金融調(diào)控對(duì)房價(jià)影響

1、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)專業(yè)任意選修課課程論文考試20112012第一學(xué)期課程名稱：房地產(chǎn)金融與投資任課教師:彭建超學(xué)生姓名:蔡晨溪班級(jí):公事管082學(xué)號(hào):2113008201論文題目:我國房地產(chǎn)金融調(diào)控對(duì)住房價(jià)格的影響淺議內(nèi)容摘要:自從住房制度改革開始實(shí)施，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了長足進(jìn)步，成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，由于房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的速度過快，導(dǎo) 致了許多問題，房價(jià)過高首當(dāng)其沖，普通老百姓買不起房的情況不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題， 更加是社 會(huì)問題，于是，國家的宏觀調(diào)控就勢在必行了。房地產(chǎn)作 為資金密集型行業(yè) 對(duì)金融政策十分敏感，如今金融政策已成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工具?；仡櫸覈?金融政策調(diào) 控房地產(chǎn)市場

2、的歷史，找出其需要改進(jìn)的地方以期對(duì)未來 房地產(chǎn)市場調(diào) 控手段有所貢獻(xiàn)是如今的重要工作。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融調(diào)控 金融政策房價(jià)案例分析一、研究背景及意義住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，使其他行業(yè)無法與之相提并論， 這種速度被稱為 房地產(chǎn)速度”。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國2008年房地產(chǎn) 業(yè)占GDP的 6.6%和投資的四分之一，直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60個(gè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了鋼材、 建筑、建材、家電、家具等許多行業(yè)的發(fā)展。但是，高速發(fā)展也 會(huì)帶來相應(yīng)的問題和矛盾。最為尖銳和明顯的就是老百姓的住房問題，房價(jià)的不斷走高速度和老百姓 的存款增長速度不能合拍就造成了 買房難”的問題。老百姓買房難不僅是經(jīng)濟(jì)

3、問 題,更是社會(huì)問題。房地產(chǎn)市場是一個(gè)資金密集型的市場，金融政策對(duì)其影響最大， 聯(lián)系最為緊密。正是由于這種緊密的聯(lián)系，利用金融政策來調(diào)控房地產(chǎn)就被認(rèn)為最 有效的方法。二、國家金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場歷史回顧及所取得的成就我國對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控相當(dāng)積極活躍,從1993年開始,我國就開始針對(duì)1991 年以來房地產(chǎn)投資過熱的問題進(jìn)行宏觀調(diào)控。1998年,國務(wù)院下發(fā)了國 務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知這是住房改革后第一個(gè)明確支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融政策，并且國家實(shí)施了寬松的貨幣政策，這些政策對(duì)我國房 地產(chǎn)市場的啟動(dòng)起了重要的作用。2002年開始房地產(chǎn)價(jià)格開始不斷 攀升,2003 年央行

4、出臺(tái)文件提高信貸門檻，緊縮資金鏈,開始調(diào)控逐步過熱的局面。接著的幾年 國家相繼出臺(tái)了許多政策抑制房價(jià)的上升，不斷提高存款準(zhǔn)備金率和貸款利率，到 2007年下半年部分地區(qū)房價(jià)有所回落。2008年受金融危機(jī) 的影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入低迷,為了適應(yīng)國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展，國家又出臺(tái)款 寬松的信貸政策以鼓勵(lì)住 房消費(fèi)。為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺(tái)調(diào)控 措施，出臺(tái)了如 國四條” 國十一條” 提高存款準(zhǔn)備金率”等措施,更加促進(jìn)房地 產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資投機(jī)工具。綜上所述,房改以來我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響是全方位的。在多次金融調(diào)控政

5、策的監(jiān)督和指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，對(duì)國民經(jīng) 濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。20042007年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)近幾年一直穩(wěn)定在15%以上，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)支柱產(chǎn) 業(yè)。三、國家金融調(diào)控中存在的問題（一調(diào)控尺度的把握問題依照目前房地產(chǎn)在我國的發(fā)展，它己然在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)著舉足輕 重的 重要地位,房地產(chǎn)對(duì)我國銀行信貸，國民經(jīng)濟(jì)增長過程中有重要地位，這就造成國家 在實(shí)行金融政策時(shí)處于兩難境地，過于緊縮會(huì)打擊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，造成一連串的問題, 但是太過寬松又會(huì)不起作用，甚至起到反作用。在這種兩難中許多尺度很難把握， 呈現(xiàn)在表面上就是政策的滯后性，房地產(chǎn)市場的問題早已

6、顯現(xiàn)，但是由于難以下手錯(cuò) 失了許多機(jī)會(huì)。同時(shí)也表明對(duì)市場的判斷還不夠敏銳，調(diào)控的效果也就不夠明顯 了。（二地方政府執(zhí)行不力地方政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力、落實(shí)不到位是我國金融調(diào)控房 地 產(chǎn)價(jià)格上漲效果不佳的重要因素之一。房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)地方政府是有利的 ，價(jià)格 越高,土地出讓金越多，地方政府的收入也越多。 這也是地方政府不愿意嚴(yán) 格執(zhí)行 政策的重要原因。（三對(duì)公眾的透明度不夠公眾對(duì)房地產(chǎn)信息了解不夠多，因此經(jīng)常會(huì)處于盲目從眾或聽信謠言的狀 態(tài)。 這就給了房地產(chǎn)商機(jī)會(huì)，營造市場的火爆氣氛,借機(jī)抬高房價(jià)。在房產(chǎn)市場 不太景 氣時(shí),又會(huì)造成恐慌觀望，不理性的消費(fèi)的重要原因就是市場透明度太低。

7、四、對(duì) 現(xiàn)存問題的解決建議（一提高調(diào)控的時(shí)效性金融政策在傳導(dǎo)過程中出現(xiàn)時(shí)滯和變異，這是調(diào)控中的客觀因素，是政府調(diào)控所 無法避免的。但是了解規(guī)律以后，就可以發(fā)揮主觀能動(dòng)性，抓住時(shí)機(jī),提高時(shí)效性， 防止出現(xiàn)控制不力而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場泡沫。（二加強(qiáng)對(duì)地方政府和商業(yè)銀行的監(jiān)管地方政府和商業(yè)銀行是房地產(chǎn)市場繁榮的受益者，因而會(huì)出現(xiàn)調(diào)控政策執(zhí)行不 力和互相勾結(jié)的情況，要對(duì)這兩者加強(qiáng)監(jiān)管處罰力度，避免對(duì)國家和老百姓 造成巨 大的損害。（三利用公眾媒體的宣傳作用對(duì)于政府政策調(diào)控信息和商業(yè)炒作等信息都要及時(shí)準(zhǔn)確以及反復(fù)的對(duì)公眾進(jìn)行宣傳,多利用媒體這個(gè)平臺(tái)，盡可能的將信息及時(shí)準(zhǔn)確傳送到消費(fèi)者那里，避 免由于商業(yè)行

8、為而導(dǎo)致的信息誤傳，防止造成恐慌性搶購或觀望。五、以下是關(guān)于2011房地產(chǎn)調(diào)控具體案例的分析：2011年十月底，上海證券報(bào)報(bào)道，越來越多的上海房企投身降價(jià)大潮，降價(jià) 幅度更擴(kuò)大至20%至40%。與此同時(shí),北京遠(yuǎn)郊地區(qū)的房價(jià)亦出現(xiàn)較大幅 度暗降，通 州新盤起價(jià)1.32萬/m2再創(chuàng)今年新低，新房二手房價(jià)格倒掛。不管 報(bào)道所涉數(shù)據(jù)準(zhǔn) 確程度如何，至少說明樓市調(diào)控顯效了。與此同時(shí),全國范圍的限購和緊縮貨幣政策并沒有放松的跡象。 溫家寶總理 近 日在南寧調(diào)研時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措 施，進(jìn)一 步鞏固調(diào)控成果”。這意味著，至少在短期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)。近一段時(shí)間，由于

9、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回落，加之國際環(huán)境動(dòng)蕩，不少人預(yù)期本輪調(diào)控 會(huì)半 途而廢。高層的表態(tài)，讓廣大民眾足以安心靜候房價(jià)回歸理性。房地產(chǎn)調(diào)控再也經(jīng)不起折騰了。古人云，一鼓作氣，再而衰,三而竭。在不斷反復(fù) 之間,房地產(chǎn)調(diào)控政策自損威嚴(yán)，這也是數(shù)年來調(diào)控政策執(zhí)行成本越來越 高,而效果 卻不盡如人意的根源所在。始于2009年底的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，以行政手段強(qiáng)力干預(yù)市場需求，并輔以信貸 貨幣政策的從緊，無論是對(duì)中小企業(yè)和進(jìn)出口企業(yè)，還是普通的剛性需求、 真實(shí)的改 善需求,都帶來了十分嚴(yán)重的傷害。 政府亦背負(fù)了破壞市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的 壞名聲?？?以說，此次調(diào)控,政策執(zhí)行成本極其高昂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了歷次調(diào)控。所以，單單就這一點(diǎn)，本

10、輪房地產(chǎn)調(diào)控必須一鼓作氣，堅(jiān)持到底,直至房價(jià)回歸 到合理”。至于 合理房價(jià)”筆者以為不應(yīng)超過具體城市房價(jià)收入比的10倍以上,而現(xiàn)在的普遍情況是超過了 20倍甚至30倍。而進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，我們首先需要厘清當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。 顯然,今年全 年房地產(chǎn)市場成交量在急劇萎縮，尤其是下半年開始，很多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈 告急, 個(gè)別樓盤出現(xiàn)不小的降幅，但目前畢竟還只是少數(shù)城市出現(xiàn)房價(jià)松動(dòng)。也就是說,在史上最嚴(yán)調(diào)控政策之下，開發(fā)商依然能硬扛，而那些大型地產(chǎn) 商的 財(cái)務(wù)報(bào)表更顯示，他們今年完成年初制定的銷售目標(biāo)難度并不大，像萬科、恒大、保 利、中海等房地產(chǎn)大佬，上半年銷售業(yè)績依然快速增長（萬科以644.2億元

11、的業(yè)績再 居銷售額榜首，增幅達(dá)到81%,突破去年全年的 千億大關(guān)”懸念不大。恒大位居其后, 半年銷售額達(dá)到429億元,接近其去年全年500億銷售業(yè) 績。同時(shí)，恒大銷售面積突 破600萬平方米，位居銷售面積榜首。而地方政府 對(duì)土地財(cái)政的依賴并未明顯改善， 雖然今年各地的地王偃旗息鼓了 ，但全年的土地出讓收入仍不會(huì)是小數(shù)字。認(rèn)清這一現(xiàn)實(shí)，我們就要提前做好準(zhǔn)備,只要GDP增速不觸及到8%的底線,調(diào) 控政策就不應(yīng)松動(dòng)。 近日，國務(wù)院允許滬、浙、粵、深四地試點(diǎn)自行發(fā)地方債，也 預(yù)示著不管經(jīng)濟(jì)環(huán)境再艱難,也不可啟動(dòng)全面的刺激政策。而更可能漸漸轉(zhuǎn)換到定 向?qū)捤傻穆纷由?，只救?duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利的部分，而不是拯

12、救投機(jī)者的流 動(dòng)性緊 張。不僅如此，為最大限度降低房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的誤傷 ，有必要啟動(dòng)金 融體制改革，盡快讓新36條細(xì)則出臺(tái)，加大對(duì)外貿(mào)企業(yè)的支持力度，同時(shí)按照十二 五”規(guī)劃,進(jìn)一步加大對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，逐步擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場 的過度依賴。這樣一來,房地產(chǎn)調(diào)控就能夠一鼓作氣，而無后顧之憂了。對(duì)開發(fā)商而言，未來兩 三年的房地產(chǎn)市場繼續(xù)深幅調(diào)控大局已定，趕緊謀局過冬，已顯得尤為迫切。當(dāng)然，從長遠(yuǎn)角度而言，房地產(chǎn)調(diào)控絕非讓房價(jià)回落這么簡單。 房地產(chǎn)市場 牽 連到數(shù)十個(gè)行業(yè)，銀行系統(tǒng)深陷其中，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)走向邊緣化的今天，它直接關(guān)系到 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)競爭力的升級(jí)，更是保證經(jīng)濟(jì)增長方式革新的必由 之路。參考文獻(xiàn):1張鋒金融調(diào)控政策及對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 J中國房地產(chǎn)金融.2008,中國 房地產(chǎn)金融.2008 31張鋒.金融調(diào)控政策及對(duì)房地產(chǎn)市場的影響.J中國房地產(chǎn)金 融.2008，（03: 3-4張鋒2馬君潞，武岳.金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響.J.財(cái) 經(jīng)科學(xué).2008,財(cái)經(jīng)科學(xué).2008 412馬君潞，武岳.金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影 響.J.財(cái)經(jīng)科學(xué).2008，（02: 41-47馬君潞3劉?？T長春.金融政策在房地產(chǎn)市場 中的傳導(dǎo)機(jī)制.中國房地產(chǎn)金融 中國房地產(chǎn)金融，3劉?？T長