從中國房地產(chǎn)看民生

1、從中國房地產(chǎn)看民生工程力學(xué) 2 班 祝迪1117030222今年獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家中，羅伯特席勒與中國關(guān)系密切，曾多次到 訪中國，并多次提及對(duì)中國房地產(chǎn)的看法，稱中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。2009年12月羅伯特席勒來到深圳出席某企業(yè)的活動(dòng)， 當(dāng)時(shí)他在回答現(xiàn)場(chǎng)提問時(shí)表示， “中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳， 房地產(chǎn)非常熱， 房價(jià)高居不下。”席勒說，“在深圳、上海以及其他中國主要的城市，人們?cè)谫I房，這樣房子的價(jià)格實(shí)際 上是數(shù)倍于他們的年收入的， 不知道具體的比例是多少。 我們?cè)诩又萦秒娔X分析房價(jià)和收入 比，看到的數(shù)字是 8 倍和 10 倍，我們就覺得太高了。如果

2、是 8 倍，就要花 8 年的總收入買 房?！?009年，羅伯特席勒到上海出席了由上海交大高級(jí)金融學(xué)院舉辦的EMBA論壇，當(dāng)時(shí)他在接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)上海的房價(jià)比較擔(dān)憂。 “早前聽說過上海的房價(jià)，基本上是 一個(gè)普通人一年收入的一百倍， 也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。 既然這樣，他為什么還要買這個(gè)房子 ?答案是他預(yù)期房價(jià)還會(huì)上升。人是有投機(jī)心理的，他 覺得以后房子肯定還會(huì)漲，但是我覺得這肯定是非理性的?！绷_伯特席勒當(dāng)時(shí)說。住房在人民心中的地位民生問題歷來是任何一個(gè)國家、 政府治國理政的基本問題。 一個(gè)國家、 政府對(duì)民生問題 的關(guān)注度越高，解決得越好，民眾的認(rèn)可度就越高，社

3、會(huì)就越穩(wěn)定。尤其是新的歷史時(shí)期， 我們面臨的保障和改善民生任務(wù)緊迫而繁重， 最關(guān)鍵的就是要著力解決好人民最關(guān)心最直接 最現(xiàn)實(shí)的利益問題。 只有解決好人民群眾的切身利益問題， 努力使全省人民學(xué)有所教、 勞有 所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居， “堅(jiān)持發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由 人民共享”才能真正實(shí)現(xiàn)。縱觀網(wǎng)民在互動(dòng)留言欄目當(dāng)中的留言，涉及衣食住行、教育醫(yī)療、 勞動(dòng)就業(yè)、 收入分配 等諸多方面，件件關(guān)系群眾生活，事事與增強(qiáng)幸福感有關(guān)，而現(xiàn)在老百姓最關(guān)心、最直接、 最現(xiàn)實(shí)的住房問題?，F(xiàn)在聽到最多的關(guān)于房子的事情，就是買房難。像我們剛畢業(yè)的大學(xué)生工作 10 年都不 一定能買房?，F(xiàn)在中國很

4、多人都在存錢買房，這就導(dǎo)致其他商品的購買力下降，長此下去， 對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極為不利， 從而各種民生問題出現(xiàn)； 現(xiàn)如今住房問題已成為中國民生問 題最根本的難題。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體,是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè) ,同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)程。在我國,住宅投資的增加被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有 60 多個(gè) ,有力地促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā) 展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門,有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè) ,在發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程 ,其中有著推 動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極

5、因素 ,又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素 ;各個(gè)國家根據(jù)本 國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。如果房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)程度過高 ,將會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。目前我國存在著如何適度 揭制房價(jià)、平衡供需關(guān)系等問題。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題我國房地產(chǎn)業(yè)從 20 世紀(jì) 80 年代開始興起 ,1998 年國家停止福利分房實(shí)行住房貨 幣化后 ,房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。 90 年代發(fā)展壯大 ,在國家積極的財(cái)政政策刺激下,全國固定資產(chǎn)投資快速

6、增長 ,房地產(chǎn)投資占 GDP 比例逐漸增加。1 房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大 ,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 4010.17 億元 ,到 2004 年達(dá)到 13158.25 億元 ,房地產(chǎn)投資額平 均每年增長 1000 億元,房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比例也逐年增加 ,之后房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越火 爆。直到 2008 年出現(xiàn)了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn) ,房市開始低迷 ,但通過國家出臺(tái)一系統(tǒng)政策刺激,2009年房地產(chǎn)成交金額高達(dá)6 萬億 ,約占 GDP 的 20%,2010 年房市更加猛烈 ,一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)土地財(cái)政現(xiàn)象。2 地區(qū)發(fā)展不平衡房地產(chǎn)

7、發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在:無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積 ,東部地區(qū)都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致。 中部的增長速度 （除了銷售額 ）基本處于領(lǐng)先水平 ,并明顯高于全國平均水 平。地區(qū)間差距正逐步縮小。3 房價(jià)居高不下從 2002 年未開始 ,房價(jià)一路飆升 ,漲到讓老百姓不買就后悔的份上 ,這期間也出現(xiàn)過 抵制購房行為 （ 如上海 ）,但是很快就被淹沒在房地產(chǎn)大潮中 ,直到 2007 年底開始出現(xiàn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)有價(jià)無市的現(xiàn)象 ,緊接著就迎來了 2008 年的房市低迷。低迷到有些地區(qū)的金融受到?jīng)_擊,在國家進(jìn)行一系列政策調(diào)整（即國四條

8、）之后 ,2009 年房市出現(xiàn)大反彈 ,房價(jià)一直飆升至2010 年底。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近 20 年的發(fā)展取得了巨大成就 ,縱觀這 20 年的發(fā)展 ,其特點(diǎn)主要 有以下幾個(gè)方面：第一,房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場(chǎng)化。房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌：房地產(chǎn)局部投資市場(chǎng)開始形成：商品房對(duì)個(gè)人的銷售量增加：我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn) 開發(fā)商。第二 ,房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的逐漸提高,多家房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、 各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)多融資渠道和融資方式使房 地產(chǎn)企業(yè)得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入資本經(jīng)營的時(shí)代,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之產(chǎn)生。第三 ,國

9、家房地產(chǎn)的政策隨著市場(chǎng)的發(fā)展正在逐漸完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理也逐步適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化 ,規(guī)范房地產(chǎn)在市場(chǎng)化過程中的運(yùn)作行為,中央政府及各地方政府出臺(tái)并完善了一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起到積極作用的政策,這些政策將規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場(chǎng),使市場(chǎng)形成健康的運(yùn)行機(jī)制。1 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管的必要性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有壟斷性、 外部性、 公共品特 性及信息不對(duì)稱性。 它的這些性質(zhì)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣會(huì)出現(xiàn)失靈 ,這樣就需要政府監(jiān)管。 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是防止房地產(chǎn)投資過熱,穩(wěn)定住房價(jià)格 ,有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性和針對(duì)性。 房價(jià)上漲是由商品房市場(chǎng)總量持續(xù)供不應(yīng)求、 商品房供給結(jié)構(gòu)不

10、合理、 土地使用 權(quán)出讓價(jià)和建筑材料漲價(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等多種因素造成的。我們?cè)谥贫ǚ康禺a(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的目標(biāo)時(shí) ,要將最高目標(biāo)、近期目標(biāo)和長期目標(biāo)結(jié)合 起來 ,實(shí)現(xiàn)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡 ,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。如果簡單地考慮宏觀調(diào)控的短期目標(biāo) ,不考慮中長期目標(biāo) ,勢(shì)必會(huì)降低國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。深入分析我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ,對(duì)宏觀調(diào)控的對(duì)象進(jìn)行細(xì)分,針對(duì)不同的對(duì)象實(shí)施有差別的調(diào)控政策,真正做到即打擊房地產(chǎn)的惡意炒作 ,又鼓勵(lì)居民的住房消費(fèi) ,引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。杜絕“哥哥生病,弟弟也要吃藥”的政策行為 ,以防對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成致命的打擊。2 市場(chǎng)供給、房價(jià)趨勢(shì)配合住房

11、制度改革 ,中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不 僅有面向中高收入階層的商品房 ,而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房,以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等 ,房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況,努力做到住房結(jié)構(gòu)適應(yīng)收入結(jié)構(gòu)。 目標(biāo)是抑制房價(jià) ,又不能打擊房地產(chǎn) ,因此房價(jià)應(yīng)是驅(qū)于平穩(wěn)。在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上 ,主要存在著兩種需求 :自主性消費(fèi)需求和投資性消費(fèi)需求。其 中,投資性需求又可分為兩類 :一類是長期投資 ,另一類是短期投機(jī)。 在對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)行調(diào)控 時(shí) ,要根據(jù)不同的調(diào)控對(duì)象采取有區(qū)別調(diào)控手段:對(duì)投資性消費(fèi)需求 ,控制和規(guī)范長期投資性需求 ,重點(diǎn)遏制

12、和打擊短期投機(jī)性炒房;自主性消費(fèi)需求 ,要在信貸、 稅收政策等方面實(shí)施有差別的政策 ,鼓勵(lì)購房消費(fèi) ,滿足居民要改善居住條件的正常需求;對(duì)于暫時(shí)無購房能力的中低收入者 ,則引導(dǎo)租房入住 ,對(duì)于最低收入者實(shí)施廉租住房政策 ,并采用廉價(jià)租房、 租金補(bǔ)貼等手 段,使人們產(chǎn)生不同的收入狀況都能擁有適當(dāng)住房的預(yù)期,降低人們對(duì)房地產(chǎn)瘋狂的熱度。3 房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說 ,一是保證新項(xiàng)目的開發(fā) ,二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī) 劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位到工程的建設(shè)、推廣過程 ,一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理 ,都要 求開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作 ,貼近客戶的需求。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地域較強(qiáng) ,把服務(wù)做好了

13、 ,通過業(yè)主 與其他人士的交流 ,把品牌傳播出去 ,這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。未來的市 場(chǎng)競(jìng)爭的是服務(wù) ,如何選擇更好的地段 ,進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì) ,才能讓業(yè)主居住感覺更舒服。4 合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”因此 ,房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 ,就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求。目前 ,我國房地產(chǎn)政策由松到緊的過程正是對(duì)樓市變化的最好映射。國家將從增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等方面促進(jìn)樓市健康發(fā)展。解決住房問題的方法調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 主要是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 增加保障性住房和中低價(jià)位、 中小戶型普通 商品房供應(yīng)。 具體包括： 一是調(diào)整保障性住房和商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、 增加保障性住房供應(yīng)的 套數(shù)比例。 二是調(diào)整銷售住房與租賃住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 增加租賃住房的比例。 政府除了切實(shí) 加大公共租賃房的供應(yīng)外， 還應(yīng)當(dāng)允許單位利用自用土地、 農(nóng)村集體建設(shè)用地， 在不改變土 地用途、權(quán)屬和符合規(guī)劃的前提下， 集中建設(shè)面向新職工、外來務(wù)工人員