依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的理解與適用

1、/.關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的理解與適用建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)又稱不動(dòng)產(chǎn)施工優(yōu)先權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)優(yōu)先權(quán)， 是指不動(dòng)產(chǎn)的施工人、 承攬人或者承包人 （統(tǒng)稱承包人）就該不動(dòng)產(chǎn)修建而產(chǎn)生的債權(quán)，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。屬于不動(dòng)產(chǎn)特別優(yōu)先權(quán)系列。中華人民共和國(guó)合同法 （簡(jiǎn)稱合同法 ）第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在 合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工 程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議 將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建 設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。 ”從 而規(guī)定了建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款請(qǐng)

2、求權(quán)，即對(duì)該工程拍 賣(mài)的價(jià)款享有優(yōu)先權(quán)。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù) （簡(jiǎn)稱批復(fù) ）確立了建設(shè)工程價(jià) 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)陌咐⒉欢嘁?jiàn)，直接通過(guò)申請(qǐng)人民 法院拍賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)的更是寥寥。究其原因，與理論 界實(shí)務(wù)界對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議不無(wú)關(guān)系。設(shè) 置優(yōu)先權(quán)的目的， 是為了維護(hù)債權(quán)人的共同利益、 國(guó)家利益、 公共利益或者保障債務(wù)人的生存權(quán)，具有很強(qiáng)的公益性。目 前，關(guān)于承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)，理論界存在三種觀 點(diǎn)，即法定抵押權(quán)說(shuō)、不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)和優(yōu)先權(quán)說(shuō)。主張法 定抵押權(quán)說(shuō)者認(rèn)為，一般的抵押權(quán)為意向擔(dān)保物權(quán)，由當(dāng)事 人以合同方式自由設(shè)定。法定抵押權(quán)是指承

3、攬人承攬工作物 為建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修繕?biāo)a(chǎn)生的 債權(quán)，依法對(duì)定作人的不動(dòng)產(chǎn)享有的抵押權(quán)。這種抵押權(quán)非 因抵押合意產(chǎn)生而是依法律的規(guī)定當(dāng)然產(chǎn)生，不以登記為必 要。承包人的優(yōu)先受償權(quán)符合法定抵押權(quán)的主要特征，是 種由法律直接規(guī)定的抵押權(quán)。主張不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)者認(rèn) 為，承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，當(dāng)發(fā)包 人不按約支付工程價(jià)款，承包人即可留置該工程，并以此優(yōu) 先受償。主張優(yōu)先權(quán)說(shuō)者認(rèn)為，建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償 權(quán)的性質(zhì)既不是留置權(quán)也不是抵押權(quán)。因?yàn)?，留置?quán)的標(biāo)的 物是動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，所以，承包人 的優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上應(yīng)為優(yōu)先權(quán)。筆者的觀點(diǎn)同優(yōu)先權(quán) 說(shuō)

4、，理由是：留置權(quán)和抵押權(quán)的觀點(diǎn)與我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保物權(quán)的 法律規(guī)定相悖。根據(jù)物權(quán)法理論，對(duì)法定抵押權(quán)的承認(rèn)，勢(shì) 必對(duì)債務(wù)人以外的第三人利益構(gòu)成威脅，同時(shí)也是對(duì)物權(quán)公 示制度的否定。留置權(quán)的標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)，而承包人完成工作 的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，是經(jīng) 當(dāng)事人合意而產(chǎn)生的權(quán)利。建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種 法定的優(yōu)先權(quán)，依據(jù)法定權(quán)優(yōu)于約定權(quán)的原則，建筑工程價(jià) 款優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先保護(hù)。所以，建筑工程承包人的優(yōu)先款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。在司法實(shí)踐中，受償權(quán)的法律性質(zhì)屬于優(yōu)先權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定的優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)基于法律的規(guī)定直接在債 務(wù)人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)立，無(wú)須

5、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，也無(wú)須登記，優(yōu) 先權(quán)是不以占有或者登記為公示要件的權(quán)利。由于優(yōu)先權(quán)無(wú) 須公示即可具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓy免威脅、損害第三人利益甚至擔(dān)保物權(quán)人的利益，因此，在實(shí)踐中如何正確理解與適用就顯得至關(guān)重要。、正確理解合同法第百八十六條和最高人民法院批復(fù)的相關(guān)規(guī)定。同法第二百八十六條規(guī)定： 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的， 承包人可以催告發(fā)包人在合理期間內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期 不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法 款”？這里的“約定”包括兩層含義：其一承包人和發(fā)包人 對(duì)建設(shè)工程價(jià)款已有明確約定，無(wú)其他歧義；其二對(duì)列入優(yōu) 先受償范

6、圍的工程價(jià)款數(shù)額不持異議。第二，如何理解“合 理期限”？根據(jù)最高人民法院批復(fù)的規(guī)定，建設(shè)工程承 包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，這個(gè)期限指的不是訴訟時(shí) 效，而是除斥期間。訴訟時(shí)效針對(duì)的是請(qǐng)求權(quán)，指權(quán)利人在 法定期間內(nèi)怠于履行請(qǐng)求權(quán)，期間屆滿其請(qǐng)求人民法院保護(hù) 其民事權(quán)利的權(quán)利歸于消滅的制度。訴訟時(shí)效屆滿，喪失的 是請(qǐng)求人民法院保護(hù)的權(quán)利，而民事權(quán)利依然存在。除斥期 間針對(duì)的是形成權(quán)，指某種權(quán)利的存續(xù)期間。一旦過(guò)期，這 個(gè)權(quán)利就消滅了，不存在了。所以，承包人給予發(fā)包人支付 價(jià)款的“合理期限” 不得超過(guò)六個(gè)月， 否則， 除斥期間屆至， 承包人來(lái)不及行使權(quán)利。第三，如何理解“按照建設(shè)工程的院將該工程依

7、法拍賣(mài)。第一，如何理解“未按約定支付價(jià)性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的”？不宜折價(jià)、拍賣(mài)的建設(shè)工程，屬于法律禁止流通的財(cái)產(chǎn)， 包括國(guó)家機(jī)關(guān)辦公設(shè)施、軍事設(shè)施、公共道路、橋梁、機(jī)場(chǎng)、港口、博物館、圖書(shū)館等，不能協(xié) 議折價(jià)或者不能申請(qǐng)人民法院依法拍賣(mài)，并不等于承包人放 棄優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，承包人可以通過(guò)其他途徑實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)。第四，如何理解“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分 款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得 對(duì)抗買(mǎi)受人?！比绾谓缍ā跋M(fèi)者”和“大部分款項(xiàng)”？中 華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定“消費(fèi)者”是指“為 生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)”的主體。顧名 思義，購(gòu)房消費(fèi)者是指為生活

8、消費(fèi)或者生存需要購(gòu)買(mǎi)商品房 的消費(fèi)者?，F(xiàn)實(shí)中不乏購(gòu)房者是因辦公、經(jīng)營(yíng)或者投資等需 要購(gòu)買(mǎi)商品房的案例，其買(mǎi)受人的利益能否也應(yīng)當(dāng)受到法律 的優(yōu)先保護(hù)？筆者認(rèn)為，最高人民法院批復(fù)中所稱“消費(fèi)者”不應(yīng)包括為經(jīng)營(yíng)目的或者投資目的而購(gòu)買(mǎi)商品房的消 付“大部分款項(xiàng)” 。此外，消費(fèi)者在現(xiàn)購(gòu)或者預(yù)購(gòu)商品房時(shí)， 應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于商 品房現(xiàn)售和預(yù)售管理相關(guān)規(guī)定，尤其在預(yù)購(gòu)預(yù)售商品房之前 務(wù)必了解和知悉商品房預(yù)售人是否取得商品房預(yù)售許可證 明，是否將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土費(fèi)者。消費(fèi)者交付購(gòu)房款達(dá)到百分之五以上即可視為交地管理部門(mén)登記備案， 否則，即使消費(fèi)者交付全部購(gòu)

9、房款項(xiàng)，也將得不到法律的優(yōu)先保護(hù)。二、準(zhǔn)確界定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)范圍。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的實(shí)質(zhì)是特種債權(quán)，僅指建設(shè)工程合同規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付的價(jià)款。最高人 民法院批復(fù)規(guī)定： “建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！庇纱丝梢?jiàn)，優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程價(jià)款僅指建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員的報(bào)酬以及工程材料費(fèi)用。三通一平”工程價(jià)款能否優(yōu)先受償？“三通一平”工程是建設(shè)工程中不可或缺的組成部 分，其工程價(jià)款是依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算的。 如果“三通一平” 工程是獨(dú)立于建設(shè)工程之外單獨(dú)核算的工程，則承包人可以 對(duì)“三通一平”土地使用權(quán)的

10、拍賣(mài)價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；如 果“三通一平” 工程為建設(shè)工程的基礎(chǔ)工程， 則“三通一平”工程價(jià)款為整個(gè)工程價(jià)款的組成部分，承包人當(dāng)然享有優(yōu)先 為，承包人的墊資款已經(jīng)投入物化到建設(shè)工程中，成為工程 價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。筆者認(rèn)為，承包人的帶資能否享有優(yōu) 先權(quán)應(yīng)視具體情況而定。根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員受償權(quán)。承包人的帶資款能否優(yōu)先受償？有一種觀點(diǎn)認(rèn)會(huì)、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行關(guān)于嚴(yán)禁政府投資項(xiàng)目使用帶資承包方式進(jìn)行建設(shè)的通知規(guī)定，政府投資項(xiàng)目一律不得 以建筑業(yè)企業(yè)帶資承包的方式進(jìn)行建設(shè)，不得將建筑業(yè)企業(yè) 帶資承包作為招投標(biāo)條件。因此，作為政府投資項(xiàng)目的帶資 不受法律保護(hù)，承包人的帶資款不能優(yōu)先受償。

11、對(duì)于非政府 投資項(xiàng)目的帶資，現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有強(qiáng)制性的禁止規(guī)定，應(yīng) 當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)，但優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)僅指墊付的建設(shè)工程 應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬和材料費(fèi)等實(shí)際支出以及“三通 平”費(fèi)用，不包括墊資所產(chǎn)生的孳息。另外，依據(jù)最高人 民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（簡(jiǎn)稱解釋 ）第六條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的，按照工程欠款處理。與建設(shè)工程相關(guān)聯(lián)的其他工程價(jià)款能否優(yōu)先受償？?jī)?yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程專指合同法第二百六十九條第二款規(guī)定的施工工程，包括裝 修工程， 但不包括勘察工程和設(shè)計(jì)工程。 訂立總承包合同后，由總承包人訂立分承包合同、轉(zhuǎn)承包合同，僅總承包人享有優(yōu)先權(quán)，分承包人和

12、轉(zhuǎn)承包人無(wú)此權(quán)利。三、及時(shí)把握優(yōu)先權(quán)的行使期限和實(shí)行條件。優(yōu)先受償權(quán)必須具備實(shí)行條件。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)非因法律行為而由法律規(guī)定直接取得，具有與物權(quán)公示相同的效力。承包人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)行，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：一）工程竣工。建設(shè)工程已經(jīng)竣工或者合同約定的竣工期限屆至是行使優(yōu)先權(quán)的先決條件。由于工程竣工事關(guān)工程驗(yàn)收、工程決算以及優(yōu)先權(quán)行使等重大事項(xiàng)，對(duì)工程竣工日期的爭(zhēng)議如何處理？最高人民法院解釋第十四條明確規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：1）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的， 以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期； 承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包 人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)

13、告之日為竣工日期； （3）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。”二）工程價(jià)款。建設(shè)工程價(jià)款屬于應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用和其他依法優(yōu)先受 償?shù)馁M(fèi)用，對(duì)優(yōu)先受償?shù)墓こ虄r(jià)款數(shù)額不存在爭(zhēng)議。因發(fā)包人違約所造成的損失，如違約金、遲延履行期間債務(wù)利息以及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用等不在優(yōu)先受償之列。三）拍賣(mài)程序。拍賣(mài)不僅是一項(xiàng)重要的民事活動(dòng)，也是人民法院民事執(zhí)行中項(xiàng)重要的執(zhí)行措施。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí) 行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第一條規(guī)定： “在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí) 民法院對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處理

14、時(shí)，應(yīng)當(dāng)首 先采取拍賣(mài)的方式。 ”可見(jiàn)，人民法院可以依職權(quán)或者依當(dāng) 事人申請(qǐng)對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)采取拍賣(mài)措施，但是， 對(duì)于沒(méi)有采取查封、扣押、凍結(jié)措施的建設(shè)工程能否采取拍 賣(mài)措施？是否需要取得執(zhí)行依據(jù)？有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)合同 法的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償并不要求生效法律文書(shū) 確認(rèn)。筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)值得商榷， 中華人民共和國(guó)民事訴 訟法（簡(jiǎn)稱民事訴訟法 ）規(guī)定：發(fā)生法律效力的民事判 決、裁定、刑事判決、裁定中的財(cái)產(chǎn)部分以及法律規(guī)定由人 民法院執(zhí)行的其他法律文書(shū)，當(dāng)事人不履行的，對(duì)方當(dāng)事人 可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。也就是說(shuō)，執(zhí)行依據(jù)是指發(fā)生法進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或者采取其他執(zhí)行措施?！钡诙l規(guī)定： “

15、人律效力的判決、裁定、調(diào)解書(shū)以及法律規(guī)定由人民法院執(zhí)行的其他法律文書(shū)，如仲裁裁決、公證債權(quán)文書(shū)等，民事訴訟法并沒(méi)有規(guī)定當(dāng)事人在沒(méi)有取得執(zhí)行依據(jù)時(shí)亦可以申請(qǐng) 人民法院執(zhí)行。筆者首先從審執(zhí)分離理念的角度分析，審判 執(zhí)行分屬于不同的訴訟階段，審判部門(mén)依法裁判，執(zhí)行部門(mén) 依法執(zhí)行，各司其職，既有利于分立和制衡權(quán)力，又有利于 提升司法公信力。目前特別強(qiáng)調(diào)執(zhí)行實(shí)施權(quán)與裁決權(quán)分離， 目的也是為了分散權(quán)力，形成制約，但嚴(yán)格意義上的執(zhí)行裁 決不是執(zhí)行依據(jù)，而是執(zhí)行行為；其次從立法設(shè)計(jì)理念的角 度分析，合同法是實(shí)體法。而是否取得執(zhí)行依據(jù)屬于程 序范疇，應(yīng)當(dāng)由程序法進(jìn)行規(guī)范， 民事訴訟法對(duì)此沒(méi)有 明確規(guī)定，按照“法

16、無(wú)明文規(guī)定不可為”的原則，當(dāng)事人申 請(qǐng)人民法院執(zhí)行必須取得執(zhí)行依據(jù)。因此承包人申請(qǐng)人民法 院拍賣(mài)建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)取得執(zhí)行依據(jù)。按照現(xiàn)行法律規(guī)定， 承包人取得執(zhí)行依據(jù)的途徑有：當(dāng)建設(shè)工程價(jià)款存在爭(zhēng)議或者工程價(jià)款雖不存在爭(zhēng)議但為了在除斥期間主張優(yōu)先權(quán)而 提起的訴訟，爭(zhēng)議不大的，可通過(guò)簡(jiǎn)易程序或者特別程序速 裁處理，同時(shí)申請(qǐng)保全。修改后的民事訴訟法增加了裁 定實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件的特別程序，但是沒(méi)有涉及優(yōu)先權(quán)案 件，為了完善與實(shí)體法相適應(yīng)的程序匹配，建議設(shè)計(jì)裁定實(shí) 現(xiàn)優(yōu)先權(quán)案件的特別程序；二是建設(shè)工程價(jià)款在除斥期間遭 遇抵押權(quán)、其他債權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)沖突時(shí)，承包人可以作為 案外人就執(zhí)行標(biāo)的提起執(zhí)行異議之訴，

17、捷徑取得執(zhí)行依據(jù)。承包人取得執(zhí)行依據(jù)后在除斥期間及時(shí)向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)建設(shè)工程采取查封、凍結(jié)等措施，并及時(shí)委托評(píng)估拍賣(mài)。四）除斥期間。關(guān)于承包人行使優(yōu)先權(quán)是否受債權(quán)訴訟時(shí)效的限制？有人認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)屬于支配權(quán)而非請(qǐng)求權(quán)， 所以不應(yīng)受訴訟時(shí)效限制。 筆者認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)不具有支配權(quán)的性質(zhì)，最高人民法院批復(fù)規(guī)定：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”超過(guò)六個(gè)月優(yōu)先權(quán)即告消滅。四、其他應(yīng)當(dāng)明確的問(wèn)題。一）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的沖突。在同一建設(shè)工 程項(xiàng)目上，既有拖欠工程款又設(shè)定抵押權(quán)，發(fā)生優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的沖突，最高人民法院批復(fù)對(duì)此作了明確規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)的沖突。優(yōu)先權(quán)具有不可分性，不論建設(shè)工程全部轉(zhuǎn)讓還是部分轉(zhuǎn)讓，承包人都可以就整個(gè)建設(shè)工程行使優(yōu)先權(quán)。即使商品房被分割成若干單元出售，這種分割 款優(yōu)先權(quán)與請(qǐng)求權(quán)的沖突。房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人， 即房屋尚未竣工，