店鋪管理一商鋪分割的原則

1、、商鋪分割的原則商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著 非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的 原則進行。1 、主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能 來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。 因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深 與開間之比大于 4 :1的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。可 是如果項目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、 零售業(yè)為主，則幾乎可以 肯定目前存在的那些進深與開間之

2、比大于4 : 1的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買， 因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面， 而很深的進深對它們幾 乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進行。2 、人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪, 要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性 化所要求的人流通路設計必須要有； 第二，所有不符合人性化所要求 的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意 義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手

3、段。如果按人性化所要求的人流通路沒有， 必然會影響部分 商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求 的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作 用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。以某個內(nèi)地商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 1 10個，其中一層 53個（包括復式）、二層 41個，三層 9個, 四層 8個。按照目前路段的商鋪租金價格 25元/ m2 /月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負擔的月租 金是 2500元，而按照最少 10%的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主 平均要達到 30000元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個 上門的客戶平均消費 15-

4、20元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上 門客戶量需保持在 1500-2000人次，這就是盈虧平衡點。也就是 每個商鋪平均日人流量需要達到50-70 人次（即平均每小時5-5000-7000 人，即平均8-11 人次。通路和樓7人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是每小時通過 500-700人次，每分鐘通過梯占用的面積即應該按照此標準進行設計分配注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供 參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素， 因此實 際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。3 、科學利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前 提下，盡可能的

5、充分利用有效空間面積， 所有可有可無的空余面積都 應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提 高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備， 而又不能用來當 作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設 備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。二、目前商鋪分割存在的缺點和問題單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合 理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高（有的高達50% ）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1 、商鋪分割從設計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則， 而且 進深與開間 之比大于 4: 1,

6、這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家 造成排斥。2 、輔助功能區(qū)輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、 廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。樓梯：從設計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設計了過多的 公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不 上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積， 而且增加了 建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準 范圍內(nèi)相應設置即可。廁所：目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃 爾瑪超市，2萬平方米的商業(yè)面積

7、，一共也只在一樓設有 1個 公共廁所，世界 500強企業(yè)的精打細算，確實值得我們參照和學 習。對此，我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即 可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設備購買、 將來維護費用，實實在在是一舉多得。空閑場地:目前的一些商業(yè)項目由于設計不合理， 存在過多的空閑場地，浪 費了使用面積。3 、通道分割許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理， 有的用不上，要用的 沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、 樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道 設計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成 浪費。

8、按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否 則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出 入口分別設置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提 下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的就是有 效提高使用面積，延長消費者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。三、關(guān)于公攤比例過高的解決建議商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況 下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取 消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有 的可出售面積均作為商鋪出售。目前部分商業(yè)項目的公攤比例達到了50%但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效 的辦法，就是由大型商家進駐經(jīng)營，所有的內(nèi)過道面積