前期物業(yè)管理招投標答辯題庫(B卷)[

1、前期物業(yè)管理招投標答辯題庫（ B 卷）、單選題（ 5 分）1、重慶市物業(yè)管理條例已于（ B ）經(jīng)重慶市第三屆人民代表大會常務(wù) 委員會第十次會議通過。A、2008 年 5 月 21 日 B、2009 年 5 月 21 日 C、2009 年 10 月 1 日 D、2010 年 5 月 21 日2、業(yè)主委員會會議應(yīng)當有（ B ）以上的成員出席并作好書面記錄，作出的 決定應(yīng)當經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意。A、 B、C、 D、3、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由 A ）交繳。A、建設(shè)單位B、全體業(yè)主分攤C、業(yè)主D、不收取4、保修期滿后，物業(yè)共 同設(shè)施和附屬建筑物修繕的最終責任由業(yè)

2、主或業(yè)主大會承擔，執(zhí)行責任由 （ D ）承擔。A、業(yè)主B、施工單位C、建設(shè)單位D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。5、前期物業(yè)服務(wù)合同由（ C ）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。A、業(yè)主委員會B、社區(qū)居民委員會C、建設(shè)單位D、房屋行政主管部門6、投訴回訪率一般應(yīng)達到（ D ）。A、 60%B、 85%C、 95%D、 100%7、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)（ D ）禁止變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。A、建設(shè)單位認可B、物業(yè)服務(wù)公司批準 C監(jiān)理單同意D、原設(shè)計單位或 相應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計單位提出設(shè)計方案。8、物業(yè)管理活動內(nèi)容的依據(jù)是（ B ）。A、業(yè)主公約B、物業(yè)服務(wù)合同C業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)D、行政主管部門的監(jiān)督9、房屋專項維修資金屬于（

3、B ）所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。A、業(yè)主委員會 B、業(yè)主C 物業(yè)服務(wù)企業(yè)D、物業(yè)主管部門10、服務(wù)禮儀、規(guī)范的關(guān)健對客戶表示（ C ）。A、熱情B、優(yōu)雅C尊重D、高貴二、判斷題，錯誤的并說明理由（每題 5 分）1、業(yè)主是指物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人。即房屋所有權(quán)人和房屋使用權(quán)人，是 擁有物業(yè)的主人。（錯）理由：業(yè)主是指產(chǎn)權(quán)人，或者其他法律文書規(guī)定的。房屋使用人不是業(yè) 主。2、重慶市轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責。（錯）理由：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè) 主委員會選舉工作。3、業(yè)主大會

4、會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的 業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會 會議。（對）4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受 到損害的，可以不承擔相應(yīng)的法律責任。（錯）理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行 服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的 法律責任。5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，服務(wù)合同到期限后，自行馬上撤離物業(yè)小區(qū)，不需要做任何工作。（錯）理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同

5、期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當在合同期限 屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）。6、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會 及其工作人員應(yīng)當妥善保存業(yè)主信息資料，不得泄漏。（對） 7、物業(yè)屬于私人 財產(chǎn)，業(yè)主、使用人可以改變房屋使用性質(zhì)。（錯）理由：業(yè)主、使用人應(yīng)當 按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè)。不得擅自改 變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的應(yīng)當依法申請。8、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車，以 及相關(guān)收費和管理事項，由業(yè)主大

6、會或者業(yè)主委員會決定。（對） 9、業(yè)主大會 依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域 的，責令限期退出；逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒 發(fā)其資質(zhì)證書的行政主管部門降低其資質(zhì)等級或者取消其資質(zhì)。（對）10、物業(yè)維修、更新、改造的費用，由全體業(yè)主分擔。（錯）理由：（一）專有部分的維修、更新、改造的費用由專有部分業(yè)主承擔；（二）部分 共同部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主分攤；（三）全體共有 部分的維修、更新、改造成直接經(jīng)濟損失費用，由全體業(yè)主分攤。三、簡答題（ 5 分）1 什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理條例中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服

7、務(wù)企 業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備 和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩 序的活動。2 前期物業(yè)管理有哪些內(nèi)容？答：（ 1）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系；（ 2）設(shè)置管理模式、草 擬物業(yè)管理制度；（ 3）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；（ 4）辦理移交承接事項。3 物業(yè)招標文件應(yīng)包括哪些內(nèi)容？答：（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、 項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要 求，包括服務(wù)內(nèi)容、標準等；（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的 資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等；（

8、四）評標標準和評標方法；（五）招標 活動方案，包括招標組織機構(gòu)、開標時間及地點等；（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽 訂說明；（七）其它事項說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 4 參加前期物業(yè)招投 標的物業(yè)現(xiàn)場答辯人員有何規(guī)定？答：答辯人員應(yīng)當是公司副總經(jīng)理以上的人員或者企業(yè)擬定負責管理該項目的經(jīng)理（管理處主任）。不符合此項規(guī)定，不得進行招投標。5 重慶市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)用房包括哪些？其配置有何具體規(guī)定？答：物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房。物業(yè)服務(wù)用 房屬于全體業(yè)主所有，用作從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不 得擅自改變其用途。其配置規(guī)定：由建設(shè)單位按照不低于房屋總建筑面積千分 之三

9、的比例且不少于五十平方米的標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置，并明確物 業(yè)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具 備水、電、通風、采光使用功能，并且相對集中；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè) 服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。6 在重慶市，招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書幾日前向物業(yè) 項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案？備案應(yīng)提交的 資料有哪些？答：招標人應(yīng)當在 10 日前。提交以下資料備案：（一）與物業(yè)管理有關(guān)的 物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；（二）招標公告或者招標邀請書；（三）招標 文件；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料。7 物業(yè)管理服務(wù)合同的主要條款包

10、括哪些？答：（一）業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱；（二）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域 范圍；（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（四）物業(yè)管理服務(wù)標準；（五）物業(yè)管理 服務(wù)費用；（六）物業(yè)管理服務(wù)合同期限；（七）違約責任；（八）物業(yè)管理 服務(wù)合同解除條件；（九）雙方約定的其他事項。8 物業(yè)服務(wù)企業(yè)何時開始收取物業(yè)管理服務(wù)費？其原則是什么？答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋、簽字認可后開始計 取物業(yè)管理服務(wù)費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入戶手續(xù)時開始計取物業(yè)管 理費。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。9 業(yè)主委員會在與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同時，對物業(yè)服務(wù)合

11、同約定的物業(yè)服務(wù)事項應(yīng)當包括哪些主要內(nèi)容？答：（一）共用部位、共有設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護；（三）共有綠化、 花木等的養(yǎng)護與管理；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護；（五）物業(yè)服 務(wù)收費標準；（六）其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。10 什么是房屋專項維修資金？答：是指由法律規(guī)定的由業(yè)主繳納的，專項用于物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后的維修、更新和改造的資金。11 我縣的房屋專項維修資金繳交標準是多少？答：根據(jù)我縣的實際情況， 2009年 1月 1日起，主城區(qū)多層住宅的維修資 金按20元/ m叫攵取，多層非住宅的維修資金按 30元/ m叫

12、攵取。高層住宅房屋的維 修資金按30元/ m收取，高層非住宅的維修資金按 40元/ m收取。其余鎮(zhèn)街多層 住宅維修資金按10元/ m收取、多層非住宅維修資金按 20元/ m收取。12房屋 專項維修資金的使用程序有哪些？1、已實施物業(yè)管理并成立業(yè)主委員會的小區(qū)、大廈，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出 維修計劃、整改方案，報業(yè)主委員會審核，業(yè)主委員會初步審核確定施工單 位、工程預算、費用分攤等事項；未實施物業(yè)管理或未成立業(yè)主委員會的小 區(qū)、大廈，由居委會組織業(yè)主代表共同商議，初步審核確定以上事項。2、經(jīng)初步核定確定的事項，必須在小區(qū)、大廈物業(yè)區(qū)域內(nèi)張榜公布，不得 少于 7 天，并征得共用部位全體業(yè)主所持投票權(quán)以

13、上業(yè)主簽字同意（部分共用 的由該部分業(yè)主所持投票權(quán)以上業(yè)主簽字同意）后，方可向主管部門提出使用 書面申請。3、主管部門接到使用維修資金申請和提交的材料后，在2 個工作日內(nèi)作出是否受理的決定，并簽出書面意見。4、維修工程完工后，業(yè)主委員會或者居委會通知主管部門參加工程驗收，驗收合格后， 2 個工作日撥付維修資金。13 什么是物業(yè)管理服務(wù)收費？答：物業(yè)管理服務(wù)收費是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)服務(wù)單 位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，經(jīng)當?shù)匚飪r部門審批，對所轄的房屋建 筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常 維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的

14、費用。14 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用設(shè)施如何管理？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建筑的公共建筑、共用設(shè)施，不得改變用途， 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告 知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提 請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主代表依法辦理有關(guān)手續(xù)。15 物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)是什么？答：物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。16 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理職責是什么？如何成立業(yè)主大 會？什么情況下可以不成立業(yè)主大會？答：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責指導本轄

15、區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主 委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾 紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)關(guān)系。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府）指導下成立業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立 業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職 責。17重慶市物業(yè)管理條例對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？答：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當以書面形式訂立；建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂 的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；前期物業(yè)服務(wù)合同可以約 定期限，但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定

16、的期限未滿，業(yè)主委 員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終 止。18 物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決哪些事項？答：（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；（二）業(yè)主委員會換屆過 程中出現(xiàn)的問題；（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；（四）提前終 止物業(yè)合同的問題；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題； （六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。19 物業(yè)服務(wù)費用如何確定？物業(yè)服務(wù)費用由誰交納？不交物業(yè)管理費用的 應(yīng)承擔什么法律責任？答：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原 則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價格主管部門會

17、 同房屋行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人 約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已 竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交 納。主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當 督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。20 哪些住宅室內(nèi)裝飾裝修違規(guī)行為由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正， 并處罰款？答：（一）將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆 除連接陽臺的磚，混凝土墻體的，對裝修人處 500

18、 元以上 1000元以下的罰款， 對裝飾裝修企業(yè)處 1000元以上 10000 元以下的罰款；（二）損壞房屋原有節(jié)能 設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處 1000 元以上 5000 元以下的罰 款；（三）擅自拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施的，對裝修人處 500元上 1000 元以 下的罰款；（四）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計 方案，擅自超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人處500 元以上1000 元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處 1000 元以上 10000元以下的罰款。四、案例分析（ 20分題選一題， 10分題選兩題）（一）2010年 5月 14日，重慶市某小區(qū)

19、永久性圍墻由于陰雨綿綿，雨水浸 泡，因其地基不牢，突然倒塌，造成行人 2 人被壓在倒塌的圍墻之下，致使一 人死亡，另一人嚴重受傷。事故發(fā)生后，兩被害人家屬將原建設(shè)單位、施工單 位、小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主告上法院，并索賠被害人各種撫恤金、醫(yī)療 費等賠償金 76 萬元。其中，被告之一原建設(shè)單位和施工單位認為，房屋交付使 用五年以上，質(zhì)量保修期已過，拒絕賠償；小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為，圍墻屬全 體業(yè)主所有，應(yīng)由全體業(yè)主賠償；全體業(yè)主認為，將小區(qū)內(nèi)一切公共建筑設(shè)施 設(shè)備委托其保管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有及時發(fā)現(xiàn)圍墻有險情，并未進行圍墻維 修、維護，有失職責任，應(yīng)負主要責任。該案應(yīng)當如何處理，并說明理由。 （

20、20 分）答： 1、根據(jù)侵權(quán)責任法第 86條規(guī)定： “建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施 倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔連帶責任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。 因其他責任人的原因，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由 其他責任人承擔侵權(quán)責任。 ”由于圍墻屬永久性的建筑，屬終身質(zhì)量負責的范疇 工程。通過調(diào)查，修筑時因地基不牢，質(zhì)量未過關(guān)，屬 “豆腐渣工程 ”。因此， 建設(shè)單位（房地產(chǎn)開發(fā)商）與施工單位負連帶責任；其他責任人是指設(shè)計部 門、監(jiān)理部門若失職，同樣負有一定的賠償責任。2、本案中，因圍墻的所有人或者管理人對圍墻負有管理、保養(yǎng)的注意義

21、務(wù)，此圍墻地基不牢，圍墻的所有人或者管理人未能及時發(fā)現(xiàn)圍墻險情而對其 加固和維護或者樹立警示牌，對圍墻倒塌砸傷人的惡果，其所有人或者管理人 也應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。因此，全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要承擔相應(yīng)的賠 償責任。3、此案通過法律調(diào)整取證：判決被告開發(fā)商、施工單位負70%的賠償責任；被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)負原告損失 20%的賠償責任；全體業(yè)主負 10%賠償責 任。（二）某小區(qū)中學生吳某在放學回家的路上，被小區(qū)一幢樓房掉下來的花 盆砸傷了頭部，送醫(yī)院搶救無效亡；吳某父母將該棟樓全體業(yè)主、使用人和物 業(yè)服務(wù)企業(yè)訴至法院，要求賠償原告死亡賠償金、精神撫恤金等共計 36 萬元。 試分析對吳某所受傷害應(yīng)當

22、如何賠償？并說明理由。（ 10 分）答：依據(jù)侵權(quán)責任法第 85條規(guī)定： “建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及 其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害。所有人、管理人或者使用人 不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠 償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。 ”因此，該棟樓面朝此方向全 體業(yè)主、所有人、使用人應(yīng)當承擔賠償責任。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為涉案建 筑物管理者，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地進行 維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序。同時，物業(yè)管理條例 明確規(guī)定，對物業(yè)管理內(nèi)違反反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾、裝修和使用等方 面法律

23、、法規(guī)行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政部門報告。在 本案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未舉證證明其已及時履行職責，說明其未能盡職履行物 業(yè)管理人的職責，對吳某損害應(yīng)當承擔賠償責任。據(jù)此，法院判決被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)對原告吳某的損害承擔30%的賠償責任，未能舉證證明自己無過錯的業(yè)主、所有人和使用人承擔70%的賠償責任。（三）某小區(qū)業(yè)主張某全家外出旅游后，回家發(fā)現(xiàn)家中財物被盜，于是向 服務(wù)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)索賠，并拒交物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主張某向物業(yè)服務(wù)企 業(yè)索賠丟失的財物并拒交物業(yè)服務(wù)費要求合理嗎？試分析并說明理由。（ 10 分）答：業(yè)主張某是否有權(quán)向該物業(yè)服務(wù)企業(yè)索賠丟失的財物，關(guān)鍵在于物業(yè) 服務(wù)企業(yè)對

24、于丟失財物是否存在過錯。雙方的權(quán)利義務(wù)是由物業(yè)服務(wù)合同確定 的。張某與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果簽訂了財產(chǎn)委托保管服務(wù)合同，該企業(yè)理應(yīng)負 財物丟失全部責任。反之則不負責任。通常情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè) 服務(wù)費雖然包含保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè) 負責。盜竊行為屬于治安或刑事范圍，已超出了保安的職責范圍。物業(yè)服務(wù)企 業(yè)履行職責過程中沒有過錯的，這一責任不應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。物業(yè)服 務(wù)企業(yè)只要按照物業(yè)服務(wù)合同條款盡職盡責提供了物業(yè)服務(wù)，張某拒交物業(yè)服 務(wù)費，不應(yīng)支持。（四）某物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用空置的物業(yè)管理用房在小區(qū)內(nèi)設(shè)小賣部、開茶 樓，并將收益歸己所有。業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)后

25、阻止其營業(yè)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)認 為，物業(yè)管理用房屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房，歸其使用。業(yè)主及業(yè)主委員會無權(quán)干涉。試分析該物業(yè)服務(wù)企業(yè)做法是否妥當。答：物業(yè)管理用房是專門用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理活動。條例雖然規(guī)定物業(yè)管理用房由物業(yè)服務(wù)占有和使用。但是，物業(yè)管理用房 的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。這些房屋的占有、使用、收益與處分權(quán)應(yīng)當由全體業(yè) 主共同進行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以對物業(yè)管理用房享有占有與使的權(quán)利，是完 全根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定由業(yè)主授予的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)中心設(shè)小賣部 與茶樓屬于改變物業(yè)管理用房用途行為，并將收益歸己是完全錯誤的做法。物 業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在經(jīng)過業(yè)主大會同意的情況下才能改變物業(yè)管理用

26、房的用途， 進行經(jīng)營活動，其收益要與全體業(yè)主分成，分成比例以協(xié)議的書面形式進行約 定。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用途，由縣級以上地方人民政府房地 產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處 1 萬元以上 10萬元以下的罰 款。五、論述聯(lián)想題（每題 20 分，答辯時要對參考答案要點進行闡述）（一） 如何當好合格的管理處主任？參考答案要點：首先， 法律知識。管理處主任是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘授權(quán)某一物業(yè)服務(wù)項目的負責人。承擔 著管理、技術(shù)、安防、環(huán)衛(wèi)、綠化等工作，是連接業(yè)主與上級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 紐帶。按照企業(yè)的經(jīng)濟指標、工作目標、質(zhì)量要求實現(xiàn)合理化的經(jīng)濟效益，以 高質(zhì)量的有償服務(wù)，保障業(yè)主居住、

27、生活環(huán)境舒適安全。熟悉自己職責和管轄區(qū)基本情況，有較強的物業(yè)管理知識、技能和目標明確、任務(wù)清楚、分工合理、管理科學、有的放矢。要做一名優(yōu)秀的社會活動家。小區(qū)就是一個 “小社會 ”，業(yè)主形形色其次，色、素質(zhì)參差不齊。既要與業(yè)主打交道、也要與社會各界來往、還要與相關(guān)行 政管理部門報告聯(lián)系。因此，管理處主任必須具備很好的社會活動能力、協(xié)調(diào) 能力，既要有領(lǐng)導才能，也要有管理藝術(shù)。第三，要有一雙 “政治家 ”敏銳眼光和對物業(yè)問題的洞察力。作為一個小社 會國度的 “總理 ”，對小區(qū)物業(yè)發(fā)展態(tài)勢要了如指掌，及時發(fā)現(xiàn)情況、化解矛 盾、解決問題。對物業(yè)工作要有一定的前瞻性和預測性，把一切矛盾操控在自 己手中，妥善快速處置。第四，做一個精明強干、寬容的領(lǐng)導者。作為項目負責人，不但自身工作 出色，重在帶領(lǐng)部屬積極完成本職工作。為人處事要精明強干，要有寬容感恩 心。體貼下級、關(guān)心員工，熱情周到服務(wù)于業(yè)主，用真誠去感化業(yè)主與部屬， 支持自己的工作。第五，做一個善于理財?shù)默F(xiàn)代 “紅管家 ”。作為項目負責人，既要生存，也 要講高效服務(wù)，講質(zhì)量誠信，還要追求最大的經(jīng)濟效益。因此，必須加強對 人、財、物的管理，提高服務(wù)質(zhì)量，最大限度