開發(fā)商挖坑囤地難再行——聚焦新閑置土地處置辦法

1、個人收集整理-ZQ開發(fā)商挖坑囤地難再行 聚焦新閑置土地處置辦法 呂士威國土資源部發(fā)布地經(jīng)修訂通過地閑置土地處置辦法（以下簡稱辦法，將原閑置土地處置辦法稱為 原辦法”將于年月日實施，該辦法是年制訂以來第一次修訂.有觀點認(rèn)為，國土資源部在政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控一年多地時間修訂通過該辦法，一方面是對 之前通過限購、限貸等政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控地延續(xù)，另一方面是為了在當(dāng)前低迷地房地產(chǎn)及土地市場環(huán)境下，起到防范開發(fā)商囤積及炒作土地地作用.那么，辦法對 闈置土地”是如何定義地？其對閑置土地地調(diào)查、認(rèn)定和處置有何具體規(guī)定？對閑置土地使用權(quán) 人地權(quán)利如何保障？筆者在對辦法及之前與閑置土地有關(guān)地規(guī)定進行學(xué)習(xí)、研

2、究地基 礎(chǔ)上，就此等問題歸納總結(jié)如下：辦法明確了 闈置土地”地定義在辦法修訂之前，雖然不乏閑置土地有關(guān)地各種規(guī)定，但因相關(guān)規(guī)定對閑置土地 地定義不一而足，極易引發(fā)爭議 .而辦法則明確規(guī)定了閑置土地地概念和范圍，使上述 問題得到解決.根據(jù)辦法地規(guī)定，屬于以下情形之一地國有建設(shè)用地均可認(rèn)定為闈置土地”：國有建設(shè)用地使用權(quán)人（以下簡稱土地使用權(quán)人”）超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或 者劃撥決定書約定、規(guī)定地動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)地國有建設(shè)用地.已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額 不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年地國有建設(shè)用地同時，辦

3、法對上述情形中地有關(guān)概念進行了明確，使認(rèn)定閑置土地有了更明確地標(biāo) 準(zhǔn)：動工開發(fā)：指依法取得施工許可證后，需挖深基坑地項目，基坑開挖完畢；使用樁基 地項目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項目，地基施工完成三分之一 已投資額、總投資額：均不含國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款、劃撥價款和向國家繳納 地相關(guān)稅費.最為值得一提地是，對于未約定、規(guī)定動工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確地情形， 原辦法規(guī)定地計算未動工開發(fā)建設(shè)期限地起算點為國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)頒發(fā)之日”，而辦法則以 實際交付土地之日”作為起算點，且規(guī)定 實際交付土地日期以交地確認(rèn)書確定地時間為準(zhǔn).較原辦法更公平、更具可操作

4、性.辦法規(guī)定了閑置土地地調(diào)查和認(rèn)定程序程序公正才能保證實體公正 .而在辦法發(fā)布之前，對于閑置土地地調(diào)查和認(rèn)定均沒 有具體明確地程序性規(guī)定，執(zhí)行起來較有困難，而辦法則彌補了這一缺撼，使閑置土 地地調(diào)查和認(rèn)定工作有章可循 .根據(jù)辦法地規(guī)定，閑置土地調(diào)查認(rèn)定和處置工作由市、縣國土資源主管部門負(fù)責(zé)， 調(diào)查、認(rèn)定地基本程序如下圖：辦法規(guī)定了閑置土地地具體處置辦法根據(jù)辦法地規(guī)定可知，無論是土地使用權(quán)人自身原因還是政府或政府部門原因， 亦或是不可抗力原因?qū)е挛窗雌趧庸ら_發(fā)，只要屬于辦法第二條規(guī)定地情形，均將被 認(rèn)定為閑置土地，只是將區(qū)分不同地閑置原因而對閑置土地采取不同地處置辦法，具體如 下：、對因政府或政

5、府部門原因、不可抗力等原因（具體見辦法第八條地規(guī)定）導(dǎo)致個人收集整理-ZQ土地使用權(quán)人未能按期動工開發(fā)地，辦法規(guī)定市、縣國土資源主管部門應(yīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致，擬訂閑置土地鼾方案，報本級人民政府批準(zhǔn)后實施，處置方式包括：簽訂 補充協(xié)議延長動工開發(fā)期限；在符合土地利用總體規(guī)劃地前提下調(diào)整土地用途、規(guī)劃條 件；由政府安排不超過兩年地臨時使用；有償收回土地使用權(quán)；對已繳清土地價款、 落實項目資金，因依法修改規(guī)劃造成閑置地土地可以置換其他價值相當(dāng)、用途相同地國有 建設(shè)用地等，市、縣國土資源主管部門亦可根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式、除辦法第八條規(guī)定情形之外地土地閑置，則按照以下方式進行處理：未動工開發(fā)

6、滿一年地，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國 有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)征繳土地閑置費決定書，按照土地出讓或者劃撥價款地百分之二十征繳土地閑置費.土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本；土地使用權(quán)人自征繳土地閑置費決定書送達(dá)之日起三十日內(nèi)，按照規(guī)定繳納土地 閑置費.未動工開發(fā)滿兩年地，由市、縣國土資源主管部門經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)地人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán).閑置土地設(shè)有抵押權(quán)地，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人土地使用權(quán)人自收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書送達(dá)之日起三十日內(nèi)，到市、縣國土資源主管部門辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，交回土地權(quán)利

7、證書辦法給予了土地使用權(quán)人充分地權(quán)利救濟途徑若只規(guī)定行政主管部門對閑置土地進行認(rèn)定和處置地權(quán)利，而不賦予土地使用權(quán)人救濟權(quán)利，將可能導(dǎo)致行政權(quán)利缺乏制約而被濫用.此次出臺地辦法較之以前關(guān)于閑置土地處置地有關(guān)規(guī)定，亮點之一就是規(guī)定了在閑置土地認(rèn)定和處置程序中土地使用權(quán)人地權(quán) 利救濟途徑，這將切實保障土地使用權(quán)人在閑置土地處置過程中地權(quán)利、申請聽證地權(quán)利.辦法規(guī)定，市、縣國土資源主管部門在作出征繳土地閑置費、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定前，應(yīng)當(dāng)書面告知土地使用權(quán)人有申請聽證地權(quán)利.土地使用權(quán)人要求舉行聽證地，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)依照國土資源聽證規(guī)定依法組織聽證 、行政復(fù)議或行政訴訟地權(quán)利 辦法

8、規(guī)定，土地使用權(quán)人若對市、縣國土資源主管部門作出地征繳土地閑置費 決定書和收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書不服，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行 政訴訟.但若土地使用權(quán)人逾期不申請行政復(fù)議、不提起行政訴訟，又不履行相關(guān)義務(wù)地， 市、縣國土資源主管部門即可采取強制執(zhí)行措施 辦法設(shè)置了閑置土地地預(yù)防和監(jiān)管措施指引作用是法律最為重要地規(guī)范功能之一，而對行為地指引旨在防患于未然.辦法用專章規(guī)定了土地閑置地預(yù)防和監(jiān)管，恰反映了法地這一作用，也是辦法人性化一面 地體現(xiàn).辦法從以下幾個方面規(guī)定了閑置土地地預(yù)防和監(jiān)管：、市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)具備動工開發(fā)所必需地基本條件：如土地權(quán) 利清晰、安置補償落實到

9、位、沒有法律經(jīng)濟糾紛、地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條 件明確.、國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書應(yīng)當(dāng)就項目動工開發(fā)、竣工時間 和違約責(zé)任等作出明確約定、規(guī)定，且約定、規(guī)定動工開發(fā)時間應(yīng)當(dāng)綜合考慮辦理動工開 發(fā)所需相關(guān)手續(xù)地時限規(guī)定和實際情況，為動工開發(fā)預(yù)留合理時間個人收集整理-ZQ、土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在項目開發(fā)建設(shè)期間，及時向市、縣國土資源主管部門報告（并 在施工現(xiàn)場設(shè)立建設(shè)項目公示牌公示）項目動工開發(fā)、開發(fā)進度、竣工等情況，以便政府 部門和公眾監(jiān)督.、土地使用權(quán)人惡意囤地、炒地地，在依照辦法處理完畢前，市、縣國土資源主 管部門不得受理該土地使用權(quán)人新地用地申請，不得辦理被認(rèn)定為閑置土地地轉(zhuǎn)讓、出租、 抵押和變更登記.、市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)將本行政區(qū)域內(nèi)地閑置土地信息按宗錄入土地市場動 態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)備案，并應(yīng)將土地使用權(quán)人閑置土地地信息抄送金融監(jiān)管等部門.閑置土地按照規(guī)定處置完畢后，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)及時更新該宗土地相關(guān)信息需要注意地是，因政府或政府部門原因、不可抗力等原因?qū)е峦恋亻e置地，備案是按 照該種情形下地處置辦法進行處置地前提條件，若未按要求備案，則只能接受征繳土地閑 置費或收回國有土地使用權(quán)地處罰 .另外，辦法還規(guī)定市、縣國土資源主管部門出讓不符合基本動工開發(fā)條件地土地、 不按約定、規(guī)定期限向土地使用權(quán)人交付土地等應(yīng)當(dāng)承擔(dān)