二手房業(yè)務(wù)知識(shí)

1、二手房業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí) 住房二級(jí)市場(chǎng)包括哪些方面？ 答：住房二級(jí)市場(chǎng)包括：商品房、允許已購(gòu)公房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、公有 住房使用權(quán)、以及居民個(gè)人之間不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。 2、什么是二手房？ 答：二手房是指非開發(fā)商出售的、 由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 包括已取得權(quán)證需要 轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 包括私房、單位自管房、 二手商品房、上市房改房 3、什么是已購(gòu)公有住房？ 答：指職工按住房制度改革政策所購(gòu)得的住房。 4、什么是解困房？ 答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難， 專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房 問(wèn)題的住房。 5、 什么是房改

2、房？ 答： 經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案； 且已簽訂 住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。 6、什么是房屋拆遷？ 答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要， 對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依 照有關(guān)法律、 法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定， 依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為， 它是房 地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。 7、什么是商品房？ 答：應(yīng)具備以下條件： a、 向開發(fā)商購(gòu)買的且已簽訂購(gòu)房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案； b、 已交清購(gòu)房款（持有全額購(gòu)房發(fā)票） ； c、 房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)） 。 8、已購(gòu)公房上市需要什么條件？

3、 答：需要條件是： a、 取得土地房屋權(quán)證 ； b、 開具家庭住房情況證明； c、 已按規(guī)定補(bǔ)清超標(biāo)面積房屋價(jià)款。 土地房屋權(quán)籍登記篇 9、 土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？ 答： 我市土地房屋登記管理工作中， 主要依據(jù) 憲法 、土地管理法和城市房地產(chǎn)管理 法及 1997 年 9 月 1 日實(shí)行的廈門市人民政府第 60 號(hào)令廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī) 定等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國(guó)土資源部和建設(shè)部的具體要求，進(jìn)行受理登記、審 核、確權(quán)發(fā)證。 土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個(gè)基本條件： 土地房屋權(quán)屬來(lái)源合法； 四至界線清楚無(wú)爭(zhēng)議； 面積準(zhǔn)確。 10、 拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承

4、，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？ 答：被拆遷房屋原權(quán)屬來(lái)源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時(shí)不能辦理繼承的，由申請(qǐng)人（繼承人 或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證書后，根據(jù)廈府（ 1997）綜 018 號(hào)文第六條規(guī)定，其拆 遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明 業(yè)主已故 字樣。 11、被拆遷房屋在拆遷前已實(shí)際發(fā)生變更，如何辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記？ 答：被拆遷房屋權(quán)屬來(lái)源清楚， 拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、 贈(zèng)送、析產(chǎn)等并經(jīng)公 證或法院裁決， 但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記， 其拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的， 若涉及買賣、 贈(zèng)送， 按被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)交契稅， 給予辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記； 若涉及繼承、

5、析產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記。 12、幾種不能辦理土地房屋權(quán)證的情況 答：市政府 60 號(hào)令是我市房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證工作的主要法律依據(jù)。 廈門市城鎮(zhèn)土地房屋 權(quán)屬登記發(fā)證若干問(wèn)題處理意見 主要是針對(duì)商品房、 住改房和拆遷安置房這三大類房的辦 證難問(wèn)題提出妥善的解決辦法，不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種： （1）完全沒(méi)有合法的用地、建房批準(zhǔn)手續(xù)的； （2）用地、建房手續(xù)不齊全且嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的； （3）房屋未竣工或存在嚴(yán)重的質(zhì)量安全問(wèn)題的； （4）四至界址、界線不清，權(quán)屬有糾紛、爭(zhēng)議的； （5）超建、超占以及改變用途的部分未經(jīng)依法處理的； （6）購(gòu)房手續(xù)不合法、不齊全的或未全

6、額交清購(gòu)房款的； （7）重復(fù)出售的房屋，抵押、查封等限制權(quán)利的房屋； （8）購(gòu)房主體本身存在問(wèn)題的，如不具備法人主體資格或法人單位己不存在的或自然人己故 未辦理繼承的等等。 13、商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？ 答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為： （1）符合城市規(guī)劃； （2）房屋已竣工； （3） 購(gòu)房（安置）手續(xù)合法、完整齊全。具體如下： A、 商品房： a、 已簽訂購(gòu)房合同且經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案； b、 已交清購(gòu)房款（持有全額購(gòu)房發(fā)票） ； c、 房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)） 。 B、 房改房： a、 經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售

7、房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案； b、 已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。 C、 拆遷安置房： a、 拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書經(jīng)市拆遷主管部門確認(rèn)的，可按確認(rèn)書的內(nèi)容辦理權(quán)屬登記。 b、 拆遷安置房產(chǎn)權(quán)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一辦理被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記，報(bào)送拆遷協(xié)議 確認(rèn)，統(tǒng)一繳交相關(guān)稅費(fèi)及申辦領(lǐng)取土地房屋權(quán)證。 14、 建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)怎么辦理土地房屋權(quán)證？ 答：對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目按如下辦法處理：一 1990 年 4 月 1 日之前開工建設(shè)的項(xiàng)目 （含 城鎮(zhèn)私有房屋 ）未經(jīng)市規(guī)劃管理部門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標(biāo)、內(nèi)容不符的，或 超出用地紅線的， 由市國(guó)土房產(chǎn)管理部門按

8、規(guī)定收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后予以辦理權(quán)屬登 記手續(xù)。二 1990 年 4 月 1 日之后開工建設(shè)的項(xiàng)目未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的，須經(jīng)規(guī)劃管理 部門處理同意后給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 三 2001 年 4 月 30 日之前未辦理建設(shè)項(xiàng)目用地紅線 但其余批建手續(xù)完整的建設(shè)項(xiàng)目， 經(jīng)權(quán)屬調(diào)查項(xiàng)目用地四至清楚無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議的， 可按建設(shè)年 份的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后，予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 15、 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權(quán)證？ 答： 1990 年 4 月 1 日之后，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的，分 別按以下辦法處理： 一每棟建筑物增容的

9、，如其批建手續(xù)完整，實(shí)測(cè)總建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)面積 1%以內(nèi) （含 1%） 的，由市國(guó)土房產(chǎn)管理部門直接收取增容地價(jià)；大于 1% 的，由市規(guī)劃管理部門處理同 意后按規(guī)定收取增容地價(jià)。 二對(duì)于有超幢、 超層、 部分改變房屋用途或性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目， 市土地房屋權(quán)屬登記管理部門 可先對(duì)符合規(guī)劃批準(zhǔn)的幢、 層和未改變房屋用途或性質(zhì)的部分予以辦理權(quán)屬登記， 其余部分 須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 三凡建筑主體超出所批準(zhǔn)紅線范圍的， 須經(jīng)市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權(quán)屬登記手 續(xù)。 16、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？ 答、 2001 年 4 月 30 日之前竣工，但未辦理房

10、屋竣工驗(yàn)收 手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市 土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定， 經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 建設(shè)項(xiàng)目未通過(guò)竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的， 由市建設(shè)主管部 門牽頭處理。 17、什么是土地權(quán)屬爭(zhēng)議？ 答：土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指土地所有權(quán)或者土地使用權(quán) （包括國(guó)有土地、集體土地 ）歸屬爭(zhēng)議 . 18、土地權(quán)屬爭(zhēng)議應(yīng)向誰(shuí)提出申請(qǐng) ? 答：根據(jù) 2003 年 1 月 3 日頒布的國(guó)土資源部 17 號(hào)令第五條之規(guī)定：個(gè)人之間、個(gè)人與 單位之間、 單位與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件， 由爭(zhēng)議土地所在地的縣級(jí)國(guó)土資源行政

11、主管部 門調(diào)查處理。 前款規(guī)定的個(gè)人之間、 個(gè)人與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件， 可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)， 由鄉(xiāng)級(jí)人 民政府受理和處理。 19、申請(qǐng)調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議的應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？ 答：（一）申請(qǐng)人與爭(zhēng)議的土地有直接利害關(guān)系 ;（二）有明確的請(qǐng)求處理對(duì)象、具體的請(qǐng)求 和事實(shí)根據(jù)。 20、申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)后，行政主管部門應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：對(duì)于申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)， 行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查， 國(guó)土資 源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)書之日起 7 個(gè)工作日內(nèi)提出是否受理的意見。 認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受理 的，在決定受理之日起 5 個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)書副本發(fā)送被申請(qǐng)人。 被申

12、請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng) 書副本之日起 30 日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處 理。認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)受理的， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)擬定不予受理建議書， 報(bào)同級(jí)人民政府作出不予受理決定。 當(dāng)事人對(duì)不予受理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。 國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)爭(zhēng)議之日起 6 個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復(fù)雜， 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見的， 經(jīng)該國(guó)土資源行政主管部門的主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)， 可 以適當(dāng)延長(zhǎng)。 國(guó)土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后， 應(yīng)當(dāng)在 5 個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送同級(jí)人 民政府， 由人民政府下達(dá)處理決定。 當(dāng)事人對(duì)人民政府作出的決定不服的， 可以

13、依法申請(qǐng)行 政復(fù)議或者提起行政訴訟。 在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)， 當(dāng)事人既不申請(qǐng)行政復(fù)議， 也不提起行政訴訟， 處理決定即發(fā)生法律效力。生效的決定是土地登記的依據(jù)。 21、什么是房產(chǎn)測(cè)繪？ 答：所謂房產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動(dòng)。 22、目前我市實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪，應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 （GBT 17986.1-2000） 和廈門 市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則執(zhí)行。 23、商品房面積由誰(shuí)來(lái)申請(qǐng)測(cè)繪？ 答：目前購(gòu)房人辦證難的主要原因之一， 就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)對(duì)已竣工的房屋實(shí)施 測(cè)繪、不能及時(shí)將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料

14、報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門。 為此，商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托 具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪， 測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門或經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部 門授權(quán)委托的單位審核后用于房屋權(quán)屬登記。 24、商品房按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的， 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí) 如何處理？ 答：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 如合同未 作約定的，按以下原則處理： 面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； 面積誤差比絕對(duì)值超出 3%時(shí)， 買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在 買受人提出退房

15、之日起 3 0 日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人， 同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利 息。買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比在 3%以內(nèi) （含 3%） 部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足； 超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登 記面積小于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi) （含 3%） 部分的房?jī)r(jià)款由出賣 人返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積 合同約定面積 X 100 % 但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、 設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、 戶型、 空 間尺寸、朝向變化，以及

16、出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。 因上述原因的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 25、 商品房建筑面積的組成？ 答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立 產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。 26、 共有建筑面積的組成？ 答：共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e： 1、共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、 垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過(guò)道、地下室公共設(shè)施

17、用房、值班警衛(wèi)室等，以及 在其它功能上為整幢、 某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理 用房的建筑面積。 2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻） 水平投影面積一半的建筑面積。 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e： 1）、獨(dú)立使用的地下室或?yàn)槎啻狈?wù)的地下室 （地下車位、 車庫(kù)、 倉(cāng)庫(kù)、自行車或摩托車集中停放部位等） 、地上雜物間、車棚、車庫(kù)、為他幢和多幢服務(wù)的 警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。 2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層 （室） 以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。 3 ） 、按規(guī)劃批建層高 建設(shè)的層高大于 2.2

18、0 米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層、室內(nèi) 空中花園 以及底層架空用 作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 4）、獨(dú)立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。 5）、扣除 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和本條前 4 款內(nèi)沒(méi)有羅列的建筑部位。 27、什么是地籍調(diào)查？ 答：地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術(shù)規(guī)程， 對(duì)申請(qǐng)登記的宗地現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)其權(quán)屬、 位置、界 線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。 28、為什么要進(jìn)行地籍調(diào)查？ 答：因?yàn)榈丶{(diào)查的情況記錄于地籍調(diào)查表上，作為土地登記、核發(fā)證書的重要基礎(chǔ)資料， 所以它是對(duì)土地登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)審查， 是土地

19、登記的法定程序， 也是建立地籍和保障土地權(quán) 利人合法權(quán)益的重要手段。其根本目的是維護(hù)國(guó)家的土地制度。 29、地籍調(diào)查為什么要權(quán)利人簽字？ 答：地籍調(diào)查是對(duì)土地使用權(quán)人權(quán)利范圍、位置、 大小等進(jìn)行的法定調(diào)查， 每宗土地的各條 界線都需要與相鄰的權(quán)利人相互以簽章方式共同確認(rèn)。履行指界簽字手續(xù)，明晰產(chǎn)權(quán)范圍， 是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項(xiàng)重要手段， 并且可以更好地保障權(quán)利人對(duì)自己的合法土地房 屋的處分、占有、使用、收益權(quán)。因此，按法定程序履行指界簽字手續(xù)，是每個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利 人應(yīng)盡的義務(wù)。 30、農(nóng)村房屋可以抵押?jiǎn)幔?答：農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國(guó)家尚無(wú)具體的法律規(guī)定。但參照中華人民共和 國(guó)城

20、市房地產(chǎn)管理法 及建設(shè)部 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 以及國(guó)家土地管理局 （ 1997 國(guó)土籍字 2 號(hào)）關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知 ,可以得出一個(gè)結(jié)論：即集 體土地上土地房屋的抵押， 應(yīng)局限于集體荒地土地使用權(quán)、 鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)， 以及 鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權(quán)， 至于農(nóng)村村民的住房因其宅基地不得抵 押而受到限制。 31、農(nóng)村居民申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交什么材料？ 答： A 、農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書； B、 身份證及戶口簿復(fù)印件； C、 批準(zhǔn)建造的有效文件或證明。 下列材料均為批準(zhǔn)建造的有效文件或證明： （ 1）土改時(shí)期縣（區(qū)）以上人民政府頒發(fā)的土 地

21、房產(chǎn)所有證；（2）1982 年 2 月 13 日國(guó)務(wù)院村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例實(shí)施之前（具體 范圍和時(shí)間：島內(nèi)鐵路以西農(nóng)村地區(qū)為 1982 年 2 月 13 日；鐵路以東地區(qū)為 1984 年 5 月 16 日），縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（公社）人民政府的批建文件； （3）歷屆縣（區(qū)）以上人民政府土地管理 部門核發(fā)的廈門市鄉(xiāng)村建房宅基地許可證 、 廈門市集體土地建設(shè)用地使用證（臨時(shí)） 、 廈門市村鎮(zhèn)個(gè)人建房用地臨時(shí)憑據(jù) 、廈門市村鎮(zhèn)個(gè)人建房許可證 。 申請(qǐng)人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交相關(guān)證明（需由檔案館查檔核實(shí) 的，應(yīng)提供檔 案館證實(shí)材料） ，經(jīng)登報(bào)公告遺失滿一個(gè)月無(wú)異議的，可確認(rèn)其提交的相關(guān)證明有效。

22、32、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交哪些材料？ 答：土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書； 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明； 批準(zhǔn)使用土地和房屋 建設(shè)的有效文件或證照；建筑物質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告或房屋安全鑒定報(bào)告。 下列材料均為批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照： 原土地管理局核發(fā)的 廈門市鄉(xiāng) 村企事業(yè)用地許可證 ；土地管理部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批文、紅線圖及規(guī)劃管理部門核 發(fā)的建設(shè)許可證。 經(jīng)規(guī)劃管理部門及用地審批部門簽署處理意見并蓋章的 廈門市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 建筑物補(bǔ)辦手續(xù)工作表或相關(guān)證明材料。 33、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)補(bǔ)辦審批手續(xù)的具體范圍和要求是什么？ 凡已具備用地審批部門批準(zhǔn)用地的有效文件及規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)

23、的有效文件， 或已由各 區(qū)財(cái)政局頒發(fā)鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證 的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。 杏林區(qū)、集美區(qū)可直接向市國(guó)土房產(chǎn)局下屬杏 林、集美分局， 島內(nèi)向各土地管理所提出登記申請(qǐng)。 已建成投產(chǎn)但不具備上述有關(guān)手續(xù)的鄉(xiāng) 鎮(zhèn)企業(yè)，持 廈門市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物補(bǔ)辦手續(xù)工作表到相關(guān)部門簽署處理意見并蓋章，但 1999 年 1 月 1 日以后在新增農(nóng)用地和原閑置土地上建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不在此次補(bǔ)辦之列。 34、買房前應(yīng)對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目有哪些方面的了解？ 答：（ 1）通過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書，了解開發(fā)商的資信。 （ 2）通過(guò)土地使用權(quán)證 書 ,了解土地的性質(zhì)及權(quán)屬狀況。 （ 3）通過(guò)建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程施

24、工許可證，了解項(xiàng)目的用地規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)。 （ 4）買期房的通過(guò)查看預(yù)售許可證， 買 已竣工的房屋通過(guò)現(xiàn)售備案，了解項(xiàng)目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內(nèi)。 （5）通過(guò)市國(guó)土房產(chǎn)局三樓綜合服務(wù)大廳的電腦自助查詢服務(wù)，了解該房屋是否被抵押或 查封。 35、開發(fā)商將在建樓盤做擔(dān)保申請(qǐng)貸款，這種抵押房能否購(gòu)買？ 答：根據(jù)廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定 第 19 條規(guī)定，預(yù)售商品房設(shè)定在建工程抵押權(quán)的， 應(yīng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)， 方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。 因此買方 在購(gòu)買該種抵押房時(shí)應(yīng)先要求開發(fā)商注銷抵押。 36、簽訂商品房預(yù)售合同后，買方如何有效保護(hù)自己的既得利益？ 答：根

25、據(jù)廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定第 18 條規(guī)定，商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度，未 經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同， 不得對(duì)抗善意第三人。 因此買方應(yīng)在簽訂合同后要求開發(fā)商 到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)； 若開發(fā)商不來(lái)辦理， 買方也可前 來(lái)辦理，以防止所購(gòu)房產(chǎn)出現(xiàn) 一房多賣 、 先賣后抵 等現(xiàn)象，切實(shí)保障自身權(quán)益。 37、開發(fā)商有權(quán)出售露臺(tái)嗎？ 答：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，露臺(tái)屬于共用部位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無(wú)權(quán)將露臺(tái)的所有權(quán)、 使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。 38、 買方在支付定金后對(duì)所購(gòu)商品房不滿意，可否要求退回定金？ 如果簽定了認(rèn)購(gòu)協(xié)議， 不是買方單方面原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法簽定的， 買方有權(quán)要求退回定 金； 3屬于買方違約的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金。 高檔住宅與普通住宅如何界定？ 依照廈門市國(guó)土房產(chǎn)局、廈門市地稅局、 廈門市財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布的 關(guān)于調(diào)整高檔住宅 和普通住宅界定的通知的規(guī)定，高檔住宅是指符合以下條件之一的住宅： （ 1）別墅、度假 村；（ 2）住宅每單位建筑面積售價(jià)島內(nèi)超過(guò) 5000 元 /平方米，杏林區(qū)（含海滄區(qū)） 、集美區(qū) 超過(guò) 3600