新版本成本法

1、12成本法常見錯(cuò)誤第一部分 公式部分基本公式房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊（舊的房地產(chǎn)）房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊A. 適用于新開發(fā)的房地的基本公式適用條件：新建商品房新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)B.適用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物價(jià)值= 建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)C(jī).適用于新開發(fā)的土地的基本公式適用條件：征收集體土地-三通一片/五通一平征收國(guó)有土地-填海造地/

2、開山造地新開發(fā)的土地價(jià)值取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)歷年真題2003年成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用；2005年成本法中應(yīng)該考慮銷售稅費(fèi)；錯(cuò)誤類型：1、 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面（成本構(gòu)成項(xiàng)目有7大項(xiàng)：土地取得費(fèi)用；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；銷售費(fèi)用；投資利息；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤(rùn)。蘇記:要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成等）；第二部分 土地成本基準(zhǔn)地價(jià)基本公式宗地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×土地市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×用

3、途調(diào)整系數(shù)×土地使用期限調(diào)整系數(shù)×容積率調(diào)整系數(shù)×土地開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)×其他因素調(diào)整系數(shù)歷年真題2003年基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限錯(cuò)，應(yīng)為4年；基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評(píng)估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚；錯(cuò)誤類型：1、選取土地級(jí)別：比如商業(yè)選擇居住級(jí)別（商業(yè)/工業(yè)/居住）2、遺漏調(diào)整內(nèi)容，比如：容積率、土地使用期限調(diào)整3、土地成本中選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法要記住選用年期修正。4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵要交代清楚。（如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；基準(zhǔn)地價(jià)修

4、正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限計(jì)算錯(cuò)誤；重置價(jià)格公布之日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；）第三部分 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成部分1、 土地取得成本（一）市場(chǎng)購(gòu)買的土地取得成本（如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，）1、土地取得成本就是開發(fā)商通過招、拍、掛等方式取得土地的價(jià)格，比如120萬/畝。2、土地取得成本組成：購(gòu)置土地的價(jià)款+應(yīng)由買方（開發(fā)企業(yè)）繳納的稅費(fèi)1） 購(gòu)置土地的價(jià)款（建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格）：市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法2） 買方（開發(fā)企業(yè)）繳納的稅費(fèi)：契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)=地價(jià)款*一定比例（2） 征收集體土地的土地

5、取得成本組成：土地征收費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、城市基礎(chǔ)費(fèi)用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金1) 土地征收補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。蘇記： 新區(qū)開發(fā)含對(duì)土地所有者的安置資、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖場(chǎng)的拆遷賠償費(fèi)等。2） 相關(guān)稅費(fèi)：新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)3） 出讓金 國(guó)家收取的款項(xiàng)。包括市國(guó)土資源局收取的和國(guó)家收取的兩部分。（三）征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本（舊城區(qū)開發(fā)含動(dòng)遷戶臨時(shí)安置的安置費(fèi)、自行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購(gòu)費(fèi)等。）組成：

6、被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)、相關(guān)費(fèi)用4） 相關(guān)費(fèi)用：房屋征收評(píng)估費(fèi)、房屋征收服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。錯(cuò)誤類型1、土地取得成本不等于土地價(jià)值。蘇記：案例1-5就是求出土地成本或者土地價(jià)值。2、 在計(jì)算后期利潤(rùn)、管理費(fèi)遺漏土地這部分價(jià)值。3、 在計(jì)算土地取得成本時(shí)候遺漏各種費(fèi)用。比如：稅費(fèi)、購(gòu)買土地按照土地征收計(jì)算。二、建設(shè)成本。-2741、組成(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)(2)建筑安裝工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(5)其他工程費(fèi)(6)開發(fā)期間稅費(fèi)其中(1)與（3）屬于土地成本，如果前面基準(zhǔn)地價(jià)求出是土地成本或者是前面已經(jīng)求出土

7、地價(jià)值那么這部分有可能屬于重復(fù)出現(xiàn)，或者要說明未寫出的理由。歷年真題2003年未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用（建安費(fèi)）；2005年成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算有誤，建筑面積取值不對(duì)；2、錯(cuò)誤類型：1）項(xiàng)目遺漏。2）費(fèi)用重復(fù)，比如：如果是熟地不一定有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。三、管理費(fèi)管理費(fèi)=（土地取得成本+建設(shè)成本）*一定比例歷年真題2005年成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本；錯(cuò)誤類型：1）基數(shù)不對(duì)（銷售收入）。2）遺漏土地這部分價(jià)值。四、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)=售價(jià)（估價(jià)對(duì)象）乘以一定比率來測(cè)算。錯(cuò)誤類型：1）基數(shù)不對(duì)。2）分清楚銷售費(fèi)用之前和銷售費(fèi)用同時(shí)。（注意利息問題，計(jì)息是銷售之前。（銷售代理費(fèi)屬于銷

8、售同時(shí)不計(jì)息）五、投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，1、應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。2、計(jì)息期的計(jì)算1建設(shè)期（開發(fā)期）起點(diǎn)：一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期。終點(diǎn)：是估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成的日期（價(jià)值時(shí)點(diǎn)）。2）當(dāng)估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，終點(diǎn)：一般是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)竣工驗(yàn)收完成。3）對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，建設(shè)期又可分為前期和建造期。前期：是自取得房地產(chǎn)開發(fā)用地之日起至動(dòng)工開發(fā)（開工）之日止的時(shí)間。建造期：是自動(dòng)工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時(shí)間。4）計(jì)息期應(yīng)按照它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的客觀水平來估算。5）每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)，是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終

9、點(diǎn)6）土地取得成本計(jì)息期一般從取得房地產(chǎn)開發(fā)用地（前期）到結(jié)束。7）開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計(jì)算期的計(jì)算方法是考試的重點(diǎn)。在一般情況下地價(jià)是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計(jì)息。8）其中銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。9）廣告宣傳費(fèi)、售資料制作費(fèi)、樣板房、樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)一般是在銷售之前發(fā)生的必須計(jì)利息10）銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時(shí)發(fā)生的-不必計(jì)利息錯(cuò)誤類型1）計(jì)息項(xiàng)目缺少2）計(jì)息期確定錯(cuò)誤3）利率確定錯(cuò)誤。4）

10、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。5）用成本法計(jì)算土地投資利息時(shí)，土地取得費(fèi)用和土地出讓金一般可視為在開發(fā)期初一次投入，而土地開發(fā)費(fèi)可視為在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入。歷年真題2005年成本法中投資利息計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本；成本法中投資利息的計(jì)息周期不應(yīng)該是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期；六、銷售稅費(fèi)稅種錯(cuò)誤。1、開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”)等。(2)其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。2、銷售稅費(fèi)一般也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅及買方的契稅。3、錯(cuò)誤類型：1）項(xiàng)目遺漏。

11、比如：稅金沒有營(yíng)業(yè)稅。2）銷售稅費(fèi)把沒有的計(jì)算進(jìn)去。比如：企業(yè)所得稅。2）在計(jì)算后期利潤(rùn)、管理費(fèi)遺漏土地這部分價(jià)值。3）基數(shù)不對(duì)。（基數(shù)：開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值）七、開發(fā)利率基數(shù)對(duì)應(yīng)不要發(fā)生錯(cuò)誤。直接成本利潤(rùn)投資利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率歷年真題2005年成本法中開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本；錯(cuò)誤類型：1） 基數(shù)不對(duì)。2） 遺漏土地這部分價(jià)值。第四部分 折舊1、公式2、 計(jì)算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命處理情況：住宅不論其經(jīng)濟(jì)壽命是早于還是晚于土地使用期限而結(jié)束均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限而結(jié)束的按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊非住宅建筑物

12、經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的A） 出讓合同中約定土地出讓期限屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊B）出讓合同中約定土地出讓期限屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物無償收回。應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊 3、 殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0）；4、 成新率完好房為八、九、十成新；基本完好房為六、七成新；一般損壞房為四、五成新；嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新歷年

13、真題2003年建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)（應(yīng)2/38）；未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響；錯(cuò)誤類型1、建筑物折舊的計(jì)算公式。2、折舊年限計(jì)算錯(cuò)誤。3、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響。4、計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤；5、建筑物折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)，否則就是錯(cuò)誤； 6、殘值率的確定缺少依據(jù)或房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范不一致或計(jì)算錯(cuò)誤7、成新率的確定缺少依據(jù)或房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范不一致或計(jì)算錯(cuò)誤第五部分 其他類型錯(cuò)誤1、計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本成本，采用重置成本，不能用重建成本

14、）；2、分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；3、對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正；4、若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，未根據(jù)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正；5、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。6、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格錯(cuò)誤必須是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的必須是客觀的是全新狀態(tài)下的；規(guī)范5.4.3具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，在5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。7、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅金等。8、計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。9、重置價(jià)格重建價(jià)格，兩者適用條件不同P-290理論)10、自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本。11、積算價(jià)格中有必要時(shí)應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。（規(guī)范5.4.11條12、成本法計(jì)算折舊時(shí)，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，二是土地使用年限（出讓土地）。地租的求取不能簡(jiǎn)單的取系數(shù)，而是同收