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文檔簡介

1、1什么是二手房按揭貸款?指購房人以在二、三級市場上交易的房屋作抵押,向銀行申請貸款,用于支付購房款,再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。2、二手房按揭貸款貸款種類:A :商業(yè)性貸款:是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款,指具有完全民事行為能力的自然人, 購買本市城鎮(zhèn)自住住房時,以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物,作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。 向商業(yè)銀行申請貸款(工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等 )B :公積金貸款:是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款,指繳存住房公積金的職工,在 本市城鎮(zhèn)購買自住住房時,以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物,作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。一一向公

2、積金管理中心申請貸款C :組合性貸款 :凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金,在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款,即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款(這種貸款方式簡稱個人住房組合貸款)。一一同時向商業(yè)銀行及公積金管理中心申請貸款3、如何才能獲取商業(yè)性貸款?男:18-65歲;女:18-60歲;且具有完全民事行為能力的自然人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入、信用良好、有償還能力。賣家無查圭寸已支付相應(yīng)首付款(首套30%,二套70%)總貸款額所對應(yīng)的每月還款額不超過家庭每月結(jié)余收入的50%已簽定上海市房地產(chǎn)

3、買賣合同4、商業(yè)貸款細則:4.1商業(yè)貸款利率:A:首套:五年期以上利率 5.9% ;首付比例3成以上B: 2套:五年期以上利率 6.49% (首套的利率上浮 10%);首付比例7成C: 3套:停止貸款4.2商業(yè)貸款年限:貸款年限最長不超過 30年,同時并不長于借款人法定離休或者退休時間后的5年;(女:60男:65)。中行:40-房齡,房齡不超過 20年工行:房齡+借款人年齡V 70年建行:合作銀行,除老房子外均可做30年貸款期限農(nóng)行:70-借款人年齡,最長不超過 25年招行:40-房齡,房齡20年以內(nèi),房齡超過根據(jù)客戶情況可以特批4.3商業(yè)貸款還款方式:A :等額本息一借款人每月以相等的金額(

4、本金 +利息)償還貸款。(等額本息還款法 本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數(shù)不變;相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多,還款初期利息占每月還款的大部分。但該方法每月的還款額固定,可以有計劃地控制家庭收入的支出,也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況,確定還貸能力。)B:等額本金-借款人每月相等金額償還本金,利息隨本金減少而遞減,采用這種歸還方式總的利息支付會少于等額本息 .(等額本金還款法本金保持相同,利息逐月遞減,月還 款數(shù)遞減; 由于每月的還款本金額固定, 而利息越來越少,貸款人起初還款壓力較大, 但是 隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。利息總支出較等額本息少。 )4.4 商業(yè)貸款認定細

5、則: 詳見各銀行政策表4.5 申請辦理商業(yè)貸款,需要攜帶哪些資料?出售方: 產(chǎn)權(quán)人收款賬戶原件及復(fù)印件; 產(chǎn)權(quán)人及配偶身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印 件且均需本人到場(如本人不能到場則需提供相應(yīng)公證委托書) ;未婚及離婚人士需提供民 政部門出具的單身證明原件;產(chǎn)權(quán)人抵押注銷資料(若有) ;產(chǎn)證原件及復(fù)印件。買受方: 借款人夫妻身份證原件及復(fù)印件;借款人夫妻戶口簿原件及復(fù)印件(全頁+空白頁);結(jié)婚證明原件及復(fù)印件;未婚及離婚人士需提供民政部門出具的單身證明原件;借款 人及配偶公積金賬號; 買賣合同原件; 首付款收據(jù)及劃款憑證原件及復(fù)印件; 借款人相應(yīng)貸 款銀行卡原件及復(fù)印件;收入證明原件(按銀

6、行要求格式) ;借款人銀行卡近一年流水單原 件;借款人其他資產(chǎn)證明(固定資產(chǎn)、基金、股票、存款) 。4.6 幾種特殊商業(yè)貸款:A: 接力貸: 由名下無房無貸的直系親屬(父母)作為主貸人,以參貸人名下資產(chǎn)及收入 作為主要還款來源;參貸人名下原貸款套數(shù)及房產(chǎn)套數(shù)不計算; 參貸人可不上產(chǎn)證;貸款年限按年齡較小的借款人來確定;B :合力貸:由名下無房無貸的直系親屬(子女)作為主貸人,以參貸人名下資產(chǎn)及收入作為主要還款來源;借款人年滿 18 周歲,提供小部分收入,由參貸人提供大部分收入 參貸人名下原貸款套數(shù)及房產(chǎn)套數(shù)不計算;參貸人可不上產(chǎn)證; 貸款年限按年齡較小的借款人來確定。C :無血緣關(guān)系擔(dān)保:男女

7、朋友共同上產(chǎn)證擔(dān)保共同還款,以雙方名下資產(chǎn)及收入作為主要還款來源;備注:會產(chǎn)生擔(dān)保公證費用 500 元。5 、商業(yè)貸款,如果遇到國家調(diào)整利率,對于批貸未放款業(yè)務(wù)是否會有影響?已放款業(yè)務(wù)利 率調(diào)整的時間節(jié)點是什么時候?批貸未放款:根據(jù)銀行要求,執(zhí)行新利率; 已放款利率調(diào)整時間節(jié)點:次年 1月 1 日開始執(zhí)行新利率。6 個月6、如何才能獲取公積金貸款? 在上海繳納住房公積金的個人 申請住房公積金貸款前已經(jīng)連續(xù)繳納公積金不少于借款人夫妻雙方都無正在還貸(使用)的公積金貸款 公積金貸款最高不超過其賬戶余額的40 倍且不高于 50 萬2套住房公積金貸款要符合上海市人均最低居住面積標(biāo)準(zhǔn)即(面積v35.1)

8、購買的房屋沒有任何抵押、查封已支付相應(yīng)首付款公積金基本賬戶最多能貸 50 萬,補充公積金帳戶最多能貸 10 萬 其他:人均居住面積的分攤方法:可由夫妻雙方的父母共同作為同住人一起分攤?cè)司?積。(但父母名必須無房無貸且是上海戶籍,相關(guān)的同住證明需由戶籍所在街道開證明)7、公積金貸款細則9.1 公積金貸款利率:A :首套: 五年期以上利率 4.0% ; 首套購買普通住宅付比例 2 成B: 2 套:五年期以上 利率 4.4% (首套的利率上浮1 0% ) ;首付比例 6成 ( 2 套以家庭為單位人均不得超過 35.1 平米,否則不貸)C:3 套: 停止貸款9.2 公積金貸款年限:A :房齡未滿5年

9、的可貸30年B :房齡520年的貸款期限為16-29年C: 20 年以上房齡貸款 15 年D:借款人貸款最長時間:以夫妻雙方年齡大的人計算,最多貸到離退休后的 5 年內(nèi)。(上述計算后取低,且不超過公積金規(guī)定的最長年限 30 年)9.3 公積金還款方式:A :等額本息 - 借款人每月以相等的金額(本金 +利息)償還貸款。 (等額本 息還款法本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數(shù)不變;相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多, 還款初期利息占每月還款的大部分。 但該方法每月的還款額固定, 可以有計 劃地控制家庭收入的支出,也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況,確定還貸能力。)B :等額本金 - 借款人

10、每月相等金額償還本金, 利息隨本金減少而遞減, 采用這種歸還方式總的利息支付會少于等額本息 . (等額本金還款法本金保持相同,利息逐月 遞減, 月還款數(shù)遞減;由于每月的還款本金額固定,而利息越來越少,貸款人起初還款壓力較大,但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。利息總支出較等額本息少。)9.4 公積金認定原則:A :公積金首套認定原則:主貸人、配偶及未成年子女名下,無房無貸的、有多套貸款結(jié)清且名下無房的、 無房或有過公積金貸款但已結(jié)清的均可算為首套, 可以歸納 為認房不認貸, 而認房非常嚴格 -婚前與父母共有有 1套不算套數(shù), 除去婚前與父母共有的 那套,名下還有1套房產(chǎn)的,人均居住面積V35

11、.1平米方,本次購進普通住宅算首套B :公積金二套認定原則:現(xiàn)家庭名下有一套住房且該套住房人均居住面積V 35.1 平米方, 本次購進非普通住宅算二套。 除去婚前與父母共有的那套, 名下還有 1 套房產(chǎn)的,且該套住房人均居住面積V35.1平米方,本次購進非普通住宅算2套。備注 :以現(xiàn)名下有的住房總面積計。 若是組合貸款: 按各商業(yè)銀行認定二套的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行, 且人均居住面積V 35.1平米方。8 、申請辦理公積金貸款,需要攜帶哪些資料?出售方: 產(chǎn)權(quán)人農(nóng)村商業(yè)銀行存折原件及復(fù)印件; 產(chǎn)權(quán)人及配偶身份證、戶口本、 結(jié)婚證原 件及復(fù)印件且均需本人到場(如本人不能到場則需提供相應(yīng)公證委托書);產(chǎn)權(quán)人抵押

12、注銷資料(若有);產(chǎn)證原件及復(fù)印件;未婚及離婚人士需提供民政部門出具的單身證明原件買受方:借款人夫妻身份證原件及復(fù)印件; 借款人夫妻戶口簿原件及復(fù)印件 (全頁 +空白頁); 結(jié)婚證明原件及復(fù)印件;未婚及離婚人士需提供民政部門出具的單身證明原件 借款人及配偶公積金賬號; 買賣合同原件; 首付款收據(jù)及劃款憑證原件及復(fù)印件; 借款人農(nóng) 村商業(yè)銀行卡原件及復(fù)印件。備注:房產(chǎn)評估報告: 竣工年限在 1990 年(含)之前的二手房貸款額度超過房屋總價的 30% 及竣工年限在 1990 年之后的二手房貸款額度,超過房屋總價的50%的需要有辦理機構(gòu)認可的評估公司進行評估。9、公積金沖還貸:11.1 公積金賬戶

13、中的本金可以沖還貸,純公積金及商業(yè)貸款均可以沖還,但需要滿足以下條件:A: 主貸人的姓名必須與公積金賬戶的姓名一致(除配偶外)B: 必須本人親自帶好材料前往公積金管理中心(純公積金)或商業(yè)銀行(組合貸款)辦理C:貸款首月不可受理沖還貸業(yè)務(wù),一定要等到貸款發(fā)生后且銀行完成第一次成功扣款后的 次月才能辦理11.2 公積金沖還貸種類:年沖、月沖A :年沖: 每年的 4 月和 9 月(將公積金賬戶余額一次沖抵貸款本金,并于次月重新調(diào)整月還款額)B:月沖:將公積金賬戶余額沖抵每月的貸款本金和利息,若賬戶余額不足,貸款人需每月支付扣除公積金繳納數(shù)額后的月還款額10 、公積金提?。?2.1 公積金提取條件:

14、A :家庭成員在上海市范圍內(nèi)無正在使用的公積金貸款及沖還貸款業(yè)務(wù)B :取得新購住房上海市房地產(chǎn)權(quán)證后 6 個月內(nèi)12.2 公積金提取所需材料:A : 新購住房上海市房地產(chǎn)權(quán)證原件B : 新購住房上海市房地產(chǎn)買賣合同原件C: 新購住房全額購房發(fā)票原件、契稅單原件D: 產(chǎn)證上所有權(quán)利人的身份證、戶口本原件、若是夫妻關(guān)系需要結(jié)婚證原件E: 提取人工作單位出具的上海市住房公積金提取證明F: 到就近的農(nóng)村商業(yè)銀行辦理即可12.3 公積金提取的次數(shù): 1 套住房只能提取一次11 、公積金復(fù)議:公積金如遇到繳納不連續(xù)滿6 個月,欠繳,農(nóng)村戶口等需要去金陵東路569 號 9 樓復(fù)議。公積金復(fù)議所需材料A :借

15、款人、配偶、共同借款人的身份證、戶口本復(fù)印件一份B :借款人、配偶、共同借款人的公積金賬號C: 借款人和共同借款人的婚姻證明:結(jié)婚證復(fù)印件 1 份,未婚或者離婚人士提供民政部門出具的單身證明原件D: 期房的預(yù)售合同,現(xiàn)房的出售合同或二手房買賣合同復(fù)印件1份E:單位出具的單位調(diào)動證明原件(加蓋公章)F: 單位錄用證明(勞動合同等)復(fù)印件 1 份G :單位補繳公積金的有關(guān)憑證(公積金補繳單位需與系統(tǒng)呢繳交單位一致)復(fù)印件1份H :單位出具的社保繳交有關(guān)憑證復(fù)印件1份I :二手房次新房(5年內(nèi)竣工的)需提供產(chǎn)證復(fù)印件1份J:組合貸款復(fù)議需提供貸款銀行支行名稱或交換號K:因特殊情況而需提供的其他材料L

16、 :公積金明細M :社保明細12、商業(yè)貸款如何確定貸款額度?商業(yè)貸款具體貸款額度的確認與個人信用報告、房地產(chǎn)估價、銀行認定貸款套數(shù)、房產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、客戶名下負債及實際還款能力有關(guān)。A :個人信用報告: 個人信用報告產(chǎn)生的基礎(chǔ)是個人和銀行之間發(fā)生過借貸的記錄,是反映過往業(yè)務(wù)交易的的基本情況,如果個人沒有信用報告,很難從銀行借款,個人信用 報告中的貸款曾有逾期還款現(xiàn)象,或者信用卡透支后未按約定期限和應(yīng)還款額度還款, 或有太多的貸款賬戶和信用卡等等都會影響到銀行對其個人信用的評定乃至影響其最 終申請審核貸款。B :房地產(chǎn)估價:房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估,就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說結(jié)合待評估房屋

17、的實際情況,包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等等, 計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。簡而言之,就是在銀行貸款審批之前,確定 該房產(chǎn)的市值??蛻粝蜚y行申請房地產(chǎn)抵押貸款時,抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保, 銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人抵押的房地產(chǎn)進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產(chǎn)價值,確定其可能獲得的貸款金額,也會委托估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價 值進行評估。C:銀行認定貸款套數(shù): 首套貸款首付比例3成以上,最多可貸款 7成;二套貸款首付比例7成以上,最多可貸款 3成。D ;房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì):商業(yè)用房貸款額度最高為房產(chǎn)價值(房屋評估值或網(wǎng)簽價格孰低原貝U)的5成,且不受套數(shù)

18、影響。E:負債:包含個人信用貸款,房貸,車貸,助學(xué)貸款,個人對外擔(dān)保,企業(yè)經(jīng)營貸,消費貸。個人信用貸款:是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款,借款人不需要提供擔(dān)保。房貸:是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請,并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件,銀行經(jīng)過審查合格,向購房 者承諾發(fā)放貸款,并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款 合同,辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證,銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入 售房單位在該行的帳戶上。車貸:指貸款人向申請購買汽車的借款人發(fā)放的貸款。助學(xué)貸款:助學(xué)貸款是由政府主導(dǎo)、財政貼息、財政和高校共同給予銀

19、行一定風(fēng)險補償 金,銀行、教育行政部門與高校共同操作的專門幫助高校貧困家庭學(xué)生的銀行貸款。借 款學(xué)生不需要辦理貸款擔(dān)?;虻盅?,但需要承諾按期還款,并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。借款 學(xué)生通過學(xué)校向銀行申請貸款,用于彌補在校期間各項費用不足,畢業(yè)后分期償還。個人對外擔(dān)保:當(dāng)債務(wù)人未按照合同約定償付債務(wù)時由擔(dān)保人履行償付義務(wù)。包括保證,抵押,質(zhì)押。企業(yè)經(jīng)營貸:以中小企業(yè)、微型企業(yè)以及私營業(yè)主為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品 :幫助借款人 融通資金,具有貸款審批時間短、還款方式靈活的優(yōu)勢-消費貸:也叫消費者貸款,主要指的是用于留學(xué)貸款、房屋裝修、購買耐用品乃至買車等方面的個人貸款,從種類上看,消費貸款包括住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸 款。具有消費用途廣泛、貸款額度較高、貸款期限較長等特點。F:客戶實際還

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