房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控及對策

1、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控及對策   房地產(chǎn)業(yè)是我國市場經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，尤其是近幾年，伴隨國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國家經(jīng)濟(jì)政策的影響，地產(chǎn)行業(yè)更加炙手可熱。但由于房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金大、周期長、復(fù)雜而系統(tǒng)的工程項(xiàng)目。從籌備到開發(fā)建設(shè)，再到完成銷售的一系列過程中，有可能出現(xiàn)大量難以預(yù)測的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要有國家政策性風(fēng)險(xiǎn)；未依法開發(fā)或者法律出臺(tái)新規(guī)和廢止的風(fēng)險(xiǎn)；市場行情變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。在這四項(xiàng)中，法律風(fēng)險(xiǎn)是最有可能發(fā)生的，同時(shí)也是可以通過預(yù)防和控制來加以防范的。 房地產(chǎn)企業(yè)要合理控制法律風(fēng)險(xiǎn)，除了需要對項(xiàng)目的運(yùn)作和整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀有完整的了解外，更需要良好的法律風(fēng)險(xiǎn)

2、防控和法律服務(wù)的有效支撐。 房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)在取得土地、合作開發(fā)、拆遷補(bǔ)償、開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目抵押、房屋銷售、房屋質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)辦理等方面。企業(yè)經(jīng)營中機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)是永遠(yuǎn)并存的。如何把握住機(jī)會(huì)，最大程度的降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)要承擔(dān)的重要任務(wù)。以往很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視法律風(fēng)險(xiǎn)的事前防控，只在發(fā)生糾紛后甚至到了訴訟時(shí)才會(huì)想到律師的法律服務(wù)。其實(shí)良好的事前風(fēng)險(xiǎn)防控能從源頭治理，防范疏漏，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作。事前防范的重要性不亞于事后的補(bǔ)救。那么如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范呢？1、建立房地產(chǎn)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、評估、防范一條龍流程管理制度新模式 在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作之前，應(yīng)注意對房地產(chǎn)項(xiàng)

3、目的可行性進(jìn)行充分論證，制作項(xiàng)目可行性報(bào)告、法律風(fēng)險(xiǎn)評估書、法律風(fēng)險(xiǎn)意見書等。對項(xiàng)目設(shè)立的依據(jù)手續(xù)，工作流程等都要規(guī)范，形成體系，使之符合國家相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定。事前將開發(fā)經(jīng)營的法律風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營價(jià)值逐項(xiàng)分析、比較，再?zèng)Q定是否進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，能較大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也證明，項(xiàng)目運(yùn)作前和企業(yè)重大經(jīng)營決策前的法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是企業(yè)健康經(jīng)營的第一道屏障。2、合同是企業(yè)經(jīng)營的自定“法律”，管好合同就掌握了降低風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)權(quán) 合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的意思表示一致的產(chǎn)物。在某種程度上說，合同在當(dāng)事人之間具有意定的“法律”的效果。房地產(chǎn)企業(yè)的大量法律風(fēng)險(xiǎn)都來源于簽訂合同

4、的不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)。投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)收益與風(fēng)險(xiǎn)都很高的經(jīng)營項(xiàng)目。而合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)和完備程度決定了合同法律風(fēng)險(xiǎn)的大小。尤其是針對關(guān)系企業(yè)重大經(jīng)營決策的相關(guān)合同、文件，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)審慎對待，以確保房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行。對外應(yīng)注意對合同他方當(dāng)事人的信用和履約能力的審查，內(nèi)部要對企業(yè)合同實(shí)行專人專管。同時(shí)，加強(qiáng)公司相關(guān)管理和經(jīng)辦人員進(jìn)行合同法律知識(shí)的專業(yè)培訓(xùn)。3、內(nèi)設(shè)企業(yè)法務(wù)部門，外聘法律顧問 很多人不明白為什么要內(nèi)設(shè)法務(wù)部門還要聘請法律顧問。其實(shí)外聘的律師或者律師事務(wù)所主要為企業(yè)解決經(jīng)營中的重大決策和危機(jī)處理，而內(nèi)設(shè)的企業(yè)法律部門主要用于日常企業(yè)法律事務(wù)的處理和與外聘律師的工作對接。內(nèi)外配合，才能更

5、加細(xì)致準(zhǔn)確地解決企業(yè)的法律問題。企業(yè)的法務(wù)部門要深入企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，找好法務(wù)工作的切入點(diǎn)，將業(yè)務(wù)部門和法律部門的工作有效銜接起來，處理好業(yè)務(wù)開展和風(fēng)險(xiǎn)防控的關(guān)系，使法務(wù)工作與企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)融為一體，與職能部門形成合力，切實(shí)履行法律管理和服務(wù)職能。4、提高企業(yè)成員的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，培育企業(yè)法律文化土壤 法律意識(shí)是防范法律風(fēng)險(xiǎn)的前提。而幾乎企業(yè)所有的經(jīng)營活動(dòng)都離不開企業(yè)員工的參與，企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和對外交往都是以企業(yè)成員的行為為載體的，加強(qiáng)員工法律意識(shí)是防范企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。要使法律風(fēng)險(xiǎn)防控形成長效機(jī)制，必須營造良好的企業(yè)法治文化氛圍。企業(yè)的每位成員，尤其是高層管理人員和核心業(yè)務(wù)人員必須認(rèn)真學(xué)

6、習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，關(guān)注新法和新規(guī)的出臺(tái)。加強(qiáng)對相關(guān)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，加強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)的警覺性，這樣才能有效地構(gòu)建起防范法律風(fēng)險(xiǎn)的無形屏障。5、建立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控績效的獎(jiǎng)懲制度，建立有效的法律風(fēng)險(xiǎn)問責(zé)制度 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立對法律風(fēng)險(xiǎn)防控相關(guān)人員的績效考核制度，依據(jù)管理人員或者相關(guān)業(yè)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)防控職責(zé)對其工作進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)防控評價(jià)，并作為對員工獎(jiǎng)懲的標(biāo)準(zhǔn)之一。對促進(jìn)企業(yè)依法經(jīng)營，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有利企業(yè)健康良性發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)防控人員給予獎(jiǎng)勵(lì)。建立法律風(fēng)險(xiǎn)問責(zé)制度，對違法違規(guī)操作給企業(yè)經(jīng)營增加法律風(fēng)險(xiǎn)的行為及時(shí)糾正，對企業(yè)造成重大損失的要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 綜上，房地產(chǎn)開發(fā)是涉及面廣，關(guān)系多方市場主體切身利益的復(fù)雜過程。尤其是在當(dāng)下由于國家宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)政策的影響，銀根緊縮，政府開發(fā)政策從嚴(yán)，限購令的出臺(tái)等等，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都面臨著資金短缺、市場風(fēng)險(xiǎn)增大