物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程精編版

1、最新資料推薦5物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程累了很多宅貴經(jīng)驗一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 招投標(biāo)是在國內(nèi)外經(jīng)濟活動中常用的一 種競爭性的交易方式。 1999年 8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過 的我國第一部招投標(biāo)法，確立了強制性招投標(biāo)制度。 物業(yè)管理的招標(biāo)， 是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表 （發(fā)商基業(yè)主委員會） ，在為其物業(yè)選擇管理者 時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開， 由多家物業(yè)管 理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立 物業(yè)管理合同的過程。 物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)， 根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)， 根據(jù)國家有關(guān)法律、

2、 法規(guī)與本 企業(yè)的實力，編制投標(biāo)文件， 參與投標(biāo)的活動。 物業(yè)管理招投標(biāo)實質(zhì)上是物業(yè)管 理權(quán)的一種交易形式。 1994 年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招 投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標(biāo)， 對蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)， 并以 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會的廣泛好評， 開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標(biāo)的先河。 1996 年以來，深圳又率先嘗試由政府行業(yè) 主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位， 推動了深圳物業(yè)管理市場的迅猛發(fā)展。 1999 年 5 月，全國第三次物業(yè)管理工作 會議在深圳召開，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)在工作報告中強調(diào)各地要 &qu

3、ot; 在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上， 制定物業(yè)招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標(biāo) 工作。 "會議精神得到全國各地行業(yè)主管部門的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標(biāo)活動 在一些經(jīng)濟比較發(fā)達、 物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來， 并在實踐中積 2003年 9 月 1日正式實施的國家物業(yè)管理條例第24 條明確規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則， 通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi) 容可分為： 單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)兩種。 一些經(jīng)營性的物業(yè) 管理 （例如商住樓、購物中心 ）往往采用第二種形式。二、物業(yè)管理開

4、展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則 物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向 選擇。根據(jù)招標(biāo)法的規(guī)定，招投標(biāo)活動中必須遵循 "公開"、"公平 "、"公正" 和"合理 "的原則。具體要求如下：（一）公開原則所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開招標(biāo)， 就必須按公開原則， 召開新聞發(fā)布會，在報刊、 電臺、電視上公開登出招標(biāo)公告， 把所需要達到的服務(wù)要求與條件公開告訴一 切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。（二）公平原則所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的， 也就是說所有參加投 標(biāo)者都必須

5、在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū) （大廈樓宇 ）要求，需要資質(zhì) 在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭， 那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資 質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)， 同時也不能允許低于三級以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來 投標(biāo)競爭，總之要體現(xiàn)公平性。（三）公正原則 所謂公正原則，就是在評定標(biāo)書時要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)瑚場答辯時的尺度應(yīng)對任何物業(yè)管 理企業(yè)是一致的。 特別在評標(biāo)、 決標(biāo)的過程中一定要采用科學(xué)方法， 按照平等競 爭的原則，進行實事求是的分析、打分。（四 ）合理原則所謂合理原則， 是指在最后選擇投標(biāo)單位時， 其確定的服務(wù)項目和收費價格必須合理， 既 不能接受低于正常管理服務(wù)成本

6、的報價， 也不能脫離實際市場情況， 提出不切實際的管理服 務(wù)要求。 招標(biāo)與投標(biāo)足按法律規(guī)定程序進行的一種經(jīng)濟活動，其全過程必須嚴(yán)格依照法 律的有關(guān)規(guī)定進行，否則就可能會引起糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下： （一 ） 準(zhǔn)備階段 1選擇招標(biāo)方式。是公開招標(biāo)還是邀標(biāo)、議標(biāo)。 2成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。 在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主方 （如房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會 ）成立招標(biāo)領(lǐng) 導(dǎo)小組， 小組成員由業(yè)主方派出， 也可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家參加。 通常還委托招標(biāo)代理機構(gòu) （如物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場 ）來具體實施招標(biāo)工作。3確定招標(biāo)項目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。 4編寫招標(biāo)書。招標(biāo)書的主要

7、內(nèi)容有：（1）擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場地情況等。（2）物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項管理。（3）對招標(biāo)的有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件（如提供管理用房、商業(yè)用房面積 ），物業(yè)管理服務(wù)收費及維修資金標(biāo)準(zhǔn)， 以及其他需要說明的問題。（4）物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎懲措施。（5） 投標(biāo)開標(biāo)時間。此外，對招標(biāo)書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細的說明，如提供建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備型號清單等，以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書。 5若是公開招標(biāo)， 則將向社會發(fā)布招標(biāo)公告。 通過公眾信息渠道向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告。 公告內(nèi)容主要

8、包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、 投標(biāo)單位條件、 報名投標(biāo)截止日期， 投送投標(biāo)書截止日 期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項。（二 ）招標(biāo)階段1招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件，接受咨詢。 在進行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項目招標(biāo)時，通常由招標(biāo)單位委托的 招標(biāo)代理機構(gòu)在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后， 統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會議， 即標(biāo)前會議。 標(biāo)前會議 通常安排在現(xiàn)場； 或者先到現(xiàn)場視察， 再集中開標(biāo)前會。 召開標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo) 人提出的各類問題。2投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查。在報名截止日期后，對報名投標(biāo)單位進行資質(zhì)審查， 從中選擇若干家參加投標(biāo)， 并書面通知各投標(biāo)單位。3投標(biāo)書的報送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報

9、送投標(biāo)書截止日期前， 將投標(biāo)書密封送達投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小 組（辦公室 ）或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)。（三 ）開標(biāo)階段1按照標(biāo)書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下， 公開開標(biāo)并登記。2由評標(biāo)委員會采用會議形式審查和評議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。評標(biāo)委員會成員通常由物業(yè)管理專家組成。 3公證員宣讀公證書，確認預(yù) 選中標(biāo)單位。（四 ）中標(biāo)和訂立合同確定中標(biāo)單位后，應(yīng)書面通知中標(biāo)單位。中標(biāo)單位與業(yè)主方一般還會進行必要的商務(wù)談判， 才會正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 合同簽訂后才標(biāo)志 著中標(biāo)單位取得了對該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)。物業(yè)公司招投標(biāo)工作流程步驟 工作

10、內(nèi)容1 業(yè)主大會授權(quán)給業(yè)委會開展物業(yè)公司招投標(biāo)工作2.1 業(yè)委會需要得到政府主管部門核發(fā)的該項目建議書批復(fù)文件。2.2 制作標(biāo)書；3 業(yè)主委員會到項目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時需要提交的材料： （1）業(yè)主大會決議（ 2）政府主管部門核發(fā)的該項目建議書批復(fù)文件（3）填寫 XX 市物業(yè)管理招投標(biāo)活動備案表一（4）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書（5）招標(biāo)文件（ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料（ 7）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)的，還應(yīng)提交委托書；4 公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)4.1 公開招標(biāo)需要進行的工作：4.1.1 在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在 XX 市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費招標(biāo)公告；4

11、.1.2 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制；4.1.3 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目， 自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止， 最短不得少于 20 日；4.1.4 招標(biāo)人組織投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料；4.1.5 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原（前期 ）物業(yè)服務(wù)合同終止前 3個月完成；4.2 邀請招標(biāo)需要進行的工作：4.2.1 采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向 5 家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書；4.2.2 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。4.2.3 招標(biāo)人組織投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場

12、，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料；4.2.4 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前 3 個月完成；5 開標(biāo)：在指定時間和地點進行開標(biāo)，開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。6 評標(biāo)6.1 評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為 5 人以上單數(shù)， 其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的23。市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)?。評標(biāo)委員會的專家人員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前 3 日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機抽取的方式確定; 6.2 一般項目的評標(biāo)活動應(yīng)在遞交投標(biāo)文件截止日期后7 日內(nèi)完成，重點工程項目需在15 日內(nèi)完成; 6.3

13、 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告; 6.4 評標(biāo)報告由評標(biāo)委員會全體成員簽字。6.5 招標(biāo)人可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人， 也可以委托評標(biāo)委員會推薦出中標(biāo)候選人名單 ;7 中標(biāo)7.1 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人（業(yè)委會）應(yīng)當(dāng)在 3 日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時通知未中標(biāo)人。7.2 招標(biāo)人（業(yè)委會）和中標(biāo)人雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容就招標(biāo)項目的管理簽訂 （前期 ）物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標(biāo)書中的內(nèi)容。7.3 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自與中標(biāo)人簽訂 （前期）物業(yè)服務(wù)合同之日起 15 日內(nèi)，到原備案機關(guān)備案。 備案時，招標(biāo)人應(yīng)填寫XX市物業(yè)管理