 （主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。

6、面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不可 大于1%,或者0.5%；另一種，締約面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí) 結(jié)算房款，面積誤差比平方根超過3%,開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同 時(shí)允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化 為“多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”，此點(diǎn)必須注意不接受，約定清楚。最主要的應(yīng)該看佛身，一個(gè)是國有土地使用證2 .房屋質(zhì)量的條款要詳細(xì)地把合同規(guī)定質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生 間的裝修國家標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、 電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時(shí)，合 同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。

7、（下水道堵塞、墻 面滲水、屋頂漏雨、瓦片起鼓等等問題）注意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)一致同意和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑 正常網(wǎng)絡(luò)連接的承諾時(shí)，合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處 理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由貸款人協(xié)商 解決”，或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否 與廣告暗示相符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承 諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證下列情況，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)問題，有權(quán)要求解除合同并 要求解除合同：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不符合規(guī)定，不能交付使用；房屋 交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢

8、驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題 嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi), 出賣人應(yīng)當(dāng)應(yīng)該承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理拖延修復(fù) 的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的 其他損失由出賣人承擔(dān)注意查看交付標(biāo)準(zhǔn)：多數(shù)開發(fā)企業(yè)的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即“該 商品房經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)收合格”。而國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理衛(wèi) 星城條例中己明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行 綜合驗(yàn)收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗(yàn)收，否則不得入役。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售三交房時(shí)間和預(yù)期交房條件在預(yù)售中會合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。比如驗(yàn)房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè) 的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等

9、，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順 延”權(quán)利過長延遲各期時(shí)間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)， 如發(fā)展商延攬律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售 面積、預(yù)售價(jià)款，維修費(fèi)、物管費(fèi)等等。房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。簽署購房合同須知一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括國有土地使用房屋產(chǎn)權(quán)、基本建 設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)訂許可證。此三證完稅是辦理產(chǎn) 權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以 在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用 證有一個(gè)備

10、注初版，如果開發(fā)商向銀行需要進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地 使用權(quán)證上會有注明。還有購房者的營業(yè)執(zhí)照，許可權(quán)經(jīng)營范圍里是 不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可。二、簽合同時(shí)要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明 確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70%以上才能開通燃?xì)猓伴_發(fā)商要 免費(fèi)提供加油站灌。三、延期交房：開發(fā)商補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓, 則按己交房價(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5% 為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定非 常不合理。四、購買服務(wù)合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條協(xié)議 內(nèi)容時(shí)，需要注意之中在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與買房人提供的相

11、關(guān)證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條，是宅地的銷售依 據(jù)，您可能需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的校對 號碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓 處許可證是否一致。五、公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的主要包括倉庫、機(jī)動車車庫、非機(jī) 動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售樓 單位自管自用的招租房屋，比如說房產(chǎn)公司在大堂里做的銷售銷售中 心等。為多棟房屋服務(wù)樓房的管理物業(yè)管理，通俗來說，就是與一幢 樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房經(jīng)營性等。在商品房買 賣商品住宅附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只 是說分?jǐn)偭硕嗌?，分?dān)的面積的

12、數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有 一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是?jīng)過哪一個(gè)地方批 準(zhǔn)的。六、面積確認(rèn)和差異的確認(rèn)。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)買房 者規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差數(shù)目，也就是說正負(fù)3%,超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商首付款應(yīng) 退還房款以及利息，你也可以接受。七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可 以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定 的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的額 外違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合 同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者

13、向代理人咨詢一下你的擔(dān) 保人資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。八、人因賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說約定開發(fā)商約定 你約30天未付清房款可以解約的，對業(yè)績預(yù)期交房的解約期限也驗(yàn)房 只能定30天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的。九、有關(guān)規(guī)畫設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑徺I的是商品 房，在二手房施工的過程中，有可能某些方面，房產(chǎn)公司認(rèn)為需要做 認(rèn)為規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工 作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)可以選擇退房。十、房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理工作部門認(rèn)可的有 資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測面

14、積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書，如果開 發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由 開發(fā)商承擔(dān)。十一、建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來 說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有九項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后， 這是最基本的風(fēng)險(xiǎn)保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通, 一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住隨后，比如說總價(jià)是多少，但是 目前東城區(qū)并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以才開通石油, 實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商 進(jìn)行合意，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)， 在樓書中地產(chǎn)商承諾過的，比如說

15、象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地 下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商諾言竣工時(shí)間。承諾本條 款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商在的使用條件，雙方約定的 處理方式，應(yīng)該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用 條件，應(yīng)該視為拿地逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)機(jī)構(gòu)規(guī)定，約定了辦理使用證的時(shí)限, 以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違 約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商將登記資料提供 給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有把所有的資料報(bào) 產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證令的，可以約定一 個(gè)做法，可以退房

16、，對于違約金，一般是合同規(guī)定金額的1%-5%之間， 一般性也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選 擇退房，操作起來有一定困難，比如說你也己入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán), 是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的走人原因要 退租，可能會不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之 后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，溝通協(xié)調(diào)以及和 相關(guān)部門的協(xié)調(diào)環(huán)境問題，并不是說沒有辦理所有權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè) 投資項(xiàng)目的本身合法性有純粹問題，在選擇這個(gè)情況下建議你選擇不 退房，讓開發(fā)商按照很大的比例來支付違約金。其它：比如說這個(gè)合同有多少頁、有多少份等，商品房九分買賣 標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該

17、有四份，其中二份是正本，二份是副木?，F(xiàn)在建設(shè)局在 做備案的時(shí)候，房管局會備一份，購房人應(yīng)該不該有一個(gè)合同的正本, 如果是申請銀行按揭的話，合同大列佩季哈區(qū)正本應(yīng)該交銀行來收押。 在整個(gè)的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下 在服務(wù)合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和 房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這 個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的 標(biāo)尺。簽訂購房人合同需耍注意啥第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式洽談與價(jià)位, 是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時(shí)間 應(yīng)寫明。第二，發(fā)展商

18、交付房屋的日期一定年份要所寫明確，應(yīng)該明確到 某年某月某日某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的用詞來表達(dá)，因?yàn)檫@里 涉及到債權(quán)借款人交房的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要民房恰當(dāng)銷售面積（不含分?jǐn)偟墓?用面積）是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)傷亡其要 求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí) 測面積大于客戶購置面積時(shí)客戶款不必追補(bǔ)面積將，而實(shí)測面積小于 購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)間隔提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有 有關(guān)規(guī)定，必須等到樓宅入住率高達(dá)70%時(shí)才通氣源。因此，雖然煤 氣管道己通，但加盟商尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。 所以，

19、在合約上應(yīng)注明不能氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠 不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商救援采取的救災(zāi)辦法。第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確分發(fā)時(shí)間。 目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證分發(fā)比較慢，但也應(yīng)有合適的日期， 新鴻基不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第六，發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，除簽署正式合同此外，為了更清 晰地闡述信息內(nèi)容協(xié)議內(nèi)容，往往還會讓客戶再簽訂服務(wù)合同一份補(bǔ) 充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免 按規(guī)定賠責(zé)任，以及面積沛舍坡誤碼率差，若差異過大時(shí)在哪些情況 下的免賠責(zé)任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護(hù)自己 在一些風(fēng)人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避非險(xiǎn)的一

20、種方式。但客 戶也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法承建商的文 字陷阱。一般而言，簽約時(shí)最重要的就是上述幾個(gè)問題，但對其他條款也應(yīng)在物業(yè)處拿到影印件，回家仔細(xì)研究，一定要做一個(gè)明明白白 的購房人。識別對購房人不利的合同條款一、合同約定：暫測面積與實(shí)測面積的允許誤差在5%,如誤差超 過5%,按實(shí)際情況黃澤。從目前了解的情況可看，購房者所占地約得 到的面積一般比租約約定的面積少，如果互不結(jié)算，吃虧的真的是購 房者，由此可見，上列條款對張先生的不利是尤為十分明顯的。二、合同約定：購房者不按合同締約付款時(shí)間付款，則應(yīng)利率中 國人民銀行固定資產(chǎn)貸款按計(jì)算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒 有按

21、時(shí)交房，卻什么懲罰措施也沒有。律師說法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購房者卻忽略了。 現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的發(fā)展商交房卻理直氣壯，購房者卻無可奈何的情況，就 是因?yàn)樵诤贤袥]有規(guī)定相應(yīng)的懲罰，追責(zé)比如應(yīng)參照購房者不按時(shí) 付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)關(guān)鍵問題 購房者才有計(jì)可施，有權(quán)可維護(hù)。三、合同約定：若因工程施工問題造成延期交房，屬不可抗力， 與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。律師說法：這是強(qiáng)詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不可抗力， 若真的布齊因施工風(fēng)險(xiǎn)問題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所 以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同規(guī)定中刪去。四、合同約定：發(fā)展商交房后三個(gè)前月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。

22、律師說法：這里面有兩個(gè)問題，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很多人沒有 意識到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時(shí)通知購房者到物業(yè)管理公 司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則 不給。到頭來購房者新房還是住不進(jìn)商品房。因此，律師建議購房者 應(yīng)將交房的含義，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。 還有一個(gè)就是發(fā)展商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多服 務(wù)合同里卻沒有規(guī)定，以至于問題發(fā)生時(shí)前一天不知所措。同樣建議 應(yīng)當(dāng)明確為：若不能按時(shí)辦理，則可約定違約金或可違約金，要求退 房。這樣，購房者的權(quán)益才能充分做出充分保障。五、合同附件中對房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的合同附 件里，

23、只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時(shí) 熱水”卻沒有說明這些功能在入住時(shí)是否能正常使用，不能正常 使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。這些這種含糊不清的約定是不系統(tǒng) 化的，代理商希望也能引起其他買家的注意。慎簽購房合同許多購房者買房之時(shí)，往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān) 法律法規(guī)，在不明確房屋是否是合法銷售的情況下，就匆匆向開發(fā)商 購房者交付定金或購房款，結(jié)果到正式談判時(shí)只能被以后對方牽著鼻 子走，違心簽訂合同。這種不慎情況購房合同從而導(dǎo)致落入購房陷阱 的簽往往貽害無窮。山東誠功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購房者應(yīng)注 意以下問題：“五證”要嚴(yán)格審查購房者購買期房買房時(shí)應(yīng)查看開發(fā)商所

24、售房屋的“五證”原件， 五證指：建設(shè)工程都市計(jì)劃許可、國有土地使用地契、建 設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工建設(shè)準(zhǔn)生證、商品房銷售 （預(yù)售）許可證。在“五證”中，最重要的是土地使用證和 商品房銷售（預(yù)售）許可證，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目。如果 房屋己驗(yàn)收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋精確度合格證明原件。開發(fā)商同時(shí)應(yīng)出具住 宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。認(rèn)購協(xié)議要慎簽購房者在簽訂即將正式商品房買賣（預(yù)售）合同前，開發(fā)商 往往要求開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議，并交納一定數(shù)額的定金。由于認(rèn) 購房屋到簽訂正式的購房合同有勞動合同一段時(shí)間，有些購房者業(yè)已 可能不敢購買已預(yù)訂的房子，也有部分購房者由于不能與開發(fā)商一

25、致, 而沒有簽訂合同。這時(shí)定金能否要回就與所簽訂的認(rèn)購協(xié)議有很 大的關(guān)系。如果認(rèn)購協(xié)議中沒有寫明未簽訂購房協(xié)議定金是否返還的約 定則定金達(dá)成協(xié)議可以返還。如果開發(fā)商在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定“購 房者應(yīng)在簽訂去年初認(rèn)購書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商 售樓處簽訂正式購房服務(wù)合同，逾期購房者所交認(rèn)購金（或定金、誠 意金）不予退還”等此類條款。購房者留下特別要警覺留下有力的證 據(jù)，證明現(xiàn)已你己在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但因其他原因無法 達(dá)成協(xié)議。合同附件不可缺目前使用的商品房買賣合同，除主合同要件外還包括四個(gè)附 件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分?jǐn)偣妹娣e構(gòu)成說明、裝 修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。

26、合同附件是主合同保險(xiǎn)合同組成部分， 是對主合同約定不明做出的明確約定，是對主合同沒有約定部分的重 要補(bǔ)充。合同附件與主合同具有同等的法律效力。購房者在洽購房屋時(shí)開發(fā)商往往做出許多口頭承諾。購房者絕不 能輕信開發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳，購房者形式在訂下合同時(shí)可以 以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)書面合同中。如果開發(fā)商沒有 實(shí)現(xiàn)這些承諾，購房者可以根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約 責(zé)任并賠償損失。心明眼亮避開購房陷阱一謹(jǐn)慎簽訂合同看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合 同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多 了。陷阱一：在石廬里沒有注明 因何種其原因退

27、房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定信用額度的定金，這 是無可非議的。但有時(shí)購房者買房在交付定金后因種種原因得不到銀 行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不能退定 金，理由是賣方?jīng)]有履行合同，所以沒收定金。對策：律師建議賣家買家與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到 貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就防 止了很大的麻煩。同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二：合同主體鑒定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯(cuò)誤。代表 發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn) 土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生

28、難題。另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投 資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的為難，以 后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您依法處理代表發(fā)展商簽字的人是否是人分法人 代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字 是合憲的，同時(shí)要注意服務(wù)合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸 責(zé)任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商蓋章提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要慎防購房者的是，購 房者提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚。解約現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽 約以后，會主動向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某 些特定原因造成不能按期交房的免賠

29、責(zé)任以及面積丈量國土面積誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非 人力能控制的情況下造成違約杜絕風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。善良的購房者發(fā)展商不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款也簽了，而忘 記為保護(hù)自己的利益。對策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)條款，的辦法是找一個(gè)律師來幫你 的忙。陷阱四：“最短時(shí)間”與合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會給開發(fā) 商很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上, 可以選擇的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有的承諾。最短是 多長時(shí)間，什么樣的才算的？不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾 紛根本打不贏官司。對策：

30、置業(yè)者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的 材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在簽訂合同里。陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用買房人是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行 業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并買家不能以此為理由要求 購房者提前交納絕不交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中會，開發(fā)商常 會難免會將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納， 這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 收費(fèi)項(xiàng)目情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中要求接受合意物業(yè) 管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對商家的侵害。對策一一購房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與契約分開簽署，或另

31、外設(shè) 置條款法條確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，常常有這樣的條款: “買方無故欠費(fèi)付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠債的，賣方可以解除合 同并沒收買方全部已付。”這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的 價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈非很 不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事 人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的沒財(cái)物。對策：依據(jù)合同法第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。 當(dāng)然，還有其他隱含一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者 可以依據(jù)法律的規(guī)定來地維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱七

32、：處理結(jié)果不明確很多許多合同中曾可以看到這樣的條款，”應(yīng)于日前如何如何”， 但是并沒有約定如果沒有在日前如何如何”后該怎樣處理。這樣， 即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對策：購房者與指明發(fā)展商簽署的合同中要明確對買房人如果沒 有履行承諾、不按沒去設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理做 法，做到越詳細(xì)越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會出現(xiàn)這樣令人哭笑 不得的弊端，瓷磚開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房發(fā)現(xiàn)臥 室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對策：對于這類結(jié)構(gòu)性問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同 寫得越細(xì)越好。不給

33、開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也建筑設(shè)計(jì)需要購房者有 非常廣泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會主動出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié) 議，兩份購房者同樣也可以出具一份對自己不利的補(bǔ)充協(xié)議。將開發(fā) 商在其廣告宣傳中的相關(guān)條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾 都簽進(jìn)房屋建筑補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡單的例子，你買的 塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時(shí)開通，如果有不開的怎 么辦？不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，眼下的高層住宅只 安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班頂峰時(shí)間極為不便，需 為這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充

34、協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可 以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些 賣得很好的樓盤都是如此。對策：不管開發(fā)商看法如何，購房者還是要買家爭取這個(gè)權(quán)益。 實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房.合同附件“文章”多1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常 簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房者明顯處于劣勢地位。 對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋中標(biāo)明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡 可能要求開發(fā)商同時(shí)提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平 面圖。這既定既是購房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主 要依據(jù)。2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的

35、構(gòu)成說明。 這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的 建筑設(shè)施，皆不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。均分面積的計(jì)算應(yīng)按京國境國土 房管權(quán)字(2021)第369號文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違犯該分 攤原則的，應(yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價(jià)款，并按該價(jià)款的 10%支付違約金。3、附件三是新房關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對于購房 人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修合理化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性國 際標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4、附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補(bǔ) 充協(xié)議，對此，購

36、房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充 協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重公積金人的義務(wù)。其次，購房 人補(bǔ)充協(xié)議充分利用該還要把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議 中做出詳細(xì)約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成 立，此階段的房屋建筑公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了 保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購BR房人應(yīng)當(dāng)與開 發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)做出 具體約定。5、附件五是關(guān)于計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定。還款目前許多購房人采 取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，因?yàn)殚_發(fā)商與銀行預(yù) 先安排都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購房人都能如期

37、取得貸款。 但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準(zhǔn)購房人貸款的情況出現(xiàn)。 一旦這種情況出現(xiàn)明顯，購房人將有巨大龐大的付款壓力，難以繼續(xù) 履行購房服務(wù)合同，面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，建議購房人在附件五 中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“如果購房人的 貸款申報(bào)地方銀行未獲銀行批準(zhǔn)，磋商則購房人有權(quán)與出賣人協(xié)商， 采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇收樓。轉(zhuǎn)租因此 退房時(shí)，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人?！焙炑a(bǔ)充協(xié)議抓住八大關(guān)鍵步驟在簽訂購房合同時(shí)要提高增加補(bǔ)充協(xié)議，受到重視公司目前已受 到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才相當(dāng)有效呢？補(bǔ) 充協(xié)議太少，不能充

38、分保護(hù)購房者的利益，起不到補(bǔ)充協(xié)議的示范作 用；但補(bǔ)充協(xié)議太多，動輒上百條，別說一般購房者，就是專業(yè)想要 法律人員要想全部解釋清楚也非易事，其實(shí)際可操作性很小。其實(shí)只 要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來約束開發(fā)商，即使條款很少，也能起到保護(hù)購房者利益的作用，而又使開發(fā)商能夠接受，不影響交易的進(jìn)行, 這應(yīng)是購房明智的選擇。從整個(gè)商品房買賣合同來看，開發(fā)商容易合法手段侵犯購房 者利益的主要有八個(gè)部分，只要針對這八個(gè)部分鑒于來簽訂補(bǔ)充協(xié)議, 就基本可以保護(hù)購房者合法權(quán)益不受侵害：第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防 止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)本意套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。第二要約定公

39、積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的 處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首 付款和定金，目的是防范開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違 約金。第三要約定房屋交付時(shí)開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)，應(yīng)約定 如果開發(fā)商提供支持不了，購房者可以退房或者索要，而開發(fā)商要按 日時(shí)日經(jīng)支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而。第四要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的前述數(shù)額，目的是防止入住 后或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的的情況。第五要約定獨(dú)棟具體房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以進(jìn)口 、高級、優(yōu)質(zhì)等不明確的簡述誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與四方房屋有關(guān) 的內(nèi)外

40、裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格 等利空因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)絕無的情況。第六要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里的只 是開發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是以防防止購房者無限期的給購房者 辦理產(chǎn)權(quán)證，外界影響購房者行使所有權(quán)。第七要約定房屋的木結(jié)構(gòu)、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使 用要經(jīng)過業(yè)委會答應(yīng)，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而一切正常 影響購房者的正常生活。第八要約定在合同恰當(dāng)和補(bǔ)充協(xié)議之中沒有約定或約定不明確的, 可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。置業(yè)指南：合同附件陷阱逐個(gè)提合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空

41、間，更大 程度地保護(hù)消費(fèi)者利益。但因目前消費(fèi)者的法律知識不足，附件有時(shí) 就被發(fā)展商利用作為“對付”買家的工具。同時(shí)，不少買家認(rèn)為正式 的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶得 讀。實(shí)際上，根據(jù)合同法規(guī)定，若合同正式文本與附件內(nèi)容有矛 盾，以附件為準(zhǔn)。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依 據(jù)。因此，建議買家簽合同附件時(shí)慎之又慎。下面是合同附件中常見 的一些不合理?xiàng)l款，買家可以此為鑒。在正式文本中有“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房投入使用而后后X日內(nèi)， 將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出 賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用投用后X日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán) 屬證書

42、的，雙方同意按下列第三項(xiàng)處理：詳見補(bǔ)充協(xié)議”，但補(bǔ)充協(xié) 議中卻沒有關(guān)于何時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。專家評點(diǎn)：依據(jù)合同法的規(guī)定，買受人有權(quán)交付合同中與出 賣人約定在房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時(shí)間，如果出賣人未能及時(shí)辦卡的，買 受人有權(quán)選擇退房，由出賣人發(fā)還房款，并按已付房款支付一定比例 的違約金，或者不退房，取得違約金。在合同附件中約定“商品房交付時(shí)，如花園等附屬項(xiàng)目的面積與 合同記載的面積有誤差時(shí)，買受人同意接受同意交付時(shí)的實(shí)際面積”， 或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測為X平方米，該涵蓋面積包括 花園圍墻地基而積。如果商品房交付時(shí)花園面積與上述面積有誤差時(shí) 以交付時(shí)的面積為準(zhǔn)，數(shù)值部分按每平方米X元

43、人民幣多退少補(bǔ)”。專家評點(diǎn)：花園覆蓋面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但 這部分面積座落在全體拆遷戶業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分，買受者即使支付這 部分的價(jià)格也不能將相應(yīng)面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)買到受者一定 要注意?！叭缳I賣合同記載的宅地的建筑面積（套內(nèi)面積十分?jǐn)?面積）、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與實(shí)測面積有差異時(shí)雙方雙方按如下方 式處理事件：1、建筑面積沒有差異但套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e上均有差 異時(shí)商品房價(jià)款不變。2、建筑面積和分?jǐn)偯娣e均有差異但套內(nèi)所面 積沒有差異時(shí)商品房價(jià)款不變。3、建筑面積和套內(nèi)面積則有差異比 按套內(nèi)面積誤差時(shí)進(jìn)行調(diào)整?！睂＜以u點(diǎn)：合計(jì)條款既確定了建筑面積不變價(jià)款不變，又商定套 內(nèi)面積不

44、變，價(jià)款不變，的當(dāng)建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時(shí)又按套 內(nèi)面積而且誤差進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)約定遵守了建設(shè)部2 0 0 1年6月1 日頒布的二手房銷售管理辦法的相關(guān)規(guī)定，商品房經(jīng)銷可以按套 （單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。廣州市2 0 0 1年出臺規(guī)定，商品房應(yīng)按套內(nèi)國土面積銷售。而2 0 0 1年實(shí) 施的商品房預(yù)售合同約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬 預(yù)售，按整套（整層）出售，如套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為 兩千元（幣）元，總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ?積的建筑計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)；如整幢出售, 按建筑面積計(jì)算”。上述合同條款前后矛盾，

45、且違反有關(guān)法律規(guī)定， 應(yīng)屬無效?！辟I賣合同所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人 的商品房建筑物和花園的款項(xiàng)，不包括稅費(fèi)和買受人通過銀行按揭支 付給城商行出賣人的按揭款，銀行按揭貸款借款的處理由出賣人按與 銀行協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。買賣合同二的累計(jì)已付款是指買 受人按照本協(xié)議附件所稱的付款方式和付款時(shí)間所支付的商品房價(jià)款 的百分比，不包括稅費(fèi)和買受人通過銀行取得按揭所獲得的尚未償還 的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協(xié)約執(zhí)行，與買受人無 關(guān)?！睂＜以u點(diǎn)：買受人向銀行申請按揭，貸款已劃入出賣人的地方銀 行外國銀行賬戶，買受人實(shí)際上己經(jīng)支付房款，出賣人不把這部分房款計(jì)入買受人己支付房款，顯然

46、有失公平，且與商品房預(yù)訂的前例慣 例不符。“甲方領(lǐng)到'該物業(yè)'竣工驗(yàn)收證明后，應(yīng)由代表律師向乙 方發(fā)出交付使用通知書，自交付使用通知書發(fā)出之日起兩年內(nèi)，甲方 負(fù)責(zé)該物業(yè)'的結(jié)構(gòu)保修期，并對'該物業(yè)'整體建筑質(zhì)量問題負(fù) 責(zé)保修，但因乙方或乙方裝修或非情形原因所造成的任何破損及以下 甲方，甲方不負(fù)保修政治責(zé)任。”專家評點(diǎn)：根據(jù)1 9 9 8年9月1日開始實(shí)施的商品住宅實(shí)行 住宅保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，對住宅各部位、部件在 正常使用情況下的保修期限均原值有明確規(guī)定。住宅保修從開發(fā)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，并 非從“交付使用委任狀通知書發(fā)

47、出之日起兩年內(nèi)”，且物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé) 任轉(zhuǎn)移時(shí)間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計(jì)算，而非“甲方（發(fā)展 商）代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用通知書3 0天后”。“為保 障各業(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán)，乙方無條件地同意并接受由甲方 或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理?！睂＜以u點(diǎn)：根據(jù)廣東省園林綠化條例（從1 9 9 8年1 0月 1日起施行）之規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到5 0 %以上, 或者己占地近交付使用的建筑面積達(dá)到3 0 %以上不足5 0%,且使 用己超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主 委員會。"（第七條）；由物管批準(zhǔn)自行委托合同即由業(yè)主物業(yè)管理 選聘物業(yè)管理公

48、司。第21條規(guī)定：“建設(shè)單位須在建筑物及其附屬 設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合 驗(yàn)收的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi) 用?！薄凹追皆诩s定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)交樓的，才視為違 約?！睂＜以u點(diǎn)：人為約定了六十天的免責(zé)期限，對乙方不公平。購房協(xié)議如何簽之：買房保持警惕數(shù)字游戲購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進(jìn)合同，首先就要盡可能在合同第 三條及該條提及的附件一和附件二對購房人所購商品房基本一般性情 況描述清楚，并盡可能利用合同第三條后面勞動合同的空白行，要求 房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房大體情況與不符交付情況實(shí)際時(shí)，應(yīng) 具體承擔(dān)亦須什么樣的損害賠償責(zé)任

49、。沒有具體賠償責(zé)任的約定，第 三條對商品房基本情況表述的作用將會大大降低。8號樓變成4號樓如果有人說他收房時(shí)找不到自己所買的房子了，您信不信？這并 非是聳人聽聞，己有幾位買房人問我在這種情況下怎么辦？現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視，為了一個(gè)靚號，不惜一擲千金, 有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時(shí)將幢（座）號、層數(shù)、門牌 號避開4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、 25A等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時(shí)首先要查驗(yàn)清楚房 地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等既定情況是否占地約符合該房 屋所在項(xiàng)目的建設(shè)工程發(fā)展規(guī)劃許可證和經(jīng)過批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)等合法 有效的證明材

50、料，自己所買的房屋所在幢（座）號、層數(shù)、門牌號是否 與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。如果不一致，對數(shù)字特別在意的介意人就要有心理準(zhǔn)備，房地產(chǎn) 商交房時(shí)幢（座）號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦？中確實(shí)有不少簽 合同時(shí)跳過去的號交房時(shí)不跳了，挑了 8字的人實(shí)際收到的成了 7字, 甚至有的8號樓莫名其妙地演變成了 4號樓。因此筆者建議這些購房 人事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如退房時(shí)出現(xiàn)這種問題，房子是 可退還是可換，不然到時(shí)即使法官認(rèn)定房地產(chǎn)商認(rèn)定在這個(gè)癥結(jié)上違 約，但由于沒有具體賠償主要依據(jù)，憑法官自由裁量，購房人很難根 據(jù)自己的“迷信”達(dá)到退房或換房的目的。圖紙尺寸、用途、凈高要標(biāo)明合同第三條提

51、及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會提 供一個(gè)購房人所買房屋的平面圖，購房人不要接受不規(guī)范的草圖或不尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個(gè)平面圖上標(biāo)清所有尺寸，需 要純文字的盡量詳細(xì)，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井 尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也 要在平面圖中標(biāo)清楚，并在第三條的相關(guān)空格中填清楚確切房屋的用 途、結(jié)構(gòu)、層高。在這里需要提醒購房人注意的有兩點(diǎn)：1 .有些預(yù)售許可證上所的房屋用途寫的是許可權(quán)公寓，這是第二 種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可鄉(xiāng)郊兩用。到 目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋特賣宣傳使用的一 個(gè)詞，國家

52、根本就沒有這個(gè)有關(guān)民房用途性質(zhì)的用語。當(dāng)然我們不得 不承認(rèn)目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例比例 高等一些眼前利益，但長遠(yuǎn)利益是否能得到保障仍有否是一個(gè)未知數(shù)。 為了居住而買“商住兩用樓”，則是有百害而無一利。2 .層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高， 因此購房人要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。容積率和綠地率購房人在關(guān)注自己非議所買房屋平面圖的同時(shí)，還應(yīng)盡量爭取讓 房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在小區(qū)的整體平而圖附上，在圖上準(zhǔn)確標(biāo) 明小區(qū)內(nèi)全部建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以 從圖紙上算出自己所購所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己 所購房屋

53、采光有無遮擋。購房人在進(jìn)行這些約定前有幾個(gè)概念需要搞清：L建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地用全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè) 范圍內(nèi)地面積之比。附屬建筑群也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)建筑面積注明不計(jì) 算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是土地小區(qū)的根據(jù)面積而是根 據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計(jì)算建筑容 積率。房地產(chǎn)商為了少交土地土地稅地租，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于宗教建筑建筑容積率，它是指小區(qū)所有 基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指由小區(qū)用 地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括基本建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地 面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動場地等等。2 .房

54、地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹， 這也是一個(gè)不怎么準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語 中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指 有的用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地小區(qū)比率。距建筑外墻1. 5 米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表逾覆土達(dá)不到3米深度的土地， 不管它們后面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化 垂直投影面積之和與小區(qū)用地的曲面比率。樹的影子、露天停車場可 以中間施肥的方磚都可算入都綠化覆蓋率，所以園林綠化覆蓋率同時(shí) 實(shí)現(xiàn)有時(shí)能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時(shí)宣傳的 綠化率實(shí)際不少不少是城市綠化覆蓋率。草簽

55、商品房買賣合同時(shí)，所用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制 訂制訂的商品房甲方示范文木。由于示范文本是政府機(jī)關(guān)制 訂的，地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用示 范文本簽訂合同有利于保護(hù)購房人的。但切不可說采用示范文本 就萬事大吉，即使采用示范文本簽訂現(xiàn)房買賣合同，購房時(shí)也應(yīng) 注意以下幾個(gè)問題。1、認(rèn)購書問題。在目前商品房交易過程中會，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商 品房前，其要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。開發(fā)商其要求購房 人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況：一種情況是境況開發(fā)商所銷售房屋倘未 取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)行直銷，俗稱內(nèi)部認(rèn)購; 另一種情況是開發(fā)商己取得預(yù)售許可證或

56、者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為 購房人保留預(yù)訂的樓房，作為交換，其要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交 納一定花銷的認(rèn)購款，如果在有關(guān)規(guī)定的時(shí)間里，購房人想購買該房 屋，就可能無權(quán)標(biāo)準(zhǔn)版要回所交納的認(rèn)購款。第一種情況的認(rèn)購書，由于我國城市房地產(chǎn)管理法和商品 房銷售管理作法都明確規(guī)定，在卻未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù) 售商品房的，而依據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，違反法律和行政 法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的法律合同規(guī)定無效，因此第一種情況的認(rèn)購書在 法律上是無效的。但人民法院于2021年4月28日公布，于2021年6 月1日起施行的關(guān)于審理上列商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋（以下簡稱法院解釋）第2條規(guī)定：出

57、賣人未取得 商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無 效，但是在起訴前奪下取得商品房開賣證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù) 該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購書認(rèn)購書，如果開發(fā) 商在購房人起訴前購房者仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購書肯定是無效 的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得證，那么該認(rèn)購書的地位將和開 發(fā)商現(xiàn)房取得預(yù)售許可證或者銷售的是己的情況一樣，即和下面要討 論的第二種情況的認(rèn)購書的討論性相同。第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件, 主要是看合同條款是否完備。法院解釋第5條規(guī)定：商品房的認(rèn) 購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備現(xiàn)房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商 品房

58、買賣合同的主要包括內(nèi)容，并且出賣人己經(jīng)按照約定購房款的， 該協(xié)議協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定帶有法律效力。但是 甚至實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備現(xiàn)房銷售管理辦法第十六條規(guī) 定的商品房買賣合同的主要包括內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何？ 法院解釋并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從法院解釋第5條 的規(guī)定，反推出不具備現(xiàn)房銷售管理辦法第十六條規(guī)定商品房買 賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書，就必定沒有法律效力。但是如果認(rèn)購書僅 規(guī)定了房號、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購書未滿足服務(wù)合同應(yīng)具 備的基本條款，不具有法律效力。2、補(bǔ)充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中所，開發(fā)商除和購房人根據(jù)示范文本協(xié) 議書所訂立的商品房買賣合同此外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議, 該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充 協(xié)議常包含許多對購房人不利的相關(guān)條款，如房屋買賣時(shí)間的確定、 不可抗力條款的論斷、共有面積的弄清分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配 套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比 如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中