萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資金管理案例

1、萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資金管理案例引例近幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迅速擴(kuò)張、“屯地”在為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源貯備的同時(shí)，也影響到其資 金的周轉(zhuǎn)效率。盡管從 2007年下半年起，央行政策對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有一定的影響， 但2007年以來(lái)至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度。萬(wàn)科地產(chǎn) （000002）作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，2006年以來(lái)一改前期“現(xiàn)金為王”的策略，開始大規(guī)?！巴偷亍?。即使以每年平均 500萬(wàn)平方米的消化量計(jì)算，公司土地儲(chǔ)備也至少可以維持4年以上。更何況，萬(wàn)科的“屯地”步伐絲毫沒有停止。雖然 2007年萬(wàn)科高價(jià)拿地，吃過(guò)“地王” 苦頭，但從 2008年和2009年的拿地面積來(lái)看，萬(wàn)科啟動(dòng)了其久違的“拿地模式

2、”，營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在經(jīng)過(guò)2008年的低谷期之后，迅速回升。紅火的市場(chǎng)需求固然喜人，可是大規(guī)?！巴偷亍币l(fā)的高比率的存貨又會(huì)給萬(wàn)科帶來(lái)怎 樣的影 響？利潤(rùn)的激增表明了企業(yè)迅速成長(zhǎng)，可是公司是否有足夠的融資能力滿足經(jīng)營(yíng)活 動(dòng)對(duì)現(xiàn)金流的需求？在高成長(zhǎng)性的背后，萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金管理狀況究竟如何？萬(wàn)科高盈利背后的營(yíng)運(yùn)資金效率分析1 .案例背景與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存貨變現(xiàn)的時(shí)間更長(zhǎng)，受宏觀環(huán)境和政策的影響更多， 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也更大。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)囤地和捂盤追求高銷售利潤(rùn)率，或通過(guò)保持投資性 房地產(chǎn)（商業(yè)地 產(chǎn)出租）平滑利潤(rùn)，借以控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而，在 2006年以前，萬(wàn)科奉 行的卻是“專注于住宅

3、開發(fā)，通過(guò)資產(chǎn)高速周轉(zhuǎn)來(lái)獲取超額回報(bào)”的戰(zhàn)略。通過(guò)品牌營(yíng)銷和深入挖掘客戶需求，充分利用現(xiàn)有資源擴(kuò)大和加速銷售；通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和工業(yè)化生產(chǎn)縮短建設(shè)周期；通過(guò)業(yè)務(wù)外包和嚴(yán)控成本費(fèi)用，以較少的投入實(shí)現(xiàn)較大的產(chǎn)出。與同行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)相比，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率長(zhǎng)期處在較好水平，流動(dòng)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在同行中也長(zhǎng)期處于領(lǐng)先水平。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速擴(kuò)張、 “屯地”爭(zhēng)奪愈演愈烈，萬(wàn)科也逐漸感受到來(lái)自各競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手的 壓力，2000年以后開始改變其一直貫徹的“現(xiàn)金為王”政策，啟動(dòng)了久違的“拿 地模式”。表12007-2009年萬(wàn)科盈利能力指標(biāo)年度每股收益（元）資產(chǎn)報(bào)酬率凈資產(chǎn)收益率凈利潤(rùn)（億元）營(yíng)業(yè)收入（億元）

4、2007 年0.735.62%16.55%53.18355.272008 年0.374.20%12.65%46.4409.922009 年0.484.95%14.26%64.3488.81從表1可以看出，萬(wàn)科的每股收益、資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)收益率在2008年跌入谷底后，2009年發(fā)生反轉(zhuǎn)，較 2008年有一定的增幅，2009年的凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入甚至還超 過(guò)了 2007年的數(shù)值，創(chuàng)出歷年新高。眾所周知，2008年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷，萬(wàn)科也不例外。從萬(wàn)科公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科2008年累計(jì)銷售面積 557.0萬(wàn)平方米，銷售金額478.7億元。其中，銷售面積同比下滑近9.2%,銷售金額下滑 8.6

5、%。但2008年12月銷售額環(huán)比增長(zhǎng) 50%以上，12月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積 66.1萬(wàn)平方米、銷售金額 53.4 億元。萬(wàn)科這一業(yè)績(jī)基本上與市場(chǎng)預(yù)期相符合，雖然 2008年總體業(yè) 績(jī)下滑，但是這是整 個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境所致。萬(wàn)科在2008年的經(jīng)營(yíng)低谷之后，迅速恢復(fù)“拿地模式”，各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)也顯示著其高速的發(fā) 展。進(jìn)一步深入分析其盈利增長(zhǎng)來(lái)源，我們發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科2009年盈利的增長(zhǎng)主要來(lái)源于：一是資產(chǎn)減值 準(zhǔn)備的轉(zhuǎn)回。受政策利好、市場(chǎng)信心恢復(fù)的影響，2009年全國(guó)房地產(chǎn)成交大幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)、土地價(jià)格的上漲，萬(wàn)科所儲(chǔ)備的土地、在建及已建商品房獲 得增值，原計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備于2009年轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回金額達(dá)55

6、,267萬(wàn)元，對(duì)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)起著很大的推動(dòng)作用。二是投資收益的增加。被投資單位分紅，按成本法核算，萬(wàn)科獲得投資收益19,795萬(wàn)元，較2008年增加4,763%;被投資單 位收益增長(zhǎng)，按權(quán)益法核算， 萬(wàn)科獲得投資收益 54,186萬(wàn)元，較2008年增加158%,而被投資單位 基本是從事房地產(chǎn) 或與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。三是利息費(fèi)用的減少。從報(bào)表附注可看出，萬(wàn)科債務(wù)的利息率較2008年下降，企業(yè)承擔(dān)的利息費(fèi)用減少， 這也有利于凈利潤(rùn)的提高。雖然營(yíng)業(yè)收入創(chuàng)歷年新高，但營(yíng)業(yè)毛利、主要經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較2008年有明顯下降，對(duì)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)向作用，萬(wàn)科主要 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)創(chuàng)造利潤(rùn)的能力略有下降，并未得到增強(qiáng)。由此可

7、見，萬(wàn)科高速增長(zhǎng)的賬面利潤(rùn)背后可能隱藏著經(jīng)營(yíng)方面的問題，下面我們就從萬(wàn)科的營(yíng) 運(yùn)資金入手，分析其高盈利的背后營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)及融資狀況。2 .萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金狀況分析2.1 收入與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)2007-2009年萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資金與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比率單位：億元年份2007 年2008 年2009 年總資產(chǎn)1000.941192.371376.09流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)95.34%95.15%94.71 %流動(dòng)資產(chǎn)954.331134.561303.23流動(dòng)負(fù)債487.74645.54680.58凈營(yíng)運(yùn)資金466.59489.02622.65主營(yíng)業(yè)務(wù)收入355.27409.92488.81凈營(yíng)運(yùn)資金/主營(yíng)業(yè)務(wù)收 入1.

8、311.191.27對(duì)比：保利地產(chǎn)2.682.172.19招商地廣2.285.121.87金融街0.832.533.37陸家嘴3.062.410.82分析萬(wàn)科的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?2.2 營(yíng)運(yùn)資本周轉(zhuǎn)分析2007-2009萬(wàn)科資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率單位：億元年度營(yíng)業(yè)收入流動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款存貨營(yíng)運(yùn)資金數(shù)額周轉(zhuǎn) 率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn) 率數(shù)額周轉(zhuǎn) 率2007355.27954.330.498.6557.79111.042.42664.730.41466.590.762008409.921,134.560.399.2345.86128.962.08858.990.33489.020.842009488.

9、811,303.230.407.1359.761632.36900.850.39622.650.79分析萬(wàn)達(dá)營(yíng)運(yùn)資本。哪項(xiàng)變動(dòng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動(dòng)影響最大?3 .萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金融資政策2007-2009年萬(wàn)科現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)單位：億元年份2007 年2008 年2009 年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金 流-104.38-0.3492.53年其中：銷售商品、提 供勞務(wù)收到的現(xiàn)金447.13427.83575.95購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支 付的現(xiàn)金461.71302.18345.60商品、勞務(wù)收入支出比 率0.971.421.67投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金 流-46.04-28.44-41.91籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金 流213

10、.6158.66-30.29現(xiàn)金凈流量63.1929.8820.34每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流-1.5189-0.00310.8416凈營(yíng)運(yùn)資金存量及融資結(jié)構(gòu)單位：億元年份200720082009公司/項(xiàng)目?jī)魻I(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)負(fù)債占 流動(dòng)資產(chǎn)比 例凈營(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)負(fù)債占 流動(dòng)資產(chǎn)比 例凈營(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)負(fù)債占 流動(dòng)資產(chǎn)比 例萬(wàn)科466.5951.11 %489.0256.90 %622.6552.22 %對(duì)比保利地產(chǎn)217.1246.55 %336.96536.67 %502.70643.20 %招商地廣93.84256.69 %182.7943.75 %189.23955.62 %萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金融資能否配合高比例存

11、貨資金的沉淀呢?案例3附錄：萬(wàn)科資料萬(wàn)科全稱為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至 2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬(wàn)平方米，竣工面積 529.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額 478.7億元，結(jié)算 收入404.9億元，凈利潤(rùn) 40.3億元。2009年實(shí) 現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 486億，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 142億，毛利率 29.2%,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 52.8億。在企業(yè)領(lǐng) 導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科通過(guò)專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬(wàn)科化”的企

12、業(yè)文化（一、簡(jiǎn)單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。它是所有的權(quán)力都集中在總部，總公司與子公司、總公司職能部門與子公司職能部門之間也并不完全是指揮與被指揮、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，而是根據(jù)發(fā)展的需要和職能的種類，有些部門總部集權(quán)的程度極高，比如財(cái)務(wù)管理部門、資金管理部門、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門等；而其他職能部門，包括營(yíng)銷企劃部門、工程管。同時(shí)，萬(wàn)科內(nèi)部形成了萬(wàn)科“忠實(shí)于制度”、“忠實(shí)于流程”的價(jià)值觀和企業(yè)文 化， 這些制度和規(guī)范得以自覺和充分落實(shí)。萬(wàn)科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標(biāo)志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。譬如，企業(yè)如何對(duì)待媒

13、體采訪，如何對(duì)待媒體的負(fù)面報(bào)道，就各有一款專門的制度來(lái)指引、來(lái)規(guī)范，制度內(nèi)容中涉及了負(fù)面報(bào)道的定義、適用范圍和接待負(fù)面報(bào)道的流程等條款，還有“要避免溝通內(nèi)容成為采訪內(nèi)容”的字句。在國(guó)內(nèi)很多企業(yè)還不太會(huì)接待媒體采訪時(shí)，萬(wàn)科已經(jīng)把應(yīng)對(duì)媒體不同種類的問題都制度化了。萬(wàn)科制度之規(guī)范、條款之專業(yè)、邏輯之嚴(yán)密見于字里行間。 有了這套系統(tǒng)，使得萬(wàn)科在順境時(shí)表現(xiàn)為企業(yè)肌體的健康、運(yùn)轉(zhuǎn)的正常和發(fā)展 的穩(wěn)?。欢?dāng)市場(chǎng)大勢(shì)低迷甚至險(xiǎn)惡時(shí)，這套系統(tǒng)又能保障萬(wàn)科能將風(fēng)險(xiǎn)減小到最低限度， 縮短度過(guò)難關(guān)的時(shí)間。不過(guò)，郁亮總經(jīng)理認(rèn)為，萬(wàn)科的核心能力表現(xiàn)在這套系統(tǒng)、制度和 流程上，但制度不 是萬(wàn)能的，因?yàn)橹贫鹊膱?zhí)行是有成本的。

14、而以“七個(gè)尊重”為核心的人 文精神和企業(yè)價(jià)值觀的形成和認(rèn)可，是萬(wàn)科這套系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、制度真正執(zhí)行、指引充分使用的基石，這才是萬(wàn)科最珍貴的。從2000年開始，萬(wàn)科進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期，年銷售額以30%左右的速度增長(zhǎng)?，F(xiàn)在萬(wàn)科面臨 的是“順境中求突破” 。2004年初，萬(wàn)科總 經(jīng)理郁亮在企業(yè)發(fā)展的順境中提出了 “3+1”的經(jīng)營(yíng)管理目 標(biāo)一一萬(wàn)科的目標(biāo)是成為最受投資者歡迎、最受客戶歡迎、最受員工歡迎和最受社會(huì)尊敬的企業(yè)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)圍繞這個(gè)目標(biāo)來(lái)運(yùn)作。郁亮認(rèn)為，這“三個(gè)最受歡迎、一個(gè)最受尊敬”是對(duì)萬(wàn)科愿景“成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會(huì)尊敬列為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo) 之一

15、，這在國(guó)內(nèi)企業(yè)中是少見的， 也是領(lǐng)先的。2008年由世界權(quán)威的品牌價(jià)值研究機(jī)構(gòu)一 一世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室舉辦的 2008世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室年度大獎(jiǎng)評(píng)選活動(dòng)在京展開，再 住宅品牌類的評(píng)選 項(xiàng)目中，萬(wàn)科地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008年度中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力品牌”和“中 國(guó)購(gòu)買者滿意度第一品牌”這兩項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。很多企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任的承諾，更多地是停留在口頭上，而萬(wàn)科不是這樣。當(dāng)拖欠民工工資成為政府部門重視、媒體關(guān)注的熱點(diǎn)話題時(shí)，萬(wàn)科這套系統(tǒng)又開始運(yùn)轉(zhuǎn)了。這時(shí)，萬(wàn)科這套系統(tǒng)就不僅僅是人們心目中想象的只對(duì)“利潤(rùn)”、“經(jīng)濟(jì)效益”敏感的冷血的賺錢機(jī)器了，而更像是對(duì)社會(huì)、弱勢(shì)群體充滿良知和溫暖的慈

16、祥老人了。早在2003年12月18日，萬(wàn)科集團(tuán)工程管理部和財(cái)務(wù)部就向自己的一線公司發(fā)出通知，要求防止拖欠民工工資的事情在萬(wàn)科的項(xiàng)目上發(fā)生。2004年1月8日，萬(wàn)科集團(tuán)工程管理部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)法務(wù)部等四部門 又制定 出了防止拖欠民工工資的具體措施，從而實(shí)現(xiàn)未雨綢繆的目的。增加相應(yīng)的內(nèi)容，對(duì)有這方面不良 記錄的承建商應(yīng)取消其投標(biāo)資格。而對(duì)那些已經(jīng)簽訂、還未履行完畢的施 工合同，應(yīng)盡快要求施工 單位出具承諾函，如果承建商發(fā)生拖欠、克扣工人工資行為的， 萬(wàn)科有權(quán)從工程款中扣除相應(yīng)款項(xiàng)，直接支付給工人，并有權(quán)解除承建合同。萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資本管理案例分析答案2 .萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金狀況分析2.1 收入與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)20

17、07-2009年萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資金與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比率單位：億元年份2007 年2008 年2009 年總資產(chǎn)1000.941192.371376.09流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)95.34%95.15%94.71 %流動(dòng)資產(chǎn)954.331134.561303.23流動(dòng)負(fù)債487.74645.54680.58凈營(yíng)運(yùn)資金466.59489.02622.65主營(yíng)業(yè)務(wù)收入355.27409.92488.81凈營(yíng)運(yùn)資金/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1.311.191.27對(duì)比：保利地產(chǎn)2.682.172.19招商地產(chǎn)2.285.121.87金融街0.832.533.37陸家嘴3.062.410.82萬(wàn)科的總資產(chǎn)和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2007年

18、到2009年，增長(zhǎng)了約40%,相對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)均值來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)并不算很高。對(duì)比于同行業(yè)的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等 的高速發(fā)展，萬(wàn)科采 取的似乎是一種穩(wěn)健的發(fā)展策略。三年來(lái)，其流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例 一直維持在95%左右。從營(yíng)運(yùn)資金需求上分析，萬(wàn)科的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有顯著特點(diǎn)。首先，營(yíng)運(yùn)資金需求量大， 占主營(yíng) 業(yè)務(wù)收入的比例較高（為了更好地研究營(yíng)運(yùn)資金與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)配比情況， 我們引入“凈營(yíng)運(yùn) 資金主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比率”這一指標(biāo)，即營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的倒數(shù)）。但與同行業(yè)的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金融街以及陸家嘴相比，其凈營(yíng)運(yùn)資金主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比率相對(duì)比較小。近三年，營(yíng)運(yùn)資金數(shù)額均大于營(yíng)業(yè)收入數(shù)額，這

19、與資金密集型行業(yè)特點(diǎn)有關(guān)，地產(chǎn)項(xiàng)目一般生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，附加價(jià)值較高。其 次，收入和營(yíng)運(yùn)資金需求的增長(zhǎng)方向一致。三年里，萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金增長(zhǎng)33%,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng) 38%,相比較于同行業(yè)高速增長(zhǎng)的招商地產(chǎn)等來(lái)看，其銷售收入和流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的配比是比較合理的。2.2 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況2007-2009萬(wàn)科資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率單位：億元年度營(yíng)業(yè)收入流動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款存貨營(yíng)運(yùn)資金數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率2007355.27954.330.498.6557.79111.042.42664.730.41466.590.762008409.921,134.560.399.2345.86128.

20、962.08858.990.33489.020.842009488.811,303.230.407.1359.761632.36900.850.39622.650.79三年中萬(wàn)科加強(qiáng)了對(duì)應(yīng)收賬款的管理， 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所提高， 但由于房地產(chǎn)行業(yè)按 揭貸款 銷售的特征，應(yīng)收賬款比重很小，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例不到 1%,很難對(duì)公司整體的 流動(dòng)性造成影響， 所以應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)不具有重要性。而應(yīng)付賬款的比例較大，平均約占流動(dòng)資產(chǎn)的12%,應(yīng)付賬款 周轉(zhuǎn)率在近三年變化不大，只是略微有下降趨勢(shì)。在流動(dòng)資產(chǎn) 總額里，存貨占了很大的比重（近三年平均占總資產(chǎn)的 72.03%）,因此，存貨周轉(zhuǎn)率的變動(dòng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)

21、率變動(dòng)的影響最大。2.3 存貨資金的沉淀萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率一直很低，一方面是由于房產(chǎn)這種商品本身周轉(zhuǎn)比較慢，另一方面，隨著近 幾年“房地產(chǎn)熱”，企業(yè)不斷擴(kuò)張，增加企業(yè)的存貨量。除去每年保持20%左右的貨幣資金，萬(wàn)科其 余的流動(dòng)資產(chǎn)全部為存貨。土地，作為房地產(chǎn)行業(yè)的存貨變現(xiàn)能力尤為 差，存貨周轉(zhuǎn)率極低。這些資金被存貨長(zhǎng)期占用，早已喪失了其流動(dòng)資產(chǎn)的特性，幾乎沒有變現(xiàn)能力，資產(chǎn)的使用效率并不理想。下面，我們通過(guò)萬(wàn)科的存貨結(jié)構(gòu)來(lái)具體分析存貨對(duì)其資產(chǎn)流動(dòng)性的影響。表42007-2009年萬(wàn)科存貨結(jié)構(gòu)單位：萬(wàn)元2007 年2008 年2009 年存貨已完工開發(fā)產(chǎn)品466,625790,115531,999

22、原材料5,1484,8466,000庫(kù)存商品1,261擬開發(fā)產(chǎn)品2,787,7603,471,9104,362,690在建開發(fā)產(chǎn)品3,387,6904,447,1104,170,310存貨合計(jì)6,648,4848,713,9819,070,999以開發(fā)和在建開發(fā)產(chǎn)品占存貨的比例92.89%90.88%94.07%流動(dòng)資產(chǎn)9,543,25011,345,60013,032,300存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比例69.67%76.80%69.60%從購(gòu)買土地到商品房上市銷售，沉淀在開發(fā)過(guò)程中的資金主要以三種形式存在，土地使用權(quán)、 年內(nèi)擬開發(fā)的土地和在建開發(fā)產(chǎn)品。其中作為土地使用權(quán)的無(wú)形資產(chǎn)，占用資金較少，大部

23、分資金 都被后兩個(gè)階段所占據(jù)。而在萬(wàn)科的存貨結(jié)構(gòu)中，除了原材料、庫(kù)存商品以及少量已開發(fā)完成的商 品房外，90%以上為擬開發(fā)和在建中的土地，這一比例在 2008年 房產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)稍有下降，但在 2009年又回升至2007年以上的水平，達(dá)到 94%,大量 的資金沉淀在土地上。 從2007-2009年間萬(wàn)科的 拿地政策來(lái)看，雖然自2007年董事長(zhǎng)王石拋出“拐點(diǎn)論”后，萬(wàn)科就開始采取減少庫(kù)存、升級(jí)產(chǎn)品為主導(dǎo)的防御性戰(zhàn)略，整個(gè) 2008年，萬(wàn)科拿地速度以及新建面積銳減。但隨著政府救市政策出臺(tái)和大量放貸進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)從寒冬迅速回暖，萬(wàn)科在2009年感到了內(nèi)外部的巨大壓力，迅速啟動(dòng) 了“拿地模式”，

24、2009年萬(wàn)科拿地共支付地價(jià)款約241.8億元?？梢姡m然萬(wàn)科的流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量比較大且穩(wěn)定，但是主要資金都沉淀在土地中，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率不高， 不僅沒能提高萬(wàn)科應(yīng)對(duì)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 的能力，而且現(xiàn)金流壓力巨大，營(yíng)運(yùn)資金的收益性和效率都不高。存貨作為主要的流動(dòng)資產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)未來(lái)的營(yíng)業(yè)收入的重要資源儲(chǔ)備，然而，這些土地儲(chǔ)備到目前 為止，還不能轉(zhuǎn)化為已完成開發(fā)過(guò)程的商品資產(chǎn)，難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金 流。同時(shí)，這些 土地儲(chǔ)備要轉(zhuǎn)化為可出售狀態(tài)的房地產(chǎn)商品，還需要追加巨額的持續(xù)性資 金投入。如果沒有持續(xù)的資金投入，不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)賬面利潤(rùn)，更無(wú)法保證資金回流、完成資金鏈的循環(huán)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸門檻的提高，高比

25、例存貨資金的沉淀對(duì)萬(wàn)科的融資政策提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金融資能否配合高比例存貨資金的沉淀呢？3 .萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金融資政策2007-2009年間，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不斷增加，商品、勞務(wù)收入支出比例逐年 增大，用 于商品和勞務(wù)的資金缺口越來(lái)越小，2008和2009年甚至出現(xiàn)收入大于支出。行業(yè)平均值顯示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)資金的需求比較高，商品、勞務(wù)收入支出比例的行業(yè)均值約為1左右，萬(wàn)科該 比率顯著高于行業(yè)均值。 雖然投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流連續(xù)三 年為負(fù)，但由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流比較充裕，萬(wàn)科2007-2009年間籌資活動(dòng)現(xiàn)金流顯著下降，通過(guò)籌資活動(dòng)來(lái)滿足經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需求的量越來(lái)小。2007-

26、2009年萬(wàn)科現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)單位：億元年份2007 年2008 年2009 年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流-104.38-0.3492.53年其中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金447.13427.83575.95購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金461.71302.18345.60商品、勞務(wù)收入支出比率0.971.421.67投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流-46.04-28.44-41.91籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流213.6158.66-30.29現(xiàn)金凈流量63.1929.8820.34每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流-1.5189-0.00310.8416是總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科 2007-2009三年中的每股 金營(yíng)現(xiàn)金流很小，甚至為負(fù)，三年分別

27、為-1.519元/股，-0.003元/股和0.842元/股。近幾年萬(wàn)科依靠規(guī)模效益實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的迅速擴(kuò)張，“囤地”支出越來(lái)越大，沉淀在存貨中的資金占用越來(lái)越多，這也 意味著未來(lái)幾年萬(wàn)科對(duì)資金的需求仍然十分強(qiáng)烈。如果現(xiàn)金流不足以應(yīng)對(duì)購(gòu)買土地的大額支出的話，這種極度的擴(kuò)張將給萬(wàn)科帶來(lái)巨大的負(fù)面影響，不僅將限制企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展，而且可能會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)等一系列的問題。因此，如何提高自身的融資能力是萬(wàn)科亟待解決的問題。凈營(yíng)運(yùn)資金存量及融資結(jié)構(gòu)單位：億元年份200720082009公司/項(xiàng)目?jī)魻I(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)負(fù)債占流動(dòng)資產(chǎn)比例凈營(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)負(fù)債占流動(dòng)資產(chǎn)比例凈營(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)負(fù)債占流動(dòng)資產(chǎn)比例萬(wàn)科466.5951.

28、11 %489.0256.90 %622.6552.22 %對(duì)比保利地產(chǎn)217.1246.55 %336.96536.67 %502.70643.20 %招商地廣93.84256.69 %182.7943.75 %189.23955.62 %由于購(gòu)地支出，房地產(chǎn)行業(yè)普遍需要部分長(zhǎng)期負(fù)債和權(quán)益對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)充融資。隨著規(guī)模的 擴(kuò)大，萬(wàn)科的凈營(yíng)運(yùn)資金不斷增長(zhǎng)，從 2007年的466.59億元增長(zhǎng)到2009年的 622.65億元，增長(zhǎng)幅度大 約為40%,而萬(wàn)科的流動(dòng)負(fù)債基本穩(wěn)定在流動(dòng)資產(chǎn)的50%左右，也就意味著長(zhǎng)期負(fù)債和權(quán)益融資要滿足部分流動(dòng)資產(chǎn)資金的需求。 與同行業(yè)其他規(guī)模較大、盈利能力較強(qiáng)的公司進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這種流動(dòng)負(fù)債融資相對(duì)不足的現(xiàn)象普遍存在。在房地產(chǎn)行業(yè)，土地就是資本，優(yōu)質(zhì)土地更無(wú)疑會(huì)提高公司的盈利能力，因此，盈利能力很強(qiáng)的公司普遍凈營(yíng)運(yùn)資金較多。然而，高盈利能力相應(yīng)的代價(jià)是高昂的融資成本和較長(zhǎng)的資金鏈，大量?jī)魻I(yíng)運(yùn)資金缺口需要依靠長(zhǎng)期負(fù)債和權(quán)益融資進(jìn)行補(bǔ)充。長(zhǎng)期資金的到期日遠(yuǎn)，到期不能還本付息的風(fēng)險(xiǎn)較