我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的思考

1、我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的思考摘要：通過(guò)對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收政策現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)分析，從中總結(jié)出我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收政策存在的主要問(wèn)題；進(jìn)而提出了房地產(chǎn)稅制改革的政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房產(chǎn)稅；稅制結(jié)構(gòu)；稅制改革中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j ki.16723198.2021.27.0511研究背景及意義1994年分稅制改革后，中國(guó)的稅制體系發(fā)生重要變化，隨之帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)稅制改革的探討。到2021年初，上海市和重慶市率先推出房產(chǎn)稅改革。緊接著根據(jù)?關(guān)于2021年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見?，房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)范圍將逐漸增大。在2021年3月召開的兩會(huì)上，財(cái)政部長(zhǎng)及各代表提出房

2、地產(chǎn)稅立法議程?，F(xiàn)行稅制體系已無(wú)法滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展需求，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)稅制體系及房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行為、完善房地產(chǎn)征管措施，將是稅制改革研究的主要內(nèi)容。2我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的現(xiàn)狀2.1我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度體系現(xiàn)狀在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有11個(gè)，具體有耕地占用稅、土地增值稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。其覆蓋了房地產(chǎn)交易的取得、保有、流轉(zhuǎn)各環(huán)節(jié)以及二手市場(chǎng)交易。已經(jīng)逐步形成初具規(guī)模的房地產(chǎn)稅制體系。具體稅種情況見表1，表中明確顯示流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多達(dá)9個(gè)稅種，而保有環(huán)節(jié)僅有2個(gè)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雜費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，滲透于各

3、個(gè)交易環(huán)節(jié)，費(fèi)用設(shè)置較為隨意且透明化程度低。營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)業(yè)的稅種主要集中于企業(yè)所得稅、土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，其三個(gè)稅收收入之和已經(jīng)到達(dá)該行業(yè)全部稅收收入的90%。并且根據(jù)報(bào)告顯示，這三個(gè)稅種收入呈現(xiàn)逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，營(yíng)改增之后，由于營(yíng)業(yè)稅的取消，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)并無(wú)大的減少，營(yíng)改增效應(yīng)全面實(shí)施后，房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)會(huì)有一定的下降。2.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展處于起步階段，房地產(chǎn)的開發(fā)商和購(gòu)置者有一定的投機(jī)行為，跟風(fēng)買賣房產(chǎn)。再加上中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地的稀缺性、地區(qū)的特殊性和房產(chǎn)使用的有限性這些特點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀呈現(xiàn)以下三種態(tài)勢(shì)。12021年在去庫(kù)存壓力沒(méi)有

4、減少的情況下，樓市價(jià)格直線攀升，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)顯示，全國(guó)四線以上城市的房地產(chǎn)交易中，溢價(jià)率大于100%的地塊有109宗。緊跟著去庫(kù)存政策的開展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資增速降低下來(lái)，直到今年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出回溫的跡象。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起起落落，沒(méi)有穩(wěn)定的開展勢(shì)頭，波浪式前進(jìn)。2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有嚴(yán)重的地域性特點(diǎn)，城市分化明顯，合肥、南京等二線城市房子供不應(yīng)求，而在三四線城市，那么存在大量的空房無(wú)人購(gòu)置，庫(kù)存存在嚴(yán)重的兩極化。3待售面積規(guī)模大、房地產(chǎn)庫(kù)存高、增速快。安徽、廣西等16個(gè)省在2021年已經(jīng)公布了相應(yīng)的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策。2021年12月，全國(guó)的庫(kù)存商品房面積已達(dá)6.96億平米，可見高庫(kù)

5、存現(xiàn)狀形勢(shì)依然嚴(yán)峻。3我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策存在的主要問(wèn)題3.1稅制整體上出現(xiàn)的問(wèn)題1房地產(chǎn)稅制設(shè)置不合理。我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的稅種有11個(gè)，稅與稅之間主輔不分，稅種設(shè)置重疊，不同稅種設(shè)立同一稅基，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重。稅制體系不完善，稅種征收范圍重復(fù)。如對(duì)于房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)于土地征收耕地占用稅和土地增值稅；對(duì)于合同契約征收印花稅和契稅等。缺少一些輔助稅種，例如，遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅等。稅費(fèi)不分。目前房地產(chǎn)交易過(guò)程出現(xiàn)稅費(fèi)交叉、費(fèi)中有稅的情況。我國(guó)的土地閑置費(fèi)就屬于費(fèi)中有稅的情況，其他國(guó)家那么是利用空地稅實(shí)行管理，而我國(guó)卻將它劃為費(fèi)來(lái)管理。而城鎮(zhèn)土地使用稅含有地租屬性，不完全屬于稅收

6、類別，我國(guó)卻按照稅收進(jìn)行管理。2征稅環(huán)節(jié)設(shè)置不合理，流通環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)稅負(fù)不均。根據(jù)表2顯示，2021年保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收比例大體差距不大，僅有不到10%的差距，2021年-2021年期間，保有環(huán)節(jié)比重整體出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但在2021年開始出現(xiàn)小幅度上升，盡管如此，2021年保有環(huán)節(jié)稅收占比29.9%，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)占比70.1%，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)占比是保有環(huán)節(jié)的2倍多。稅負(fù)出現(xiàn)嚴(yán)重不均衡的問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國(guó)家的稅負(fù)比重。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒。3立法層次低，稅權(quán)劃分不合理。目前11個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)稅種中，9個(gè)都是國(guó)務(wù)院公布的暫行條例，這些條例中有的沒(méi)有得到及時(shí)的修正，實(shí)效性欠缺，立法層次不高，法律的強(qiáng)制性不

7、能完全到達(dá)。3.2稅收征管中存在的問(wèn)題1房產(chǎn)登記制度不健全。房地產(chǎn)稅制體系的完善需要建立在共享信息中的房產(chǎn)登記制度之下，而我國(guó)目前只有少數(shù)地區(qū)建立了房產(chǎn)登記制度，地區(qū)與地區(qū)之間的共享機(jī)制尚未建立，無(wú)法實(shí)現(xiàn)信息共享，使得私有財(cái)產(chǎn)的隱瞞性變高，增大了稅收征管的難度，導(dǎo)致稅源的嚴(yán)重流失。2房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)不完善。由于我國(guó)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)是依靠交易價(jià)格，非評(píng)估價(jià)格，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨市場(chǎng)波動(dòng)劇烈?？梢?，房?jī)r(jià)確實(shí)定需要具有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)做定期評(píng)估。市場(chǎng)上的和稅務(wù)局現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還難以到達(dá)目前行業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。但我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估起步晚，還沒(méi)建立標(biāo)準(zhǔn)成熟的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估人員的職業(yè)素

8、養(yǎng)也良莠不齊。4我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系改革的建議4.1簡(jiǎn)化和完善各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅費(fèi)工程總體看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的實(shí)際稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，這是我國(guó)房地產(chǎn)稅制體系改革的重要地方，應(yīng)減少對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課稅、增加保有環(huán)節(jié)稅收。應(yīng)該加快配套稅費(fèi)的改革，對(duì)起征點(diǎn)和稅率進(jìn)行調(diào)整，平衡流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)分配。1對(duì)于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種完善。我國(guó)在保有環(huán)節(jié)開設(shè)了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?？煽紤]免除城鎮(zhèn)土地使用稅，與房產(chǎn)稅進(jìn)行合并征收。將土地出讓金分次支付。適當(dāng)開征遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和空地稅，空地稅以城市內(nèi)一年以上閑置土地為課稅對(duì)象，這樣可以防止資源浪費(fèi)。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅可調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配，增加稅收。2對(duì)于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

9、的稅種完善。改革土地增值稅，降低稅率，減少累進(jìn)級(jí)數(shù)，簡(jiǎn)化計(jì)征方法，并將土地增值稅應(yīng)用于二手房交易市場(chǎng)，讓二手房市場(chǎng)發(fā)揮增值職能?？芍鸩饺∠康禺a(chǎn)業(yè)印花稅，將印花稅與契稅合并。3稅費(fèi)改革。調(diào)整稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，可以采取費(fèi)改稅的方式，來(lái)到達(dá)簡(jiǎn)化收費(fèi)工程，簡(jiǎn)便辦事流程減少，讓納稅人明白自己所納稅工程，減少重復(fù)征稅現(xiàn)象，將屬于地租的土地使用費(fèi)歸入地租體系進(jìn)行征收管理。嚴(yán)加監(jiān)督管理收費(fèi)流程。4.2完善相應(yīng)法制體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程完善的房地產(chǎn)稅收法律才能保證稅收征管的有效性。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未有相關(guān)法律出臺(tái)，應(yīng)該加快制定房地產(chǎn)稅收法律。另外，由于中國(guó)的國(guó)有土地的特殊性質(zhì)，土地問(wèn)題在房地產(chǎn)稅收體系的完善中是一

10、個(gè)需要重視的問(wèn)題。因此，我國(guó)需要建立的是包括土地制度、住房保障、稅收法律在內(nèi)的一套相互制約的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)法律體系。4.3進(jìn)一步完善與房地產(chǎn)稅配套的相關(guān)制度1建立健全房產(chǎn)登記制度。能夠有效管理房地產(chǎn)市場(chǎng)、保障稅制改革順利進(jìn)行的實(shí)施重點(diǎn)在于建立健全的房產(chǎn)登記制度。因?yàn)榉康禺a(chǎn)征稅要求納稅人有完備的土地證明和房屋產(chǎn)權(quán)具體資料。健全的房產(chǎn)登記制度是需要建立在共享信息機(jī)制之下，納稅人所有的房產(chǎn)應(yīng)該包括所有地區(qū)的所有房產(chǎn)，這就需要我國(guó)建立地區(qū)與地區(qū)之間的共享機(jī)制，充分利用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)信息共享，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上監(jiān)督和管理。此外，各個(gè)地區(qū)的政府應(yīng)該盡快建立起適合當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)登記和土地信息的管理機(jī)制，專設(shè)人員對(duì)土地信息進(jìn)

11、行歸檔管理，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)及房屋具體信息建立資料數(shù)據(jù)庫(kù)，將這些用網(wǎng)絡(luò)記錄，實(shí)現(xiàn)共享。2完善房地產(chǎn)評(píng)估體系。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)是依靠交易價(jià)格，與市場(chǎng)價(jià)格相背離。想要標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)稅制體系，首先就要保證計(jì)稅依據(jù)的可靠性，應(yīng)以準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)格為依據(jù)。而我國(guó)目前估價(jià)體系尚不成熟，需要擁有一套符合我國(guó)國(guó)情的科學(xué)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估規(guī)那么、制度和操作守那么。應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，定期考核，提高專業(yè)素養(yǎng)。另外，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的也應(yīng)該有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，社會(huì)上的相關(guān)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)核查和等級(jí)評(píng)估；對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部的評(píng)估部門，應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的單獨(dú)管理和監(jiān)督。參考文獻(xiàn)【1】牛犁，胡祖銓.我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀及去庫(kù)存政策建議J.財(cái)經(jīng)界學(xué)術(shù)版，2021，03.【2】吳星.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式、現(xiàn)狀及對(duì)策研究J.財(cái)經(jīng)界學(xué)術(shù)版，2021，03.【3】蘇明，施文潑.我國(guó)房地產(chǎn)稅制度改革研究J.經(jīng)濟(jì)研究參考，2021，09.【4】周秋麗.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀及開展趨勢(shì)J.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2021，02.【5】范