財務分析四大地產(chǎn)公司財務比較分析

1、四大地產(chǎn)公司財務比較分析地產(chǎn)業(yè)是香港的重要經(jīng)濟支柱，即便是在世界范圍內(nèi)，香港地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也處于一個相當高 的位置之上。而在香港，長江實業(yè)、恒基兆業(yè)、新鴻基、新世界發(fā)展這四家地產(chǎn)公司均是地產(chǎn)界的驕 子，憑借其規(guī)模和良好聲譽，在港人的心目中，四大地產(chǎn)公司就代表了香港的地產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過多年的不 斷發(fā)展，四大地產(chǎn)公司各自形成了一套行之有效而又獨具特色的企業(yè)運作模式，值得我們學習和借鑒。財務是企業(yè)經(jīng)濟活動的反映，以下本文從財務角度對四大公司進行比較分析， 希望從中獲取一些啟示。一、公司基本情況新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司在四大地產(chǎn)公司中規(guī)模最大，它于1972年在香港聯(lián)交所上市，核心業(yè)務是開發(fā)房地產(chǎn)供銷售及收租

2、投資，相關業(yè)務包括酒店管理、保險、金融業(yè)務和運輸基建管理，并涉 足科技領域。新世界發(fā)展有限公司于1970年成立即開始其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，并于兩年后在香港聯(lián)交所上市。 經(jīng)過二十多年的積極發(fā)展，該集團已將其核心業(yè)務從地產(chǎn)擴展至酒店、基建、服務以及電訊。同時它 也是在中國大陸最大的香港投資者。長江實業(yè)（集團）有限公司是香港最負盛名的企業(yè)之一。集團業(yè)務范圍廣泛，包括房地產(chǎn)發(fā)展、 基礎建設、港口貨運、能源、零售、酒店及電訊業(yè)務。恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司是一家投資控股公司，透過附屬公司參與香港的房地產(chǎn)開發(fā)與投資、項 目管理、建筑、物業(yè)管理、酒店、公用事業(yè)、零售、財務及投資控股以及在中國大陸的房地產(chǎn)開發(fā)。 其旗下

3、，包括聯(lián)營公司，有六家上市公司，其中三家為恒生指數(shù)的成份股。二、四大地產(chǎn)公司財務比較分析由于條件所限，本文僅獲取新鴻基、新世界、恒基兆業(yè) 1996年6月30日起截止到1999年6月 30日及長江實業(yè)1996年12月31日起截止到1999年12月31日的財務數(shù)據(jù)。需要說明的是，新鴻 基、新世界、恒基兆業(yè)是以截至六月三十日止的一年作為一個會計年度，而長江實業(yè)以截至十二月三十日止的一年為會計年度，雖然會計期間不同，但該差異將不至于影響比較趨勢。 本文所使用的財務 數(shù)據(jù)均以其會計年度為基準。（為便于與我司比較，將我司截止 99年12月31日的A股財務數(shù)據(jù)列 于四大地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)之下，以1港幣=1.08人

4、民幣作為換算匯率。）700.096w：7u98b.長江實業(yè)958.11U/3.91130.61736.3 恒基兆業(yè)/87.21027.1942.1928.5新鴻基1384.41877.31682.41598.3新世界959.61086.71047.11153.2米萬科32.136.737.141.61900.0業(yè)務規(guī)模比較（單位：億港幣）總資產(chǎn)（圖1）四家公司的資產(chǎn)規(guī)模均在97年達到較高點，其后除長江實業(yè)穩(wěn)步增長外，其他公司都有所減小 新鴻基資產(chǎn)規(guī)模最大，但99年長江實業(yè)一舉超過了新鴻基位居第一。（注：圖中所標識的年份表示長江實 業(yè)及萬科截止當年 12月31日的一個年度或其他三家地產(chǎn)公司截止當

5、年 6月30日的一個年度，以下相同。）營業(yè)額270.0230.0190.0150.0110.070.03J96979899 長江實業(yè)132.078.6118.781.9-恒基兆業(yè)152.8189.7106.3146.0新鴻基226.2289.6232.2236.8M 新世界167.2199.8203.9175.3T一萬科10.918.121.026.9（圖2）從絕對數(shù)看，新鴻基的營業(yè)額規(guī)模最大；新世界雖不及新鴻基但營業(yè)額較穩(wěn)定，表明業(yè)務發(fā)展較平穩(wěn)；長江實業(yè)和恒基兆業(yè)營業(yè)額增減起伏較大。99年四家公司的營業(yè)額從大到小排序為：新鴻基、新世界、恒基兆業(yè)、長江實業(yè)。凈資產(chǎn)每股凈資產(chǎn)（單位：港幣）130

6、0.0/1000.0>700.0O400.09§979899一_長江實業(yè)685.6827.8854.51417.4恒基兆業(yè)408.8602.3483.2498.7新鴻基1077.51347.11137.01066.1新世界512.6643.1548.1567.1宣 萬科12.316.918.119.4（圖3）從增長趨勢看，長江實業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模逐年穩(wěn)步上升，其他三家公司均在 97年達到最高點，98 年又有不同程度的下滑，到99年下滑勢頭有所減緩，新世界和恒基兆業(yè)的凈資產(chǎn)還略有回升。 99年 長江實業(yè)的凈資產(chǎn)超過新鴻基躍居第一。恒基兆業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模最小。需要說明的是，99年長江實業(yè)在

7、營業(yè)額下降的情況下，資產(chǎn)規(guī)模得到訊速膨脹，主要原因是對 聯(lián)營公司（和記黃埔、長江基建等）的長期投資獲得了豐厚回報。年內(nèi)投資收益額達$580億，是上年的12倍（其中和記黃埔因出售 Orange plc股權長實獲彳生投資收益$577億）。（圖4）四家公司每股凈資產(chǎn)的變動趨勢與各自凈資產(chǎn)的變動趨勢是一致的，但排序略有不同，原因在于新世界的股本規(guī)模相對較大。盡管長江實業(yè)的股本規(guī)模也較大，但因99年的良好業(yè)績使每股凈資產(chǎn)位居其他公司之首。無論是在總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)或是營業(yè)額方面進行比較，這幾家公司按規(guī)模大小進 行排序，順序都是一樣的（長江實業(yè)的營業(yè)額除外，這主要由于該集團的主要利潤來源和記黃埔等公 司為其聯(lián)

8、營公司，不屬合并報表范圍），且四家公司的凈資產(chǎn)與總資產(chǎn)的變動趨勢基本一致。這種關 于公司規(guī)模的財務指標的同一性， 在一定程度上說明香港四大地產(chǎn)公司在公司規(guī)模的擴張上，表現(xiàn)出一種較為明顯的均衡發(fā)展特征，而非單個財務指標的突出。萬科的資產(chǎn)規(guī)模和營業(yè)規(guī)模雖遠不及四大公司，但近年呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的趨勢流動比率（流動資產(chǎn)/流動負債）2.短期償債能力比較3.32.92.52.11.7一一 1 兩,三«1.396979899長江實業(yè)3.03.31.61.5一_恒基兆業(yè)2.002.001.781.45新鴻基1.381.381.401.43新世界1.631.661.841.76蹇萬科1.451.691.

9、821.67（圖5）盡管99年各公司的流動比率相差不大，但從各年情況看，四家公司流動比率的大小和變動趨勢 存在很大差異。長江實業(yè)的流動比率較高，但 98年開始已明顯降低。99年除新鴻基外，各公司（含 萬科）的流動比率均比上年降低，表明其短期償債能力有所減弱。由于個體差異，無法看出香港大發(fā) 展商合理的最低流動比率水平。速動比率（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負債公司長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科年份99989998999899989998速動比0.530.490.140.330.610.770.530.540.590.50現(xiàn)金流動負債比-0.180.830.350.131.041.030.130.38

10、0.02/（表1）從速動比率與流動比率的比較情況看，各公司的存貨都占到流動資產(chǎn)一半以上，其中恒基兆業(yè) 的存貨占流動資產(chǎn)比重最大，99年甚至達到90%,因此速動比率也最小，這將極大影響其短期償債 能力。這同時也反映了房地產(chǎn)行業(yè)所固有的存貨金額大、銷售周期長的事實。與98年相比，99年萬科的流動比率降低了但速動比率卻提高了，主要原因是99年萬科的存貨大幅度減少，存量資產(chǎn)在連續(xù)高企后首次開始下降。現(xiàn)金流動負債比（經(jīng)營性現(xiàn)金流量/流動負債）真正能用于償還債務的是現(xiàn)金流量，經(jīng)營現(xiàn)金流量和流動負債的比較可以更好的反映企業(yè)償還 短期債務的能力。從四家公司情況看差異較大，其中新鴻基的現(xiàn)金流動負債比連續(xù)兩年超過

11、 1,短期 償債能力較強；而另外幾家公司白現(xiàn)金流動比還不及其一半（除長江實業(yè)1998）,最小的甚至只有0.13（新世界 1999）。長江實業(yè)99年因營業(yè)現(xiàn)金出現(xiàn)凈流出，使現(xiàn)金流動負債比呈負數(shù)，因此其短期償債能力明顯不足。3.運營效率比較應收帳款周轉(zhuǎn)率（銷售收入/應收帳款平均余額）四家公司應收帳款周轉(zhuǎn)率大小不一，從 99年的情況看，恒基兆業(yè)和新鴻基應收帳款收回速度最 快，僅不到2個月，其次為長江實業(yè)。新世界應收帳款管理能力較差，平均收帳期高達128天。萬科的應收帳款回收速度處于中間水平。（參見表2）長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科應收帳款周轉(zhuǎn)率4.146.956.692.855.55應收帳款周轉(zhuǎn)

12、天數(shù)86.952.554.512865.8（表2）1.410.60.2_ *96979899聿長江實業(yè)0.510.260.490.4 恒基兆業(yè)0.510.710.340.46新鴻基1.11.330.890.83新世界0.610.640.680.56T萬科0.630.670.8流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（銷售收入/流動資產(chǎn)平均余鵝）（圖6）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會相對節(jié)約流動資產(chǎn)，等于相對擴大資產(chǎn)投入，增強企業(yè)贏利能力；而 延緩周轉(zhuǎn)速度，需要補充流動資產(chǎn)參加周轉(zhuǎn)，形成資金浪費，降低贏利能力。四家公司中，新鴻基的 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)最快，長江實業(yè)相對較慢。萬科的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度僅次于新鴻基，同新世界相當并有超過之勢，

13、且近三年在逐年加快。0.20.150.10.05-A 芬96979899 長江實業(yè)0.160.080.110.06-恒基兆業(yè)0.20.170.190.16新鴻基0.170.180.130.14新世界0.190.160.190.160.520.570.68 =總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（銷售收入/總資產(chǎn)平均余額）（圖7）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，說明銷售能力越強。四家公司中，長江實業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度最慢，新鴻基次之，恒基兆業(yè)和新世界相差不大。相比之下，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率優(yōu)于上述公司許多，一方面說明萬科資產(chǎn)規(guī)模較小，另一方面說明運用有限資產(chǎn)獲取收入的能力增強了。 結(jié)合應收帳款和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況， 可以認為目前萬科的 資產(chǎn)營運

14、效率比較好。4. 長期償債能力比較0.60.5 K工0.40.3n 9_969798J99T長江實業(yè)0.280.230.240.18恒基兆業(yè)0.480.410.490.46新鴻基0.220.280.320.33新世界0.470.410.480.51萬科0.660.540.510.53資產(chǎn)負債率（圖8）通常，資產(chǎn)負債率越低，說明企業(yè)自有資金實力越強，還本付息壓力越小，財務狀況越穩(wěn)定。四家公司的資產(chǎn)負債率基本都在 50%以下，其中，長江實業(yè)資產(chǎn)負債率最低，且有逐年下降趨勢；新鴻基次之，但比率逐年上升；其他兩家相差不大，但在99年新世界的資產(chǎn)負債率達到51%。財務杠桿是一把“雙刃劍”，如果總資產(chǎn)利潤

15、率高于負債利率，增加負債可以獲取更多收益，反之，增加負 債將增加負擔和財務風險。99年新世界的總資產(chǎn)利潤率僅為1.1% （參見圖10）,過高的負債率無疑 將增加其財務風險。萬科的資產(chǎn)負債率高于香港公司始終在 50%以上，盡管這在中國的上市公司中并不算高。已獲利息倍數(shù)（稅息前利潤/利息支出）長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界已獲利息倍數(shù)5.74.65.72.1（表3）雖然長期債務是未來的經(jīng)濟資源流出，但利息卻是企業(yè)每年必須的支出，已獲利息倍數(shù)正是反 映利息受到企業(yè)息稅前利潤保障的程度。四家公司中，新世界的償還利息能力最差，還不到其他三家 的1/2。（需要說明的是，99年長江實業(yè)實際已獲利息倍數(shù)達 59

16、,從穩(wěn)健和可比性出發(fā)，這里仍用 98 年數(shù)作為其對利息保證程度的評價指標。）5. 獲利能力分析160.0L130.0100.0._、_/70.040.0-T10.096979899長江實業(yè)137.7176.061.1593.7恒基兆業(yè)83.696.249.354.2新鴻基110.4141.672.692.8新世界41.653.121.412.7“ -萬科1.41.81.92.1凈利潤（單位：億港幣）（圖9）四家公司的凈利潤變化趨勢基本一致，98年較97年均有大幅度下降，99年又有不同程度回升。結(jié)合近幾年香港經(jīng)濟的發(fā)展歷史來看，上述公司的贏利情況明顯透視出香港98年金融危機時的影子（宏觀經(jīng)濟狀況

17、嚴重影響房地產(chǎn)業(yè)景氣程度）。在經(jīng)濟蕭條時，很難找到利潤不下降的公司；而在經(jīng) 濟復蘇時，大部分公司贏利情況有所好轉(zhuǎn)。止匕外，我們注意到，99年長江實業(yè)凈利潤呈跳躍式增長（原因同前）而新世界這家公司的贏利卻仍然惡化，這似乎揭示了該公司的經(jīng)營不善。250200150100500/ n796979899 長江實業(yè)104.322451.5724.7恒基兆業(yè)54.750.746.337.2新鴻基48.848.931.239.2新世界24.926.610.57.2T萬科12.79.68.77.9銷售凈利率（凈利潤/銷售收入）（圖 10）各家公司的銷售凈利率與凈利潤的變動趨勢基本一致。新世界的銷售收入獲利能力

18、較差，與其 他公司差距較大。新世界和恒基的銷售凈利率有逐年降低趨勢。止匕外，需要說明的是，長江實業(yè)的銷 售凈利率比其他公司高出許多倍且波動較大，其原因筆者在前文已提到過，即長江集團的重要利潤來源一一和記黃埔、長江基建、香港電燈等公司均為其聯(lián)營公司，未被納入合并報表范圍，導致銷售收 入沒有包括這些公司，而凈利潤又體現(xiàn)了這些公司的收益。與上述公司相比，萬科的銷售獲利能力尚有較大差距，而且銷售凈利率在逐年降低，主要原因資產(chǎn)凈利率（凈利潤/總資產(chǎn)）在于：（1）萬佳的商業(yè)銷售收入凈利率低；（2）因開發(fā)成本較高萬科地產(chǎn)毛利率較低；（3）四大公司 出租業(yè)務凈利率較高。15L12*9 /6-03MX'

19、-9096979899.長江實業(yè)14.416.45.434.2恒基兆業(yè)10.69.45.25.8新鴻基87.54.35.8T新世界4.34.921.1萬科4-34,4951（圖 11）資產(chǎn)凈利率反映了企業(yè)的資源利用效率。除長江實業(yè)外各公司的資產(chǎn)凈利率基本呈下降趨勢， 這在某種程度上也說明了香港地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)平均利潤率正在下降。且房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特殊性， 很大一部分資金用于土地儲備，資金占壓較嚴重，因此其資產(chǎn)凈利率普遍較低。四家公司中，新世界 的資產(chǎn)利用效率最低，99年僅為其他公司的1/5。相反近年萬科的資產(chǎn)凈利率在緩慢上升，一定程度 上反映了萬科綜合資產(chǎn)利用效率在提高。2218141062/

20、796979899長江實業(yè)20.121.37.241.9一恒基兆業(yè)20.516.010.210.9新鴻基10.210.56.48.7.新出界8.18.33.92.2凈資產(chǎn)收益率（凈利潤/凈資產(chǎn)）（圖 12）凈資產(chǎn)收益率的變動趨勢與總資產(chǎn)利潤率的變動趨勢幾乎相同。這也反映了同樣的一個問題， 即近幾年整個香港房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率在逐步下降（長江實業(yè)若剔除因和記黃埔轉(zhuǎn)讓股權取得的非 經(jīng)常收益，其凈資產(chǎn)收益率也是降低的）。由于香港的會計制度將物業(yè)重估市價高于成本價的部分作 為凈資產(chǎn)的一部分。計算扣除該重估儲備的凈資產(chǎn)收益率，將更具可比性，也更便于國內(nèi)企業(yè)參考。公司長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科年份9

21、9989998999899989998扣除物業(yè)重估儲備的42.07.314.714.414.712.73.46.311.010.1凈資產(chǎn)收益率（%）（表4）由表4可看出，房地產(chǎn)業(yè)由于其營業(yè)周期長等行業(yè)特殊性，即使是象香港四大地產(chǎn)公司這樣做得較好的企業(yè)，其凈資產(chǎn)收益率最高也不超過15% （長江實99年業(yè)例外）。每股收益7.86.65.44.231.80.6二 # -.*96979899T長江實業(yè)6.027.662.6625.8一恒基兆業(yè)5.165.662.853.15新鴻基4.695.933.043.87f 新世界2.442.861.110.62044034037039（圖 13）從四大地產(chǎn)公司

22、的每股贏利變動情況來看，同樣是由于宏觀經(jīng)濟不景氣導致他們 97年以后的贏步惡化），長江實業(yè)99年每股收益利情況不甚理想，直到99年才略有回升（但新世界99年情況進創(chuàng)歷史新高（原因同前）6. 股利分配政策比較2.31.91.51.10.396979899T長江實業(yè)1.381.621.161.38T恒基兆業(yè)2.032.481.51.5新鴻基1.862.351.21.55新世界1.141.20.640.3每股股利（股利總額/流通股數(shù)）（圖 14）結(jié)合每股收益情況分析，四大地產(chǎn)公司每年的股利支付都是根據(jù)當年的贏利情況來確定的，利潤越高，支付股利的絕對數(shù)越大。但長江實業(yè) 99年情況相反，每股股利并未隨每

23、股收益的增加而大幅增長，這或許是其一貫的低股利政策或者為了增加儲備擴大投資，也可能是基于對支付股利現(xiàn)金壓力的考慮（支付99年股利需現(xiàn)金$31.7億）。四大地產(chǎn)公司的股利支付基本都以現(xiàn)金形式，新世界 99年的股利雖有部分以紅股形式，但也給 予了股東現(xiàn)金選擇權。股利支付率（每股股利/每股收益）（圖15）60.050.0_一 a40.0'入30.020.0.96979899一長江實業(yè)22.921.143.65.3 恒基兆業(yè)39.343.852.647.6新鴻基39.739.639.540.1新世界46.742.057.748.4股利支付率=每股股利/每股收益，反映了公司贏利中有多少用來支付股

24、利。四家公司中，新鴻 基采取的是固定股利支付率的股利分配政策，而其他三家公司的股利支付率的變動則是另一種情況， 即股利支付率與公司贏利負相關（如前述長江實業(yè)）。這就說明了這三家公司在公司贏利情況較好年 度（實際上也是宏觀經(jīng)濟狀況較好的年度），降低了股利支付率，以增加保留盈余供再投資所需；而 在贏利狀況轉(zhuǎn)差時（實際上也是行業(yè)不景氣的年度），增大了股利支付率，減少了擴大投資的儲備來 源。（表5）7. 各業(yè)務構成比較（表5）業(yè)務構4年份長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比租金993364.

25、11568.413559.187318.0551023.3420339.6175710117969.2982802.41845.4161615.2107417.9565024.3444330.919909.8137928.1樓宇出99737190422.31103675.6315364.91499163.3496046.815298.71428.3981097592.5261876.3719767.7424170.51530465.9893962.1583628.6290959.3翻及電工程1996104.2270.6674838.538222.4985455.1390.65923294348

26、.9酒店995422.31341.320951222213.1985452.31320.9267213.13497.1基建997414.248028.2986773.34008.2電訊99261814.9-712-42.198234511.5-646-13.2物業(yè)管1994865.9703.8986015.1621.8搟及務才99158985.38065.580616.55432.35435.19856216.46606.266011.04351.94343其他9960.27905.620948.87677.2203911.7161.19830.16115.812885.64353.19474

27、.6771.6合計99819310018631001459710048591002368010010607100175271001703100981186510034291001062910060141002322210014383100203901004902100四大地產(chǎn)公司中，長江實業(yè)、新鴻基和恒基兆業(yè)的主業(yè)非常突出，樓宇出售業(yè)務在各公司業(yè)務營 業(yè)額及利潤構成中所占比重相當高（長江實業(yè)的樓宇出售利潤中扣除了物業(yè)減值準備）；而新世界主業(yè)不突出，該公司99的營業(yè)額中樓宇出售僅占8.7%。樓宇出租業(yè)務在四大地產(chǎn)公司的各業(yè)務中均占有較重要的地位，從表中可看出，各公司出租業(yè)務 的營業(yè)溢利所占比例均

28、達到其營業(yè)額所占比例的近兩倍，可見出租業(yè)務的獲利能力較強。止匕外，四大地產(chǎn)公司所涉足的其他業(yè)務與其主業(yè)基本都具有較大的相關性（如基建等）。三、對我公司的啟示意義在上一部分，通過數(shù)據(jù)比較和趨勢比較，筆者已經(jīng)對四大地產(chǎn)公司的各種財務指標進行了綜合性 的比較分析。根據(jù)這些分析，結(jié)合我公司實際情況，得到以下結(jié)論：1 .在規(guī)模上，與四大地產(chǎn)公司比較，萬科仍相差很大。因此，萬科的規(guī)模擴張空間還很大，而且正處在一個穩(wěn)步增長時期；在規(guī)模擴張時，應注意總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)和營業(yè)額的均衡發(fā)展，對此， 筆者在上一部分已經(jīng)指出四大地產(chǎn)公司規(guī)模擴張具有明顯的均衡發(fā)展的特征。四大地產(chǎn)公司中，規(guī)模最大的是新鴻基（長江實業(yè) 99年

29、情況特殊不在此比較），99年其營業(yè)額、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤分別是萬科的 9倍、38倍、55倍和44倍；萬科各項規(guī)模指標與四大公司中 最小的比較情況如下：單位：億港元財務指標四大公司的最后一位萬科比值名稱數(shù)值總資產(chǎn)恒基兆業(yè)928.941.622.3 : 1營業(yè)額長江實業(yè)81.926.93.0 : 1凈資產(chǎn)恒基兆業(yè)498.719.425.7 : 1凈利潤新世界12.72.16.0 : 12 .在經(jīng)營質(zhì)素上，萬科與四大地產(chǎn)公司水平相近。比如在凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)凈利率，在短期償債能力與運營效率方面；萬科銷售凈利率低于四大公司，主要因為萬佳的商業(yè)銷售收入凈利率低及四大公司出租業(yè)務凈利率高的原因；萬

30、科的個別指標甚至優(yōu)于四大公司，例如99年萬科的速動 比率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達到 0.65,高出四大地產(chǎn)公司4倍多），這說明萬科的資產(chǎn)綜合 利用效率在逐步提高。3 .在資產(chǎn)質(zhì)素上，萬科明顯遜于四大地產(chǎn)公司。其一表現(xiàn)在四大公司擁有高額評估增值的長期物業(yè)，如新鴻基物業(yè)評估增值高達 430億港元；而萬科卻有不少低效資產(chǎn)和遺留問題；其二，萬科 的資產(chǎn)負債率明顯高于四大公司， 這主要是由于是香港和內(nèi)地的不同的融資環(huán)境造成；其三，存貨在萬科總資產(chǎn)中的比率遠高于四大公司（盡管99年有所降低），但在流動資產(chǎn)中的比率和四大公司接近， 說明四大公司的長期投資、長期物業(yè)比例遠高于萬科。存貨情況比較長江實業(yè)恒

31、基兆業(yè)新鴻基新世界萬科存貨金額（億港幣）139.6273.2161.4235.922.9占流動資產(chǎn)比重（）63.990.657.470.064.7占總資產(chǎn)比重（）8.029.410.120.555.04 .四大地產(chǎn)公司的近年來的獲利狀況與香港宏觀經(jīng)濟狀況息息相關，表明房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟 影響較深。反觀萬科自97年以來的上升，也是與國內(nèi)宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢相一致，這提醒我們，要密 切研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展大勢，也要準備應對宏觀經(jīng)濟不利下的經(jīng)營對策， 如萬科目前的較高的資產(chǎn)負債 率和凈現(xiàn)金流出就是需要改善的因素。5 .在獲利能力上，萬科與四大地產(chǎn)公司的差距。主要表現(xiàn)在利潤構成上，99年萬科的樓宇出售溢利占溢利白比重