土地整理工作流程

1、“生地”變“熟地”的工作流程一、土地收購整理儲備的概念（一）關(guān)于土地收購整理儲備的概念。2007 年 12 月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了土地儲備 管理辦法，在該辦法中規(guī)定土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門 為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開 發(fā)、儲存已備供應(yīng)土地的行為。此前，2006 年 6 月，我市頒布實施的天津市國有土地有償使用辦法第三章第 十四條規(guī)定：本市實行土地收購儲備制度。土地收購儲備，是指土地收購儲備機構(gòu)將列 入土地收購儲備計劃的土地實施收購、收回、征收，實施前期開發(fā)整理并予以 儲存的行為。上述兩個概念，一個是著重從土地儲備

2、的目的和意義方面說的；另一個是 從工作實施的程序上說的。兩者是統(tǒng)一的，表達了同樣的意思。（二）為便于開展工作，統(tǒng)一統(tǒng)計、報表口徑，結(jié)合土地收購整理儲備工 作的特點，根據(jù)天津市的實際情況，我們又將其細分為三個階段，需要說明的 是，這個標(biāo)準不是國家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一個內(nèi) 部的工作階段的分類方法，這里介紹一下。第一階段，土地收購階段。土地收購是指，土地收購整理儲備機構(gòu)與被收購?fù)恋卦瓩?quán)屬方簽訂土地收 購合同或協(xié)議，并將按合同或協(xié)議給予經(jīng)濟補償?shù)男袨椤Ｔ诒臼?，以下行為?認為是土地收購。1、土地收購整理儲備機構(gòu)與使用國有土地的企事業(yè)單位簽訂土地收購協(xié) 議，明確補償標(biāo)準，并將按該

3、標(biāo)準支付補償費用，協(xié)議對方將按協(xié)議規(guī)定的期 限拆除地上物及騰空、移交土地。2、土地收購整理儲備機構(gòu)與拆遷實施部門，簽訂居民房屋拆遷協(xié)議，收回 住宅占用土地的使用權(quán)，明確補償標(biāo)準和居民安置方案，并將按該標(biāo)準支付補 償費用，協(xié)議對方將按規(guī)定的期限實施拆遷并移交土地。3、土地收購整理儲備機構(gòu)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所在的區(qū)縣人民政府、或土 地行政主管部門簽訂、或直接與被征地集體經(jīng)濟組織簽訂集體土地征收補償協(xié) 議，明確補償標(biāo)準，并將按該標(biāo)準支付補償費用，協(xié)議對方將按規(guī)定實施農(nóng)村 集體土地征收的補償、安置等工作，在規(guī)定的期限內(nèi)移交土地。第二階段，土 地整理階段。土地整理是指，土地收購整理儲備機構(gòu)根據(jù)土地收購協(xié)

4、議的約定，在規(guī)定 的期限內(nèi)支付土地收購補償費用，土地被收購方按照協(xié)議的約定，在規(guī)定的期 限內(nèi)實施地上（地下）物拆除的過程。被收購?fù)恋剡_到場清地平（ “凈地 ”）并 經(jīng)土地收購整理儲備機構(gòu)驗收合格后，即為土地整理工作完成。在統(tǒng)計時，土地整理工作的完成情況，按照統(tǒng)計時點被收購?fù)恋氐墓ぷ鞑?位進行描述，分為完成拆遷整理 80%以上基本形成 “凈地 ”、完成拆遷整理 50%以 上、正在拆遷整理但未達到 50%三種狀態(tài)。1、完成拆遷整理 80%以上基本形成 “凈地 ”的，是指已收購的單宗土地基本 達到“凈地”條件。“凈地”的含義為已收購?fù)恋氐牡厣衔锊疬w完畢，且土地權(quán)屬已 注銷登記至土地收購整理儲備機構(gòu)名

5、下。2、完成拆遷整理 50%以上的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理進 度已達到 50%以上但未達到 80%的。3、正在拆遷整理但未達到 50%的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整 理工作已經(jīng)開始，但尚未達到整理 50%的狀態(tài)。三是土地儲備階段。土地儲備是指，土地收購整理儲備機構(gòu)實施收購的土地已經(jīng)拆遷整理完 畢，并已配備規(guī)劃指標(biāo)，可隨時上市進行交易的土地，如果要用一個有別于 “凈 地”的詞匯，我們認為 “熟地 ”比較恰當(dāng)。因此，我們所定義的土地儲備，應(yīng)同時具備 “凈地 ”和規(guī)劃指標(biāo)兩個條件， 缺一均不能稱之為儲備。二、我市土地收購整理儲備機構(gòu)的設(shè)置情況2003 年頒布的天津市國有土地有償

6、使用辦法 （津政發(fā) 200351 號）規(guī)定, 我市實行土地收購儲備制度和土地供應(yīng)計劃管理制度，天津市土地整理中心是 本市土地收購儲備的唯一機構(gòu)，承擔(dān)全市范圍內(nèi)土地征用、開發(fā)整理、收購儲 備、委托交易等工作。鑒于當(dāng)時歷史原因和部分城市基礎(chǔ)設(shè)施項目實施的需要，實際上講，除市 土地整理中心外，進行土地收購相關(guān)工作的還有天津市海河建設(shè)發(fā)展投資有限 公司、天津市建設(shè)投資公司、天津市地下鐵道總公司、天津市結(jié)構(gòu)調(diào)整土地收 購中心等單位。為進一步規(guī)范管理， 2004 年，根據(jù)有關(guān)文件，市土地整理中心 與上述整理機構(gòu)的關(guān)系被明確為委托和被委托關(guān)系，市土地整理中心負責(zé)全市 土地收購的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。 2007 年，

7、根據(jù)環(huán)外新家園居住區(qū)建設(shè)和市區(qū)散片平 房拆遷工作的需要，經(jīng)市政府批準，增加了天津市安居建設(shè)總公司、天津市房 產(chǎn)總公司、天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司等單位作為受托土地整理單位。今年，按照市內(nèi)六區(qū)平衡試點工作的需要，各區(qū)分別設(shè)立了實施土地收購 整理儲備的機構(gòu)，受市土地整理中心委托開展土地收購整理儲備工作，最近我 們也召開的授權(quán)儀式，出具了土地整理委托書。今后，根據(jù)需要還有可能增加委托土地整理機構(gòu)，收購整理儲備工作的活 力將進一步增強。三、土地收購整理儲備工作流程土地收購整理儲備工作主要分為四個階段，即收購整理儲備計劃階段、收 購整理儲備方案階段、收購整理儲備實施階段和委托出讓階段。（一）土地收購整理

8、儲備計劃階段按照天津市國有土地有償使用辦法規(guī)定，年度土地收購整理儲備計劃 是市土地資產(chǎn)管理委員會審議的重要內(nèi)容，也是土地收購整理儲備機構(gòu)實施土地收購、拆遷整理的依據(jù)。土地收購整理儲備計劃由市土地整理中心負責(zé)擬 制，市國土房管局組織編制并上報市土地資產(chǎn)管理委員會審議。年度土地收購整理儲備計劃具體落實到地塊，市國土房管局根據(jù)各整理機 構(gòu)報送的實施計劃和資金狀況，匯總編制年度土地收購整理儲備計劃。因此，各整理機構(gòu)的項目實施計劃是編制年度土地收購計劃的基礎(chǔ)。市內(nèi) 六區(qū)平衡試點辦法施行后，各區(qū)平衡試點項目實施計劃是年度土地收購整理儲 備計劃的重要內(nèi)容之一。按照計劃編制、上報、審議、批準的時間要求，一般是

9、每年十一月中旬前 將下一年度土地收購整理儲備計劃報市土地整理中心，由市土地整理中心匯 總，將土地收購整理儲備信息報市國土房管局，市國土房管局與規(guī)劃、建設(shè)等 行政主管部門共同研究論證計劃盤子和具體項目。就土地平衡試點項目講，計劃編制階段，由各區(qū)向市土地整理中心報送年 度收購整理儲備計劃。計劃須落實到具體地塊，報送材料包括計劃文本、附 表、地塊范圍示意圖等。土地收購整理儲備計劃下達后，市土地整理中心向各區(qū)出具土地整理委托 書。（二）土地收購整理儲備方案階段這個階段的主要工作是編制土地收購整理儲備方案，具體包括現(xiàn)狀調(diào)查、規(guī)劃論證、投入產(chǎn)出分析等幾個方面的工作。1、現(xiàn)狀調(diào)查根據(jù)土地使用現(xiàn)狀情況，主要劃

10、分為三個方面：一是集體土地現(xiàn)狀調(diào)查成果，包括：（ 1）土地的地類、權(quán)屬情況，各地類土地面積構(gòu)成情況，各權(quán)屬單位土地 面積構(gòu)成情況，由區(qū)縣國土資源部門出具地類權(quán)屬審核表。（2）涉及多家集體單位的，進行土地現(xiàn)狀權(quán)屬指界、測量，由測繪部門出 具測量報告。（3）土地的現(xiàn)狀使用情況，集體工礦用地有無抵押。（ 4）涉及集體村莊的，調(diào)查成果包括村莊戶數(shù)、人口數(shù)、居住房屋的建筑 面積等。（ 5）涉及土地權(quán)屬爭議的，查清爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。二是企事業(yè)單位國有土地調(diào)查成果，包括：（1）土地權(quán)屬情況，權(quán)屬單位國有土地使用權(quán)證，各單位土地使用情況， 各單位經(jīng)營情況。（ 2）土地權(quán)利登記

11、情況，應(yīng)當(dāng)在地籍管理部門的協(xié)助下，核查土地他項權(quán) 利的情況。（3）沒有國有土地使用權(quán)證的，查清原因，落實收購及后續(xù)登記的處理辦 法。（4）國有企事業(yè)單位用地范圍內(nèi)涉及居住用房的，同時調(diào)查居民的戶數(shù)、 房屋建筑面積等。（5）涉及土地權(quán)屬爭議的，報告爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。三是城市居民住宅用地調(diào)查成果，包括：（ 1）土地面積。（ 2）房屋的使用狀況，區(qū)分樓房、平房，調(diào)查房屋建筑面積。（3）居民戶數(shù)、人數(shù)等。4）xx 建設(shè)情況5）現(xiàn)場照片等其他資料?，F(xiàn)狀調(diào)查的工作量很大，專業(yè)性很強，為提高效率，保證調(diào)查工作質(zhì)量， 在整理單位自行組織現(xiàn)狀調(diào)查的同時，也可委托地籍管理部門、市

12、國土資源分局、區(qū)房管局等專業(yè)機構(gòu)負責(zé)。2、規(guī)劃論證根據(jù)土地市場需求和招商引資具體項目，結(jié)合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，進行收購地 塊的初步規(guī)劃策劃，以便于開展投入產(chǎn)出分析。這項工作主要是和規(guī)劃管理部 門銜接，此部分內(nèi)容，后面市規(guī)劃局同志將具體介紹，在此不再贅述。3、投入產(chǎn)出分析收購整理儲備工作，一方面是實施規(guī)劃、促成項目建設(shè)的重要階段，另一 方面也是對土地資產(chǎn)的經(jīng)營。因此，在經(jīng)濟上要進行投入產(chǎn)出分析，經(jīng)過經(jīng)濟 可行性分析認為可行的才能繼續(xù)實施土地收購。（ 1）投入產(chǎn)出分析原理土地出讓價格 =土地出讓成本 +大配套費 +土地出讓收益土地出讓成本，包括兩個部分，一是土地整理機構(gòu)實施土地收購整理發(fā)生 的土地整理成

13、本，其最主要部分是土地收購補償費用，一般而言，還有大約 10%左右的其它費用，如財務(wù)費用、測量、評估等；二是市政府規(guī)定的政策性成 本，目前主要包括綜合規(guī)劃費、城市環(huán)境改善費、平衡費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費、政府借貸資金等費用、迎奧運及達沃斯論壇分攤費用、鐵路建設(shè)費等，下 一步市政府將對這些費用進行整合，預(yù)計達 700 元/建筑平方米左右，最終還需 要結(jié)合具體地塊確定。這個成本在出讓前通過核算、審計、審核等過程確定， 在投入產(chǎn)出分析階段，可以結(jié)合有關(guān)規(guī)定估算。土地出讓收益是指土地出讓價格減去土地出讓成本，再減去大配套費剩余 的部分。也即：土地出讓收益 =土地出讓價格 -土地出讓成本 -大配套費根據(jù)

14、天津市國有土地有償使用辦法的規(guī)定，土地出讓收益應(yīng)不低于土 地出讓價格的 20%。投入產(chǎn)出分析的原理就是通過已知的信息，測定土地出讓 金政府收益是否能夠達到 20%，如果達到，按規(guī)定講，這個項目經(jīng)濟上是可行 的，如果不到 20%，則項目不可行。（2）投入產(chǎn)出分析測算過程下面結(jié)合一個簡單的案例，介紹一下投入產(chǎn)出分析的測算過程。假設(shè)：某宗地，已知三個條件：a. 根據(jù)前期調(diào)查情況，收購面積 3 萬平方米（ 45 畝），預(yù)計收購價格 150 萬元/畝；b. 根據(jù)策劃方案，規(guī)劃性質(zhì)為居住用地，規(guī)劃可用地面積為 200 平方米，容 積率 1.5，規(guī)劃建筑面積為 3 萬平方米；c. 結(jié)合該地塊周邊房地產(chǎn)市場銷

15、售和樓面地價評估情況，預(yù)計該地塊樓面地 價可達 4500 元/ 建筑平方米；現(xiàn)在需要論證一下，這個項目在經(jīng)濟上是否可行。按照前述原理：土地出讓收益 =土地出讓價格 -土地出讓成本 -市政大配套費其中：土地出讓價格 =預(yù)期樓面地價 規(guī)劃建筑面積=4500 3=13500 萬元土地成本 =土地整理費用 +政策性成本=土地收購補償費 +其它費用 +政策性成本=45 150+45 150 10%+3 700=9525 萬元大配套費 =大配套費標(biāo)準 規(guī)劃建筑面積=600 萬元土地出讓金政府收益 =13500-9525-600=3375 萬元收益率=25%大于 20%，符合有償使用辦法規(guī)定的條件，經(jīng)濟可行

16、。以上是一種最簡單的推算過程，根據(jù)投入產(chǎn)出分析原理，我們還可以舉一 反三，用于不同目的測算：（ 1）推算在土地出讓價格、規(guī)劃條件設(shè)定的條件下，最高可接受的土地收 購補償標(biāo)準；（ 2）推算在土地成本、出讓價格設(shè)定的情況下，理論上需要實現(xiàn)的建筑規(guī) 模；（ 3）推算在土地成本、規(guī)劃條件確定的情況下，最低需要達到實現(xiàn)的出讓價格。4、土地收購整理儲備方案的擬定上述土地現(xiàn)狀調(diào)查成果及投入產(chǎn)出分析是土地收購整理儲備方案的主要組 成部分，除此之外，土地收購整理儲備方案還應(yīng)包括下面幾個方面的內(nèi)容：（ 1）土地收購整理儲備的實施期限。（ 2）土地收購整理儲備實施方式 委托收購或直接收購。（ 3）其它事項。5、土地

17、收購整理儲備方案的報批就土地平衡試點項目而言，土地收購整理儲備實施方案是土地平衡項目 試點實施方案的組成部分，需要納入土地平衡項目試點實施方案上報市 政府審批，經(jīng)批準后實施。（三）實施土地收購整理儲備各區(qū)根據(jù)市政府批準的土地平衡項目試點實施方案和土地收購整理儲 備計劃及土地整理委托書，自行組織實施土地收購、拆遷整理、申請規(guī)劃指標(biāo) 等工作。具體步驟如下：1、簽訂土地收購補償協(xié)議； 簽訂土地收購協(xié)議之前，一定要調(diào)查清楚，企業(yè)的土地或房產(chǎn)有無設(shè)定抵 押，有無法院查封，有無權(quán)屬糾紛，出現(xiàn)以上情況中的一種，必須先徹底解 決，再簽訂協(xié)議。2、辦理土地、房產(chǎn)注銷登記手續(xù)；對于企事業(yè)用的國有土地，這個步驟尤為

18、重要，是防范風(fēng)險的重要措施， 因為即使簽訂了土地收購補償協(xié)議，只要土地、房產(chǎn)尚未注銷或轉(zhuǎn)移，在法律 意義上仍然是企業(yè)的財產(chǎn)，與企業(yè)有債權(quán)債務(wù)或其它糾紛的單位可以通過法律 渠道進行查封，如果在此前支付了補償款，極有可能導(dǎo)致收購資金的損失。3、實施拆遷整理并支付補償費用；按照拆遷實施進度撥付補償費。4、完成拆遷整理，實施土地看管； 必要時要圈建圍墻，以防發(fā)生土地的非法侵占，花費不必要的處理成本。5、申請規(guī)劃指標(biāo)，納入儲備（四）委托出讓根據(jù)土地市場需求和各區(qū)招商引資需要，各區(qū)將具備儲備條件的地塊交由市土地整理中心統(tǒng)一委托土地交易中心公開出讓。市土地整理中心在組織統(tǒng)一委托出讓工作時，先由整理機構(gòu)向市土

19、地整理 中心提供申請委托出讓土地情況登記表、委托出讓地塊成本確認書、土地權(quán)屬 文件、土地出讓成本文件、規(guī)劃設(shè)計條件和土地測量成果等相關(guān)資料。委托出讓的程序具體為：1、整理機構(gòu)向市土地整理中心提出委托出讓申請；2、市土地整理中心組織出讓成本審計；3、市土地整理中心起草土地出讓委托書；4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公開出讓。（五）關(guān)于土地出讓成本構(gòu)成根據(jù)天津市經(jīng)營性土地出讓成本及政府凈收益管理辦法規(guī)定，可計入 土地出讓成本的主要有五項，具體包括：1、土地收購費用，具體為：（1）土地權(quán)屬、地類、地籍的前期調(diào)查和土地現(xiàn)狀評估工作經(jīng)費（ 2）測圖和購圖費用（3）征地拆遷、補償、安置費用（4）收購

20、土地過程中發(fā)生的管網(wǎng)拆改費用2、相關(guān)稅費，具體為：（ 1）收購國有土地的拆遷管理費2）耕地開墾費3）耕地占用稅（ 4）新魚塘建設(shè)費（ 5）新菜田開發(fā)建設(shè)基金（ 6）森林植被恢復(fù)費（ 7）糧食差價補貼費（ 8）新增建設(shè)用地土地有償使用費（ 9）征用集體土地的征地管理費（ 10）被征地農(nóng)民社會保障費用（ 11）海域使用 xx（ 12）綜合規(guī)劃費3、土地整理費用，具體為：（1）委托專業(yè)部門以自行配套方式進行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的費用（2）對收購?fù)恋貙嵤┚G化、臨時綠化的工程費用4、土地儲備和出讓前的費用，具體為：（ 1）臨時綠化管養(yǎng)費用及砌建圍墻、圍檔的費用（2）納入土地儲備庫的日常管理費用（ 3）策劃和

21、可行性研究費用（4）財務(wù)費用（ 5）管理費用（按照補償費用的 0.8%提取的業(yè)務(wù)費）5、其他費用，具體為：1）xx 環(huán)境改善費用（ 2）政府收回墊付的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目資金（ 3）平衡費（ 4） xx 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（5）其他相關(guān)費用四、土地收購整理儲備的相關(guān)制度規(guī)定（一）國家級1、2007 年 11 月 19 日頒布實施的土地儲備管理辦法 （國土資發(fā) 2007277 號）。2、2007 年 2 月 27日頒布實施的土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法（財綜 200717 號）。（二）市級1、2003 年 5 月 31日我市頒布實施的天津市國有土地有償使用辦法（津政 發(fā)200351 號），第三章第十四條規(guī)定 “本市實行土地收購儲備制度。 ”2、2006 年 6 月 9日印發(fā)的天津市經(jīng)營性土地出讓成本及政府凈收益管理辦 法（津財綜 200618 號），是核算、審計