再論建安房地產(chǎn)業(yè)稅源控管新模式——之建立地稅與房管(國(guó)土)信息實(shí)時(shí)共享工作機(jī)制

1、再論建安房地產(chǎn)業(yè)稅源控管新模式之建立地稅與房管?chē)?guó)土信息實(shí)時(shí)共享工作機(jī)制內(nèi)容提要：近年來(lái)，揭陽(yáng)地稅積極探索專(zhuān)業(yè)化稅源管理的新模式，特別是對(duì)建安與房地產(chǎn)這兩個(gè)行業(yè)，探索并實(shí)踐“以工程為根本登記單元，以工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程為鏈條，以?xún)?nèi)、外信息采集為根底，以數(shù)據(jù)監(jiān)控分析為目的，以納稅評(píng)估為主要工作方式，實(shí)現(xiàn)工程稅源全程控管稅源控管新模式，取得了明顯的成效。2021年揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局課題組將在探索建安房地產(chǎn)業(yè)稅源控管過(guò)程中所獲得的啟示、積累的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步在理論上予以總結(jié)提升，確定新模式的根本框架和根本思路，形成?初論建安房地產(chǎn)業(yè)稅源控管新模式?的論文。該論文獲得揭陽(yáng)市地方稅收研究會(huì)2021年度調(diào)研成果一等獎(jiǎng)

2、；同時(shí)獲得中國(guó)稅務(wù)雜志社、中國(guó)計(jì)算機(jī)用戶(hù)協(xié)會(huì)主辦2021全國(guó)稅務(wù)信息化優(yōu)秀論文優(yōu)秀獎(jiǎng)。自2021年5月1日起，建安房地產(chǎn)業(yè)稅源控管新模式進(jìn)入全面推廣應(yīng)用階段，為使新模式順利實(shí)施，揭陽(yáng)地稅積極推動(dòng)政府各職能部門(mén)之間協(xié)作，建立了相關(guān)配套工作機(jī)制，為新模式保駕護(hù)航，發(fā)揮應(yīng)有的成效。本文是揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局課題組成員：黃少波、黃瑞章、林瑜、姚秋鵬、馬俊凱、程旭玉、謝秀絨、黃毓純、杜冬生、何曉麗、張文濱、陳潔凡在“初論所確定的根本框架和根本思路的根底上，以“再論的形式，介紹了為推廣應(yīng)用兩業(yè)新模式而配套建立的地稅與房管?chē)?guó)土信息實(shí)時(shí)共享工作機(jī)制，探索通過(guò)部門(mén)之間的聯(lián)動(dòng)控管，應(yīng)用信息化手段，落實(shí)“先稅后登記的規(guī)

3、定，全面實(shí)現(xiàn)建安房地產(chǎn)稅收一體化控管。關(guān)鍵詞：建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理模式自2021年5月1日起，建安房地產(chǎn)業(yè)稅源控管新模式以下簡(jiǎn)稱(chēng)“兩業(yè)新模式進(jìn)入全面推廣應(yīng)用階段，為使兩業(yè)新模式順利實(shí)施，揭陽(yáng)地稅探索推動(dòng)政府各職能部門(mén)之間協(xié)作，建立地稅與房管?chē)?guó)土信息實(shí)時(shí)共享配套工作機(jī)制，為兩業(yè)新模式保駕護(hù)航，發(fā)揮應(yīng)有的成效。在兩業(yè)新模式中，地稅通過(guò)采集政府各職能部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管信息，整合內(nèi)、外信息為切入點(diǎn)，建立健全信息傳遞機(jī)制，充分發(fā)揮信息管理對(duì)房地產(chǎn)稅收管理的支撐作用，對(duì)房地產(chǎn)稅源控管起了很大作用。一、當(dāng)前地稅與房管?chē)?guó)土信息交換機(jī)制存在的問(wèn)題在兩業(yè)新模式中我局與發(fā)改委、規(guī)劃局、住建局、房管局、國(guó)土局、

4、財(cái)政局等6個(gè)職能部門(mén)建立12種涉稅信息傳遞機(jī)制，形成了相關(guān)部門(mén)與地稅部門(mén)之間、地稅部門(mén)內(nèi)部各管理環(huán)節(jié)之間有機(jī)結(jié)合、內(nèi)外對(duì)稱(chēng)的信息平臺(tái)，為開(kāi)展房地產(chǎn)稅收一體化管理提供了可靠的信息支撐，但是在房地產(chǎn)交易、稅收征管信息共享機(jī)制上仍存在一些問(wèn)題：一房管?chē)?guó)土部門(mén)提供的涉稅信息未能滿(mǎn)足稅源控管的需要。主要表現(xiàn)：1.房管部門(mén)由于信息化建設(shè)的滯后，在提供的涉稅信息中，無(wú)法將不同管理環(huán)節(jié)的涉稅信息進(jìn)行有效關(guān)聯(lián)，同時(shí)，未能提供房相關(guān)信息的電子文檔，只提供紙質(zhì)文檔，因數(shù)據(jù)量相當(dāng)大，我局難以利用這些信息。2.房管部門(mén)基于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人隱私的考慮，未能將售房交易“網(wǎng)簽合同、辦證信息、自建房自己投資建設(shè)，自己使用初始登記等信

5、息共享給地稅，地稅難以對(duì)售房交易、自建房等稅源實(shí)施及時(shí)有效地監(jiān)控。3.按涉稅信息采集的要求，國(guó)土部門(mén)提供的信息包括土地出讓轉(zhuǎn)讓及登記發(fā)證等信息，這需要國(guó)土部門(mén)土地利用和地籍管理兩個(gè)科室互相配合才能完整提供，但目前只提供土地出讓轉(zhuǎn)讓信息，未能一并提供該宗交易的登記辦證信息，這不利于地稅進(jìn)行信息處理和利用。二未能建立房地產(chǎn)交易、稅收征管信息共享機(jī)制，難以真正落實(shí)“先稅后證的要求。目前已建立房管?chē)?guó)土地稅之間單向的涉稅信息傳遞機(jī)制，未能真正在地稅局營(yíng)業(yè)稅、契稅等地方稅費(fèi)征管部門(mén)與國(guó)土、房管局產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)之間建立雙向的信息共享機(jī)制。目前房管?chē)?guó)土執(zhí)行“先稅后登記的規(guī)定，是以產(chǎn)權(quán)人向房管局國(guó)土局提交紙質(zhì)契稅

6、完稅證、發(fā)票，由房管局國(guó)土局進(jìn)行形式審查的方式。這樣存在以下的弊端：1.地稅部門(mén)的稅款征收、發(fā)票開(kāi)具的信息未能在房地產(chǎn)證辦證環(huán)節(jié)充分利用，未能應(yīng)用信息化手段監(jiān)控“先稅后登記的執(zhí)行是否到位。2.房管?chē)?guó)土部門(mén)辦證人員在審查紙質(zhì)稅票、發(fā)票時(shí)，需要登錄稅務(wù)機(jī)關(guān)的網(wǎng)站錄入相關(guān)信息后逐筆查詢(xún)核對(duì)，這不僅加大工作量，不利于提高工作效率。3.由于房管?chē)?guó)土部門(mén)辦證人員對(duì)產(chǎn)權(quán)人提交的紙質(zhì)資料的審查按規(guī)定只作形式上的審查，同時(shí)，也由于辦證人員區(qū)分假稅票、發(fā)票的業(yè)務(wù)水平的問(wèn)題，難以甄別假稅票、假發(fā)票特別是“克隆票，這使不法分子制售假稅票、假發(fā)票有可乘之機(jī)，甚至出現(xiàn)辦證人員參與造假、偷逃國(guó)家稅款的違法行為。二、建立地稅

7、與房管?chē)?guó)土信息實(shí)時(shí)共享機(jī)制的根底和契機(jī)鑒于上述存在的問(wèn)題，結(jié)合當(dāng)前政府和職能部門(mén)的信息化建設(shè)的現(xiàn)狀，我局積極向當(dāng)?shù)攸h政匯報(bào)，主動(dòng)聯(lián)系房管和國(guó)土部門(mén)，全面分析當(dāng)前建立部門(mén)信息實(shí)時(shí)共享的有利條件、契機(jī)及其重大意義，提出建立地稅與房管?chē)?guó)土信息實(shí)時(shí)共享機(jī)制的工作思路，探索通過(guò)部門(mén)之間聯(lián)動(dòng)控管，應(yīng)用信息化手段，落實(shí)“先稅后登記的規(guī)定，到達(dá)部門(mén)雙贏的局面。一政府方面1.隨著省人民政府?廣東省涉稅信息交換與共享規(guī)定試行?和揭陽(yáng)市人民政府?揭陽(yáng)市涉稅信息交換與共享實(shí)施方法?等制度的制訂出臺(tái)，這些都為開(kāi)展涉稅信息交換與共享工作提供了充分的制度保障。2.揭陽(yáng)市涉稅信息交換與共享平臺(tái)的建設(shè)使用，為部門(mén)之間涉稅信息交

8、換與共享搭建了技術(shù)平臺(tái)。二地稅方面1.隨著地稅部門(mén)建安房地產(chǎn)業(yè)稅源控管系統(tǒng)以下簡(jiǎn)稱(chēng)“兩業(yè)系統(tǒng)全面上線(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程從“土地儲(chǔ)藏土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地供給取得土地勘探設(shè)計(jì)監(jiān)理建筑售房房地產(chǎn)保有二手房交易實(shí)行鏈?zhǔn)焦芾?。同時(shí)，兩業(yè)系統(tǒng)對(duì)每宗地塊、每套房屋都創(chuàng)立了唯一識(shí)別碼，對(duì)同一房屋的所有涉稅信息進(jìn)行集約化處理，用于全程的跟蹤管理。2.地稅部門(mén)基于發(fā)票管理所采集發(fā)票開(kāi)票信息已包含產(chǎn)權(quán)人的信息，且在管理鏈條上比房管?chē)?guó)土部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記還要早，房管?chē)?guó)土部門(mén)提供辦證信息時(shí)，可不用提供產(chǎn)權(quán)人的信息，只提供房屋土地自然信息。3.地稅部門(mén)從2021年1月1日起全面接管契稅、耕地占用稅的征收管理職能，房地產(chǎn)交易含土

9、地和房屋的賣(mài)方應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅等地方稅費(fèi)、買(mǎi)方應(yīng)納的契稅、印花稅等稅費(fèi)均屬于地稅部門(mén)管理。三房管?chē)?guó)土方面1.全市范圍內(nèi)已根本全面應(yīng)用信息系統(tǒng)辦理房地產(chǎn)含土地和房屋產(chǎn)權(quán)登記辦證等工作，為部門(mén)之間信息實(shí)時(shí)共享提供了根底。2.2021年社會(huì)不法分子制售假稅票契稅案件發(fā)生之后，房管部門(mén)個(gè)別為其提供便利條件的工作人員被追究刑事責(zé)任，使房管?chē)?guó)土部門(mén)汲取教訓(xùn)，迫切需要通過(guò)信息實(shí)時(shí)共享的工作機(jī)制，來(lái)解決難以審查產(chǎn)權(quán)人提交紙質(zhì)資料真實(shí)性的問(wèn)題。三、地稅與房管?chē)?guó)土信息實(shí)時(shí)共享工作機(jī)制的根本框架享內(nèi)容和業(yè)務(wù)流程：房管部門(mén)將每個(gè)可售樓牌號(hào)根底信息、商品房初始登記信息、售房交易電子合同信息、辦證信息實(shí)時(shí)共享給地稅機(jī)關(guān)；地稅機(jī)

10、關(guān)將發(fā)票開(kāi)具、交易稅款征收等信息實(shí)時(shí)共享給房管部門(mén)用于辦證時(shí)查詢(xún)、審核，并依據(jù)查詢(xún)結(jié)果辦理房屋權(quán)屬登記。2.存量房部門(mén)信息共享內(nèi)容和業(yè)務(wù)流程：發(fā)生存量房交易的產(chǎn)權(quán)人到房管部門(mén)查詢(xún)要交易的房源信息，生成唯一查檔號(hào)，并將信息共享到地稅機(jī)關(guān)；如果房管部門(mén)推行存量房“網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，那么連同電子交易合同信息一并共享。存量房交易雙方向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅賣(mài)方、契稅買(mǎi)方等地方稅費(fèi)，地稅機(jī)關(guān)通過(guò)查檔號(hào)查詢(xún)房源信息，并審核是否符合受理?xiàng)l件；符合條件的受理并進(jìn)行審核。在納稅人繳納地方各稅費(fèi)并開(kāi)具發(fā)票后，地稅機(jī)關(guān)將交易稅款、發(fā)票開(kāi)具等信息實(shí)時(shí)傳遞給房管部門(mén)用于辦證時(shí)的查詢(xún)、審核，并依據(jù)查詢(xún)結(jié)果辦理房屋權(quán)屬登記。具體業(yè)

11、務(wù)流程如下列圖：3.自建房初始登記部門(mén)信息共享內(nèi)和業(yè)務(wù)流程：由承建方向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)建安工程，并繳納建安營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，開(kāi)具建安發(fā)票。建設(shè)方在申請(qǐng)自建房登記前，向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納印花稅有關(guān)稅費(fèi)，地稅機(jī)關(guān)審核是否符合受理?xiàng)l件；符合條件的受理征收稅款后，生成建設(shè)方印花稅完稅證明信息共享至房管部門(mén)；房管部門(mén)在受理自建房初始登記之前，應(yīng)查詢(xún)審核是否有該完稅證明信息，有那么依據(jù)查詢(xún)結(jié)果辦理房屋權(quán)屬登記；如果沒(méi)有完稅證明信息，房管部門(mén)應(yīng)不予受理。登記完畢后將自建房初始登記信息共享給地稅機(jī)關(guān)。具體業(yè)務(wù)流程如下列圖：三信息共享的平安與保密由于地稅與房管共享信息內(nèi)容敏感，且涉及千家萬(wàn)戶(hù)，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易與稅收信息實(shí)

12、時(shí)共享過(guò)程中，共享單位應(yīng)確保網(wǎng)絡(luò)平安和共享信息的平安傳輸。各級(jí)房管部門(mén)從地稅機(jī)關(guān)獲得的稅款征收信息、發(fā)票開(kāi)具信息等資料，只能用于房產(chǎn)權(quán)屬登記的審核；各級(jí)地稅機(jī)關(guān)從房管部門(mén)獲得的房地產(chǎn)交易登記資料，只能用于征稅的審核。地稅與房管之間的聯(lián)網(wǎng)方式如下：四、建立地稅與房管?chē)?guó)土信息實(shí)時(shí)共享工作機(jī)制的重大意義隨著地稅與房管?chē)?guó)土信息實(shí)時(shí)共享工作機(jī)制的建立和實(shí)施，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)管理和房地產(chǎn)行業(yè)稅源控管產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，對(duì)政府、地稅、房管?chē)?guó)土等各方有著多方面積極意義，最終形成多方共贏的局面。主要表達(dá)在：一有利于政府進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。通過(guò)部門(mén)之間信息實(shí)時(shí)共享，實(shí)行聯(lián)動(dòng)控管，這可以使有關(guān)政府職能部門(mén)及時(shí)

13、獲取相關(guān)信息，快速作出處理，有利于政府進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。一是可有效防止購(gòu)房者基于不同目的，而對(duì)地稅、房管、銀行分別報(bào)送不同價(jià)格的“陰陽(yáng)購(gòu)房合同的行為；二是可有效杜絕房地產(chǎn)“黑中介通過(guò)代辦涉稅事項(xiàng)，牟取不正當(dāng)利益的行為；三是對(duì)于存量房交易，要求產(chǎn)權(quán)人在申報(bào)納稅之前，需向房管部門(mén)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)查詢(xún)，房管部門(mén)對(duì)于產(chǎn)權(quán)清晰、符合交易條件的房源信息才共享至地稅，這樣既保護(hù)合法的交易行為，又防止在申報(bào)納稅之后因產(chǎn)權(quán)不清晰無(wú)法交易或無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而發(fā)生合同糾紛的情況；四是可及時(shí)發(fā)現(xiàn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售許可證就違規(guī)進(jìn)行預(yù)售取得售房收入的行為。二有利于加強(qiáng)建安房地產(chǎn)業(yè)稅源控客，堵塞征管漏洞，增加

14、財(cái)稅收入。為落實(shí)信息實(shí)時(shí)共享，部門(mén)聯(lián)動(dòng)控管，房管部門(mén)對(duì)30多種房屋權(quán)屬變更登記流程進(jìn)行全面的梳理，對(duì)屬于涉稅行為的登記流程，無(wú)論是應(yīng)稅還是免稅行為，均調(diào)整系統(tǒng)的登記流程，需要地稅部門(mén)的契稅完稅證或免稅的涉稅證明共享之后，才能啟動(dòng)受理登記的流程，應(yīng)用信息化手段，全面執(zhí)行落實(shí)“先稅后登記的規(guī)定，這對(duì)所有涉及房屋包括增量房、存量房、自建房的開(kāi)發(fā)、建造、交易等環(huán)節(jié)的稅源管理有著重大的意義，使“兩業(yè)新模式的鏈?zhǔn)焦芾淼靡匀嫱茝V應(yīng)用。特別是對(duì)自建設(shè)房建安環(huán)節(jié)的稅收管理有了很大的突破。在建筑業(yè)的稅收實(shí)踐中，征管難度最大的就是自建房建安環(huán)節(jié)的稅收管理，特別是私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體戶(hù)、城郊宅基地的自建房的管理一直是征管

15、漏洞。實(shí)行信息共享之后，通過(guò)“先稅后登記的流程把關(guān)，審核建設(shè)方印花稅的完稅證明的方式，由地稅部門(mén)在開(kāi)具印花稅完稅證明之前對(duì)建安環(huán)節(jié)的稅收進(jìn)行監(jiān)控，這將對(duì)該方面的稅源管理起到事半功倍的作用。三有利于降低執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)科技防腐。建立信息實(shí)時(shí)共享之后，使部門(mén)提高工作效率，又使任何通過(guò)涉稅事項(xiàng)牟取不正當(dāng)利益的行為得以有效的制止和杜絕，實(shí)現(xiàn)科技防腐。一是通過(guò)地稅的契稅、發(fā)票信息的共享，使房管?chē)?guó)土部門(mén)實(shí)時(shí)獲得真實(shí)、準(zhǔn)確的信息，用于辦證人員審查產(chǎn)權(quán)人提交的涉稅紙質(zhì)資料，不僅節(jié)約上網(wǎng)查詢(xún)的時(shí)間，又使“假發(fā)票、假稅票的不法行為“無(wú)處藏身；二是通過(guò)房源信息的共享，使地稅部門(mén)在受理納稅申報(bào)時(shí)不用再錄入房源信息，只需按房屋編號(hào)或查檔號(hào)就可調(diào)取準(zhǔn)確的房源信息，使地稅推行“免填單功能成為可能，提高工作效率，提升納稅效勞水平，三是通過(guò)房管的家庭唯一住房證明查詢(xún)結(jié)果信息的共享，使地稅部門(mén)獲取真實(shí)的查詢(xún)結(jié)果信息，用于核對(duì)納稅人提交紙質(zhì)資料，使通過(guò)“造假手段的騙取稅收優(yōu)惠的行為也“無(wú)法生存。四有利于地稅部門(mén)構(gòu)建準(zhǔn)確、完整的房源地籍根底信息數(shù)據(jù)庫(kù)，奠定房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的信息管稅的根底。地稅通過(guò)對(duì)土地出讓轉(zhuǎn)讓、增量房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、存量房的稅收管理，以及對(duì)房管部門(mén)共享的歷史房源信息，積累并形成歷史的房源地籍信息，按兩業(yè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)規(guī)那么進(jìn)行