房地產(chǎn)成本核算存在的問(wèn)題解析

1、.成本核算存在的問(wèn)題一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題房地產(chǎn)行業(yè)的核算并不復(fù)雜，但由于企業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平的原因，一些房地產(chǎn)公司成本核算不遵循財(cái)政部及上海市的政策規(guī)定，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)扭曲，成本不實(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果無(wú)從體現(xiàn)。具體表現(xiàn)為：1、成本對(duì)象設(shè)立的隨意性。成片開發(fā)的小區(qū)應(yīng)根據(jù)合同或同時(shí)開工的工程名稱在“開發(fā)成本”科目下設(shè)不同的成本對(duì)象。但有的小區(qū)卻往往將原應(yīng)歸屬同一工程的項(xiàng)目分成多個(gè)對(duì)象。2、動(dòng)遷差價(jià)調(diào)房的補(bǔ)償收入直接沖減動(dòng)遷成本。動(dòng)遷房的補(bǔ)差數(shù)應(yīng)沖減用于動(dòng)遷的房源成本，不能直接沖減動(dòng)遷成本，補(bǔ)差收入應(yīng)補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅金及附加。3、成本不進(jìn)行分配或隨意分配。用于動(dòng)遷的商品房成本不根據(jù)

2、實(shí)際去向和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆費(fèi)用用于支付不同成本對(duì)象時(shí)，相關(guān)部門有時(shí)根本不作任何分配。凡此，都造成成本嚴(yán)重不實(shí)。4、實(shí)物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在外購(gòu)或自建動(dòng)遷用房、商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷售上，沒;.有一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，致使帳面和實(shí)物數(shù)量嚴(yán)重不符。5、成本末打足。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本未打足的原因有：（ 1）因不能及時(shí)取得發(fā)票，應(yīng)計(jì)入而未入的成本。承包單位因開出發(fā)票就須繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加以及所得稅，故而對(duì)工程己經(jīng)結(jié)束而發(fā)包方不能及時(shí)支付款項(xiàng)的，就不開出發(fā)票。對(duì)此，房地產(chǎn)公司就難以及時(shí)進(jìn)行成本核算，造成成本低于實(shí)際數(shù)以（2）公建配套設(shè)施不按預(yù)算計(jì)提。按規(guī)定，非有償轉(zhuǎn)讓的公建配套

3、設(shè)施，建設(shè)規(guī)模大的，可按建筑面積或投資比率預(yù)提，而有的公司則人為少提或不提。6、不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題。在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)為 工程的竣工交付。在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，首先要審查完工部分工程的單項(xiàng)成本是否全部計(jì)入，其次審查公共費(fèi)用是否足額分?jǐn)偅缗涮自O(shè)施費(fèi)用、動(dòng)遷成本及前期費(fèi)用的分?jǐn)偟取?、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時(shí)任意預(yù)計(jì)銷售成本或按照內(nèi)部所謂計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。由于前述因素的存在，商品房銷售時(shí)，企業(yè)無(wú)法得到真實(shí)的成本資料，因此一些企業(yè)采用所謂計(jì)劃價(jià)格來(lái)預(yù)計(jì)銷售成本。這種錯(cuò)誤的做法，嚴(yán)重違反了成本必須按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則。;.正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō)

4、，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的 開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高等因素確定， 而且一個(gè)成本核算對(duì)象只能計(jì)算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。對(duì)單體開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。但對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，尤其是同一項(xiàng)目有不同的功能區(qū)，成本核算對(duì)象如何確定？實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本

5、在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計(jì)一個(gè)比例來(lái)分割不同功能區(qū)的成本，即從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這種做法一方面會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。較合理的;.做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對(duì)象，從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出一個(gè)單位成本。這樣既能滿足會(huì)計(jì)信息的可靠性要求， 又能保證成本和收入的配比。二、規(guī)范并完善

6、成本核算，提高核算水平（一）正確劃分工程項(xiàng)目由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，因此在核算時(shí)對(duì)同一小區(qū)內(nèi)的各工程項(xiàng)目應(yīng)分別進(jìn)行核算。為便于成本的分配和分析，本文認(rèn)為應(yīng)以竣工區(qū)域另設(shè)立工程項(xiàng)目的依據(jù)，并單獨(dú)設(shè)立須進(jìn)行共同分配的成本對(duì)象。例 如甲小區(qū)分期成片開發(fā)，可將相同時(shí)間竣工的區(qū)域合并為分工程對(duì)象。即甲小區(qū)共同費(fèi)用、甲小區(qū) A 工程、甲小區(qū) B 工程。在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時(shí)間相同或接近的設(shè)立各分項(xiàng)工程；在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)很小的工程，可合并核算，然后按照預(yù)算造價(jià)比例計(jì)算各分工程的實(shí)際成本。（二）正確設(shè)置三級(jí)科目，規(guī)范反映核算內(nèi)

7、容為了正確核算房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本和成本控制，本文根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和國(guó)務(wù)院及上海市制定的房產(chǎn)建設(shè)和投資方面的各種稅費(fèi)計(jì)征辦法和標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)重要性原則，;.建議在“開發(fā)成本 ”科目下設(shè)置六個(gè)二級(jí)科目，其下再分設(shè)三級(jí)科目和必要的明細(xì)科目。1、土地征用及動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)（ 1）土地征用費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、糧油差價(jià)、蔬菜地建設(shè)費(fèi)、墾復(fù)基金、耕地占用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、老年社員養(yǎng)老費(fèi)、 征地包干費(fèi)及征地管理費(fèi)、 其他。（ 2）動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：拆遷私房補(bǔ)償費(fèi)（搬遷費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)）、拆遷單位補(bǔ)償費(fèi)（搬遷費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)）、集體設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、其他。（ 3）動(dòng)遷房源建設(shè)費(fèi)（ 4）其他2、前期工程費(fèi) ：勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研

8、究費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、臨時(shí)措施費(fèi)（臨時(shí)道路建設(shè)費(fèi)、臨時(shí)水源建設(shè)費(fèi)、臨時(shí)電源建設(shè)費(fèi)等）、土地平整費(fèi)、其他。3、建筑安裝工程費(fèi)：建筑工程、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、其他。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ：排污排洪費(fèi)、供電費(fèi)、供氣費(fèi)、供水費(fèi)、通訊費(fèi)、照明費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、道路橋梁涵洞、綠化帶、;.建設(shè)配套費(fèi) （住宅建設(shè)配套、 人防工程費(fèi)、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、臨時(shí)占路費(fèi)）、施工配套費(fèi)（許可證執(zhí)照費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)、 檔案保證金、 竣工圖編制技） 、其他。5、公共配套設(shè)施費(fèi)：教育設(shè)施費(fèi)、醫(yī)療設(shè)施費(fèi)、商業(yè)設(shè)施費(fèi)、地區(qū)行政設(shè)施建設(shè)費(fèi)、服務(wù)設(shè)施費(fèi)、其他。6、開發(fā)間接費(fèi) ：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水

9、電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、利息、審計(jì)費(fèi)、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、其他。（三） 準(zhǔn)確進(jìn)行成本分配成本分配主要有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）因果關(guān)系法。追溯成本發(fā)生的原因據(jù)以分?jǐn)偝杀尽Ｈ缁A(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偂?（ 2）受益程度。以受益比例將成本分?jǐn)傊潦芤鎸?duì)象。如分?jǐn)偣ㄅ涮踪M(fèi)，按預(yù)算面積分配。（ 3）公平合理。有時(shí)盡管與某項(xiàng)特定成本并無(wú)直接聯(lián)系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無(wú)關(guān)聯(lián)的對(duì)象，其依據(jù)為從公司角度出發(fā)，該間接成本是大家“應(yīng)接受”的成本。（ 4）承受能力。 按成本對(duì)象的負(fù)擔(dān)能力分?jǐn)傞g接成本。要求慶利能力高的獨(dú)立核算項(xiàng)目吸收更多的成本， 能產(chǎn)生納稅收益， 對(duì)整個(gè)企業(yè)集團(tuán)有利。雖然成本分配的方法較多，但并不表

10、明會(huì)計(jì)人員可以隨意分?jǐn)?，需要服從于成本分配目的亦即成本分配的?.圖。成本分配目的主要是提供經(jīng)濟(jì)決策信息、客觀公平計(jì)算成本、激勵(lì)成本中心努力降低成本等。（四）正確劃分開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)（如指揮部等）的費(fèi)用方可列入開發(fā)間接費(fèi)。但有些企業(yè)將公司工程部等與現(xiàn)場(chǎng)有聯(lián)系的部門費(fèi)用均列入開發(fā)間接費(fèi)，以達(dá)到減少期間費(fèi)用、提高利潤(rùn)的目的，或借此提高土地增值稅扣除項(xiàng)目的金額基數(shù)。三、加強(qiáng)內(nèi)部成本分析，提出控制辦法為便于考核項(xiàng)目收益情況，房地產(chǎn)企業(yè)須對(duì)產(chǎn)品銷售收入、產(chǎn)品銷售成本、開發(fā)成本、 開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目按成本對(duì)象分別核算。通?？蓮囊韵路矫孢M(jìn)行分析：1

11、、分成本對(duì)象考核工程項(xiàng)目的毛利、毛利率、投資報(bào)酬率、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、開發(fā)周期、竣工面積率、空置率、產(chǎn)銷率等。2、與工程的預(yù)算比較分析節(jié)超額，按成本項(xiàng)目列示。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，工程項(xiàng)目可變因素多，在立項(xiàng)前所做的預(yù)算并不能反映實(shí)際情況，可比性不強(qiáng)。建議按工;.程的開發(fā)不同階段編制滾動(dòng)預(yù)算，以動(dòng)態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況。3、分析項(xiàng)目差異。項(xiàng)目差異與竣工的時(shí)間和成本的節(jié)超密切相關(guān)。項(xiàng)目差異 =進(jìn)度差異 +成本差異。 其中，進(jìn)度差異 =按實(shí)際進(jìn)度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本- 按計(jì)劃進(jìn)度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本；成本差異=按實(shí)際進(jìn)度截止至當(dāng)日的實(shí)際成本 - 按實(shí)際進(jìn)度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本。通過(guò)項(xiàng)目差異的分析，可促

12、使企業(yè)縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，降低項(xiàng)目的成本或修證預(yù)算，使之更加切實(shí)可行。4、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)（計(jì)劃評(píng)審技術(shù)，PERT），大力降低工程成本。網(wǎng)絡(luò)圖是表示一項(xiàng)工程各個(gè)工作環(huán)節(jié)或各道工序的先后關(guān)系和所需要時(shí)間的網(wǎng)狀圖。它不僅能反映出工程所有作業(yè)（工序）之間的相互關(guān)系，而且能表明工程的時(shí)間進(jìn)度，突 出工程中的關(guān)鍵作業(yè)和關(guān)鍵路線，從而使項(xiàng)目管理人員集中精力抓住關(guān)鍵，合理調(diào)配資源，尋求以最小的工程費(fèi)用獲得最佳工期。 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)尤其適用于建筑工程項(xiàng)目的時(shí)間一成本控制。四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算尚待探討的問(wèn)題1、借款費(fèi)用的處理;.在實(shí)際工作中，不少企業(yè)將借款費(fèi)用作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)高低的手段。有的不分用途，一律計(jì)入開發(fā)成

13、本，人為抬高利潤(rùn)；有的對(duì)經(jīng)營(yíng)性的支出和工程支出不加區(qū)分，直接全部資本化或費(fèi)用化；有的將不同工程借款費(fèi)用不加分配，簡(jiǎn)單計(jì)入某一工程成本；有的在開發(fā)中斷或結(jié)束后，仍將借款利息計(jì)入開發(fā)成本。本文認(rèn)為，由于房地產(chǎn)借款數(shù)額大，對(duì)當(dāng)期的損益影響大， 在實(shí)務(wù)中， 準(zhǔn)確地計(jì)算借款利息非常重要。應(yīng)注意：（ 1）確定用于開發(fā)成本中的借款數(shù)額，以區(qū)分資本化和費(fèi)用化的界限；（ 2）細(xì)分用于不同工程項(xiàng)目的借款數(shù)，正確劃分同一借款在不同項(xiàng)目間的負(fù)擔(dān)額；（ 3）工程停工時(shí)的借款費(fèi)用暫停資本化；（ 4）開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借款利息直接計(jì)入當(dāng)期損益。2、質(zhì)量責(zé)任準(zhǔn)備金每一個(gè)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任事故發(fā)生的可能性都是存在

14、的，而且一旦發(fā)生，數(shù)額相當(dāng)大，根據(jù)穩(wěn)健性原則，現(xiàn)行制度應(yīng)考慮允許房地產(chǎn)公司按照銷售收入的一定百分比設(shè)立質(zhì)量責(zé)任保證金，以降低風(fēng)險(xiǎn)，合理預(yù)計(jì)質(zhì)量損失。3、存貨跌價(jià)損失準(zhǔn)備的計(jì)提一般認(rèn)為：房地產(chǎn)行業(yè)出售的是不動(dòng)產(chǎn)，減值的可能性較小。 實(shí)際情況并非如此。其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，;.商品房積壓嚴(yán)重，積壓時(shí)間越長(zhǎng)，跌價(jià)可能性越大；其二，房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金約有 70%系外部籌集而來(lái)，存量房積壓時(shí)間愈長(zhǎng)，資金成本愈高。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍的情況下，建議仿效股份制企業(yè)會(huì)計(jì)制度，采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)拋棄“ 重開發(fā)、輕核算”的觀念，必須重視包括成本費(fèi)用開支范圍、期間費(fèi)用開

15、支范圍、成本和費(fèi)用管理責(zé)任制、成本和費(fèi)用的計(jì)劃和考核等一整套成本管理辦法，不斷提高成本管理水平。房地產(chǎn)成本管理隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧?rùn)銷售收入成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式， 充分反映了成本管理的重要性。 如何通過(guò) IT 手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平？明源根據(jù)幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了“成本管理四步法”。這四個(gè)步驟分別是： 制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)

16、績(jī)?cè)u(píng)估。以下就這四個(gè)步驟做詳細(xì)的分析：;.1、制定目標(biāo)目標(biāo)成本目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo) / 計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo) / 計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)

17、計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析， 找出差距， 分析原因，制定改進(jìn)措施。影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因（ 1）項(xiàng)目進(jìn)度太緊 ：基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤(rùn)指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn);.度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間/ 趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使 用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價(jià)招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就

18、為日后施工過(guò)程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大 量的“合同變更”，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式。“欲速則不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、 “招標(biāo)”環(huán)節(jié)， 積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯(cuò)的效果。（ 2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測(cè)算體系：從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制， 因而要為這樣的項(xiàng)目制定“目標(biāo)成本;.“就需要有一套規(guī)范的體系來(lái)保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部

19、的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。規(guī)范的目的保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過(guò)制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過(guò)項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問(wèn)題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免犯重復(fù)錯(cuò)誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。規(guī)范的方法建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹：綜合公司開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。建立規(guī)范的流程：定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化

20、修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。;.2、明確崗位職責(zé)責(zé)任成本體系“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。誰(shuí)來(lái)做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門 / 相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，

21、落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”責(zé)任成本范圍“責(zé)任成本體系”的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。 簡(jiǎn)單的說(shuō)，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來(lái)自“成本結(jié)構(gòu)樹”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范;.圍”來(lái)看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來(lái)進(jìn)行定義并加以實(shí)施。作業(yè)過(guò)程管理明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門、崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以得到

22、部門 / 崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門、崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書”來(lái)對(duì)部門/ 崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)，必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過(guò)程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。3、跟蹤執(zhí)行動(dòng)態(tài)成本法經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之

23、后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的;.預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。全動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)

24、算？一個(gè)中心，三條主線動(dòng)態(tài)成本 =合同性成本非合同性成本待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成;.本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我 們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹薄Ｈ龡l主線： “動(dòng)態(tài)成本”、 “實(shí)際發(fā)生成本”、 “實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。成本管理系統(tǒng)管理目標(biāo)成本/ 動(dòng)態(tài)成本