北京市城市住宅房屋拆遷市場評(píng)估技術(shù)方案北估秘2009009號(hào)

1、北京市城市住宅房屋拆遷市場評(píng)估技術(shù)方案（北估秘2009009號(hào)）北京市城市住宅房屋拆遷市場評(píng)估技術(shù)方案（北估秘2009009號(hào)）一、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)就在 本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上住宅房屋拆遷的市場評(píng)估， 提出本技術(shù)方案。二、拆遷評(píng)估的計(jì)算公式為：拆遷評(píng)估價(jià)款=（基準(zhǔn)價(jià)格xK+拆遷房 屋重置成新價(jià)）x因素修正系數(shù)x拆遷房屋建筑面積+拆遷房屋設(shè)備、 裝修及附屬物價(jià)格三、基準(zhǔn)價(jià)格是指拆遷區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格減去標(biāo)準(zhǔn)重置價(jià)的差額。四、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格是指在拆遷區(qū)域內(nèi)與被拆遷房屋物業(yè)類型相似的標(biāo) 準(zhǔn)樣本房屋平均價(jià)格。（一）標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋，是指在被拆遷房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，

2、模擬 新建普通住宅商品房。一般應(yīng)滿足以下條件：1、鋼混或磚混結(jié)構(gòu)；2、 毛坯房或普通裝修（四白落地、水泥地面、帶門窗等）；3、 項(xiàng)目容積率大于1。若拆遷區(qū)域環(huán)境狀況特殊，也可根據(jù)區(qū)域環(huán)境狀況確定標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋。（二）標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)采用市場比較法評(píng)估確定，不具備采用市場比 較法條件的，可采用其它評(píng)估方法。1、一般情況下，在同一拆遷區(qū)域內(nèi)可評(píng)估一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格， 如果拆 遷區(qū)域呈狹長帶狀分布，可將其劃分為不同區(qū)段，分別評(píng)估各區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格2、市場比較法計(jì)算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正X交易日期修正X區(qū)域因素修正X個(gè)別因素修正X其它因素修正3、 可比實(shí)例，一般應(yīng)在與拆遷

3、范圍具有相同特征的臨近區(qū)域內(nèi)符合要求的交易案例中搜集和選取，可比實(shí)例原則上不少于三個(gè)。前述范圍內(nèi)可比實(shí)例不足時(shí)，可將選取范圍擴(kuò)展為與拆遷區(qū)域具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì) 相互影響的相似區(qū)域?？杀葘?shí)例應(yīng)優(yōu)先選取近期成交的新建普通住宅商 品房。4、 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)符合下列要求：1成交價(jià)格一般為正常交易情況下的房屋價(jià)格；2成交價(jià)格應(yīng)選取樓盤或項(xiàng)目的平均價(jià)格；條件不具備時(shí)，可選取個(gè)案價(jià)格，但須修正為樓層、朝向、成新等因素均處于一般狀況下的價(jià)格。5、 市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素、其它因素 等各項(xiàng)因素的修正，均采用百分率法。1區(qū)域因素修正內(nèi)容主要包括： 繁華程度， 交通便捷程度， 環(huán)

4、境、景觀， 公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等因素。具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)用途確 定。2個(gè)別因素修正內(nèi)容主要包括： 新舊程度， 裝修，設(shè)施設(shè)備， 平面布置， 工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)用途確定。3每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20，綜合調(diào)整不得超 過30。五、標(biāo)準(zhǔn)重置價(jià)是指標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的重新建造成本價(jià)格。可根據(jù)造價(jià)部 門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。六、拆遷房屋重置成新價(jià)， 根據(jù)北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 平房和中式樓房按照房屋的屋面、屋架、墻身、門窗、頂棚、地面分部 件以標(biāo)準(zhǔn)間為單位按條件計(jì)分、依成新折扣的辦法計(jì)算，再按房屋建筑 面積折算成單價(jià)；樓房按照樓房基

5、本價(jià)格及增項(xiàng)價(jià)格分別依成新折扣的 辦法計(jì)算。房屋的設(shè)備、裝修及附屬物價(jià)格依實(shí)際數(shù)量按條件計(jì)分、計(jì) 價(jià)計(jì)算。七、K為容積率修正系數(shù)，按照容積率修正系數(shù)表（見附件一）確定。八、因素修正系數(shù)包括朝向修正系數(shù)、樓層修正系數(shù)及其他情況修正系 數(shù)，按照相關(guān)修正體系（見附件二、三）確定。九、本技術(shù)方案涉及相關(guān)評(píng)估技術(shù)問題，由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估 價(jià)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。附件一：容積率修正系數(shù)（K）表附件二：朝向修正系數(shù)表附件三：住宅樓房樓層修正系數(shù)表北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)二00九年六月十六日 聯(lián)系人：董海艦電話64409672附件一：容積率修正系數(shù)（K表修正系數(shù)K21.91.81.71.60.5r0

6、.61.50.6r0.71.40.7r0.81.30.8r0.91.20.9r11注： （ 1 1）被拆遷房屋容積率，按照房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算；被拆遷房屋建筑面積和土 地面積，按照房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定。（2 2）房地權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房的容積率修正系數(shù)（K K）按照 1.31.3 計(jì)算；成套樓房（主要指有獨(dú)立的居室、廚房及衛(wèi)生間）的容積率修正系數(shù)（K K）按照 1.01.0 計(jì)算；非成套樓房的容積率修正系數(shù)根據(jù)其房屋附屬設(shè)施（主要指廚房、衛(wèi)生間）的實(shí)際配套情況在1.0-1.31.0-1.3之間選取。當(dāng)事人有異議的，也可以按照測繪部門實(shí)際測量的數(shù)據(jù)計(jì)算。附件二：

7、朝向修正系數(shù)表（住宅平房）表一容積率rr0.10.1r0.20.2r0.30.3r0.40.4r0.5朝向 北 西東南修正系-2%-1.0%0%1%23注： （ 1 1）平房朝向指房屋坐落的自然朝向。（2 2）非成套樓房朝向按平房朝向進(jìn)行修正。朝向修正系數(shù)表（住宅樓房）表二朝向 南北 南 東南 西南 東西 東 西 東北 西北修正2% 1.5% 1% 0.5% 0% -0.5% -1% -1.5% -2%系數(shù)附件三：住宅樓房樓層修正系數(shù)表總層數(shù)一 二 三 四 五 六 七 高層層次4-2% 1% 1% 1.5% 0%-2.5%半地-5% -5% -5% -5%-5% -5% -5%-5%0% 0% 0% -1%-1% -1% -1%0%2% 2% 0% 0% 0%0%-1%1% 2% 1.5% 1.5% 2%0.5%-2.5%0%0.5%0%6-3% -0.5%0