房地產(chǎn)估價案例與分析

1、個人收集整理-ZQ第一章房地產(chǎn)估價文書寫作某房地產(chǎn)轉讓，估價時點為合同簽訂日.如在指錯或改錯題中出現(xiàn)“大堂部分沒有說明也不給出計算過程”這種情況，應予以指出.估價對象現(xiàn)實用途不一定是產(chǎn)權證證載用途，在估價時要考慮按產(chǎn)權證證載用途評估，這是合法原則地要求.在估價結果報告中，如果各分項目地順序顛倒，建議按錯誤對待.成本法計算中，土地年期修正系數(shù)地計算基數(shù)應是土地成本（土地取得成本及開發(fā)成本再加上土地管理費、土地利息、土地銷售稅費、土地利潤）.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習租賃收入相當于潛在毛收入，保證金或押金是在租金中發(fā)生地，屬于房地產(chǎn)本身地收入.拆遷估價中不考慮房屋租賃因素地影響，如有租約時也可

2、不考慮租約租金.收益法中對年運營費用地計算中，在扣除短壽命項目地折舊時（設施、設備、裝修等）未考慮這些項目地殘值率，應該算錯誤.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習市場法中估價時點為過去一年內(nèi)地某時點，可以選用現(xiàn)在交易案例為可比實例（這時交易日期向后調(diào)整，其他各項修正按正常情況做）.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習在案例分析中，一定要說明在運用收益法時選用凈收益每年不變公式地理由.估價時點應為具體地某一天，不應為一段時間.對于合資入股地估價目地，估價人員應對估價對象入股后地用途進行說明.假設開發(fā)法中稅費通常包括“兩稅一費”，不包括所得稅和增值稅.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不應計算利息和利潤.應采取兩種或兩種以上地

3、估價方法.在成本法計算時，勘察設計和前期工程費、開發(fā)工程中地費用、管理費、利率、開發(fā)周期及銷售稅費稅率地取值應說明依據(jù)和理由.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習在收益法計算中，應說明收益和費用部分均為預測值；在計算年總費用時，也應說明這是客觀情況下地費用，并說明取值依據(jù)（如維修費、管理費、保險費、租賃中介費）；未考慮租賃押金或租賃保證金利息收入或應作相關說明；應說明在土地合同中已約定不可續(xù)期.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習拍賣估價地估價結果，應根據(jù)當?shù)嘏馁u市場價格比正常價格偏低地幅度，對估價結果進行調(diào)減.應說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值地影響.第二章不同類型房地產(chǎn)估價協(xié)議方式出

4、讓地價格不一定比招拍掛方式地價格低.如果高，應有相應說明.若估價目地為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按法定用途.國有土地使用權出讓價格評估，其出讓方式為招標、拍賣時其價值標準應采用公開市場價值標準 .成本法中，土地費用地計息周期從取得土地地時點起計；開發(fā)管理費用地計息周期有兩種：一是土地管理費用，起點為取得土地地時點，二是建筑物管理費用，一般在建設期內(nèi)平均分布，可按在期中一次性投入考慮.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習房地產(chǎn)價格土地重新開發(fā)成本或土地重新購置價格X 土地使用年期修正系數(shù)建筑物地重置成本 新率計算年運營費用時，出租時不考慮利潤，經(jīng)營時考慮利潤.維修費地計算基數(shù)不一定，保險費是以訂立合同時地房

5、地產(chǎn)實際價值或發(fā)生保險事故時所具有地價值為計算基數(shù).問答題主要考察房地產(chǎn)地價值標準與估價目地之間地關系，掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法地實質和難點，掌握各種目地、各種類型房地產(chǎn)估價地特點及適用法律法規(guī).文檔收集自網(wǎng)絡，個人收集整理-ZQ僅用于個人學習假設開發(fā)法應首選現(xiàn)金流量折現(xiàn)法.投資利息計算應采用年貸款利率.報告中應說明設定抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權地剩余年限對抵押價值地影響.市場法中，區(qū)位和實物調(diào)整系數(shù)權重取值應有依據(jù).成本法中應結合市場供求分析來確定評估價值.問答題：頁.答：評估機構為開發(fā)商投標報價，對該地塊最適宜假設開發(fā)法，即將估價對象預期開發(fā)后地價值（樓價）,減去預期地正常開發(fā)費

6、用（建筑費和設計等專業(yè)費用以及利息）、銷售費用、銷售稅費與開發(fā)利潤之后所剩地余額，根據(jù)剩余之數(shù)來確定估價對象地價格.一般在評估過程中還需要運用市場法校核，作為報價地主要比較資料.此外還可以輔以成本法評估，作為參考.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習第三章 不同目地房地產(chǎn)估價拆遷估價是一種政策性很強地市場價值評估，原則上不宜采用收益法評估.拆遷估價地技術路線是根據(jù)拆遷房屋地區(qū)位、用途、 建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定拆遷補償價格.拆遷估價應首選市場法，也可用成本法，但應說明理由.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習劃撥土地轉讓，測算補地價地技術路線：先計算出估價對象出讓地市場價格，然后乘以土地使

7、用權出讓金繳納費率，得出補地價.主要公式：補地價估價對象出讓地市場價格X已使用年限修正系數(shù)X土地出讓金費率.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習如果在估價結果報告中地估價原則有最高最佳使用原則，則應在技術報告中有相關地分析.問答題：現(xiàn)需要對某幢商住綜合樓進行抵押估價，請寫出估價技術路線.答： 對該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同地估價方法進行評估，得出各部分地價格，然 后求和得出總價.計算商業(yè)、住宅地建筑面積 .商業(yè)部分采用收益法進行評估，居住部分 可搜集可比實例，采用市場法進行評估.兩者匯總得出總價.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習 把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價.采用市場法或基準地價修正法計算

8、土地價格 . 采用成本法計算出建筑物地價格. 土地價格和建筑物價格相加得出房地產(chǎn)總價.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習 對上述兩種方法計算出地該綜合樓總價進行平均. 根據(jù)平均值再結合估價經(jīng)驗決定最終股價值.轉讓在建工程應具備哪些主要證件？簡述其評估技術路線.答： 國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、已投 入資金地證明等. 用假設開發(fā)法（ 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）. 估算該工程完工后地價值. 采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法將未完工部分地建筑費、專業(yè)費、銷售稅費、銷售費用及未來地樓價折現(xiàn)到估價時點. 未來地樓價地折現(xiàn)值扣除未完工部分地建筑費、專業(yè)費、 銷售稅費、銷售費用地折現(xiàn)值，再減去開

9、發(fā)商購置待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔地稅費，求得待估房地產(chǎn)地價值.文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習. 問答題：飯店、辦公用房及屠宰用房將采用何種技術路線進行評估？（）第四章各種估價方法在房地產(chǎn)估價中地應用. 如何評估餐館地年純收益？.封閉陽臺估價個人收集整理-ZQ. 單獨評估酒店大堂地評估方法. 具體說明公開市場價值標準在成本法、收益法和假設開發(fā)法計算參數(shù)地選擇中分別是怎樣體現(xiàn)地？文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習. 什么是選取可比實例地分配法？. 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法地基本公式各是什么？現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中折現(xiàn)地項目有哪些？傳統(tǒng)方法中計息項目是那些？文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習. 什么是重置價格？什么是重

10、建價格？兩者關系如何？. 建筑物殘值及殘值率地含義？其與建筑結構關系如何？. 估價上地折舊與會計上地折舊有何異同？. 某建筑物現(xiàn)在地價值是否可能大于它原來在新地時候地價值？如有可能，出現(xiàn)這種情況地主要原因是什么？文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習. 投資回報和投資回收地區(qū)別？報酬率地概念？. 采用市場法在選取可比實例時需要考慮哪些因素？假如有一交易實例地成交日期與估價時點相差五年，可否做為可比實例？為什么？文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習. 市場法、假設開發(fā)法地實質和難點是什么？. 有人提出市場法地評估結論最接近實際，成本法地評估結論通常偏低，收益法地評估結論通常偏高，這種說法對嗎？為什么？文檔收集自網(wǎng)絡，僅用于個人學習. 成本法、收益法地實質和難點是什么？. 某商住樓在建工程