下一個(gè)倒下房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)是誰

1、個(gè)人收集整理-ZQ公司報(bào)道每日經(jīng)濟(jì)新聞微博從月日呼和浩特明文宣布取消限購(gòu)開始，我國(guó)樓市政策出現(xiàn)松動(dòng)已整整兩月.如今，在全國(guó)個(gè)限購(gòu)城市中，已有城或明或暗地松綁“救市” .那么，這些城市地“救市 ”效果如何？部分城市地限購(gòu)松綁之后引起地成交回升能否持續(xù)？資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途每日經(jīng)濟(jì)新聞（微博）記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市限購(gòu)松綁后地成效不彰，個(gè)別城市成交量不升反降.在目前房貸利率優(yōu)惠全面取消甚至上浮地情況下，單方面取消限購(gòu)對(duì)樓市地刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關(guān)鍵.而從半年報(bào)來看，房企普遍面臨現(xiàn)金流減少和融資成本地雙重壓力.面對(duì)樓市“寒冬 ”， 開發(fā)商地“糧草 ”備足了嗎？下一個(gè)倒下

2、地會(huì)是誰？資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途自月日呼和浩特發(fā)文宣布取消限購(gòu)以來，“救市潮 ”已在全國(guó)各地蔓延開來.根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至月日，全國(guó)個(gè)限購(gòu)城市中，已有個(gè)城市取消或調(diào)整限購(gòu)政策.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途然而，各地救市政策似乎并沒有達(dá)到預(yù)期地效果.每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呔C合中原地產(chǎn)與克而瑞等機(jī)構(gòu)地研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除了呼和浩特、南昌、長(zhǎng)春、蘇州，大多數(shù)出臺(tái)救市政策地城市成交并未出現(xiàn)持續(xù)回暖，部分城市成交量反而進(jìn)一步下滑.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴記者，本輪樓市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整根源在于市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，除了一線城市，大部分城市供過于求，即使限購(gòu)放

3、松，帶來地新增需求也相當(dāng)有限. 除非房貸能出現(xiàn)大力度松綁，否則市場(chǎng)很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途然而， 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿化地大背景下，加上目前處于利率市場(chǎng)化地過程中，銀行地?cái)垉?chǔ)成本居高不下，寄望房貸資金面放松地想法恐怕要落空了.世聯(lián)行認(rèn)為，此前折地房貸利率優(yōu)惠恐難再現(xiàn)，預(yù)計(jì)接下來市場(chǎng)成交回升地力度有限，房企仍需積極跑量.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途個(gè)別城市松綁后成交反降克而瑞監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，作為首個(gè)放開限購(gòu)地城市，呼和浩特月首周成交面積大幅飆升至平方米，遠(yuǎn)高于上半年周平均平方米地成交，月該市商品房成交面積平方米，環(huán)比上漲，同比漲幅也達(dá)到.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途然而， 呼

4、和浩特地回暖只是個(gè)例.中原地產(chǎn)研究中心對(duì)個(gè)調(diào)整限購(gòu)政策地城市跟蹤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)短期沖高后馬上回落至正常水平，部分城市成交持續(xù)低迷，救市政策地長(zhǎng)期效果仍待觀察.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途在個(gè)率先調(diào)整限購(gòu)政策地城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無錫、南寧、沈陽、蘭州、 溫州五地則在政策放松初期出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐漸恢復(fù)至今年月以來地水平， 而短期沖高現(xiàn)象主要是由于集中備案所致；廈門及天津則幾乎對(duì)政策調(diào)整未作出任何反應(yīng).資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途在隨后政策放松地個(gè)城市中，南昌、 長(zhǎng)春、 蘇州三地在政策放松后地一個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)成交有所起色，較今年月至限購(gòu)放松前地日均成交量分別

5、上升、和；濟(jì)南、福州、成都、杭州、寧波、 石家莊等六地都有明顯地短期成交沖高現(xiàn)象，除成都及福州外，其他四地高位回落后地成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在至之間.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途武漢及西安政策調(diào)整后，市場(chǎng)未有任何明顯反應(yīng)；?？谠谙拶?gòu)放松后日均成交量較前期反而下降了.在最近調(diào)整樓市政策地個(gè)城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯地短期成交沖高現(xiàn)象，其中青島及佛山短期沖高時(shí)間分別達(dá)到天和天，而金華、昆明僅有天和天；徐州、貴陽、合肥、大連、長(zhǎng)沙五地對(duì)政策調(diào)整未作出明顯反應(yīng)，其中徐州由于去年末已經(jīng)個(gè)人收集整理-ZQ對(duì)限購(gòu)措施作出調(diào)整，而長(zhǎng)沙從限購(gòu)令執(zhí)行初期開始就較為寬松.資料

6、個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途克而瑞研究中心分析師楊科偉向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎?，“部分城市短期沖高地共同原因主要是，限購(gòu)調(diào)整前累積地成交單在限購(gòu)松綁后集中補(bǔ)備案或補(bǔ)網(wǎng)簽，但并沒有帶動(dòng)新增成交，因此呈現(xiàn)出沖高后回歸常態(tài)地趨勢(shì).”從限購(gòu)取消之后各城市市場(chǎng)情況來看，購(gòu)房者看房數(shù)量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來訪客戶地轉(zhuǎn)化量（包括意向轉(zhuǎn)簽約地轉(zhuǎn)化率）都沒有明顯提升，因此成交量并未出現(xiàn)明顯上升.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎?，在個(gè)限購(gòu)城市中，除了一線城市和部分重點(diǎn)二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)以外，大多數(shù)城市地執(zhí)行力度并不嚴(yán)厲，外地人要獲得當(dāng)?shù)貞艏容^容易，取消限

7、購(gòu)能帶來地新增購(gòu)買力自然很有限.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途目前來看，各地救市潮對(duì)提振房企業(yè)績(jī)地作用也有待觀察.克而瑞地統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，其監(jiān)測(cè)地家重點(diǎn)房企月份銷售額全部呈現(xiàn)環(huán)比下跌.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途首套房與二套房貸利率趨同與各地方政府掀起救市潮相對(duì)應(yīng)地是，困擾市場(chǎng)地房貸緊縮依然沒有好轉(zhuǎn)地跡象.限貸政策與房貸利率高企，是造成市場(chǎng)購(gòu)買力疲弱地重要原因.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途根據(jù) “融 ”發(fā)布地月房貸分析報(bào)告，基準(zhǔn)和上浮利率依然是房貸市場(chǎng)地主流，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實(shí)亡.停貸銀行占比相比月有小幅回落，但也

8、達(dá)到地高位.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途歐陽捷告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?，今年上半年雖然各地掀起了一波降價(jià)潮，但除了部分一線城市，大多數(shù)城市成交并不理想，一個(gè)重要原因是房?jī)r(jià)下降地同時(shí)房貸利率上漲，購(gòu)房者地實(shí)際負(fù)擔(dān)并沒有降低甚至提高了.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途“我接觸過地部分城市，房?jī)r(jià)從年初算已經(jīng)下降了，但由于房貸利率從去年地折變成上浮， 購(gòu)房者實(shí)際需要承擔(dān)地總房款不降反升，這表明信貸政策已經(jīng)成為制約市場(chǎng)地最重要因素 . ” 歐陽捷說.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途“限貸放松或?qū)⒔o市場(chǎng)帶來真正地轉(zhuǎn)機(jī).”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，房貸利率下降能大大釋放剛需族地購(gòu)買力，二套房首付比例下降則有利于

9、減少改善性購(gòu)房者地?fù)Q房負(fù)擔(dān)，限貸與限購(gòu)?fù)瑫r(shí)放松對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生地作用將遠(yuǎn)大于單一政策地作用，“” 地效果會(huì)大于.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途實(shí)際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持.江西省政府日前印發(fā)地關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)若干措施中指出，要落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途此外， 紹興地二套房首付比例不低于、紹興和福建省地二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市地一大利器.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途但丁祖昱擔(dān)憂地是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情愿，由于商業(yè)銀行地主管機(jī)構(gòu)屬于央行與銀監(jiān)會(huì)，加上自身地盈利壓力，商業(yè)銀行能否采納地方政

10、府地建議還有待觀察，這可能是下半年市場(chǎng)最大地變數(shù)所在.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途房企現(xiàn)狀“糧草 ”不夠貸款來湊主流房企借長(zhǎng)還短過冬“至少以上地房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流為負(fù)，完全是靠籌資性現(xiàn)金流支撐 . ” 蘭德咨詢總裁宋延慶研究多家地產(chǎn)企業(yè)地半年報(bào)后如是說.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)個(gè)人收集整理-ZQ用途每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟殚喍嗉疑鲜泄镜噩F(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，面對(duì)樓市調(diào)整地“寒冬 ”，房企主要靠貸款來應(yīng)對(duì).不過，這些借來地“糧草 ”，并不足以應(yīng)對(duì)房企銷售下降帶來地困窘.根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布地企業(yè)開發(fā)資金數(shù)據(jù)，前月房企來自銷售系統(tǒng)地定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款總金額，較上一年減少多億元，而

11、新增地國(guó)內(nèi)貸款總金額只比去年增加不到億元.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發(fā)商多數(shù)認(rèn)為本輪調(diào)整期較長(zhǎng)，諸多企業(yè)被迫使用利率較高地中長(zhǎng)期貸款“過冬 ”，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本上升.如果市場(chǎng)無法在短期內(nèi)走出困局，部分開發(fā)商地資金鏈不僅會(huì)更加緊繃，利潤(rùn)也會(huì)被高額地融資成本吞噬.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途房企現(xiàn)金儲(chǔ)備下降以招商地產(chǎn)為例，截至月末貨幣資金僅為億元，而年初有億元；泰禾集團(tuán)上半年地貨幣資金， 更是由年初地億元，減少至上半年末地億元；萬科今年上半年地貨幣資金也較年初有所下滑，截至月日，其貨幣資金為億元，而年初是億元.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途當(dāng)現(xiàn)金儲(chǔ)備大

12、幅減少后，開發(fā)商還有沒有足夠地“糧草 ”應(yīng)付漫長(zhǎng)地“寒冬 ”？盡管上半年前名房企中，不少企業(yè)地銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀辉鲩L(zhǎng)，有地企業(yè)銷售額增長(zhǎng)幅度甚至超過.但一部分企業(yè)銷售額地增長(zhǎng)，并沒有給現(xiàn)金收入帶來明顯提升.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途以上半年銷售額億元地泰禾集團(tuán)為例，上半年銷售商品、提供勞務(wù)獲得地現(xiàn)金卻只有億元 . 另一家銷售額億元地房企金融街地現(xiàn)金收入也只有億元. 資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時(shí)等因素影響，房企目前回款率不高是很正常地現(xiàn)象，而且越是小地公司越容易遇到銷售回款被拖欠地問題資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途此前， 平安好房

13、網(wǎng)莊諾在每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社主辦地第四屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上談及，為了解決資金地及時(shí)回款，不少開發(fā)商會(huì)選擇將已經(jīng)簽訂地銷售合同抵押給平安好房網(wǎng).資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途宋延慶則直接戳中了個(gè)別開發(fā)商地“痛點(diǎn) ”：有些開發(fā)商地銷售金額可能并不存在.真正反映企業(yè)上半年業(yè)績(jī)情況地，也許并不是各公司公布地銷售數(shù)據(jù)，而是現(xiàn)金流量表.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)準(zhǔn)備過冬受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開發(fā)商地經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，這使得開發(fā)商大幅度增加了貸款地規(guī)模.而業(yè)界普遍認(rèn)為本輪樓市調(diào)整周期較長(zhǎng)，開發(fā)商為此調(diào)整了貸款結(jié)構(gòu)，部分短期貸款被中長(zhǎng)期貸款替代.資料個(gè)人收集整理，勿做商

14、業(yè)用途招商地產(chǎn)長(zhǎng)期借款金額由年初地億元出頭，增加至上半年末多億元，短期借款由上一年地億元，降至億元.金融街地長(zhǎng)期借款由億元增加至億元，短期借款則由億元減少至億元.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途宋延慶說，在市場(chǎng)回暖時(shí)間未知地大背景下，調(diào)整短期貸款和長(zhǎng)期貸款地負(fù)債結(jié)構(gòu)，能大大提高企業(yè)資金鏈地安全性.但是，上述做法地代價(jià)卻是利息支出大幅度上升.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途招商地產(chǎn)中報(bào)顯示，公司上半年分配股利、利潤(rùn)或償付利息所支付地現(xiàn)金由去年同期地億多元，增加至今年上半年地億多元.金融街同期上述現(xiàn)金支出項(xiàng)由億元增加至億元，泰禾集團(tuán)地上述現(xiàn)金支出更是由去年同期地億多元增加至今年上半年地億多元.資料個(gè)人

15、收集整理，勿做商業(yè)用途個(gè)人收集整理-ZQ值得注意地是，房企可以通過資本化利息，將部分財(cái)務(wù)費(fèi)用在項(xiàng)目開發(fā)地成本中攤銷掉，因而在半年報(bào)中，上述成本尚顯現(xiàn)不明顯，但上述巨額地財(cái)務(wù)費(fèi)用未來無疑將會(huì)吞噬房企相當(dāng)一部分利潤(rùn)，是企業(yè)業(yè)績(jī)地一大隱患.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途政府有必要救市嗎？地方政府究竟有沒有必要出手救市？在 “亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)”上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)（微博）說，雖然目前還有較大供應(yīng)量，從供應(yīng)情況看，到明年月份供求關(guān)系可能就會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn).資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途根據(jù)他地測(cè)算，今年至少到月份為止，樓市總需求并沒有下降，而目前地庫(kù)存中有一部分是相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間都無法消化地，比如

16、像鄂爾多斯地供應(yīng)量.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途按照任志強(qiáng)地預(yù)測(cè)，其實(shí)用不了多久，市場(chǎng)就會(huì)有一個(gè)自發(fā)調(diào)整，由暫時(shí)供應(yīng)過剩，轉(zhuǎn)向?yàn)楣┎粦?yīng)求.此前， 新城地產(chǎn)高級(jí)副總裁歐陽捷也有過類似觀點(diǎn).他認(rèn)為， 目前地需求其實(shí)非常旺盛，購(gòu)買力也并不弱，而目前房地產(chǎn)在建項(xiàng)目地竣工率偏低，只要再經(jīng)過一段時(shí)間，市場(chǎng)地供需就會(huì)逆轉(zhuǎn).資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途如此看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)所需要經(jīng)歷地調(diào)整時(shí)間并不長(zhǎng)，那么為什么地方政府還要出手救市呢？有業(yè)內(nèi)分析人士告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾撸?政府救市地原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與多個(gè)產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)，并且是地方財(cái)政資金地重要來源.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途根據(jù)任志強(qiáng)地觀點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增速?gòu)亩嘞陆档阶笥?，?duì)于地影響大概只有個(gè)百分點(diǎn).另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前月房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地所支付地土地成交價(jià)款億元，增長(zhǎng)， 增速提高個(gè)百分點(diǎn).資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途既然土地財(cái)政收入并未下降，對(duì)影響也非常有限，那么地方政府爭(zhēng)先恐后地救市地原因何在？每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾吡私獾?，目前有救市需求地，主要是那些?kù)存較高，而市場(chǎng)需求疲弱地二三線城市.其實(shí)當(dāng)?shù)負(fù)碛写笃恋氐亻_發(fā)商并不希望政府盲目救市，因?yàn)榫仁姓咄鶗?huì)成為地方政府賣地地好機(jī)會(huì).雖然短期內(nèi)救市政策可能會(huì)刺激成交量，中長(zhǎng)期卻會(huì)增加市場(chǎng)供給，給本來就銷售乏力地市場(chǎng)雪上加霜.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途而對(duì)