房地產(chǎn)市場分析報告

1、房地產(chǎn)市場分析報告房地產(chǎn)市場分析報告目錄一、懷化市環(huán)境分析1. 懷化概況2. 地理位置二、懷化市房地產(chǎn)整體發(fā)展狀況分析1. 開發(fā)區(qū)2. 城中區(qū)3. 河西區(qū)4. 城東區(qū)5. 鐵北區(qū)6. 城南區(qū)三、懷化市在售樓盤調查分析（突出樓盤）代表性樓盤的基本經(jīng)濟指標四、客戶群體分析1. 客戶需求及年齡階段2. 客戶群體特征3. 客戶群依據(jù)職業(yè)可以細分為五、懷化市主要營銷手段及推廣方式1. 銷售前期2. 銷售期六、國家政策的影響第一部分 懷化市環(huán)境分析一、懷化概況懷化處于武陵山脈和雪峰山脈之間 , 沅水自南向北貫穿全境。懷化地形復雜, 山水相間 ,處處是景 , 可謂是步移景異。懷化森林覆蓋率高達65.3%,

2、遠遠高于全國平均水平（不到 20%）,是全國九大生態(tài)良好區(qū)域之一。懷化歷史悠久，古稱“荊楚之地 ” 。早在新石器時代， 這里的先民們就進入了原始農(nóng)業(yè)和家畜飼養(yǎng)經(jīng)濟為主的定居生活。秦朝統(tǒng)一中國后，在此設黔中郡， 開始了國家的行政治理， 距今已有 2200 多年的歷史。新中國成立后，懷化分設會同、 沅陵兩個專區(qū)。 1952 年撤銷沅陵專區(qū)，以會同專區(qū)為基礎成立芷江專區(qū)， 將原沅陵專區(qū)的沅陵、辰溪、溆浦、麻陽等 4 縣劃歸芷江專區(qū)， 形成現(xiàn)在懷化市的雛型。 1953 年改名黔陽專區(qū)。 1968 年改稱黔陽地區(qū)。 1981 年改稱懷化地區(qū)。 1998 年撤銷懷化地區(qū)， 改設地級懷化市?，F(xiàn)轄 10 縣

3、1 市 1 區(qū) 1 管理區(qū)（縣級）和一個省級開發(fā)區(qū)和一個省級工業(yè)園，包括鶴城區(qū)、 洪江市、 中方縣、 沅陵縣、 辰溪縣、 溆浦縣、會同縣、麻陽苗族自治縣、新晃侗族自治縣、芷江侗族自治縣、 靖州苗族侗族自治縣和通道侗族自治縣，全市共245 個鄉(xiāng)、 72 個鎮(zhèn)、 5 個街道辦事處， 有 312 個居民委員會和 4056 個村現(xiàn)有侗、年末總30%民委員會。 懷化是個多民族聚居的地區(qū)，苗、土家、瑤等31 個少數(shù)民族， 2009人口為 504.63 萬人，其中少數(shù)民族占左右。二、 地理位置懷化市地處湖南西南部，面積2.76 萬平方公里，總人口 504.63 萬，其中侗、苗、土家、瑤等 46 個少數(shù)民族人

4、口約占 40% ，是一個多民族聚居的山區(qū)城市。懷化自古有 “黔楚咽喉”之稱，是我國東中部輻射大西南的橋頭堡，被譽為 “火車拖來的城市” 。 湘黔、 枝柳、 渝懷鐵路交匯于市區(qū)， 320 、 209 、 319 國道和正在建設的上瑞、長渝、包茂高速公路貫穿境內(nèi)，芷江機場距懷化市區(qū)僅30 余公里， 沅水 6 大支流常年通航里程1200 多公里， 全市即將形成水、陸、空全方位的立體交通網(wǎng)絡； “滬（上海）成（成都） ”及 “呼（呼和浩特）北（北海） ”兩條國家一級通訊光纜在懷化交匯。 這些使懷化作為大西南地區(qū)重要的交通、通訊樞紐地位日益凸現(xiàn)。 優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，加上懷化人民堅持對外開放， 恪盡

5、職守、 勵精圖治、 奮發(fā)圖強、艱苦工作， 使懷化市城區(qū)在近30 年里由一個城區(qū)面積不足3 平方公里、人口 3000 多人的邊陲小鎮(zhèn)， 快速崛起為一個城區(qū)面積 52 平方公里、人口 52 萬的中等城市， 已成為湘、 鄂、 渝、 黔、桂周邊地區(qū)重要的物資、信息、技術流轉中心，經(jīng)濟輻射面達五?。ㄊ小^(qū)）周邊44 個縣、約9 萬平方公里、 1500 萬人口的廣大區(qū)域。 從地理位置上看，懷化南接廣西（桂林、柳州），西連貴州 （銅仁、 黔東南） ， 與湖南的邵陽、 婁底、益陽、 常德、 張家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有 “黔滇門戶 ” 、 “全楚咽喉 ” 之稱，今有湖南 “西大門 ” 之美譽。懷

6、化市素有“火車拖來的城市 ” 之喻。國家重要鐵路動脈湘黔鐵路和焦柳線及在建的渝懷鐵路呈 “大”字在城區(qū)交匯，全境有 11 個縣（市、區(qū)）通有鐵路，境內(nèi)鐵路通車里程 499 公里。 始發(fā)客運列車已直達北京、上海、廣州、深圳、貴陽等地，懷化編組站（懷化南站） 是全國九大編組站這一， 貨物吞吐能力居全國第九，在建的懷化新編組站（懷化東站）的吞吐能力將更高。 目前， 每天由懷化始發(fā)和終到的客運列車有 10 對，過境客運列車 13 對。懷化公路交通十分便利。 209 國道與 320 國道在城區(qū)呈 “十”字交叉，另加上319 國道及 10條省道公路縱橫全境， 縣鄉(xiāng)公路通達城鄉(xiāng)。 全市公路總數(shù) 581 條，

7、 通車里程達7666 公里， 其中國道長 705 公里，省道628 公里，縣道2440 公里， 鄉(xiāng)道 2676 公里， 80% 的行政村通有公路，全市公路密度達23.45 公里 / 平方公里第二部分 懷化市房地產(chǎn)整體發(fā)展狀況分析開發(fā)區(qū)：打造懷化居家生活的首選之區(qū)湖天板塊作為懷化房地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的 區(qū)域，無論是開發(fā)規(guī)模、配套成熟度還是所吸引 的投資，都保持著良好的勢頭，因此也奠定了樓 市板塊中住宅 龍頭老大”的地位。從前期市場情 況看，住宅區(qū)的建設對啟動湖天板塊起了很大作 用。湖天的天星東路、環(huán)城路的建設等市政配套 的成熟，周邊學校、醫(yī)院、體育館、博物館等成 熟的生活配套和生活條件為湖天營造了

8、具有適 合居住的文化氛圍，交通、購物、醫(yī)療、教育 在這里，生活的各方面都能得到懷化范圍內(nèi)高標 準的滿足。特征樓盤有世紀花園、牡丹花園、天 龍御園、錦繡山河、魯班雅苑、華廈湖天、云龍 家園、湖天一色、清水灣、香洲水郡等項目，這 些標志性樓盤現(xiàn)在是懷化人生活、居住、休閑、 醫(yī)療、教育的理想居所。城中區(qū)： 普通物業(yè)越來越少城中板塊商業(yè)地產(chǎn)風起云涌、大放異彩。 府安瓊天、國際名品城、華天大酒店等巨艦級商 業(yè)樓盤的成功運作，使城中板塊的樓盤均價將會 繼續(xù)上升。由于城市中心土地資源越來越緊張，開發(fā)商更愿意在城中區(qū)域做商業(yè)地產(chǎn)、高檔住宅， 普通物業(yè)越來越少。 而供應短缺和實際需求的存在而造成的城中均價繼續(xù)上

9、漲的趨勢銳不可擋， 個別樓盤還沒開盤便被預定一空。 標志性樓盤有鴻瑞國際商業(yè)廣場、 昌順廣場 （電訊圖書交易廣場）、國際名品中心、東方商業(yè)中心、恒成麗景、西部輪胎市場、香洲小區(qū)、鉗金財富公館、學林雅苑、英泰國際、凱邦 .萬象城、新悅城、長樂天成、太平盛世等項目。河西區(qū)：商業(yè)氛圍濃厚值得期待商業(yè)氛圍濃厚值得期待河西從一片不毛之地發(fā)展成為懷化市最大的專業(yè)市場商業(yè)集群， 僅僅只用了十年時間。 目前已形成建材、 家電、 家具、 糧油、 副食、 陶瓷、百貨、五金機電、家居裝飾用品、藥材等十大專業(yè)批發(fā)市場， 商業(yè)物流中心的建成極大地推動著商品交易的繁榮， 社會商品交易總額占據(jù)懷化市交易總量半壁江山。對于該

10、區(qū)域的住房價格而言， 與主城區(qū)其他板塊相比， 目前也仍處于偏低狀態(tài)。 標志性樓盤有德天廣場、 河西汽車配件市場、西部小商品市場、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、河西汽配城、浙閩物資城、天慶商貿(mào)廣場、中國輕紡城、 西南副食干貨調味品綜合大市場 （學府佳園）以及住宅項目紫園別墅群（原河西舞水生態(tài)家園）、懷電新苑、雍景豪庭、帝景苑、舞水名居等項目。城東區(qū) ：坐擁尊貴坐擁尊貴這個區(qū)域最大的優(yōu)勢是一個價格的增值空間，還有人口密度較低，生活起來比較舒適，各項配套設施將來是所有板塊中最完善的， 產(chǎn)品類型也是在市場上較為領先的。 城東板塊在買房人的心中一直局限在五溪廣場區(qū)域， 隨著城市范圍的不斷擴大， 城東的范圍也在逐漸擴

11、大。 標志性的樓盤有金溪房都、天賜福邸、東方新城、山水陽光城（鶴城區(qū)公務員小區(qū)）、銀灣小區(qū)、宏宇新城、大漢龍城、七星國瑞、天星 . 新加坡、岳麓歐城、世錦城等項目。鐵北區(qū) ：價格穩(wěn)步推進主要為城北鐵路地區(qū)，為鐵路單位的的聚集地， 長期以懷鐵房地產(chǎn)公司壟斷這塊市場， 以中底端的客戶群及鐵路職工為主， 但公交線路不是很方便。 由龍泉雅苑為開端， 逐漸面向懷化市場開發(fā)高檔住宅小區(qū)。 由于鐵路改革的影響， 鐵 路福利房政策的取消，住房已經(jīng)實行完全市場化， 鐵北市場是非常穩(wěn)定和逐漸增長的板塊。 但隨著鐵路總公司的取消， 鐵路發(fā)展的限制， 以及鐵北土地供應的限制， 這個板塊增長潛力具有一定的發(fā)展限制， 但

12、每年固定的鐵路職工需要及環(huán)城路的開通，該板塊目前會處于平穩(wěn)發(fā)展階段，性價比和升值潛力將得到進一步提升。 標志性樓盤有龍泉雅苑三期、新源里二期、新源里 菁華 園、幸福家園、瑞豐園、薰衣草家園等項目。城南區(qū)：連接中方生態(tài)園區(qū)連接中方生態(tài)園區(qū)南站是連接中方生態(tài)園的唯一道路，中方縣將打造湖南生態(tài)工業(yè)園區(qū)， 在不久的將來將帶動懷化市經(jīng)濟的發(fā)展， 華僑鋼材市場、 德遠汽貿(mào)、汽車南、 五中等配套的落成， 都極大的推動了城南片區(qū)的飛速發(fā)展。主要代表樓盤包括水岸藍城、鴻濤 . 翡翠灣、天星 . 淺水灣、水木天成、辰昱財富等項目。第三部分 懷化市樓盤調查分析（突出樓盤）宏宇新城：占地面2300 畝積建筑面200萬

13、方/35積 萬方綠化率35%總套數(shù)一期657套容積率1.8開盤時 2010.10.16間價格 2030 3805 層差價 10 30主力戶120 152 銷售情 80%型況 購房優(yōu) VIP2 萬抵3.5 萬、2000 5000 元惠 家用家電券、新款轎車一臺、2000元 按時簽約獎.鴻濤.翡翠灣:岳麓歐城:占地面 120畝 積綠化率 40%總套數(shù) 1975套起價 3180建筑面積42萬方容積率 4.5開盤時間8月層差價未定主力戶112 133 銷售情況房屋認購率型98%購房優(yōu)VIP卡3萬抵4萬 惠Euro-hitI C&mty由吁 Crfi'占地面 500畝建筑面積8 6萬方m

14、 二一1= mz rlnwimiLgM三二m.綠化率 38%總套數(shù) 6880套起價 未定容積率 2.67 8月份開盤時間月5層差價未定主力戶 90135銷售情況VIP卡1200購房優(yōu) 免費辦理VIP卡，屆時享受一定優(yōu)惠 惠天星.淺水灣:占地面 積綠化率總套數(shù)起價主力戶 型購房優(yōu) 惠108畝建筑面積3 0萬方40%容積率 3.51000多開盤時間5月的樣子/層差價/142171142銷售情況VIP卡300張VIP卡世錦城:卸箕8/群院:明占地面綠化率總套數(shù)起價主力戶90畝建筑面積24.6萬方35%容積率 4.151480套 開盤時間明年2800左右層差價 /120銷售情況購房優(yōu) VIP卡5萬抵7

15、萬，3萬抵4萬. 惠水岸藍城:占地面綠化率總套數(shù)起價主力戶85畝42%1133 套2380120建筑面積23萬方容積率 2.76開盤時間5.6月份層差價 30 50銷售情況預訂率80%凱通領域:占地面建筑面積3 0萬方120畝綠化率35% 容積率 3.5總套數(shù) 一期450套開盤時間2011.5起價2780層差價30-50 元/ m2主力戶130/150銷售情況預訂率95%購房優(yōu)5萬抵6.4萬，3萬抵3.7萬，10 惠 萬抵14萬尚品星城:建筑面積9 5115方20畝占地面 積綠化率30%容積率2.6總套數(shù)600套開盤時間11.8/12.8起價3200層差價20 50主力戶 型120銷售情況約4

16、00套左右水木天成:占地面 50畝積綠化率 40%總套數(shù) 800套起價 3400建筑面積12萬方容積率 3.72開盤時間1月26層差價 10 30主力戶 型113 125銷售情況一期基本售完第四部分 客戶群體分析、客戶需求1. 懷化的住宅項目的客戶以當?shù)厝藶橹鞲鶕?jù)市場調研懷化的住宅的購買客戶絕大部分都是本地人，外來置業(yè)客戶很少。2. 客戶年齡集中在25-50 歲之間根據(jù)市場調研的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 住宅類客戶的購買者大都集中在 25 到 45 歲之間， 25 歲以下 和 50 歲以上的較少。3. 市區(qū)外圍郊縣客戶較多因為有較強購買力的優(yōu)質客戶的流失嚴重，造成購買力集中在周圍郊縣進城買房4. 客戶大都喜

17、歡100 irf以上的房子根據(jù)調研發(fā)現(xiàn)在懷化的住宅市場里，小面積的房子銷售相對比較困難，客戶大都購買 110 m以上的房子。5. 購買客戶多為自住，僅為小部分客戶有投資目的因為市場的封閉和剛性購房需求較強，使得購房者中投資客較少，大都為了自身居住需要。二、客戶群的特征：1 、具備一定的經(jīng)濟實力；2 、同對于住宅的需求已經(jīng)不再是一種居住需求，已經(jīng)產(chǎn)生出來一種復合的需要： 居住、文化認同、科技、生態(tài)、環(huán)保、自然之中的體驗、夢想、沖動的滿足；復合型的綜合需求與體驗；3 、對于產(chǎn)品內(nèi)涵要求較高，具備較高的欣賞品味，普及化的產(chǎn)品已經(jīng)不能夠打動他們。三、客戶群依據(jù)職業(yè)可以細分為：1 私營業(yè)主2 企業(yè)高管（

18、知識水準高或者見識廣泛類）3 教師4 文化藝術創(chuàng)意類人士5 黨政軍的中高層6 離休人士7 . 外出務工人員8 企、事業(yè)單位中層及白領層第四部分 樓盤主要營銷手段及推廣方式房地產(chǎn)銷售基本分為兩種營銷模式 行銷、坐銷。懷化屬于三線城市，兩種營銷模式在此都得以呈現(xiàn)， 但基本還是以坐銷為主， 隨著房地產(chǎn)市場在懷化不斷的發(fā)展壯大， 各個商家也都嚼勁腦汁， 以不同的促銷方式及推廣方案吸引客戶眼球，占領先機。一、銷售前期1. 發(fā)放 VIP 卡2. 廣告：媒體、戶外廣告牌、電視開機廣告、懷化日報、懷化晚報、網(wǎng)絡、公交車廣告、刀旗、燈箱、圍墻、樣板房、宣傳單頁、樓書、雜志、產(chǎn)品推薦會等 .3. 每日遞減房款（例：日進一百，直到開盤）二、銷售期1. 禮品：針對已購房客戶送小禮品 （電飯煲、雨傘、餐具、茶具等）2. 互動： 針對老客戶帶新客戶予以優(yōu)惠 （贈送物業(yè)管理費、折扣、禮品等）3. 抽獎：家用家電、小轎車、旅游等4. 行銷：發(fā)宣傳單頁， 憑宣傳單頁購房， 享受優(yōu)