65521部隊經(jīng)適房小區(qū)物業(yè)服務(wù)細則

1、XXXX 小區(qū)物業(yè)管理細則為將XXXXXJ、區(qū)建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理活動, 維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善小區(qū)業(yè)主的生活和工作環(huán)境現(xiàn)就物業(yè)公司在管理和服務(wù)中的有關(guān)要求明確如下 :一、基本情況說明：（一）物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)（ .物業(yè)公司的權(quán)利：（ 1）物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；（ 2）依照物業(yè)管理合同、物業(yè)管理辦法以及住房使用規(guī)定對住宅小區(qū)實施管理；（ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；（ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度和住房使用規(guī)定中規(guī)定的行為；（ 5）有權(quán)要求甲方代表和業(yè)委會協(xié)助管理；（ 6）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公

2、司等）承擔專項管理業(yè)務(wù)；（ 7）在甲方和業(yè)主允許的范圍內(nèi)，實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費；（ 8） 有權(quán)拒絕服務(wù)條款、 物業(yè)合同、 住房使用規(guī)定以外的服務(wù)項目。（ .物業(yè)公司的義務(wù)：（ 1）履行物業(yè)管理合同和服務(wù)細則，依法經(jīng)營，按要求交納物業(yè)服務(wù)履約保證金；（ 2）接受甲方代表、業(yè)委會和業(yè)主的監(jiān)督；為甲方代表和業(yè)主委員會提供辦公場所、管理經(jīng)費和人員工資；（ 3）重大的建設(shè)改造項目、大項經(jīng)費支出需報知甲方代表和業(yè)主委員會，接受其監(jiān)督；（ 4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；（ 5）維持企業(yè)的信用等級，因管理不善造成企業(yè)信用等級低于的接管小區(qū)時的信用

3、等級時，有義務(wù)降低其服務(wù)費用標準。（二）建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)小區(qū)在完成產(chǎn)權(quán)向地方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，由XXXX作為建設(shè)單位行使以下權(quán)利和義務(wù)， 小區(qū)在完成產(chǎn)權(quán)向地方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后， 由業(yè)主大會投票決定XXXX是否繼續(xù)代表小區(qū)業(yè)主行使以下權(quán)利和義務(wù)。2. 建設(shè)單位的權(quán)利（ 1）指派和任命甲方代表駐小區(qū)，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)管理工作，有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（ 2） 有權(quán)在業(yè)主大會成立之前， 根據(jù)服務(wù)細則設(shè)定前期物業(yè)費標準，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)情況， 在征得業(yè)主大會同意的情況下， 對物業(yè)費標準進行調(diào)整；（ 3）根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約服務(wù)情況，對物業(yè)管理、使用和續(xù)籌專項維修資金；（ 4）撤銷業(yè)主委員會不適當

4、的決定；（ 5）批準和撤銷物業(yè)公司利用公用區(qū)域和設(shè)施開展的經(jīng)營活動；（ 6）對公用區(qū)域和設(shè)施進行開發(fā)和利用；（ 7）對違反使用規(guī)定的業(yè)主進行行政和經(jīng)濟處罰，對情形嚴重的違規(guī)行為有權(quán)收回其住房及附屬用房；（ 8）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（ 9）享有小區(qū)的命名權(quán)；（ 10）小區(qū)內(nèi)未出售的住房、車位、商業(yè)用房、附屬用房等的所有權(quán)歸建設(shè)單位所有。3. 建設(shè)單位的義務(wù)（ 1）對公用區(qū)域和設(shè)施進行開發(fā)和利用時，其收益中一定比例應(yīng)用于小區(qū)的管理和建設(shè)；（ 2）根據(jù)業(yè)主大會要求，協(xié)助辦理房地產(chǎn)相關(guān)證件；（ 3）承擔建設(shè)過程中工程施工產(chǎn)生的質(zhì)量問題，并負責解決。（三）甲方代表的權(quán)利和義務(wù)甲方代表由建設(shè)單位

5、指派任命， 依據(jù)物業(yè)服務(wù)條款監(jiān)督物業(yè)公司履行服務(wù)工作。1 .甲方代表的權(quán)利（ 1）對物業(yè)的管理措施和經(jīng)費使用享有否決權(quán)；（ 2）依據(jù)服務(wù)細則，有權(quán)根據(jù)物業(yè)公司在履行過程中存在的不足，對其予以經(jīng)濟處罰， 罰金從次年物業(yè)服務(wù)費中扣除， 存放在建設(shè)單位指定賬戶內(nèi)，罰金只能用于小區(qū)的建設(shè)管理；（ 3）有權(quán)隨時查閱物業(yè)公司的管理檔案和財務(wù)賬目，監(jiān)督維修基金的使用情況；（ 4）參與制定物業(yè)公司的年度管理計劃；（ 5）業(yè)主委員會成立之后，甲方代表將代表小區(qū)建設(shè)單位協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主委員會成員的履職情況；（ 6）建設(shè)單位賦予的其他權(quán)利；2 . 甲方代表的義務(wù)（ 1）熟悉和掌握物業(yè)服務(wù)細則和小區(qū)的管理狀況，配合組織

6、每年兩次的物業(yè)滿意度調(diào)查工作；（ 2）及時了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期聽取和解答小區(qū)業(yè)主的意見和建議；（ 3）督促業(yè)主委員會定期組織召開業(yè)主大會，配合政府相關(guān)部門成立業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主委員會行使權(quán)利和義務(wù)；4）負責物業(yè)公司與建設(shè)單位的上下溝通，執(zhí)行建設(shè)單位的合法決策；（ 5）協(xié)助物業(yè)公司聯(lián)絡(luò)工程施工單位，解決施工產(chǎn)生的質(zhì)量問題；（ 6）協(xié)調(diào)物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，配合業(yè)主委員會督促業(yè)主足 額繳納物業(yè)費。（四）業(yè)主大會的權(quán)利和義務(wù)1. 業(yè)主大會的權(quán)利（ 1）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);（ 2）在完成了小區(qū)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)交后，決定是否繼續(xù)由XXXX弋表小區(qū)業(yè)主行其權(quán)

7、利和義務(wù)；（ 3）制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;（ 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督落實，有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開財務(wù)收支賬目；（ 5）定期召開業(yè)主大會，制訂、修改業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（ 6） 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。2. 業(yè)主大會的義務(wù)（ 1）業(yè)主大會代表必須自覺按時足額交納物業(yè)費、采暖費、電梯費等費用，否則不具備參會和投票資格；（ 2）業(yè)主大會代表必須熟悉小區(qū)的基本情況、了解物業(yè)服務(wù)細則、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的履職情況；（ 3）業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活

8、動中的合法權(quán)益。（五）業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會由甲方代表在小區(qū)建成兩年后， 根據(jù)物業(yè)法， 會同所在街道辦事處組織召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。1. 業(yè)主委員會的權(quán)利（ 1） 制定、修改管理規(guī)約、服務(wù)條款和業(yè)主大會議事規(guī)則；（ 2）選舉、更換業(yè)主委員會成員；（ 3）聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告；（ 4）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過四年；（ 5）對破壞、損害全體業(yè)主利益的行為有監(jiān)督、制止和要求賠償?shù)臋?quán)利；（ 6） 審議批準物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度管理計劃、 費用預(yù)算及決算報告；（ 7）對于個別業(yè)主、使用人違反住房使用規(guī)定或損害其他業(yè)主、使用人合法利

9、益的行為，可以代表業(yè)主提出訴訟。2. 業(yè)主委員會的義務(wù)（ 1）定期組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，或經(jīng)20%以上業(yè)主提議時組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;（ 2）執(zhí)行業(yè)主大會和建設(shè)單位的各項決議;（ 3）貫徹執(zhí)行并監(jiān)督業(yè)主遵守住房使用規(guī)定及其他相關(guān)法律規(guī)定;（ 4）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作并反映業(yè)主的意見及建議;（ 5） 業(yè)主委員會不得損害全體業(yè)主的利益， 否則必須承擔賠償責任；（ 6）對于重大事項必須及時提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決議；（ 7）其他業(yè)主委員會應(yīng)當履行的義務(wù)。（六）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。（ . 業(yè)主的權(quán)利（ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服

10、務(wù)；（ 2）向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（ 3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（ 4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議；（ 5）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（ 7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（ 8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（ 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2. 業(yè)主的義務(wù)（ 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)

11、域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（ 3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（ 4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（ 5）按時足額交納物業(yè)服務(wù)、采暖費、電梯費等費用；（ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。當管理過程中各主體之間存在意見分歧時， 各主體之間就小區(qū)事務(wù)的決策權(quán)： 業(yè)主大會 > 建設(shè)單位 > 業(yè)主委員會> 甲方代表 > 物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二、物業(yè)服務(wù)履約的制度管理（1） 為加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)管， 提高物業(yè)服務(wù)主體履 約意識， 維護業(yè)主和企業(yè)合法權(quán)益， 根據(jù) 大連市人民政府關(guān)于促進物業(yè)服務(wù)

12、行業(yè)發(fā)展的實施意見 等文件的相關(guān)精神， 本小區(qū)施行物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。（2） 物業(yè)服務(wù)履約保證金 （以下簡稱履約保證金） 是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納的， 以促使物業(yè)服務(wù)合同主體遵守法規(guī)政策、 信守合同約定、 維護業(yè)主合法權(quán)益的資金。 建設(shè)單位負責物業(yè)服務(wù)履約保證金的管理。 履約保證金的存儲期限與物業(yè)服務(wù)和同履行期限一致，建設(shè)單位不得挪用。（3） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金的繳交標準：履約保證金按年度物業(yè)服務(wù)費總額的10%計算，物業(yè)公司以現(xiàn)金的方式存放在建設(shè)單位設(shè)立的銀行帳戶上。（4） 物業(yè)服務(wù)合同終止時， 履約保證金按照以下規(guī)定退還物業(yè)服務(wù)企業(yè)：1 物業(yè)服務(wù)合同履行期間， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理

13、人無違約行為的，履約保證金的本息如數(shù)退還；2 .物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未按物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項和質(zhì)量履行合同， 但物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人已按雙方約定或人民法院、 仲裁委員會生效的法律文書履行全部給付義務(wù)的， 履約保證金的本息如數(shù)退還；3 .物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未按物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項和質(zhì)量履行合同， 按雙方約定或者人民法院、 仲裁委員會生效的法律文書，履約保證金抵扣違約金后的余額退還物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。（5） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有下列情形之一的， 可暫不返還履約保證金：1物業(yè)服務(wù)合同未終止；2服務(wù)管理不善造成小區(qū)環(huán)境惡化的；3物業(yè)服務(wù)合同約定期內(nèi)，未盡

14、對物業(yè)共有部位及設(shè)施設(shè)備管養(yǎng)維修之責，導(dǎo)致其不能正常使用或過度老化；4 未按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房；5未按規(guī)定完全移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料；6物業(yè)服務(wù)人員未按規(guī)定撤出建筑區(qū)劃；7未按規(guī)定結(jié)算、清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用；8未按規(guī)定退出物業(yè)服務(wù)項目；9發(fā)生重大責任事故，造成較大影響的；10 法律、 法規(guī)、 政策規(guī)定及合同約定的不予返還履約保證金的其他情形。三、安全服務(wù)管理（一）安全防護管理1 保安人員按規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶工作牌，使用文明禮貌用語，姿態(tài)端正，所有在崗秩序維護員均配備有對講機，保證崗位之間聯(lián)絡(luò)暢通。2主出入口24 小時雙人值守，并有詳細交接班記錄、人員來訪登記和外來車輛的登記記錄

15、。3嚴格執(zhí)行所有業(yè)主憑門禁卡進出，對來訪人員由門衛(wèi)人員通過門禁對講系統(tǒng)與住戶聯(lián)系，經(jīng)得住戶許可，登記后方可進入；4外來人員管理外來探親訪友人員進入小區(qū)， 需通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶， 并指導(dǎo)客人行走路線。外來車輛進入小區(qū)，需做好登記，登記其進入和離開時間、車內(nèi)人數(shù)、擬訪住戶門號、車牌號以及駕駛?cè)穗娫挕?物品搬出管理從住宅樓搬出物品， 如非業(yè)主本人， 需持有效證件到物業(yè)中心開具 “放行條”，并詳細列明物品清單。出入口門衛(wèi)人員認真檢查出去物資與“放行條” 上所列物資是否符合， 若不符合應(yīng)要求立即停止搬運， 并聯(lián)系業(yè)主到場進行確認；若符合則由門衛(wèi)人員放行，并收回“放行條”，并留存放行條一個月。6 值守人

16、員見搬家車輛進入小區(qū)搬家時， 應(yīng)登記好搬家的住戶信息、搬家公司信息， 向車上人員說明搬家的程序要求， 并用對講機通知相關(guān)人 員到場跟蹤。7 .巡視人員按設(shè)定的路線，在早 4點夜間22點之間，每2小時 巡視一遍。夜間22點早4點之間，每1.5小時巡視一遍。應(yīng)設(shè)置三條 以上不同的巡視路線， 針對每條線路， 制定詳盡的巡查情況登記表， 每次 巡視結(jié)果登記備查，確保巡視無死角。8除申請家裝的住戶外，任何住戶不得通過窗口吊運、懸掛物品，因家裝確需吊運的， 應(yīng)通知物業(yè)公司， 派出人員維持現(xiàn)場安全， 并設(shè)置隔 離區(qū)域防治發(fā)生危險。9監(jiān)控中心管理（ 1） 小區(qū)監(jiān)控中心設(shè)置24 小時值班電話， 專人值守， 監(jiān)控

17、室接聽來電不超過四次鈴聲，所有監(jiān)控點實施無遺漏監(jiān)控。（ 2）監(jiān)控指揮中心密切關(guān)注監(jiān)控畫面和報警系統(tǒng)，如有異常情況，立即通知相鄰崗位人員核實， 因值守人員未能盡職造成業(yè)主或公共設(shè)施損 失的，由物業(yè)承擔相應(yīng)的責任。（ 3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘趕到現(xiàn)場，采取相 應(yīng)措施。（ 4）建立登記制度，對值班期間出現(xiàn)的情況、處理結(jié)果、值班人員 等進行登記。10 節(jié)日及婚慶管理（ 1）依據(jù)政府有關(guān)燃放鞭炮的時間，做好集中燃放地點的選擇，落實防火措施，清理燃放后留下的碎片不得過夜；（ 2）小區(qū)內(nèi)因婚慶等需要燃放鞭炮或拋灑碎屑時，每次需向物業(yè)交納 50 元的清掃費；（ 3）節(jié)日和婚慶中，需燃放鞭炮的

18、，不得在午夜 0 點至早 6 點之間 燃放鞭炮。（ 4） 物業(yè)公司在重大節(jié)日期間應(yīng)懸掛彩燈或彩旗等， 烘托節(jié)日氛圍。11 物業(yè)管理人員應(yīng)主動聯(lián)系轄區(qū)派出所和周邊小區(qū)， 隨時掌握周邊治安情況，有針對性制訂預(yù)防措施，并提醒業(yè)主注意防范；（二）道路交通安全管理1 準確掌握小區(qū)周邊區(qū)域交通基本情況，了解業(yè)主車輛的數(shù)量、停放區(qū)域.每天早6:308:30 ;晚16:3018:30 ,物業(yè)應(yīng)派出專人在主要交 叉路口和地下停車場出入口疏導(dǎo)車流和人流。2對地下停車場進行巡視，每2 小時巡視一次，檢查有無外來車輛停放在停車場內(nèi)， 以及車輛是否停放到位， 同時避免車輛被盜、 被損壞的情況發(fā)生。如有車損壞、車門未關(guān)、

19、未熄火、車未上鎖、漏油漏水等情況應(yīng)即時通知車主處理。 全時保證地下停車場的夜間照明。 地下停車場內(nèi)設(shè)立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。3. 小區(qū)業(yè)主車輛出入，需辦理專用出入卡，一車一卡，實現(xiàn)自助刷卡、 自動開啟道閘、 自主進出， 值守人員不得私自放行無卡車輛進入小區(qū)，外來車輛不得停放在地下停車場內(nèi)。4. 小區(qū)內(nèi)實行限速通行，時速不得超過30 公里 , 禁止鳴笛 . 不準在小區(qū)內(nèi)任何場所學車、練車、加注燃油，不得在停車場內(nèi)洗車。5不準輾壓綠化草坪、損壞路牌、各類標志，不準損壞路面及公用設(shè)施，不準在人行道、消防道上停放車輛。停車場內(nèi)配備滅火器。6遇到雨雪

20、天氣，應(yīng)及時清掃路面積水或積雪，設(shè)置減速裝置，提醒司機慢速安全行車， 春季結(jié)冰路面， 應(yīng)安排人員在早上 6 點前完成路面的防滑處理。7 集裝箱車、 2.5 噸以上的貨車（搬家車除外 ） 、 40座位以上的客車、拖拉機、工程車，以及運載易燃、易爆、有毒等危險物品的車輛不準進入停車場。8物業(yè)為業(yè)主提供免費的輪胎充氣服務(wù)。9停車場內(nèi)未售出的車位和閑置空間，未經(jīng)建設(shè)單位允許，不得擅自使用或租售。（三）消防安全管理1 物業(yè)公司應(yīng)設(shè)防火責任人。組建以物業(yè)管理人員為主的專職消防隊伍。 該責任人應(yīng)具備一定的消防常識知識， 有處置消防事故的能力， 熟悉消防設(shè)施的使用方法， 能夠檢查和辨別消防設(shè)施的完好程度， 并

21、建立消防管理檔案； 每天巡視檢查火災(zāi)隱患不少于一次， 每季度檢查消防設(shè)施不少于兩次， 及時對消防設(shè)施進行維護和調(diào)試， 確保消防設(shè)備設(shè)施完好； 接到火情報警信號，安排人員五分鐘內(nèi)帶齊滅火工具，到達現(xiàn)場進行處理，并負責接受用戶的救助要求。2 制定有消防應(yīng)急預(yù)案， 相關(guān)人員應(yīng)掌握預(yù)案內(nèi)容。 制定防火制度，明確防火責任人的職責， 制定防火工作措施， 從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。明確火災(zāi)緊急疏散程序，做好疏散的準備工作。3進行消防宣傳。宣傳可利用標語或牌示進行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊） 。 宣傳的內(nèi)容有消防預(yù)案、 消防法規(guī)和消防須知。 發(fā)動大家，及時消除火災(zāi)苗頭和隱患。消防宣傳每年不少于一次。4保持

22、標識的完整、清晰。如消防系統(tǒng)的啟用方法、避難指示圖、各出人口指示、滅火器材的存放位置、標識等。5消防通道、疏散通道；在緊急情況下能夠及時啟用，為了保證通道暢通又不留安全隱患， 每季度檢查， 保證通道不堵占， 禁止閑雜人員通行和?？寇囕v， 門鎖完好， 大門開啟正常； 經(jīng)常檢查通道， 保證通道暢通。（四）寵物飼養(yǎng)安全管理1 . 嚴格落實城市寵物飼養(yǎng)管理政策， 業(yè)主入住小區(qū)后， 凡飼養(yǎng)犬或其他需辦證飼養(yǎng)的寵物的住戶須辦理與住所地址一致的登記證明、 防疫證明、年檢證明或其他相關(guān)證明， 物業(yè)公司有義務(wù)對小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物的情況進行登記備案， 對手續(xù)不齊全的寵物飼養(yǎng)行為進行制止； 小區(qū)內(nèi)不得飼養(yǎng)家禽和昆蟲，不

23、得在公共區(qū)域為流浪寵物設(shè)置住舍。2 . 嚴格控制犬類或其他易對他人人身安全造成危害的寵物的活動時間和范圍，在早4點早8點和下午17點晚20點之間不得進入小區(qū)公 共綠地，健身場所，休閑廣場等人員密集的公共場所。在乘梯的高峰時 間(6: 308: 30和17: 3020: 30)。犬類要戴嘴套，或者將犬裝入 犬袋、犬籠，或者懷抱；其他寵物應(yīng)采取有效的防護措施以保證其他乘梯 人的人身安全，以及防止驚嚇到兒童。3 .督促住戶在攜犬出戶時，應(yīng)當對犬加戴束犬鏈，由成年人牽領(lǐng)，攜 犬人應(yīng)攜帶養(yǎng)犬登記證，應(yīng)當避讓老年人、殘疾人、孕婦和兒童。攜寵物 出戶時，對寵物在戶外排泄的糞便，攜寵人有義務(wù)予以清除。4 .飼

24、養(yǎng)寵物不得干擾他人正常生活，寵物鳴叫影響他人休息時，物業(yè)公司應(yīng)督促飼養(yǎng)人應(yīng)當采取有效措施予以制止，因飼養(yǎng)寵物引發(fā)的其他糾紛，物業(yè)公司協(xié)調(diào)當事雙方應(yīng)通過協(xié)商解決，不得因此擾亂其他業(yè)主的正常生活秩序。5 .對寵物飼養(yǎng)人定期注射預(yù)防狂犬病疫苗及其他防病疫苗進行檢查 登記，弁對寵物進行相關(guān)防疫檢查。6 .小區(qū)內(nèi)凡因飼養(yǎng)寵物傷害他人的， 飼養(yǎng)人應(yīng)當根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定 承擔被傷害人的全部費用和其他損失， 物業(yè)公司應(yīng)加強對傷人寵物的監(jiān)控， 必要時協(xié)調(diào)執(zhí)法部門進行處理。7 .養(yǎng)犬人在放棄所養(yǎng)寵物時，不得遺棄于本小區(qū)內(nèi)，可交由物業(yè)公司處理，物業(yè)公司不得殺死和售賣寵物，可轉(zhuǎn)贈他人或交執(zhí)法部門處理。 寵物死亡時，可交

25、物業(yè)公司進行處理，不得私自掩埋在小區(qū)內(nèi)。8 .為保證小區(qū)內(nèi)多數(shù)住戶的權(quán)益，小區(qū)住戶和物業(yè)管理公司有向有關(guān) 執(zhí)法部門舉報違法飼養(yǎng)寵物行為的權(quán)利和義務(wù)。四、房屋裝修管理(一)業(yè)主裝修管理標準與要求為保障小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施的正常使用，保護智能設(shè)施、管線不被破壞，物業(yè)公司將以廣大業(yè)主利益為本， 對本小區(qū)實施嚴格的裝修管理，業(yè)主在裝修前到物業(yè)中心辦理申報手續(xù)， 繳納裝修保證金， 保證金標準為50 元/ 平方米，物業(yè)公司有義務(wù)遵照以下裝修管理規(guī)定監(jiān)管其裝修行為：（ 房屋結(jié)構(gòu)（ 1）不破壞、改變原有房屋的承重結(jié)構(gòu)和外貌，不改變房屋及配套設(shè)施的規(guī)劃使用功能， 不安裝突出建筑外墻和屋面的設(shè)施。 不在房屋外圍

26、、屋面搭建違章建筑；不在樓頂、平臺安裝其它設(shè)施；不在房屋外墻鑿洞；空調(diào)的外掛機必須統(tǒng)一放置在室外空調(diào)機板上。 不在房屋外墻 （窗外） 安置其它設(shè)施及懸掛雜物； 不得安裝室外晾衣架、 太陽能器具， 屋面、 外墻、外門窗、 陽臺、 空調(diào)的裝修和安裝以及其他裝修活動必須保證建筑物外觀和顏色統(tǒng)一。（ 2）不得在樓板上隨意開槽或鉆孔。布設(shè)管線時應(yīng)走分隔墻。不得擅自拆移破壞任何梁柱、 承重墻、 門窗、 空調(diào)孔及設(shè)有暗埋管線的內(nèi)隔墻；不在樓板、梁柱等鋼筋混凝土構(gòu)件上打洞開孔。（ 門窗及走廊（ 1）不擴大門洞尺寸及在進戶門外包框、貼瓷片等，更換防盜門時特別注意：門洞尺寸不規(guī)則，不順直時，應(yīng)采用切割機切割，確保

27、防盜門邊緊貼被割墻面，不影響走廊外觀。（ 2）原有窗洞尺寸、位置、式樣、顏色等均不得有任何改動，不在窗戶外安置防盜柵欄、 遮陽棚、 擋雨棚、 窗花、 晾衣架、 太陽能熱水器等。（ 3）不得重力敲鑿窗臺，以免造成窗框裂縫引起滲水。（ 4）不在進戶門前私設(shè)電燈及鋪設(shè)地磚，不得在走廊內(nèi)設(shè)置任何可能影響安全或引起他人反感的物件。3空調(diào)安裝（ 1）商業(yè)用戶室外機應(yīng)統(tǒng)一安裝在指定的位置，如指定的位置難以實現(xiàn)外掛機的安裝， 物業(yè)公司應(yīng)協(xié)調(diào)建設(shè)單位選擇其他合適的位置。 不得在外墻鉆孔加裝空調(diào)架及空調(diào)雨蓬等。2）管線室外管束應(yīng)保證“橫平豎直”，并包扎好，多余部分盤在 機體后面，滴水管必須接到預(yù)留集水管內(nèi)。4智能

28、設(shè)施（ 1） 不得更改水電、 燃氣、 電視、 電話、 對講、 智能設(shè)施進戶管線；不得擅自更改感應(yīng)器、對講等智能設(shè)備的安裝位置。（ 2） 不移動、 敲擊、 拆卸或封閉戶內(nèi)的各種控測報警器； 避免灰塵、水霧、腐蝕性氣體或液體等物質(zhì)的介入和侵蝕。（ 3）紅外線探測器探測范圍、消防噴淋范圍不得吊頂及擺放高大物品。（ 4）已預(yù)埋在樓板內(nèi)的探測器與主機之間連線，裝修時不得隨意在樓板上鉆孔、開槽，以免損壞管線。需要時，物業(yè)中心負責提供布線圖。5商業(yè)店招牌門頭招牌協(xié)調(diào)統(tǒng)一、美觀。安裝牢固，不留安全隱患。不影響小區(qū)業(yè)主生活； 廣告、 霓虹燈按相關(guān)政策法規(guī)設(shè)置安裝， 不得設(shè)置音響對外播音，所有商戶除開業(yè)當日，其余

29、時間播放音響時，早 8點下午18點不得超過50分貝，下午18點次日早8點不得超過30分貝。6消防設(shè)施設(shè)備商業(yè)裝修消防措施落實到位，無封堵、遮擋、占用消防設(shè)施、消防通道的行為。（二）裝修公司的管理1 施工人員由業(yè)主會同裝修公司共同到物業(yè)公司辦理施工人員“臨時出入卡”，設(shè)置卡片使用時限， 施工人員憑臨時出入卡進出小區(qū)， 專人專證， 不得轉(zhuǎn)借，用后歸還；不得竄戶拉攬生意；不得逗留非工作區(qū)；如需留宿，應(yīng)經(jīng)業(yè)主同意， 并到物業(yè)中心登記； 對違反規(guī)定的施工人員， 物業(yè)中心將取消其進入小區(qū)資格。小區(qū)業(yè)主裝修時間為8: 0019: 00;裝修中如進行砸、鉆、釘、錘等發(fā)出較大響聲的操作時，必須在 9: 0011

30、: 00; 14: 00 17 ： 00 之間進行，其余時間不得實施。2夜間施工由于戶內(nèi)不具備生活使用條件， 原則上不準施工人員在房內(nèi)過夜留宿和施工， 如確屬施工需要， 應(yīng)由業(yè)主同意， 并到物業(yè)中心辦理夜間施工滯 留登記。3監(jiān)督檢查物業(yè)中心將嚴密監(jiān)管裝修施工全過程， 業(yè)主必須按照住房施工規(guī)定有關(guān)要求進行裝修施工， 物業(yè)中心應(yīng)對施工情況進行登記和照相， 并留存?zhèn)?案。4安全施工施工人員務(wù)必遵守安全操作規(guī)程， 保證施工人員及周圍業(yè)主生命財產(chǎn)的安全， 特種作業(yè)人員須持證上崗， 因施工所發(fā)生的一切安全事故均由業(yè) 主和裝修隊負責。5消防安全裝修期間， 必須嚴格遵守消防法規(guī)， 作業(yè)現(xiàn)場必須按標準配備滅火器

31、；施工人員不得在住戶房內(nèi)做飯、 飲酒， 不動用明火或使用易燃易爆品， 如： 氧焊、煤氣瓶、碘鎢燈、電爐等，如確實施工需要，須報物業(yè)中心備案，操作人員持有效證件并在采取有關(guān)防范措施后方可施工使用。6施工時間集中裝修期每天為7:0019:00，入住過半后裝修時間為8:0011:00; 14: 0019: 00之間進行，此時間段僅限靜音施工，噪音及刺激氣 味施工時間為9: 0011: 00; 14: 0017: 00之間進行，裝修隊應(yīng)嚴格 按照施工時間作業(yè)，以免影響他人正常休息。7臨時水電裝修隊如需使用5KW以上大功率電器，應(yīng)提前向物業(yè)中心中報，由物 業(yè)中心派技術(shù)人員指導(dǎo)接駁，不得擅自在戶外接臨時水

32、電。8裝修期間電梯的使用不得有以下違章行為（ 1）嚴禁易燃、易爆危險品或超寬、超大的物品進入電梯，如搬運大件物品， 必須由專業(yè)裝運公司負責搬運或吊裝， 物業(yè)公司監(jiān)督裝運工作。（ 2）敲擊按鈕或觸碰攝像頭；（ 3）用楔塊楔入廳門門槽或用貨物阻止轎廂門關(guān)閉；（ 4）擅自開啟轎廂內(nèi)操縱箱面板；（ 5）將易燃易爆、化學危險品及超長、超寬材料帶入電梯；（ 6）拖拉貨物、撞擊轎廂或強行向轎廂內(nèi)擠塞貨物。（ 7）水泥、沙子、管材、板材、液態(tài)材料、瓷磚地板、座便水池、施工工具、 裝修垃圾等散裝材料不得使用電梯進行裝卸、 運送； 其他散裝材料必須用袋子包好，保證不滲不漏不掉。（ 8）如因使用不當造成電梯損壞的，

33、應(yīng)作相應(yīng)的賠償。9裝修垃圾裝修垃圾必須袋裝包扎好，及時運到指定的位置堆放。對違章堆放、拋棄裝修垃圾的， 物業(yè)中心將令其限期清理， 不及時清理的， 物業(yè)中心將代為清理，費用由裝修人承擔。10 違規(guī)處理為了維護小區(qū)的生活秩序和安全， 物業(yè)中心可對違反本規(guī)定， 出現(xiàn)下列行為者，視情節(jié)輕重，作如下處理：勸阻停工、恢復(fù)原狀、收回施工人員臨時出入卡、賠償經(jīng)濟損失、上報相關(guān)部門、訴諸法律。（ 1）擅自安裝、改裝、破壞正常供電線路。（ 2）破壞移動消防器材、標志，挪用消防水源。（ 3）損壞小區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施。（ 4）侵入他人住宅，損毀他人財物。（ 5）所有影響他人休息和生活的行為。五、房屋使用維護管理（一）房

34、屋管理維護目標房屋管理維護服務(wù)標準應(yīng)嚴格按照 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則 的國家示范級對應(yīng)標準執(zhí)行， 使小區(qū)內(nèi)房屋及公共配套設(shè)施設(shè)備完好率達到98%，零修、急修及時率100%，大、中型工程維修合格率100%。1 房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、建設(shè)單位代表、使用人并安排專項維修。2門窗每周一次巡視公共部位門窗，保持玻璃、配件完好，開閉正常。3屋頂每年檢查二次， 發(fā)現(xiàn)屋頂防水層、 瓦面碎裂、 缺損及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項維修， 每年 4 月中旬組織人員對屋頂天溝、 雨水管進行清理，防止出現(xiàn)堵塞（臺風、暴雨到來前要

35、對排水系統(tǒng)進行臨時檢修）。4外墻面每周檢查一次，外觀平整，面磚無破損，外墻漆面整潔統(tǒng)一，無開裂滲水、 無破損脫落， 無污垢變色， 發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)人員十日內(nèi)修復(fù)完畢；5道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每周一次對道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等進行巡檢，路邊彩磚、邊石等無損壞缺失， 道路無坑洼， 井蓋平整穩(wěn)固、 不缺失、 不影響路面平整度，發(fā)現(xiàn)損壞安排專項維修，十日內(nèi)修復(fù)完畢。6屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次分別為：春季一次、秋季一次；保證化糞池出入口暢通，每月一次清掃邊溝內(nèi)的泥沙等垃圾， 秋季每月清理兩次邊溝內(nèi)落葉， 保證排水暢通。預(yù)計臺

36、風到來前，應(yīng)安排臨時檢查。7地面排水溝與圍墻、護欄每月一次巡查、清理排水溝的泥砂與雜物， 在發(fā)生暴雨時， 物業(yè)應(yīng)采取措施， 保證小區(qū)及時排出雨水， 防止雨水進入室內(nèi)和停車場。 每月二次巡查圍墻，保證圍墻頂部鐵藝欄桿和小區(qū)內(nèi)護欄完好牢固，漆面無缺失，出現(xiàn)問題 10 日內(nèi)修復(fù)完畢。8樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面墻面、頂面粉刷層無剝落、無張貼痕跡，面磚、地磚平整不起殼、不活動、無缺損，扶手牢固無損壞變形。9雕塑、景觀小品每日一次對雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞十五日內(nèi)修復(fù)，保持原有面貌，保證其完好美觀。10休閑椅、室外健身設(shè)施每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞十日內(nèi)修理完畢，并保證設(shè)施完

37、好安全。11 安全標志對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志 ， 并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和緊急照明設(shè)施，每月檢查二次，缺損十日內(nèi)補齊，保證標志清晰完整。12 車庫車場：每日巡查一次，車庫無亂搭建、庫門無損壞，車場內(nèi)耐磨漆面平整、無積水、無缺損、車位線施畫清晰，完好率 99以上，駐車器、照明設(shè)備完好率95%以上，消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)完好率100%。13 公共照明每周檢查一次庭院燈、樓道燈、其他照明燈，保證燈泡正常使用，燈罩完好整潔，燈桿及燈座無破損，完好率達100。發(fā)現(xiàn)損壞七日內(nèi)修復(fù)完畢。（二）房屋管理維護控制措施1 物業(yè)中心設(shè)24 小時報修電話，維修人員配備對講機，方便聯(lián)系、調(diào)派，保證維修及時

38、、到位。2 定期保養(yǎng)主體工程， 及時修補剝落、 破損等輕微現(xiàn)象， 如有變形、開裂等施工質(zhì)量問題時，由甲方代表協(xié)調(diào)施工單位協(xié)調(diào)處理。3定期巡查小區(qū)內(nèi)各個公共部位，發(fā)現(xiàn)損壞及時上報并組織人力和物力搶修， 保證不影響小區(qū)業(yè)主的正常生活和商戶的正常營業(yè)。 危及安全處作業(yè)，設(shè)置警示標志，采取有效防范措施。4保證小區(qū)樓宇外觀整潔、美觀。標識指示牌完好清潔。5房屋及設(shè)施圖紙資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備。6共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的維修檔案登記完整及時，責任明確，保存規(guī)范， 涉及住戶的維修養(yǎng)護結(jié)果需有住戶簽字認可， 住戶簽字率不低于 75%；非住戶部位的維修養(yǎng)護記錄登記率達到100%；7對小區(qū)共用設(shè)施設(shè)

39、備、共用部位進行統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺帳， 并輸入電腦， 利用現(xiàn)代化的管理手段進行登記、 查詢和控制，全面掌握小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的運行（使用） 情況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護提供科學的參考。六、設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備管理基本原則物業(yè)中心根據(jù)小區(qū)機電設(shè)施設(shè)備具體配置情況， 組織工程技術(shù)專業(yè)人員盡快熟悉、 了解和掌握所屬設(shè)施設(shè)備的原理性能， 研究制訂出科學合理的管理措施和經(jīng)濟有效的維修保養(yǎng)方法， 實施專業(yè)化管理。 確保小區(qū)所有機電設(shè)備設(shè)施均能保持24 小時的良好運行狀態(tài)，保障業(yè)主良好的生活秩序。 同時在此基礎(chǔ)上做到合理降低運行能耗和維修保養(yǎng)材料成本， 實現(xiàn)機電設(shè)備設(shè)施的合理經(jīng)濟運行。

40、（二）小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)目標承諾小區(qū)的機電設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)標準將嚴格按照 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則 的國家示范對應(yīng)標準執(zhí)行， 中小型設(shè)備及給排水設(shè)施完好率達到98%， 大型設(shè)備及公共照明完好率達到100%， 消防設(shè)施設(shè)備完好率100%。因設(shè)備故障的停水、停電、停氣、停暖總次數(shù)不大于2次/ 年。（三）小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理標準和要求1. 水泵房管理（ 1 ）應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。（ 2 ）每周檢查兩次水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。（ 3 ）有備有泵的，每月

41、至少輪換使用一次，消防泵每兩月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動。（ 4 ）每月檢查地下水池進水浮球或液壓閥是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。（ 5）水泵房每月清掃一次，確保水泵房地面和設(shè)備外表的清潔。（ 6 ）水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中，紗布每半年更換一次。（ 7）按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。（ 8 ）保證水泵房的通風、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。2. 水泵電機維修保養(yǎng)管理（ 1 ）生活水泵每周進行一次一般性檢查，每月與備用泵互換運行一次，每次不少于5 分鐘，生活水泵每年進行一次全面檢查保養(yǎng)。（ 2

42、 ）消防水泵、噴淋泵、補壓泵每兩月進行一次試運行，運行時間5 分鐘，每年進行一次全面保養(yǎng)。（ 3）排污泵，潛水泵每年進行一次全面保養(yǎng)。（ 4）水泵保養(yǎng)時應(yīng)將與泵體相連的 5 米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。（ 5 ）泵體的保養(yǎng)：檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整潔、油漆完好。補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)應(yīng)予更換。查盤根密封情況，盤根不宜過緊，漏水以 30 60 滴/ 分鐘為宜，若有不正常漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。 聯(lián)軸器的聯(lián)接柱銷和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。 緊固機座螺絲并做防銹處理。 生活水泵如使用， 每兩年應(yīng) 對泵體進行一次大修。（ 6 ）電機的保養(yǎng)：

43、外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表搖測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于 0.5 兆歐。 安裝電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。（ 7 ）相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：各閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏， 閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤滑油。 單向閥動作應(yīng)靈活， 閥體內(nèi)外無漏水。 壓力表指示準確， 表盤清晰。 管道及各附件外表整潔美觀， 無裂紋， 油漆應(yīng)完整無脫落。點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤，應(yīng)予更正。（ 8 ）控制柜的保養(yǎng)：斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、 接觸器、 繼電器

44、等電器是否完好， 緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。（ 9）保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。（ 10 ）保養(yǎng)完畢啟動水泵，水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示等參數(shù)均正常，控制柜各電器無不良噪音。3. 配電房日常管理（ 1 ）配電房是小區(qū)供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，未經(jīng)電業(yè)部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)， 供電部門開啟維護維修， 需向物業(yè)部門出示有效證件。同時督促供電部門保持配電房的整潔。（ 2 ）配電房僅限供電部門進入和使用，物業(yè)其他人員只作監(jiān)護，不得協(xié)助和操作。（ 3） 因故出現(xiàn)電路故障時， 物業(yè)中心應(yīng)及時通知供

45、電部門進行維修。（ 4 ）做好配電房的防水工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。4. 低壓配電柜日常管理（ 1） 檢查母線接頭處有無變形， 有無放電變黑痕跡， 緊固聯(lián)接螺拴，螺拴若有生銹應(yīng)予更換， 確保接頭連接緊密。 檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。（ 2 ）檢查主觸點是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。5. 變配電設(shè)施日常管理（ 1）測試配電系統(tǒng)接地線的對地電阻應(yīng)小于 4 歐姆；（ 2 ）配電柜、變壓器帶負荷運行無不良噪音，總開關(guān)三相電流應(yīng)基本保持平衡，若不平衡應(yīng)重新分配；（ 3 ）計量具器（包括電表、電流互感器、電流表

46、、電壓表）精確度選擇合乎要求并能準確讀數(shù)；（ 4 ）斷路器的選擇符合負荷要求，投入運行一段時間后，觸摸開關(guān)柜蓋板無嚴重發(fā)熱現(xiàn)象， 各開關(guān)供電范圍應(yīng)有明確標識， 每季度檢驗斷電保險功能是否完好；（ 5 ）電纜的選擇和敷設(shè)：電纜截面的選擇符合負荷要求，不同環(huán)境和位置電纜的敷設(shè)方式應(yīng)合乎要求；電纜頭的制作規(guī)范，安裝牢固；（ 6）插接箱與母線槽插接時接觸良好；（ 7）各電氣部件螺絲緊固，鐵件無銹蝕。6. 電梯系統(tǒng)運行標準（ 1 ）電梯啟動、運行和停止，轎箱無較大的震動和沖擊，無不良噪音，制動器能可靠制動。（ 2 ）運行控制功能完好，指令、召喚、定向等準確無誤，聲光信號顯示清晰可靠。（ 3）減速器油的溫

47、升不超過60 度，最高溫度不超過85 度。（ 4）電梯平層的準確度在允許的偏差范圍內(nèi)。7. 電梯日常運行管理8. 1 ）電梯設(shè)備管理（包括電梯的運行、日常保養(yǎng)、故障修理、大修更新改造等） 由專業(yè)的電梯公司來負責。 物業(yè)負責對電梯公司工作的監(jiān)督管理。9. 2 ）電梯公司每次保養(yǎng)完畢必須認真填寫機房內(nèi)的電梯保養(yǎng)與檢查記錄表。10. 3） 電梯的維護維修前一天通知物業(yè)部門， 物業(yè)公司負責通知業(yè)主。電梯公司需在規(guī)定的時間內(nèi)盡快完成，盡量減少影響業(yè)主的正常生活。11. 4）任何電梯維修完畢后由維修組填寫電梯維修記錄表。12. 電梯維護維修管理13. 1 ）遇電梯發(fā)生一般故障的，根據(jù)需要做好停運和放置安全

48、警示標志，專業(yè)維修人員在60 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時， 物業(yè)管理人員 5 分鐘之內(nèi)到場應(yīng)急處理， 所屬設(shè)備維護人員 15 分鐘之內(nèi)到場進行救助。14. 2）每天應(yīng)進行檢查，檢查記錄存檔。15. 3 ）保證電梯 24 小時完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。16. 4 ）設(shè)置緊急呼救裝置的電梯，保證24 小時完好，發(fā)生故障時應(yīng)確保五方通話。17. 5 ）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并張貼安全檢驗合格 標志， 物業(yè)中心設(shè)專人對電梯保養(yǎng)過程和結(jié)果進行監(jiān)督，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。18. 6 ）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯

49、運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井， 值班監(jiān)督， 防止違章使用電梯； 記錄每日電梯運行情況，建檔備案。19. 7 ）每季度對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。20. 8 ）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。21. 9）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。9. 給水系統(tǒng)維護管理（ 1）供水設(shè)施每季檢查一次；（ 2）泵、管道每三年進行除銹、油漆一次；（ 3 ）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗一次

50、，水質(zhì)符合國家標準；（ 4 ）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加雙鎖，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)，每年冬季對外露水管包扎、防凍。有水泵房的，實施封閉管理；（ 5 ）室內(nèi)冷熱水給水管道、消防栓管道、噴淋管道水壓壓力符合規(guī)范要求；（ 6 ）地下水池和屋頂水箱防水層良好，水池水箱壁無滲漏水現(xiàn)象，水池進水管、 溢水管、 生活出水管、 消防出水管、 排水管安裝位置應(yīng)合理。窨井蓋完好牢固，無安全隱患；（ 7 ）水位自動控制裝置能有效控制水泵的啟動和停止，經(jīng)手動試驗動作可靠無誤；（ 8）水泵軸與電機軸之間的同軸度、聯(lián)軸器間的間隙應(yīng)符合要求；（ 9 ）水泵試運行無不正常噪音，無滲漏現(xiàn)象，軸承溫度正常，填料溫升正常，三相電流不超過

51、額定值。10. 排水系統(tǒng)維護標準（ 1）每季巡查一次污水井、雨水邊溝、雨水管。（ 2）每半年清理和檢修化糞池一次。11. 風機風閥系統(tǒng)維護標準（ 1 ）每月檢查一次手動、自動是否正常；風閥開、閉是否靈活，指示電壓、 電流是否正常檢查排煙風機、 正壓送風機風管、 風閥、 機房風機。（ 2） 運轉(zhuǎn)聲音有無異常； 皮帶張緊度是否合適； 葉輪轉(zhuǎn)動是否平穩(wěn)；啟動風機，風管和主機無不良震動和不良噪音。（ 3）每季度檢測電機相與相、相與地之間的絕緣電阻應(yīng)大于0.5 兆歐。（ 4）每季度調(diào)節(jié)好皮帶松緊度，檢查聯(lián)軸器間隙和對中度。（ 5）每半年檢查各結(jié)合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。（ 6）每季度清潔風葉

52、、機殼外部及電機外表面一次。（ 7 ）每半年向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風閥傳動機構(gòu)，動作靈活 可靠。（ 8 ）每年檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。（ 9） 每季度檢查風機控制拒內(nèi)各種電器是否完好， 緊固各接線端子。（ 10 ） 每半年檢查風閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、 電線接頭緊固是否良好。 合上風機主電源， 檢查電源指示應(yīng)正常。 開機試驗運 轉(zhuǎn)半小時，觀察儀表、指示燈應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)無異樣聲音。12. 消防系統(tǒng)服務(wù)標準（ 1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。（ 2）滅火器每年檢驗一次，修復(fù)失效的滅火器。（ 3）消防水帶每半年檢查一次，消

53、防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。（ 4）每年對消防知識進行一次宣傳。13. 智能化系統(tǒng)服務(wù)標準（ 1）弱電系統(tǒng)配置完善，視頻傳輸無跳幀。（ 2）系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。14. 設(shè)施設(shè)備警示標識護欄完好牢固， 危及安全處設(shè)置警示標識， 采取有效防范措施， 不發(fā) 生人身傷亡管理責任事故。（四） 小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理一般要求為正確操作設(shè)備， 延長設(shè)備的使用年限， 避免操作不當給設(shè)備造成損壞增加維修成本。物業(yè)公司應(yīng)制訂以下管理控制措施：1. 負責設(shè)備管理維護的人員應(yīng)了解設(shè)備的詳細技術(shù)檔案資料， 包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等， 對一些較為大型、 復(fù)雜

54、、 技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對先進行培訓學習，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。2. 管理人員、 維修工、操作工應(yīng)具有專業(yè)基礎(chǔ)知識和操作技能， 對一 些特殊崗位，按照要求持證上崗，如維修電工等。3. 由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時間不同， 有的是日常使用運行的， 如 電梯、 生活泵等， 有的是在非正常情況下使用的設(shè)備如消防泵、 自動報警、 事故照明切換柜等各類設(shè)備需要根據(jù)其實際情況， 制定出相應(yīng)的設(shè)備運行 使用、操作制度并予實施。4. 在不影響使用功能的情況下， 經(jīng)業(yè)主同意， 物業(yè)中心可采取科學的 措施， 實行機電設(shè)備經(jīng)濟運行， 以避免不必要的資源浪費， 降低管理成本。（五）建立機電

55、設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)資料的管理1. 建立、健全設(shè)施設(shè)備原始資料檔案管理健全驗收文件。2. 在本項目接管驗收時， 物業(yè)中心應(yīng)采取多種手段， 以健全設(shè)備設(shè)施驗收文件。包括：驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件合格證書、設(shè)備安裝與建筑結(jié)構(gòu)圖、 使用維護說明、 遺留問題處理協(xié)議與會議機要等文件資 料。3. 建立設(shè)備卡片。 對小區(qū)設(shè)施設(shè)備分門別類， 逐項建立設(shè)備專署卡片檔案，詳細記錄好相關(guān)設(shè)備的各項資料，明確設(shè)備身份。包括設(shè)備類別、編號、名稱、規(guī)格、技術(shù)特性、附屬物地點、建造年份、使用日期、預(yù)計使用年限、報廢清理情況等。4. 加強重要設(shè)施設(shè)備的維修檔案資料管理重要維修檔案資料的內(nèi)容。重要設(shè)施設(shè)備維修檔案資料內(nèi)容包括報修單、