南寧市高新區(qū)公園立體停車場項目申請報告

1、南寧市高新區(qū)公園立體停車場項目申 請 報 告廣西南寧創(chuàng)盈停車場開發(fā)管理有限公司2016年 月 日第一章：申報單位及項目概況一、項目申報單位概況 廣西廣西南寧創(chuàng)盈停車場開發(fā)管理有限公司成立于 年 月 日，法人代表： 注冊資金： 萬。主要經(jīng)營：二、項目概況項目名稱：南寧市高新區(qū)公園立體停車場建設(shè)地址：火炬大廈對面濱河路邊上(即高新公園邊上建地面停車場)項目建設(shè)單位：廣西建工集團建筑機械制造有限責(zé)任公司法人：建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)內(nèi)容：本項目配套以下功能區(qū)及配套設(shè)施1、 汽車立體停車場2、 汽車養(yǎng)護中心3、 汽車快修中心4、 汽車智能管理中心5、三、建設(shè)開發(fā)規(guī)模項目用地面積 畝，建筑面積約 平方米，建設(shè)

2、整體規(guī)劃以汽車新型智能立體二層升降橫移車庫為主，及汽車配套服務(wù)中心（汽車養(yǎng)護中心、汽車快修中心、汽車客戶智能管理中心等）。根據(jù)地塊的開發(fā)強度，結(jié)合空間環(huán)境需要，調(diào)建筑物的布局、體量變化、使建筑物與空間環(huán)境成為有機的整體。四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目數(shù)量單位總建筑面積平方汽車智能立體停車位327個汽車養(yǎng)護中心100平方汽車快修中心100平方汽車客戶智能管理中心100平方五、項目總投資本項目經(jīng)測算建設(shè)投資總額為 壹仟萬元人民幣，全部為固定資產(chǎn)和設(shè)備投資。項目資金籌措主要通過項目法人自籌解決，資金來源主要為自有資金。第二章 項目建設(shè)的必要性一、項目所在城市概況隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，車

3、輛開始進入千家萬戶，中國成為一個汽車大國已經(jīng)是一個必然的事實。停車難的問題就擺在了人們的面前，并且會衍生出了許多社會矛盾，而逐漸成為一個嚴(yán)重的社會問題。尤其是在南寧這樣一個省會城市，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民群眾生活水平提高的很快，汽車保有量以每天增加幾百輛的速度急速擴大，土地資料更加缺乏，停車難更加突出。    南寧作為廣西壯族自治區(qū)的省會，是自治區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，又是全國的重點旅游城市，具有眾多風(fēng)格各異的旅游風(fēng)景區(qū)，旅游業(yè)正處在蓬勃發(fā)展時期。每逢節(jié)假日特別是黃金周期間，進入各大商圈、景區(qū)的游客數(shù)量劇增；其周邊的停車場負荷極大，基本都出現(xiàn)停車位短缺現(xiàn)

4、象。可以說，靜態(tài)交通的發(fā)展遠遠滯后于機動車發(fā)展速度?！巴＼囯y”問題不僅成為備受廣大市民關(guān)注的難點之一，而且也成為影響投資環(huán)境和制約城市與區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。 因此，開發(fā)應(yīng)用經(jīng)濟、美觀、實用的新型停車設(shè)施，充分利用有限的地面和空間，大幅度增加停車位數(shù)目，在城市建設(shè)和旅游業(yè)的發(fā)展上有十分重要的作用。為了解決停車車位占地面積與住戶商用面積的矛盾，立體機械停車設(shè)備以其平均單車占地面積小的獨特特性而應(yīng)運而生，其應(yīng)用前景已被廣大業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的增長點。 二、發(fā)展規(guī)劃分析根據(jù)廣西壯族自治區(qū)人民政府桂政發(fā)20169 號關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五

5、年規(guī)劃綱要的通知文件精神，“十三五”時期是我國全面建成小康社會的決勝期，也是廣西貫徹“四個全面”戰(zhàn)略布局、落實“三大定位”新使命、實現(xiàn)“兩個建成”目標(biāo)的關(guān)鍵期。必須深刻認識國內(nèi)外環(huán)境的新變化，準(zhǔn)確把握發(fā)展的歷史方位和階段特征，抓住用好重大戰(zhàn)略機遇，促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。文件中第五節(jié)提出 優(yōu)先發(fā)展公共交通：完善城市公共交通網(wǎng)絡(luò)，提升城市公交出行比例。有序推進城市軌道交通建設(shè)，積極發(fā)展地面快速公交，基本建成南寧軌道交通1 至4 號線，推進有條件的城市規(guī)劃建設(shè)軌道交通。規(guī)范發(fā)展城市出租車和專車服務(wù)，合理引導(dǎo)私家車出行。統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)城市公共停車場等配套設(shè)施，建設(shè)區(qū)內(nèi)中心城市航空支線。三、行業(yè)前景分

6、析（一）汽車智能立體停車位優(yōu)勢：1、機械式立體停車設(shè)施的優(yōu)越性主要表現(xiàn)在：能夠根據(jù)所占用地的實際情況進行設(shè)計安裝，占地少，容量大，利用效率高；泊車與取車全自動化，省力省事；安全并有效防盜，耗能少，冬暖夏涼，干凈衛(wèi)生，不需要強大的照明設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備品種多；適應(yīng)性強，可利用狹小空間建設(shè)一定量的停車泊位，技術(shù)先進，性能可靠，噪音和震動較小，對環(huán)境影響?。徊鹦斗奖?，對土地改造過程中臨時停車點建設(shè)和更新非常有利。此外，同傳統(tǒng)停車場相比，車輛一進立體車庫就熄火，由機械設(shè)備自動存放，減少了車輛在車庫內(nèi)的迂行和尾氣排放，有利于環(huán)保節(jié)能。2、立體車庫與平面車庫的比較 考慮土地價格和土建成本，在城市繁華區(qū)域建大型

7、自走式停車場（庫）并不經(jīng)濟。建平面自走式停車場，含場內(nèi)車道每車位平均需要25-30平方米,若停50輛車占地面積應(yīng)不少于2畝；而建機械式立體車庫，從理論上說，隨著立體車庫層數(shù)的增加，車輛所占用地面積可成比例減少，在我國目前已經(jīng)實現(xiàn)了平方米停放一輛轎車。 采用立體停車后，可以用節(jié)省出的樓面建設(shè)公園配套設(shè)施，有利于人們生活、休閑、娛樂。 從投資回報率方面比較，在車位緊張的生活小區(qū)或車輛流動量大的公共場所（機關(guān)、醫(yī)院、寫字樓、商場、公園），建立體車庫是最佳的投資方式。目前，一般生活小區(qū)停車場車位的月租在200元-300元，固定車位售價在5-8萬元，在早期建的小區(qū)內(nèi)，由于車位少，此價更是供不應(yīng)求。若在一

8、個可停10輛車的位置建立體車庫，采用三層升降橫移類設(shè)備，可增至26個車位，以單車位造價2.5萬元計，需投資65萬元。僅以5萬元價格銷售即可得130萬元，扣除原車位可售價50萬元，凈收入80萬元，回報率在23%以上。這種設(shè)備可不增加管理人員，運行費用從臨時停車和收取管理費就可以得到解決。 提高整體建筑項目的科技含量，方便業(yè)主的使用和管理，增加賣點或出租率，采用立體車庫是最佳選擇。目前國內(nèi)各正規(guī)車庫生產(chǎn)廠家所生產(chǎn)的立體車庫，一般采用PLC電路控制，以IC（ID）卡自動化方式管理，同時可與樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。為保證車庫設(shè)備穩(wěn)定可靠運行，高端產(chǎn)品配有遠程診斷系統(tǒng)，能夠及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的隱患，方便維護

9、和修理。車庫內(nèi)配備監(jiān)控攝像機，直接連接物業(yè)中心機房，可晝夜監(jiān)控整個停車場情況，其防盜性、防護性以及改善市容環(huán)境等方面都具有很大的優(yōu)越性。 立體車庫采用人性化設(shè)計，駕駛?cè)藛T在地面層存取車，方便快捷，一次存(取)車時間一般不超過120秒。而從傳統(tǒng)地下車庫運營情況看，將車停到地下負一層或負二、負三層，會給司乘人員帶來很大不便，所以經(jīng)常會出現(xiàn)地面車位擁擠地下卻十分空閑的狀況。（二）汽車智能管理后市場服務(wù)優(yōu)勢：汽車智能管理作為構(gòu)成后市場服務(wù)的基本內(nèi)容，消費者洗車、維修保養(yǎng)汽車、購買零部件的方式和獲取服務(wù)的途徑，都在發(fā)生著不小的變化。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，這些變化不僅僅反映了互聯(lián)網(wǎng)對用戶購買行為造成的

10、沖擊，同時也釋放出一個信號汽車后市場逐漸進入智能時代?，F(xiàn)因服務(wù)模式尚待完善，盡管汽車銷售增長速度大幅放緩，但多年來不斷擴容的汽車保有量卻促使汽車后市場駛?cè)肱畈l(fā)展期。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國現(xiàn)家用車保有量達到1億多輛，業(yè)內(nèi)保守估計，包含金融、保險、養(yǎng)護、維修及配件、汽車文化、汽車運動、二手車、汽車租賃行業(yè)的國內(nèi)汽車后市場年營收規(guī)模約達6000億元。車企、供應(yīng)商和零售商為了留住客戶，同時最大程度地保證未來收益，在汽車后市場這一領(lǐng)域進行了多種努力和嘗試。據(jù)了解，目前，汽車后市場的創(chuàng)新智能模式主要表現(xiàn)為用戶通過APP、微信、電話、網(wǎng)站等，只用提供聯(lián)系方式、地址和車牌號就可以獲得相應(yīng)的汽車服務(wù)，服務(wù)模式分

11、為上門服和預(yù)約到店服務(wù)兩種。（三）項目選址分析南寧市高新區(qū)公園屬南寧市高新科技區(qū)，該地段處于工廠、高新科技生產(chǎn)行業(yè)密集區(qū)域，停車位置十分緊張。第三章 項目投資估算及項目合作方式一、項目投資估算：擬建模式塔庫式立體車庫全自動地下倉儲式停車庫升降橫移式立體車庫智能庫停車位擬占地面積500平方米1000平方米500平方米500平方米擬建層數(shù)15層4層5層 5層擬用配置機械式機械式機械式 智能式總建筑面積7500平方米4000平方米2500平方米2500平方米可用車位375個200個125個125個車位造價（含消防照明等設(shè)備）6萬元/個7萬元/個6萬元/個8萬元/個設(shè)備總造價2250萬元1400萬元7

12、50萬元1000萬元基礎(chǔ)框架及土建費用（按每平米3000元計算）2250萬元1200萬元750萬元750萬元車庫總投入4500萬元2600萬元1500萬元1750萬元營運費用（折舊、維護、人工、辦公、保險等）3000元/年.車位*375個+10萬元/年合計120萬元/年3000元/年.車位*200個+10萬元/年合計70萬元/年3000元/年.車位*125個+10萬元/年合計48萬元/年3000元/年.車位*125個+10萬元/年合計48萬元/年用地費用（征地、拆遷、補償?shù)貎r）按市場實際情況補償項目首年收益（按二類城市每車位每天90元收入計算）（不含稅）1230萬元/年-120萬元/年=122

13、7萬元/年584萬元/年-60萬元/年=597萬元/年410萬元/年-48萬元/年=362萬元/年410萬元/年-48萬元/年=362萬元/年投資回收期(不計用地成本及稅費)3.5年4.5年4年4.8年說明：1、按靜態(tài)現(xiàn)值計算，銀行利率及通貨膨脹暫不考慮2、維修照明，排抽風(fēng)，入庫照明等忽略不計。3、實際回報率及“停車收益”可根據(jù)不同地域的收費標(biāo)準(zhǔn)、停車流量、設(shè)備投資和運行成本計算。4、設(shè)備折舊重置攤分（按平均折舊計算） 根據(jù)市場提供的技術(shù)數(shù)據(jù)，機械式停車庫構(gòu)件80%屬于承載緊固件，使用壽命40年，其余20%屬于易耗件，按折舊有關(guān)規(guī)定，折舊年限為10年。由此可知，每個車位每年的折舊攤銷費用為：（

14、6萬元*80%）÷40+6萬元*20%÷10=2400元/年.車位。5、日常設(shè)備維護費用 根據(jù)市場提供技術(shù)數(shù)據(jù)，費用為600元/年. 車位。（包括每個車位全年電費及易耗件費用）。（1）日常辦公費由于立體停車庫自動化程度高，因而最少編制只需5人（其中1人為主管，其余4人分兩班24小時運作）。假定主管2000元每月，其他4名工作人員1500元每月，辦公費用500元每月，則每月辦公費用及人員工資合計約8500元每月，10.2萬元/年。并且隨著停車數(shù)量的增加，此成本呈邊際遞減趨勢。二、項目投資回收周期測算：綜合數(shù)據(jù)及周邊地理環(huán)境投資成本回收期約在8年左右三、項目合作方案方案A：即廣西南寧創(chuàng)盈停車場開發(fā)管理有限公司全額投資，全額擁有本綜合智能汽車立體停車場經(jīng)營使用權(quán)年限為：25年，其經(jīng)營期間所產(chǎn)生的一切費用和稅費等廣西南寧創(chuàng)盈停車場開發(fā)管理有限公司全部負責(zé)，如由經(jīng)營權(quán)期滿到期后，該立體停車場含汽車美容中心整體無償移交給南寧市高新公園管理處經(jīng)營管理。方案B：南寧市高新區(qū)公園為土地所有權(quán)持有者, 廣西南寧創(chuàng)盈停車場開發(fā)管理有限公司全額投資作為投資人, 南寧市高新區(qū)公園以土地持有權(quán)入股與廣西南寧創(chuàng)盈停車場開發(fā)管理有限公司達成雙方合作經(jīng)營, 土地持有者（南寧