洗浴中心可行性分析報告

1、可行性分析報告專業(yè)班級：財會1405學號：140420118姓名：徐鵬來洗浴中心可行性分析報告1. 洗浴市場未來發(fā)展趨勢洗浴行業(yè)已成為一個朝陽產(chǎn)業(yè)并處于繼續(xù)發(fā)展態(tài)勢， 據(jù)不完全統(tǒng)計， 北京洗 浴行業(yè)全年收入約在 25 至 30 億元左右。就我國國內來講，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，消費能力的增強，消費 觀念的進步，消費者對洗浴的要求會越來越高，已經(jīng)不再是單純的清潔過程，而是 追求更愜意的享受。 洗浴市場出現(xiàn)了三個轉變： 經(jīng)營業(yè)態(tài)由過去單一的大眾浴室 向浴場、桑拿、保健中心、大眾浴室等多種業(yè)態(tài)轉變； 所有制形式向股份制、股份 合作制、外資經(jīng)營等多種形式，以民營經(jīng)濟為主，這符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

2、；服務 功能由過去單一的清潔向休閑、 保健、娛樂、餐飲多功能轉變。從洗浴業(yè)看，隨著 規(guī)模的不斷擴大，經(jīng)營設施逐步現(xiàn)代化，服務項目日益增多，現(xiàn)已形成高、中、低 檔多種經(jīng)營模式，隨著社會的不斷發(fā)展，洗浴業(yè)將繼續(xù)朝著休閑、康樂、 健身的模式發(fā)展下去， 而那些單純以洗浴為功能的浴池將會慢慢退出市場。 盡管 綜合性的洗浴中心投資很高， 但由于洗浴消費的規(guī)模性、 大眾化，加上業(yè)已形成 的時尚性、潮流化趨勢，贏利能力亦是相當可觀。2. 本項目洗浴中心的可行性分析 洗浴規(guī)模：本項目純洗浴桑拿面積達 5000平米，如此大的面積進行洗浴中心的 開發(fā)，無疑形成了規(guī)模效應， 一方面有利于投資商將項目作為一個洗浴娛樂的

3、亮 點；另一方面有利于項目形成自我的獨立環(huán)境，若配以完善的服務配套設施，優(yōu)雅 高貴的洗浴娛樂環(huán)境， 營造一個放松的洗浴娛樂氛圍， 必能增加該項目的市場競 爭力。 交通條件：本項目將要位于兩條主要商業(yè)街的交匯處，周邊商業(yè)繁華人流量大，高檔消費場所較多， 所以人群消費水平較高， 可以接受高檔洗浴中心的價格。 同 時距離幾個高檔大型社區(qū)僅 10 分以內的路程，綜上所述，該項目在交通條件方面的 優(yōu)勢，將成為本項目的一大優(yōu)點。 完善周邊居民生活： 項目所處地段位于大型商圈的邊緣地帶， 周邊擁有多個大 型的成熟居住區(qū)， 因此，居住在小區(qū)的居民主要來自金融街、 行政機關等的高知 階層。本項目為他們提供了一個

4、夜生活的理想去處。 物業(yè)管理：由于本項目是開發(fā)商自己經(jīng)營， 同時項目對于物業(yè)管理的要求相對 也比較高，而開發(fā)商的物業(yè)有 10 多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，儲備了大量專業(yè)的物業(yè)管 理人才，可以避免經(jīng)營風險并降低管理成本。 地塊優(yōu)勢： 本項目屬于永久性項目， 沒有拆遷風險， 可以為經(jīng)營者提供穩(wěn)定 的經(jīng)營場所，確保投資回報的如期實現(xiàn)。3. 洗浴中心人員配置 總經(jīng)理一名（負責全面工作，經(jīng)營策略的制定，對全場經(jīng)營成果負責，對董事會 負責） 運營總監(jiān)一名（對總經(jīng)理負責，負責現(xiàn)場的運營工作，對服務質量，人員整體素質、 技師技術部的技術和服務， 定時監(jiān)督檢查， 并對不足和達不到經(jīng)營標準的人和事 進行整改。減少經(jīng)營中的

5、矛盾和突發(fā)事件的處理以及呈報） 行政總監(jiān)一名 （對總經(jīng)理負責， 對外聯(lián)系以及各關系的處理， 現(xiàn)場后勤工作的跟 進，人員的補充和培訓、制定管理章程等）財務總監(jiān)一名 （對董事會負責向總經(jīng)理匯報， 負責財務監(jiān)督及管理， 稅務 的協(xié)調， 報表的制作）值班經(jīng)理兩名（對運營總監(jiān)負責，負責 24 小時對經(jīng)營現(xiàn)場進行監(jiān)督跟進，執(zhí)行和 落實會議要點，對突發(fā)事件的處理和呈報）行政總廚一名（對行政總監(jiān)負責。負責廚房的全面工作、并制定廚房管理章程、 開發(fā)好廚房產(chǎn)品）各部門主管（男賓、女賓、休閑部、餐區(qū)、客房、后勤、技師部、保健部、安保 部、人事部、銷售部、工程部等。分別對運營總監(jiān)和行政總監(jiān)負責，對日常工作 進行管理，

6、總結，分配和帶領好員工）銷售部：營銷代表 4 名 （對銷售主管負責，對現(xiàn)場客人進行引導消費。對外營 銷宣傳，客戶維護，各種信息收集整理建檔）總臺：接待員、咨客、收銀員、錄單 后勤：保潔員、采購員、辦公室人員 工程部：弱電工、電腦系統(tǒng)管理員，水電工 男、女服務員：男賓部、女賓部、休閑部、餐區(qū)、客房等員工 安保部：泊車員、安保員廚房：大廚、切配、打荷、面點、涼菜、洗檢 技師部：理療師保健部：擦背師、足療師、保健師修腳采耳師 人事部：招聘專員、文員、培訓專員注：以上人員構架屬正常正常配置人員， 具體人數(shù)以后期的人員編制和薪酬申報 為具體數(shù)據(jù)。有的崗位以實際需求增減。4. 洗浴中心經(jīng)營分析： 將洗浴中

7、心定位為中上偏高檔商務型水療。 洗浴、客房住宿、商務會議接待等需另 做說明和分析。 經(jīng)營分析和費用估計兩項可計算出利潤比， 資金回收比。 因前期 沒有參與項目的考證和投資規(guī)劃，不做具體效益數(shù)據(jù)。以上預測根據(jù)水療發(fā)展情況、 本項目管理經(jīng)營成熟和項目周邊環(huán)境的提高， 還有 一定上升空間。5. 洗浴中心營銷策略 宣傳主題概念（ 1 ） 引領新型的水療文化；（ 2 ） 和其它場所不一樣的消費點和服務點；（ 3 ） 接近于會員私人會所的服務配置；（ 4 ） 主張在品質上的享受和追求；（ 5 ） 開業(yè)一鼓作氣炒紅6. 總結 以上分析結果表明，建設這個洗浴中心將具有良好的社會經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)營條件。從 洗浴中心

8、的選址、目標市場需求狀況來看，建設洗浴中心可行的；從資金、人 員等相關條件來看 , 符合設立大型娛樂場所的基本標準； 從經(jīng)濟效益來看 , 收入前 景樂觀，企業(yè)投資償還能力較強； 從社會效益來看， 可為社會提供一定數(shù)量的就 業(yè)機會，并能為當?shù)卦鎏硪粋€具備相當接待規(guī)模的招待休閑場所, 對促進當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展、壯大旅游經(jīng)濟具有積極的作用。 綜上所述，本可行性研究的結論是：開發(fā)建設洗浴中心是可行的。桑拿洗浴中心可行性分析報告1. 市場環(huán)境分析 隨著市場經(jīng)濟的高速發(fā)展， 人們的生活水平的不斷提高， 國內的洗浴行業(yè)得 到了長足的發(fā)展，已經(jīng)完全擺脫了傳統(tǒng)的“澡堂浴”的模式，由過去的洗浴僅僅是為 了緩解疲勞、

9、 清潔身體的單一的洗浴目的， 進而發(fā)展成不僅是清潔身體而且是放松 精神、 愉悅身心的休閑的目的。 洗浴中心都是成功人士邊洗浴邊工作、 洽談業(yè)務、 廣泛社交的重要場所，帶之二來的是規(guī)范化，專業(yè)化，多功能及洗浴休 閑未一體的綜合性的娛樂場所， 洗浴中心如雨后春筍般地涌現(xiàn)了出來， 也必然給 洗浴行業(yè)帶來了愈來愈烈的市場競爭。 讓人們在洗浴中處在一種清新高雅的氛圍中， 并逐漸融入在現(xiàn)代化的社會的思想觀念里， 形成特有的洗浴文化， 并打造了具有 中國特色的洗浴行業(yè)。2. 市內洗浴業(yè)現(xiàn)狀 回顧洗浴業(yè)得發(fā)展歷程，洗浴業(yè)之間的競爭在經(jīng)歷了價格戰(zhàn)、質量戰(zhàn)和品 牌戰(zhàn)之后，已經(jīng)進入了洗浴業(yè)爭奪市場份額的淘汰戰(zhàn)。 淘

10、汰戰(zhàn)比以往的競爭來的 更持久、更殘酷、更讓人難以忍受。1、消費人群 消費者以政府官員、企業(yè)家及商務人士為主、以男士為主，同時個人消費及家 庭消費不斷上升。消費形式 以公務（商務）消費為主，主要體現(xiàn)為請客、聚會、商務洽談、約會等！ 消費頻率桑拿常客基本上都形成了消費習慣， 消費頻率高的達兩三天一次， 消費頻率低的 也會到一月一次。消費周期以一周為一個周期的話， 從周一到周四消費者不斷上升， 周四達到頂點、 五六日 連續(xù)跌落。消費心理 桑拿洗浴場所的夜色就是休閑、舒適，而消費人群的經(jīng)濟實力較高，因此，消費 者更看重的是經(jīng)營項目、 規(guī)模、舒適度；很多人會打車甚至開車前往休閑娛樂場 所聚集區(qū)尋覓此類場

11、所休閑； 因此，大型的單體桑拿生意火爆， 而社區(qū)會所類經(jīng) 營的桑拿項目卻日漸冷淡。消費季節(jié) 一般來講，冬季、春季是桑拿業(yè)的旺季，而夏季、秋季是桑拿業(yè)的淡季。2、SWOT 及項目定位SWOT 分析：SWOT 是指“優(yōu)勢（ superiority ）”、“弱勢（ weak ）”、“機會（ Opportunity ）”和“威脅（ Threat ）”的第一個英文字母的縮寫。通過 SWOT 分析，可以結合洗浴行業(yè)所處的環(huán)境對企業(yè)的內部能力和綜合素質進行較為客觀的評 價， 弄清企業(yè)相對于其他競爭對手所處的優(yōu)勢、 弱勢、機會和威脅。提醒企業(yè)制定 相應的競爭戰(zhàn)略，使企業(yè)永遠立于不敗之地位。在分析洗浴業(yè) “機會

12、”和 威脅 的同時，還應積極尋找與企業(yè) “優(yōu)勢”和“弱勢” 有關問題加以解決。 一般來講，企業(yè)應當分析一下內容： 誰是關鍵的競爭對手？競 爭對手的競爭戰(zhàn)略是什么？在相互競爭的企業(yè)間， 市場是如何劃分的？競爭對手占據(jù)什么樣的競爭地位， 誰是領導者？誰是挑戰(zhàn)者？誰是跟隨者？誰是拾遺補 缺者？競爭對手有哪些核心資源和能力？其核心競爭力是什么?核心競爭力如何與其他資源相匹配 ?競爭對手有可能采取哪些競爭行動？競爭對手的可持續(xù)能力如何？ 競爭對手的立場如何？競爭對手的行動和反應快慢如何？競爭對手的進攻性有多大 趨勢如何？因此，在洗浴業(yè)的管理中，如何認清企業(yè)所面臨的機遇與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與弱 勢；如何將威脅轉化

13、為機會， 把弱勢轉化為優(yōu)勢是每一個洗浴企業(yè)和管理者所必 須認真思考并隨時準備付諸行動的一個不容忽視的問題。項目定位：定位就是對浴場的服務進行設計， 從而使其能在目標顧客心中占用一個獨特 的、有價值的位置的行動。 定位不是你對服務要做的事， 而是你對預期顧客要做 的事。換句話說，“你要在預期顧客的頭腦里面給服務定位。 ” 在洗浴界，定位都被越來越多的涉及，當定位理論越來越廣泛的推動營銷 理論的發(fā)展，并深刻影響和經(jīng)營實踐行為的時候，對服務定位、品牌定位、與企 業(yè)定位這三個完全不同的概念的討論就顯得必要起來。服務定位，就是指在洗浴業(yè)的服務要針對當前的和潛在的顧客需求， 開展適當 的營銷活動，以使其在

14、顧客心中得到一個獨特的有價值的位置。品牌定位，就是指在浴場的服務及其品牌， 基于顧客的生理和心理需求， 尋 找其獨特的個性和良好的形象， 從而凝固于消費者心目中， 占據(jù)一個又價值的位置 洗浴企業(yè)定位是指企業(yè)通過其服務及其品牌， 基于顧客需求， 將其企業(yè)的獨 特個性，文化和良好的形象，塑造于消費者心目中，并占據(jù)一定位置。3、廣告表現(xiàn)及費用、促銷活動、公關活動廣告媒體運用策略：媒體的種類很多，包括酒店形象、報紙、雜志、電視、廣 播、傳單、戶外廣告等。促銷活動計劃：包括抽獎，贈品，折扣等！公關活動策略： 公關的形象， 公關活動的種種形式， 以及舉辦各種公關活動來 達到促銷目的。公關活動計劃：包括股東

15、會、發(fā)乎公司消息稿、公司內部刊物、員工聯(lián)誼會、愛 心活動、同傳播媒體的聯(lián)系等。4、價格策略、銷售渠道分析 價格策略：價格的決策（下簡稱決策）的，目標就是獲得最大的利潤，很多管理者 僅僅采用了定性的分析法及同行比較法， 雖然也可能得到一個與市場價格想接近的 價格， 但是缺少科學系統(tǒng)的論證， 缺少定量分析的結合， 這種價格決策往往缺少 說服力， 作為現(xiàn)代的決策者應將定性分析及定量分析相結合， 并且決策者及時準 確地掌握科學技術， 洗浴行業(yè)可按照我的服務價值和市場的供求狀況配合著采用一 些針對不同層次服務的價位及促銷價位等策略來吸引人氣， 酒店處于不同階段價格 策略也不相同。 銷售渠道：政府、企業(yè)單

16、位公關獲得的渠道、通過大眾媒體宣傳獲得的渠道、通 過行業(yè)內口碑宣傳獲得的渠道等， 銷售對象有四種類別， 分別為商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、 流動人口區(qū)、企事區(qū)。四類含義為即 1：商業(yè)區(qū)（寫字樓） 2：居民區(qū)（住宅樓區(qū)） 3：流動人口區(qū)（各大商場門前） 4：企事區(qū)（各政府機關，公司、工廠及旅游區(qū)） 然后利用反饋回來的信息， 根據(jù)反饋回來的信息由針對性的推出專攻對象策略。三、趨勢走向大型綜合性桑拿浴場集自助餐飲、 住宿、洗浴、按摩、演繹、娛樂、健身、美容、 網(wǎng)吧、商務洽談、小型會議等。 桑拿洗浴替代其他服務行業(yè)是桑拿洗浴行業(yè)發(fā)展的 一個必然趨向。大型的單體桑拿不斷涌現(xiàn)，新建桑拿在面積與裝飾上大肆比拼。四、康樂

17、部差別化優(yōu)勢及定位細節(jié)營銷 : 在消費者消費過程中，酒店具體的每一個細小的方面，都會給他們留下 一定的印象， 并會產(chǎn)生相關的正面和負面影響， 而在如今北京市場上大部分洗浴 場所并沒有注意到這一方面， 通過我們無微不至的服務， 將會最終贏得顧客的忠 誠，成為酒店制勝的法寶?？禈凡吭趫?zhí)行細節(jié)營銷時， 會涉及到酒店方方面面， 如：服務中的具體細節(jié)，宣傳中的具體細節(jié)，管理中的具體細節(jié)，設計中的細節(jié)等 都需要酒店領導的配合和監(jiān)督。茶藝文化服務： 差異文化服務， 不僅體現(xiàn)在 VIP 和一般客戶在服務上有差異， 還 體現(xiàn)在不同的 VIP 客戶服務上也有差異， 因為不同的 VIP 關注不同，這就是真正意 義的

18、個性化服務。成功往往是根據(jù)客戶的財務實力、收入預期、家庭結構、風險好惡， 設計不同的組合和制定不同的服務策略。五、特色點支持（個性化理念、品牌建立及維護）1、公司及浴場的 MI 及經(jīng)營管理策略企業(yè)的 MI企業(yè)宗旨、企業(yè)宣傳、員工口號、企業(yè)文化、經(jīng)營理念、選人原則、用人原則、 任命原則、管理結構、管理原則、處理原則、職能管理、數(shù)值原則、越級原則、 檢查原則、復明原則、獎懲原則、受令原則等。經(jīng)營管理思路 ;1. 企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)意企業(yè)知名度能否達到極致， 1，企業(yè)策劃， 2 ，企業(yè)宣傳， 3，企 業(yè)經(jīng)營。企業(yè)應該從以下幾個方面進行突破： 1，裝修豪華典雅 2，經(jīng)營管理到位 3， 打造服務項目的特色。2

19、. 不斷更新服務項目。 洗浴行業(yè)的服務只要是兩種： 一是服務員的服務， 它是一 種靈活多變的彈性服務， 客人的利益， 員工的利益、 老板的利益三者最重要是客 人滿意。3. 康樂部設立經(jīng)營管理目標， 按季節(jié)、按所有經(jīng)營指標分解到各個部門， 管理目 標和經(jīng)營目標將連接，運用現(xiàn)代化管理手段，使部門，員工都有工作方向，完成 任務指標，降低企業(yè)費用，把每項都列入企業(yè)考核，使企業(yè)規(guī)范化。4. 、推廣目標、策略、計劃、日志推廣目標：就是指公司的各種項目在一定期間內通常為一年） 必須實現(xiàn)營業(yè)目標（包括：銷售額、顧客群大小、市場占有率等）推廣目標量化有下列優(yōu)點：1、為檢驗整個營銷企劃案的成敗提供依據(jù);2、為評估

20、工作績效目標提供依據(jù);3、為擬定下一次推廣目標提供基礎。 推廣策略：在市場推廣過程中采用有效的方式、 方法。把自身的資源得以很好的 結合，使得推廣的成本最低，效果最佳。 （渠道策略、媒體策略、產(chǎn)品特色組合 策略）推廣計劃：擬定推廣計劃的目的就是要協(xié)助實現(xiàn)銷售目標。 推廣計劃包括目標、 策略、細部 計劃等三大部分。推廣日志：為了能夠使得方案有效的執(zhí)行、 落實，把推廣各個階段劃定在一定的 時期內，使整個推廣活動能夠有條不紊的進行下去。1、市場調研市場調查在營銷企劃案中是非常重要的內容。 因為從市場調查所獲得市場資料 與情報，是擬定營銷企劃案的重要依據(jù)。 然而，市場調查常被洗浴界高層領導人 與企劃書

21、人員所忽視。許多洗浴行業(yè)每年投入大筆廣告費，而不注意市場調查， 這種錯誤的觀念必須盡快轉變， 市場調查與推廣計劃一樣， 也包含了目標， 策略 以及細部計劃三大項。2、銷售管理計劃 假如把營銷企劃案看成是一種陸?？章?lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標便是登陸的目的。 市場調查計劃是負責提供情報， 推廣計劃是?？哲娧谧o， 而銷售管理計劃是陸軍 行動了，在情報的有效支援與強大?？哲姷难谧o下，仍須領先陸軍的攻城掠地， 才能獲得決定性的勝利。 因此，銷售管理計劃的重要性不言而喻。 銷售管理計劃 包括銷售主管和職員、 銷售計劃、 推銷員的挑選與訓練、 激勵推銷員的薪酬制度 （工資與獎金）等。3、損益預評 任何洗浴業(yè)的營

22、銷企劃案所希望實現(xiàn)的銷售目標， 實際上就是要實現(xiàn)利潤， 而損 益預估就是要在事前預估該產(chǎn)品的稅前利潤。 只要把該產(chǎn)品的預期銷售總額減去銷 售成本、營銷費用（經(jīng)銷費用加管理費用） 、推廣費用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前 利潤。六、總投入產(chǎn)出分析在整個營銷活動和費用關聯(lián)過程中， 需要保持兩個指標的監(jiān)控， 即預算值和實際 值、投入和產(chǎn)出， 就是兩個非常核心的指標。 預算值和實際值是檢驗我們對計劃 的執(zhí)行進展，是體現(xiàn)計劃的執(zhí)行情況； 投入和產(chǎn)出是看計劃執(zhí)行情況和預期結果之 間的對比，是體現(xiàn)資金的執(zhí)行效率。 投入產(chǎn)出計算中的核心是針對不同的費用類型， 其所對應的市場活動， 得到的回報是不一樣的； 因此不同的

23、費用類別具有不同的 投入產(chǎn)出比。 根據(jù)投入直接計算產(chǎn)出， 可依據(jù)算出費用的效率； 當邊際效益為零 的時候，利潤就達到了最大話。因為有了準確的計劃和費用的對應，預算、計劃、執(zhí)行、費用等就會全部準確的 對應起來。管理人員就可以借助信息系統(tǒng)方便對各項費用進行分析 : 實時的各項預算的原始預算值、實際開銷值、目前結余值的統(tǒng)計分析 ; 營 銷費用總體投入和銷售收入的對比分析 : 投入費用的投資分析；渠道/客戶投入費用的比投資回報分析；七、附件顧客參與式： 在現(xiàn)代管理學中， 有一種激勵理論就是參與式管理， 通過讓員工 參與管理來提高員工的士氣， 這種內部的激勵原則同樣可以運用到外部， 讓外部 VIP 客戶

24、參與浴場的服務和管理過程可以極其有效地提高客戶的滿意度。數(shù)據(jù)庫建立： 浴所建立浴客檔案， 是有效而直接地提供個性化服務， 爭取回頭 客的重要途徑之一。建立浴客檔案，建立數(shù)據(jù)庫，實施個性化服務，以便充分給浴 客提供更快捷周到的服務。 浴客檔案資料收集要多途徑， 盡可能多地積累浴客信 息是檔案建立的基礎，包括訂房間、住宿登記單、賬單、投訴處理記錄、浴客拜訪 錄、浴客意見書以及平時通過觀察收集的一些其他資料。顧客忠誠體系： 忠誠顧客是浴場一筆巨大的財富，他們以其對浴場的實質性貢獻（浴場 80的利潤來自數(shù)量僅占 20的忠誠顧客身上）占據(jù)浴場顧客資產(chǎn)管 理的核心地位 . 對浴場顧客忠誠的管理比僅僅是對現(xiàn)

25、有顧客的管理, 從浴場可持續(xù)發(fā)展的角度看 , 這一管理涉及到浴場忠誠顧客的產(chǎn)生、發(fā)展以及衰亡的整個生 命周期全過程。加強這一全程管理必要性的認識和給出相應對策將有利于完善浴 場顧客忠誠管理，增強浴場競爭力，促進浴場企業(yè)的發(fā)展。內內溝通：浴場制訂方針目標要與員工進行溝通，布置任務、匯報工作、解決 矛盾、獎勤罰懶等等也需要溝通， 其目的是形成一個團結有力、 積極向上的團隊， 確保組織目標的順利完成。 浴場內部溝通根據(jù)傳播的方向可分為下行溝通、 上行 溝通、平行溝通，根據(jù)傳播媒介可分為語言溝通和非語言溝通。內外溝通：主要是指讓外界顧客了解我們，給他們傳遞我們浴場的整體形象、 服務特色，使之更加牢固的記住我們； 同時我們要了解顧客的需求， 制定更加個 性化的服務，提升顧客的忠誠度。部門職能：桑拿洗浴休閑娛樂部門主要有三類項目： 運動類型項目主要有健身房、 乒乓球房、保齡球房、游泳池等。美容健美類項目主要包括理發(fā)室、 美容室、 按摩室、桑拿室等。娛樂類項目主要有：游戲室、棋牌室、卡拉 OK 室、 K