新龍廣場(chǎng)項(xiàng)目前歸與銷售建議

1、新龍廣場(chǎng)項(xiàng)目前歸及銷售建議目錄：一、閘北區(qū)“十五”的發(fā)展目標(biāo)和主要任務(wù)二、本項(xiàng)目區(qū)域概況三、閘北區(qū)舊區(qū)改造以及新建項(xiàng)目規(guī)劃四、本項(xiàng)目SWO杳析五、本項(xiàng)目產(chǎn)品建議六、本項(xiàng)目客戶定位七、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位閘北區(qū)“十五”的發(fā)展目標(biāo)和主要任務(wù)“十五”時(shí)期是閘北進(jìn)入新世紀(jì)的第一個(gè)五年，是閘北未來(lái)發(fā)展的重要時(shí)期，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)建設(shè)，深化改革與對(duì)外開放，城市建設(shè)與城市管理，社區(qū)建設(shè)與社會(huì)保障，以及精神文明建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展等方面，都要有一個(gè)新的提高。市閘北區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要（草案）（以下簡(jiǎn)稱綱要（草案）已發(fā)給各位代表。這里，我著重圍繞綱要（草案）的起草，報(bào)告四個(gè)問(wèn)題c關(guān)于“十五”計(jì)劃的總體思路綱要

2、（草案）把總體思路確定為“突出一個(gè)龍頭，推進(jìn)兩線建設(shè)，完善三片功能，優(yōu)化四大產(chǎn)業(yè)?！本唧w涵義是：繼續(xù)突出以不夜城開發(fā)帶動(dòng)全區(qū)發(fā)展的龍頭作用；重點(diǎn)推進(jìn)河沿線綜合整治、改造和新路高架、地鐵一號(hào)線北延伸段的建設(shè)，加快沿線地區(qū)開發(fā)；不斷完善南片商務(wù)商貿(mào)、中片文化休閑、居住和城市型工業(yè)以及北片大型居住區(qū)功能；進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高閘北商業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市型工業(yè)和交通運(yùn)輸及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的層次，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，充分發(fā)揮四大產(chǎn)業(yè)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用。提出這些思路主要基于以下認(rèn)識(shí)：一是突出一個(gè)龍頭。不夜城是新三年大變樣的標(biāo)志之一，已經(jīng)成為北部主要的公共活動(dòng)中心，也是閘北邁向新世9的）S象標(biāo)志。經(jīng)過(guò)“九五

3、”時(shí)期的形態(tài)建設(shè)與功能開發(fā)，初步形成了不夜城應(yīng)有的功能。但是作為閘北未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)極，它對(duì)女S9©發(fā)展、城市建設(shè)的集聚與輻射效應(yīng)還需要進(jìn)一步提高，功能的特色和主導(dǎo)性還需要進(jìn)一步凸現(xiàn)。因此，“十五”期間必須繼續(xù)強(qiáng)9不夜城的龍頭帶動(dòng)作用。二是推進(jìn)兩線建設(shè)?！笆濉逼陂g城市建設(shè)重點(diǎn)與閘北的兩線建設(shè)是緊密相連的。河沿線的綜合整治、改造和新路高架、地鐵一號(hào)線北延伸段建設(shè)，是“十五”期間在閘北實(shí)施的兩大重點(diǎn)工程。根據(jù)“九五”發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，市在區(qū)的重大建設(shè)項(xiàng)目會(huì)成為加快區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的重要契機(jī)。因此，抓住這一難得的機(jī)遇，在配合市完成重大建設(shè)項(xiàng)目的同時(shí)，重點(diǎn)推進(jìn)河沿線和新路的開發(fā)建設(shè)，尤其是房地產(chǎn)

4、業(yè)的開發(fā)，將形成“十五”發(fā)展新熱點(diǎn)，會(huì)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展起到重要作用。三是完善三片功能。“十五”期間要求各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)更加注重特色、體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。“九五”時(shí)期，閘北南中北三片功能區(qū)域已初步形成，在此基礎(chǔ)上，如何進(jìn)一步合理定位，明晰、突出和完善三片區(qū)域特點(diǎn)，對(duì)發(fā)揮區(qū)域功能優(yōu)勢(shì)，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色，確立閘北在“十五”發(fā)展過(guò)程中的地位，將具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。四是優(yōu)化四大產(chǎn)業(yè)。根據(jù)能夠發(fā)揮閘北區(qū)位優(yōu)勢(shì)、對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)影響面大、發(fā)展具有一定成長(zhǎng)性、符合閘北產(chǎn)業(yè)特色的原則，適應(yīng)我區(qū)不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)職能、日益擴(kuò)大的開放環(huán)境、以創(chuàng)新為動(dòng)力的發(fā)展要求，提出優(yōu)化四大產(chǎn)業(yè)：以知識(shí)型服務(wù)業(yè)為主要容的商業(yè)服務(wù)業(yè)；以堅(jiān)持高

5、起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理為開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)業(yè)；以電子信息業(yè)為主導(dǎo)的城市型工業(yè)和以物流與相關(guān)行業(yè)為發(fā)展方向的交通運(yùn)輸業(yè)，將作為今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，是符合閘北區(qū)情實(shí)際的。二本項(xiàng)目區(qū)域概況轄區(qū)有，路，北路，新路等主干道。交通便捷，輕軌、公共交通四通八達(dá)。全國(guó)聞名的七浦路服裝一條街在轄區(qū)，有超飛捷服裝批發(fā)市場(chǎng)、新七浦浦服裝批發(fā)市場(chǎng)、興浦服裝批發(fā)市場(chǎng)等大型專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)；曲阜路云集了一批國(guó)有專業(yè)市場(chǎng)，有工業(yè)晶批發(fā)市場(chǎng)，燈具市場(chǎng)、文化用品批發(fā)市場(chǎng)、跳蚤市場(chǎng)、香江家具城、保健品市場(chǎng)等大型專業(yè)市場(chǎng)；外延有北隆運(yùn)輸服務(wù)中心、眾匯旺建材市場(chǎng)、閘北輕紡市場(chǎng)等。地理與人口：北站街道位于閘北區(qū)的南

6、部，東靠北路、羅浮路與虹口區(qū)乍浦街道相連；西沿南北高架橋同天日西路街道相鄰，南隔河和黃浦區(qū)的外灘、東路街道相望，北以鐵路與芷路、寶山路兩街道為界。北站街道轄區(qū)面積199平方公里，有33個(gè)居委會(huì)，居民45474戶，人口122890人，人口密度為61504人每平方公里。轄區(qū)單位：轄區(qū)有北站警署、北站工商所、北站環(huán)衛(wèi)所、閘北區(qū)房地局第一辦事處、新新、北站三個(gè)物業(yè)管理、醫(yī)院、不夜城預(yù)防保健所等。有市屬企事業(yè)140多個(gè)，區(qū)屬企事業(yè)單位460多個(gè)。本區(qū)域機(jī)構(gòu)設(shè)置：黨群部門設(shè)有紀(jì)工委（監(jiān)察室）、組織人事科、宣傳科（含統(tǒng)戰(zhàn)）、黨工委辦公室、工會(huì)、團(tuán)工委、婦聯(lián)、武裝部；行政部門設(shè)有行政辦公室（含信訪辦）、綜合治

7、理辦公室、城市管理科、經(jīng)濟(jì)管理科、勞動(dòng)力管理科、文教科、財(cái)政審計(jì)科（含稅管辦）、舊區(qū)改造辦公室。本區(qū)域經(jīng)濟(jì)多年來(lái)一直保持區(qū)領(lǐng)先地位。2000年全年完成稅收268733萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)1112，其中市區(qū)級(jí)稅收完成210639萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)72。增長(zhǎng)值完成11213萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)88。引進(jìn)資4100萬(wàn)元，引進(jìn)各類企業(yè)55家，其中非公經(jīng)濟(jì)企業(yè)26家，完成企業(yè)改制25家。在創(chuàng)建文明社區(qū)的活動(dòng)中，根據(jù)“安居樂業(yè)”要求，圍繞“點(diǎn)、線、面、環(huán)”創(chuàng)建規(guī)劃，街道開展“黨建進(jìn)社區(qū)，創(chuàng)建進(jìn)家庭”爭(zhēng)創(chuàng)活動(dòng)，形成以黨建工作帶動(dòng)和促進(jìn)文明社區(qū)創(chuàng)建的鮮明特色，取得較好成效。創(chuàng)市級(jí)文明小區(qū)8個(gè)，區(qū)級(jí)文明小區(qū)18個(gè)，市級(jí)安

8、全小區(qū)10個(gè)，區(qū)級(jí)安全小區(qū)14個(gè)。2000年8月，本區(qū)域街道政務(wù)管理中心（國(guó)慶路43號(hào)）啟用，面積2258平方米，設(shè)各部門辦公室，大、中、小會(huì)議室5個(gè)，近100平方米的社區(qū)政務(wù)、事務(wù)受理中心。政務(wù)中心大樓除設(shè)有常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)行系統(tǒng)外，還配置中央空調(diào)、全自動(dòng)總機(jī)交換，寬帶計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)、大樓音響調(diào)控、多制式會(huì)議視聽播放、計(jì)算機(jī)多媒體大屏幕投影、衛(wèi)星電視接收端口、紅外線樓宇安報(bào)警聯(lián)網(wǎng)、大樓管理監(jiān)控閉路電視布線等系統(tǒng)。街道還投資建立了四大中心，有融職業(yè)介紹、職業(yè)培訓(xùn)、崗位開發(fā)、失業(yè)保障和養(yǎng)老保險(xiǎn)六大功能為一體的社會(huì)保障服務(wù)中心；有加大招商引資力度，改善招商環(huán)境的招商服務(wù)中心；有為社區(qū)居民提供教育、文娛

9、、休閑、學(xué)習(xí)等服務(wù)的社區(qū)文化中心、社區(qū)服務(wù)中心。3 閘北區(qū)舊區(qū)改造以及新建項(xiàng)目規(guī)劃根據(jù)閘北區(qū)政府規(guī)劃，鐵路站北廣場(chǎng)、路兩側(cè)的商務(wù)區(qū)、河沿岸休閑居住區(qū)、以大寧綠地為龍頭的中部商業(yè)文化中心、市北工業(yè)新區(qū)的二期以及北區(qū)兩大物流區(qū)是閘北日后著力發(fā)展的六大重點(diǎn)區(qū)域。閘北區(qū)將以“三線二片”建設(shè)為抓手，力爭(zhēng)到2010年基本完成全區(qū)的舊區(qū)改造任務(wù)，扮靚滬上北大門。三線：即河沿線41公里的閘北段，建成綠色景觀線和環(huán)保生態(tài)型高檔住宅區(qū)：路沿線建成新梅太古城等一批高檔住宅、商貿(mào)區(qū)；中興路沿線以道路拓寬為突破口，帶動(dòng)舊區(qū)改造。二片：即不夜城地區(qū)全部拆除剩余的二級(jí)舊里以下舊住房，促進(jìn)城區(qū)功能戰(zhàn)略性調(diào)整：寶山路街道轄區(qū)加

10、快實(shí)施成片舊改地塊的改造建設(shè)。火車站北廣場(chǎng)改造被列為改造重點(diǎn)，預(yù)計(jì)總投資約100萬(wàn)美元。北廣場(chǎng)改造方案由境外專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，規(guī)劃中包括長(zhǎng)途客運(yùn)總站等，而重中之重是6條東西向的道路的改造。目前在售的和即將上市的新盤有30余個(gè)項(xiàng)目。2003年閘北舊城改造項(xiàng)目情況，根據(jù)規(guī)劃，路沿線是重點(diǎn)區(qū)域，路以北，由東向西有北站新城、苑、華興新城等，總規(guī)劃約有97萬(wàn)m住宅：路南面，有銀邦花園、塘沽新城、新梅太古城和華祺苑二期等，總量約為80萬(wàn)m0。閘北區(qū)新梅太古城舊區(qū)改造項(xiàng)目2002年12月23日正式簽約啟動(dòng)，從而標(biāo)志著閘北區(qū)新一輪舊區(qū)改造全面拉開帷幕。率先啟動(dòng)的新梅太古城舊區(qū)改造項(xiàng)目，位于閘北區(qū)曲阜路以北，路以南

11、，北路以東，北路以西。未來(lái)該地塊上將崛起建筑面積約40萬(wàn)平方米的新梅太古城，集居住、商業(yè)、辦公為一體。迄今為止閘北動(dòng)遷人口最多、改造地塊最大的項(xiàng)目“中興城，1日區(qū)改造工程于今年3月啟動(dòng)?！爸信d城”位于中興路以北，天通庵路以南，路以東，寶通路以西圍，占地約20.7公頃，規(guī)劃建造50多萬(wàn)m0的中高檔住宅。其中在中興路、路口還將建設(shè)一4萬(wàn)m,大型公共綠地。據(jù)悉，塊于今年10月份基本拆平，東塊動(dòng)遷年也將啟動(dòng)，今年年底開工建設(shè)。4 .本項(xiàng)目SWO疥析a) 優(yōu)勢(shì)1 房地產(chǎn)指數(shù)持續(xù)39個(gè)月連續(xù)上揚(yáng)，并保持良好健康的態(tài)勢(shì)2 目前辦公用房和住宅用房比例大大低于國(guó)際各大商業(yè)城市3 2010年世博會(huì)的申辦成功帶來(lái)的

12、巨大商機(jī)4 閘北區(qū)“十五”計(jì)劃重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提出更高的要求5 區(qū)域軌道交通的建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，高架道路以及主干道網(wǎng)絡(luò)已開始施工(部分已經(jīng)建成)6 外灘源和人民廣場(chǎng)C肋等集中商務(wù)區(qū)的形成和發(fā)展帶來(lái)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)b) 劣勢(shì)1 由于歷史原因，閘北區(qū)在市中心區(qū)域被認(rèn)為檔次較低的區(qū)域2 本區(qū)域近期規(guī)劃新建混合項(xiàng)目總量超過(guò)180萬(wàn)平方米3 對(duì)于辦公用房來(lái)說(shuō)，周邊大量規(guī)劃住宅用房，使得該區(qū)域缺少純辦公氣氛4 對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目規(guī)模較小，很難增加來(lái)自創(chuàng)造附加值的高額利潤(rùn)5 相對(duì)于新梅和其他一些公司，品牌效應(yīng)弱c) 機(jī)會(huì)點(diǎn)1 北路拓寬帶來(lái)的商機(jī)北路二期拓寬工程已經(jīng)啟動(dòng)，將建成一條北至北路南到南路雙向六車道的城市中心

13、主干道，通過(guò)北路從本項(xiàng)目到世博會(huì)場(chǎng)館區(qū)域約75公里。2 軌道交通8號(hào)線連接整個(gè)軌道交通8號(hào)線2005年底建成通車，及時(shí)將在本項(xiàng)目地塊旁邊建一個(gè)站點(diǎn)，這將對(duì)住戶的出行帶來(lái)極大的便利。而且該線路直接連接世博會(huì)浦西、浦東場(chǎng)館，這對(duì)辦公用房是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)。3 本區(qū)域舊貌換新顏本區(qū)域原先給人的影響是較差的，周邊到處都是危棚簡(jiǎn)屋，但規(guī)劃后將建成綠色景觀線和環(huán)保生態(tài)型高檔住宅區(qū)和商貿(mào)區(qū)，這將為住宅用房以及商業(yè)用房的銷售帶來(lái)大量的人氣。4 本區(qū)域原先辦公用房的客戶本區(qū)域原先有大量外省市駐滬辦事機(jī)構(gòu)，在本區(qū)域已經(jīng)辦公、居住了許多年，對(duì)該地區(qū)有一定的了解，愿意繼續(xù)在本區(qū)域生活，這將是辦公用房的潛在客戶群。5 本

14、區(qū)域與其他同等區(qū)域的價(jià)格差由于各種原因，造成了目前本區(qū)域比其他同等區(qū)域的價(jià)格低，這樣在規(guī)劃項(xiàng)目逐漸啟動(dòng)后，會(huì)形成一個(gè)銷售價(jià)格逐步上揚(yáng)的走勢(shì)。6 .周邊大型CBD的形成帶動(dòng)的商機(jī)目前北外灘、外灘、人民廣場(chǎng)、西路和不夜城等集中商務(wù)區(qū)的建設(shè)和成熟，本項(xiàng)目的地理位置正好等距離輻射這些區(qū)域，形成補(bǔ)充。五本項(xiàng)目產(chǎn)品建議本項(xiàng)目整體規(guī)劃布局較為合理，在北路二期拓寬后對(duì)住宅沒有太大的影響，而各個(gè)出入口安排也較為合理。先就產(chǎn)品各類型部分提出以下建議：a)辦公用房1 純辦公房作為純辦公房，本項(xiàng)目應(yīng)定位中檔小面積辦公房1) 夕I、立面外立面設(shè)計(jì)以石材(仿石材)或深色面磚為基調(diào)，配合金屬百葉等建材的巧妙結(jié)合與運(yùn)用2)

15、單層面積800m2左右3) 單元面積5080m(另應(yīng)當(dāng)考慮兩套打通的形式)4) 層高建議3.5m/單層5) 大堂形象部分挑高8m，建筑面積800余平方米的超大精裝大堂，大堂設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了寬敞、氣派的空間感受，使業(yè)主及訪客體會(huì)到尊貴的感覺。建筑全面引入生態(tài)大堂設(shè)計(jì)理念，使大堂巧妙地將濃郁的商務(wù)氛圍和自然、輕松的共享商務(wù)空間融合在一起。熱帶、亞熱帶綠色植物點(diǎn)綴在大堂各個(gè)角落，使大堂呈現(xiàn)出一派生機(jī)盎然的景象。大堂將設(shè)接待資訊中心、商務(wù)中心、訪客休息區(qū)及咖啡廳、茶座等商務(wù)設(shè)施，使入住企業(yè)及來(lái)訪客人擁有良好的洽談環(huán)境，為入住企業(yè)提升企業(yè)形象提供了良好的條件。6) ?？照{(diào)設(shè)置辦公區(qū)采用分戶式中央空調(diào)，裙房

16、商業(yè)部分采用集中式中央空調(diào)，分戶式中央空調(diào)與中央空調(diào)的區(qū)別在于前者可以分產(chǎn)計(jì)量、單獨(dú)控制，采用此種空調(diào)系統(tǒng)的目的在于考慮到中小公司業(yè)主員工的加班需求，即加班的業(yè)主可自主對(duì)空調(diào)進(jìn)行控制。大堂及裙房部分為集中中央空調(diào)。分體式吸頂空調(diào)(見附件1)7) 電梯數(shù)量4部電梯、1部貨梯(在成本核算允許的情況下，盡量使用高速電梯，目前電梯的速度是中檔辦公房最大的困擾)8) 電梯廳裝修地面鋪設(shè)高檔石，墻面為貼高檔石及夾膠玻璃，天花為鋁格柵板、鋁板及噴砂玻璃。9) 公共衛(wèi)生間：在每戶的室都預(yù)留了管道井，客戶可以根據(jù)自己的需要來(lái)決定是否保留。在每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)了男女公共衛(wèi)生間各一個(gè)。其他配備設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)* 設(shè)員工餐

17、廳、便利店等生活配套設(shè)施* 每戶預(yù)留強(qiáng)電、弱電箱，配電量及信息點(diǎn)完全按照甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，寬帶入戶* 上下水及其他管線統(tǒng)一管井布置* 大堂及公共部分、電梯間精裝修* 銷售單位為毛坯，預(yù)留潔具出口* 預(yù)留無(wú)線上網(wǎng)接口* 公共部分：大堂、公共走廊、電梯廳等部位精裝修* 戶部分：平層戶型為毛坯交房，10FT戶型由開發(fā)商在戶墻預(yù)留夾層埋件，方便業(yè)主進(jìn)行夾層處理。* 供水系統(tǒng)：變頻供水系統(tǒng)，提供24小時(shí)熱水。* 供電系統(tǒng)：采用雙路供電系統(tǒng)，每個(gè)銷售單元設(shè)配電箱，提供220V電源，方便客戶電器設(shè)備的使用。* 樓宇自控：對(duì)寫字樓各類設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)視、控制及管理，設(shè)備包括：空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、高低壓配電系

18、統(tǒng)、照明系統(tǒng)（室、室外）、電梯運(yùn)行及送排風(fēng)系統(tǒng)等。* 綜合布線：預(yù)留數(shù)據(jù)、語(yǔ)音、分線箱，根據(jù)客戶需求引至辦公桌面。* 安防一體化系統(tǒng)：在寫字樓大堂、各樓層電梯廳、地下車庫(kù)、公共通道等處配置CCTV5控?cái)z像機(jī)，在通往地下車庫(kù)的入口、垂直電梯轎箱，各樓層步行樓梯門等加裝門禁控制系統(tǒng)。* 消防報(bào)警及緊急廣播：在寫字樓各層電梯廳，公共通道、辦公間、設(shè)備機(jī)房、地下車庫(kù)等設(shè)置煙感、溫感報(bào)警探測(cè)器及手動(dòng)報(bào)警按鈕，防止火災(zāi)的發(fā)生。在寫字樓各層電梯廳、公共通道、辦公間、設(shè)備機(jī)房、地下車庫(kù)等設(shè)置吸頂或壁掛式揚(yáng)聲器，遇有火情時(shí)，通知人員疏散。平時(shí)可作為背景音樂使用。* 停車場(chǎng)管理：采用智能化停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)

19、出車輛進(jìn)行自動(dòng)管理* 閉路電視系統(tǒng)：在各辦公間設(shè)電視終端插座，用戶可收看小區(qū)15套衛(wèi)星電視節(jié)目和城市有線電視節(jié)目。* 無(wú)線通訊轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：在寫字樓各層、電梯轎廂、地下車庫(kù)通過(guò)無(wú)線通訊轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)，可進(jìn)行手機(jī)、BP機(jī)通訊。* 三表遠(yuǎn)傳計(jì)量：寫字樓各戶用電、空調(diào)集中計(jì)量，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一收費(fèi)或提醒用戶交費(fèi)。* 開水間：寫字樓每層設(shè)一開水間并配一臺(tái)開水爐。* 。商住兩用房（全裝修小面積SOH就）借鑒周邊個(gè)案感性達(dá)利成功經(jīng)驗(yàn)，感性達(dá)利在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)也是辦公性質(zhì)用房，在營(yíng)銷上利用酒店式公寓的概念推向市場(chǎng)并獲得成功。1） 夕卜立面現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的立面為主基調(diào)，部分采用玻璃幕墻和鋁合金幕墻2） 單層面積800m，左右3） 單元面

20、積45白65皿2（另應(yīng)當(dāng)考慮兩套打通的形式）4） 層高建議3.2m/單層5） 大堂形象簡(jiǎn)約、現(xiàn)代風(fēng)格6） 空調(diào)設(shè)置分體式空調(diào)（見附件1）7） 電梯數(shù)量4部電梯、1部貨梯注：其他基本同上b) 住宅用房針對(duì)本區(qū)域其他樓盤的調(diào)查，對(duì)本項(xiàng)目住宅樓的規(guī)劃做到一定的差異化1) 夕，立面保持與辦公房的統(tǒng)一2) 房型配比2 房2廳753 房2廳20復(fù)式4房53) 單元面積2房2廳85-90m，3房2廳105115m，復(fù)式4房160180m24) 。層高建議2911n5) 大堂形象簡(jiǎn)約、現(xiàn)代風(fēng)格c) 商業(yè)用房1) L立面保持與辦公房、住宅房的統(tǒng)一2) 面積控制100250皿2套考慮到本項(xiàng)目大部分為二層商鋪，可采

21、用兩層商鋪樓梯規(guī)劃3) 層高建議一層：45m二層：36m六本項(xiàng)目客戶定位a)辦公用房1 原本區(qū)域外省市駐滬辦事機(jī)構(gòu)2 服務(wù)于北外灘、外灘、人民廣場(chǎng)、西路和不夜城等集中商務(wù)區(qū)的小型公司3 本區(qū)域購(gòu)房的新住民的私營(yíng)企業(yè)4 。投資客戶b)住宅用房1本區(qū)域原住民5 閘北、虹口鐵路以北區(qū)域客戶6 周邊路、七浦路等商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主7 北外灘、外灘、人民廣場(chǎng)、西路和不夜城等集中商務(wù)區(qū)工作的中高層管理人員8 外省市駐滬機(jī)構(gòu)高層管理人員9 外省市來(lái)滬經(jīng)商人士10 投資客戶c）商業(yè)用房1 周邊路、七浦路等商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主2 外省市來(lái)滬經(jīng)商人士3 投資客戶七。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位以及預(yù)計(jì)去化時(shí)間1 辦公房a純辦公房銷售均價(jià)：90

22、00元m2預(yù)計(jì)去化時(shí)間約1年達(dá)到95銷售率b.商住兩用房（全裝修小面積SOHO）銷售均價(jià)：10500元m2預(yù)計(jì)去化時(shí)間約4個(gè)月達(dá)到95以上銷售率2 住宅房銷售均價(jià)：7000元m2預(yù)計(jì)去化時(shí)間約6個(gè)月達(dá)到100以上銷售率3 。商鋪一、二樓銷售均價(jià)：15500元m2預(yù)計(jì)去化時(shí)間約2個(gè)月達(dá)到95以上銷售率附件1：室外機(jī)輕便、美觀、安全的小型空調(diào)器實(shí)用新型名稱：室外機(jī)輕便、美觀、安全的小型空調(diào)器摘要：本實(shí)用新型涉及一種致冷（熱）功率為4至10KW的小型分體式空調(diào)器，其特征為：室外機(jī)輕便、超薄、美觀，防墜落，安裝時(shí)可嵌入外墻免去外掛。室機(jī)為一臺(tái)常規(guī)尺寸的立柜式機(jī)加帶一至多臺(tái)壁式機(jī)，壁掛式機(jī)與循環(huán)系統(tǒng)的連

23、接均在立柜式機(jī)上完成。全部室機(jī)可根據(jù)主機(jī)功率按不同需要組合輪流或同時(shí)工作。由于本實(shí)用新型的以上特點(diǎn)，其室外機(jī)可在外墻為玻璃幕墻的房間安裝使用。更由于其經(jīng)濟(jì)、安全、多組合工作特性，特別適合多室多廳及高層建筑使用。1一種室外機(jī)輕便、美觀、安全的小型分體空調(diào)器，包括一個(gè)室外機(jī)(18)和一個(gè)立柜式室主機(jī)(17)及多個(gè)壁掛式室機(jī)(15、16)，其特征在于：室外機(jī)(18)由翅片盤管換熱器(14)、薄型離心風(fēng)機(jī)電機(jī)(11)、裝在電機(jī)上的大口徑薄型離心風(fēng)機(jī)葉輪及外殼(10、13)、裝在出風(fēng)口的出風(fēng)導(dǎo)流板(12)、外立面裝有進(jìn)風(fēng)口百葉(9)、出風(fēng)口百葉(8) 、裝有與室機(jī)連接的帶閥銅管接頭(36、37)以及控制

24、、電源線組裝構(gòu)成。2 根據(jù)權(quán)利要求1、所述的一種室外機(jī)輕便、美觀、安全的小型空調(diào)器、其特征在于：立柜式室主機(jī)(17)是由帶導(dǎo)流板的出風(fēng)口(1、4)、電氣控制面板(2)、帶百葉的回風(fēng)口(3)、翅片盤管換熱器(5)、離心風(fēng)扇(6、帶專用減噪罩的變頻壓縮機(jī)(7)、四通換向閥(21)、帶閥銅管接頭(22、23、27、29、31)、低壓儲(chǔ)液器(20)、毛細(xì)節(jié)流管(24、30)、供液電磁閥(25、26、28)和電氣控電路板組裝構(gòu)成。3 根據(jù)權(quán)利要求1、所述的一種室外機(jī)輕便、美觀、安全的小型空調(diào)器其特征在于：壁掛式室機(jī)(15、16)、是由相關(guān)的貫流風(fēng)扇、電氣電路構(gòu)成。冗明書本實(shí)用新型涉及一種新型的小型空調(diào)器

25、，特別適合于多室多廳及高層建筑使用?，F(xiàn)在市面上的分體空調(diào)器，由于其室外機(jī)笨重，體積大使其安裝使用、保養(yǎng)帶來(lái)諸多不便和安全隱患，由于室外機(jī)墜落而造成的人身傷亡時(shí)有發(fā)生，另外建筑物也因安裝了分體空調(diào)而影響了整體外觀形象。本實(shí)用新型的目的在于提供一種室外具有安全、美觀、輕便，便于安裝、保養(yǎng)的分體空調(diào)器，以本實(shí)用新型3.8KW致冷(熱)功率的室外機(jī)為例作一簡(jiǎn)介：外型尺寸：800(高)X600(寬)X150(厚)MM整機(jī)重量：不大于20kg進(jìn)出風(fēng)口：同一個(gè)立面上。(下進(jìn)上出)由于本實(shí)用新型室外機(jī)的以上特性其安裝方式為：1 貼外墻安裝，只需兩只鋼膨螺栓即可。2 嵌入外墻安裝，在非承重墻墻體合適位置預(yù)留相應(yīng)尺寸孔洞，由于本室外機(jī)尺寸為超薄型，安裝完畢即可封閉孔洞的墻面。這樣室外機(jī)的外立面百葉與周圍外墻立面在同一面上。3 玻璃幕墻安裝：在玻璃幕墻施工時(shí)，預(yù)留相應(yīng)尺寸的玻璃孔洞，再利用幕墻的鋁合金骨架向制作室外機(jī)支撐框架，室外機(jī)安裝完畢即可封閉支撐框架。這時(shí)室外機(jī)外立面與周圍玻璃外立面在同一面上。本實(shí)用新型的整體結(jié)構(gòu)可以通過(guò)附圖、附表給出的一實(shí)施例進(jìn)一步