新建小區(qū)物業(yè)管理思路教學(xué)文案

1、依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為 介入期管理、入住期管理 （將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計劃：一 介入期根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（ 1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、 業(yè)主手冊，并與集團(tuán)簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；對集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致

2、糾紛；（ 2）對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（ 3）參與項(xiàng)目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（ 4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（ 5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；（ 6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；（ 7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改

3、報告；（ 8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（ 9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率， 使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；（ 10）建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；（ 11） 與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、 食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實(shí)施；(12)擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主)。(13)針對

4、未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動， 集中收集了解業(yè)主反饋的信息， 在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文 化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)， 以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著 “對業(yè)主負(fù)責(zé)，對集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。4、介入期管理工作計劃表序 號項(xiàng) 目內(nèi)容時間一前期介入?yún)⑴c規(guī) 劃設(shè)計和建設(shè)1、項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計意圖，

5、 掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。2006年5月至2006年10月二擬訂物業(yè)管理服 務(wù)方案1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng) 驗(yàn)；2、對大儒世家項(xiàng)目深入調(diào)查研究；3、針對大儒世家新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理方 案。2006年5月至2006年6月三組建物業(yè)管理服 務(wù)隊(duì)伍1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的 招聘；2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。2006年5月至2006年11月四完善管理及辦公 條件1、安排管理用房； 2、安排員工宿舍； 3、管理物質(zhì)裝備。2006年10月至2006年11月五制定管理規(guī)章制 度1、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；2006年6月至2006年7月六對業(yè)戶的宣傳及 對

6、員工的培訓(xùn)對二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書面宣 導(dǎo)，現(xiàn)場指導(dǎo)、培訓(xùn)。2006年10月至2007年3月七物業(yè)的驗(yàn)收與接 管1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整 改；2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工 程遺留問題備案。2006年9月至2006年11月初八內(nèi)業(yè)檔案 建立與管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運(yùn)用。2006年5月起二入住期1、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象， 打開工作局面， 為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機(jī)， 為此做好如下幾項(xiàng)工作：（ 1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)

7、用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；（ 2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（ 3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；（ 4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；2、提供入住期的便民服務(wù)措施（ 1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；（2）通過公開招投標(biāo)方式引入45家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、 電器商、 各類裝修材料商， 進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收；（ 3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問

8、題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理（ 1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建筑發(fā)，建設(shè)部第 110 號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定， 制定 房屋裝飾、 裝修管理辦法 、裝修期間電梯使用管理規(guī)定、 二次裝修申請表等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。（ 2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。（ 3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。(4)制定違章裝修處理流程。(5)依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。5、治安管理(

9、1)建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、 培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。(2)確立治安重點(diǎn)，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色)(3)實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗(守衛(wèi)崗)、 機(jī)動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；(4)完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。6、入住期管理工作計劃表序 號項(xiàng)目內(nèi)容時間一入住手續(xù)辦理1、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。2006年11月起二住戶裝修管理1、對業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)(發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流

10、)；1、裝修申報審批；2、裝修施工過程監(jiān)管；3、裝修驗(yàn)收。2006年11月起三業(yè)戶檔案 建立與管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；1、建檔；2、運(yùn)用。2006年5月起三 常規(guī)期管理1、培訓(xùn)工作通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物 業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管 理更加賦有成效。(1)安管培訓(xùn)計劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1消防甩帶(二節(jié))/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊(duì)長全體隊(duì)員2安管員考核細(xì)則安管隊(duì)長全體隊(duì)員3“三流”管理依據(jù)安防管理培訓(xùn)教案預(yù)案安管隊(duì)長全體隊(duì)員4門崗工作流程、巡邏工作流程、安管隊(duì)長全體隊(duì)員5中隊(duì)訓(xùn)練(每周星期三

11、、五進(jìn)行)依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊(duì)長全體隊(duì)員6隊(duì)伍建設(shè)/自編和依據(jù)中國保安安管隊(duì)長全體隊(duì)員7水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預(yù)案培訓(xùn)保安經(jīng)理全體隊(duì)員8崗位職責(zé)安管隊(duì)長全體隊(duì)員9新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及崗位職責(zé)、公司理 念、服務(wù)意識。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行新隊(duì)員老隊(duì)員10安防大隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、 巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投 訴、報修；全體隊(duì)員11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練全體隊(duì)員(2)綠化培訓(xùn)計劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1綠化工崗位職責(zé)綠化綠化工班長2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會綠化班長綠化工、樓管員3割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說明書綠化班長綠化工4安全操

12、作規(guī)程綠化班長綠化工客戶主管5苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)綠化班長綠化工客服主管6各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場使用表單綠化班長綠化工樓管、客戶主管7氣候、土壤水分匕苗木的關(guān)系綠化班長綠化工客戶主管8苗木等級標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料綠化班長綠化工樓管、客戶主管(3)行政培訓(xùn)計劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理2學(xué)習(xí)本項(xiàng)目的新建商品住宅質(zhì)量保證書、新建商品住宅使用說明書物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員3社區(qū)IS況/書面與現(xiàn)場相結(jié)合物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員4新樓管員上崗培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員5學(xué)習(xí)業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理 協(xié)議、房屋裝飾、裝修管理辦法、接樓特別提示

13、、業(yè)主基本情況登記物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員表等6服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員7各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確開票據(jù)時注意事項(xiàng)/依據(jù)公司計財部相關(guān)要求物業(yè)部經(jīng)理客服、收款員8各類相關(guān)表單使用物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員9入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項(xiàng)目講解物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員10現(xiàn)場對客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施使用 功能及操作培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理(4)新區(qū)工程部培訓(xùn)計劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡介、(規(guī)章制度， 崗位職責(zé))/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員2公司管理文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員3安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓(xùn)。工程主管全體工程

14、人員4現(xiàn)場培訓(xùn)：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及 根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特 點(diǎn)，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名 等。工程主管全體工程人員樓管員5現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓(xùn)工程主管全體工程人員及樓管員6建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范,智能化系 統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范，針對各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn) /依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收標(biāo)工程主管全體工程人員準(zhǔn)培訓(xùn)。7小區(qū)變配電系統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培訓(xùn)。工程主管全體工程人員8業(yè)主交接樓驗(yàn)房知識培訓(xùn)。工程主管全體工程人員及樓管員9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項(xiàng)培訓(xùn)。工程主管全體工程人員10電梯安全技術(shù)知識培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識 培訓(xùn)。工程主管全體工程人員2、常規(guī)期工作計劃表序 號項(xiàng)目內(nèi)容時間一房屋及公共設(shè) 施維修保養(yǎng)1、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計劃方案；2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。0