管理-制度業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度

1、業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度為規(guī)范業(yè)務(wù)工作制度， 提高業(yè)務(wù)工作質(zhì)量， 提升各業(yè)務(wù)專員工作水平特別制 定了本章程，該章程主要包括主導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)及可行性分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、 中期預(yù)測(cè)分析，以宏觀經(jīng)濟(jì)高度預(yù)測(cè)省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展、辦理項(xiàng)目的土 地征用、立項(xiàng)、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報(bào)建手續(xù)、協(xié)調(diào)評(píng)估公司對(duì)倍拆遷戶的 店（住）面積，價(jià)值等相關(guān)資料的核實(shí)整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶 的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事項(xiàng)、填報(bào)公司月、年度統(tǒng)計(jì)表。8.1 主導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)及可行性分析8.1.1 市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)及建議，項(xiàng)目市場(chǎng)潛力分析一、 工作流程確定市場(chǎng)調(diào)研的目的搜集資料信息制定調(diào)研究計(jì)劃進(jìn)行調(diào)研資料分

2、析市場(chǎng)潛力分析、項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)及建議1、確定市場(chǎng)調(diào)研的目的2、搜集資料信息通過各種信息渠道（包括上網(wǎng)）進(jìn)行行業(yè)、區(qū)域、企業(yè)（項(xiàng)目委 托單位）的信息收集和分析，提交以下資料 Aa0 項(xiàng)目土地招標(biāo)文件 Aa1 掛牌文件 Aa2 項(xiàng)目競(jìng)投文件 Ab00 國民經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)資料 Ab01 人口調(diào)查資料 Ab03 城市規(guī)劃及建設(shè) Ab02 居民生活、消費(fèi)水平3、制定調(diào)研究計(jì)劃根據(jù)上述收集的資料和現(xiàn)有的 （市調(diào)表）格結(jié)合調(diào)研目的， 確認(rèn)調(diào)研 的重點(diǎn)內(nèi)容、調(diào)研的時(shí)間、地點(diǎn)與人員，并請(qǐng)調(diào)研計(jì)劃表（編號(hào)）上 報(bào)特助進(jìn)行下單。組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行人員分工。4、進(jìn)行調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研團(tuán)隊(duì)人員按調(diào)研計(jì)劃中確認(rèn)的市調(diào)表中的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)

3、 研，務(wù)必作好認(rèn)真、仔細(xì)。一般采取的做法是從單個(gè)樓盤（項(xiàng)目樓盤） 到周邊樓盤（競(jìng)爭(zhēng)樓盤）再到區(qū)域市場(chǎng)，再由區(qū)域市場(chǎng)到周邊樓盤再 到單個(gè)樓盤。市調(diào)結(jié)束后，應(yīng)提交按要求填寫的市調(diào)表。5、資料分析調(diào)研結(jié)束后，根據(jù)市調(diào)表按單個(gè)樓盤和區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行分析、單個(gè)樓盤級(jí)周邊樓盤分析的主要內(nèi)容包括 、 產(chǎn)品分析：a、產(chǎn)品分析的第一部份是分析樓盤的地理位置。從大 的方面講就是分析樓盤的歷史沿革和區(qū)域特性（商業(yè)中心、工 業(yè)中心、 學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況 （公交、 地鐵、高架、 輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等） ，了解區(qū)域公共配套設(shè)施和 人文環(huán)境。從小的方面講，分析樓盤的進(jìn)出道路如何，是否臨 街等。（它的優(yōu)劣與

4、否往往決定了樓盤的大部分價(jià)值）b、產(chǎn)品分析的第二部份是對(duì)具體產(chǎn)品的分析，就是對(duì) 樓盤市調(diào)的主體部份進(jìn)行分析。該部份的重點(diǎn)在于了解樓盤的 指標(biāo)和參數(shù)，它具體包括土地的大小、總建筑面積、產(chǎn)品類別 與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建套數(shù)與戶型、面積、格局配比、 建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度等。 、價(jià)格組合樓盤的價(jià)格主要包括產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。 、廣告策略廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲， 主要訴求點(diǎn)的把握，媒體 的選擇，廣告密度的安排和具體實(shí)施效果等。 具體廣告行為的市場(chǎng) 調(diào)查不可能攘括各方面的大小事項(xiàng)，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精 髓。 、銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行一方面指具體的業(yè)務(wù)安排， 如銷售點(diǎn)的選擇、人員

5、的 配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等：另一方面則是調(diào)查實(shí)際銷售結(jié)果，如什么樣的 戶型最好賣，什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受，吸引客戶最主要的地 方是什么，購買客戶群由什么特征等等。、區(qū)域市場(chǎng)的分析主要包括 、區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定的區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通干 線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。 、 區(qū)域產(chǎn)品分析區(qū)域產(chǎn)品分析主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分析、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場(chǎng)發(fā)應(yīng)和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉 、 需求特性需求特性是指區(qū)域人口數(shù)量的密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特性、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特性要求我們調(diào)研者從

6、客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特 性是我們對(duì)產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。按上述要求分析后，業(yè)務(wù)部專員應(yīng)提交下述資料：Ab04 房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)資料Ab06 房地產(chǎn)供給狀況Ab05 房地產(chǎn)發(fā)展分析Ab07 房地產(chǎn)需求狀況Ab08 房地產(chǎn)價(jià)格狀況6、市場(chǎng)潛力分析、項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)及建議通過搜集該項(xiàng)目的資料信息和市調(diào)后的資料分析，業(yè)務(wù)部專員應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析， 主要要提報(bào)以下資料 Ab09 項(xiàng)目 SWOT分析8.1.2 主導(dǎo)產(chǎn)品定位及價(jià)格建議通過分析該項(xiàng)目的 SWOT 分析，結(jié)合市調(diào)結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品價(jià)格定位、營銷建議進(jìn)行準(zhǔn)確提報(bào) Ac2 產(chǎn)品定位。8.1.2 投資報(bào)酬評(píng)

7、估通過預(yù)估該項(xiàng)目的總銷、 土地成本、方案報(bào)批費(fèi)用、 廣告費(fèi)用、稅費(fèi)、土建費(fèi)用、公設(shè)費(fèi)用管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等，提交 Ac1 投報(bào)比估算表8.1.3 開發(fā)項(xiàng)目競(jìng)投方案，及談判條件的擬定當(dāng)投報(bào)比估算出來的利潤可行的情況下， 對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行預(yù)估， 并對(duì)項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行分析，考慮項(xiàng)目籌資計(jì)劃，項(xiàng)目投資方式，提交 Ac3 不確定性分析Ac4 工程進(jìn)度預(yù)測(cè)Ac5 項(xiàng)目籌資計(jì)劃Ac6 項(xiàng)目投資方式提報(bào)出上述資料以后， 并應(yīng)整理出該項(xiàng)目的市調(diào)分析報(bào)告范本 （可行性報(bào)告）A/B/C（ 即 Aac01/Ac02/Ac03）, 提交給特助，以備所需。8.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中期預(yù)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在市

8、場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上， 針對(duì)需要， 運(yùn)用已有 的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營 銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提高依據(jù)。房地產(chǎn)短期預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場(chǎng)營銷計(jì)劃的預(yù)測(cè) （現(xiàn)是銷售 部完成）房地產(chǎn)中期預(yù)測(cè)是指企業(yè)對(duì)15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。業(yè)務(wù)部主管每周均應(yīng)閱讀房地產(chǎn)動(dòng)態(tài) ，并于每周一工作例會(huì)上提交心得 報(bào)告（是否設(shè)個(gè)編碼，又名廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)讀書摘要） 。業(yè)務(wù)部主管應(yīng)組織該部門專員時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)法律、 法規(guī)變化動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)， 并 增列到房地產(chǎn)法律、法規(guī)文檔中（是否增加編碼， POWE

9、RPOINT 文檔）業(yè)務(wù)部主管在廣泛閱讀房地產(chǎn)動(dòng)態(tài) 、房地產(chǎn)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行市調(diào)及其它途徑的了解，應(yīng)該對(duì)企業(yè)15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及發(fā)展趨勢(shì)有個(gè)總體了解，需于每半年提交一份以宏觀經(jīng)濟(jì)高度預(yù)測(cè)省、市、區(qū) 域的房地產(chǎn)發(fā)展（暫時(shí)公司沒有，是否增列編碼及范本） 。8.3 辦理項(xiàng)目的土地征用、立項(xiàng)、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報(bào)建手續(xù)、 （開 發(fā)事項(xiàng)？）應(yīng)提交Ae0 拆遷Ae1 報(bào)建Ae2 產(chǎn)權(quán)登記？Ae3 物業(yè)、招商？8.4 協(xié)調(diào)評(píng)估公司對(duì)被拆遷戶的店（?。┟娣e，價(jià)值等相關(guān)資料的核實(shí) 整理并建立專戶檔案包管資料、 被拆遷戶的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事 項(xiàng)（開發(fā)商事項(xiàng)，是否要寫？）8.5

10、填報(bào)公司月、年度統(tǒng)計(jì)表年終或案盤結(jié)案時(shí)， 管理部將上一年度或結(jié)案項(xiàng)目的銷售周報(bào)表、 銷售 月報(bào)表轉(zhuǎn)給業(yè)務(wù)部門。 業(yè)務(wù)部應(yīng)妥善包管， 且業(yè)務(wù)部主管應(yīng)指派部門專員于 年終或案場(chǎng)結(jié)案時(shí)對(duì)案場(chǎng)的來訪客量、 成交戶數(shù)、成交金額的走勢(shì)進(jìn)行分析， 及對(duì)案場(chǎng)內(nèi)各專員的成交戶數(shù)、 成交金額比例進(jìn)行分析， 并提交各案場(chǎng)的銷 控表（ Af0 ）、（上次評(píng)價(jià)各專員的資料編碼及范本？ ）根據(jù)（上次評(píng)價(jià)各專員 的資料編碼及范本？）的結(jié)果提報(bào)廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)年度（最： ：最：） 人物。8.6 可行性報(bào)告撰寫綱要8.6.1 可行性報(bào)告范本 A 的撰寫要點(diǎn)一、總論（一）、項(xiàng)目背景1 、 項(xiàng)目概況：2 、 投資單位概況（二）、可

11、行性研究報(bào)告編制依據(jù)二、市場(chǎng)調(diào)查及分析（一）、城市發(fā)展?fàn)顩r1、城市概況2、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3、人口發(fā)展現(xiàn)狀及評(píng)述4、居民生活、消費(fèi)水平5、城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況）、城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、城市土地供應(yīng)及開發(fā)狀況2、城市商品供求與價(jià)格狀況及趨勢(shì)3、城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況4、城市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1 、 基本概況2、交通網(wǎng)絡(luò)3、市政設(shè)施4、教育文化5、休閑購物6、醫(yī)療保?。ǘ^(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析1、區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售情況一覽表：2、同類產(chǎn)品的供需情況分析3、項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶群體分析（構(gòu)成、特征、購買心理分析等）四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（

12、一）、項(xiàng)目 SWOT 分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅分析）（二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、目標(biāo)客戶群定位2、產(chǎn)品定位a、項(xiàng)目發(fā)展定位：b、產(chǎn)品定性及建議：c、產(chǎn)品定價(jià)及建議：3、項(xiàng)目營銷建議：五、項(xiàng)目投資回報(bào)分析項(xiàng)目投資回報(bào)估算分析表六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與融資方案一）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表（二）、融資方案七、不確定分析（一）、盈虧區(qū)間分析：（二）、臨界點(diǎn)分析八、社會(huì)分析項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施應(yīng)包括以下四個(gè)內(nèi)容： （一）、社會(huì)因素（二）、影響范圍程度（三）、可能出現(xiàn)的后果（四）、措施建議九、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析（三）、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析十、結(jié)論與建議8.6.2 可行性報(bào)告范本 B 的撰寫要一、前言1、項(xiàng)目背景概況：2、投資單位概況3、市調(diào)報(bào)告編制依據(jù)城市發(fā)展綜述1、城市概況2、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3、城市各項(xiàng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4、人口發(fā)展現(xiàn)狀及評(píng)述5、居民的社會(huì)與文化因素6、城市規(guī)劃發(fā)展因素三、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)2、城市房地產(chǎn)版塊的構(gòu)成3、城市商品房供需狀況分析4、市區(qū)房產(chǎn)開發(fā)具體情況分析四、 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析1、個(gè)案基本資料匯總表：2、在售個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析：3、未來晉江市區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析五、 消