成立業(yè)主委員會的意義

1、成立業(yè)主委員會的意義在觀念上，很多業(yè)主仍然沒有意識到業(yè)主委員會的作用，對成立業(yè)主委員會的態(tài)度也不積極。很多業(yè)主聯(lián)系不上，即使聯(lián)系上了, 有些人以各種理由推脫，參與業(yè)主委員會成立的積極性不高。至于 些房子用來出租或者沒有入住的業(yè)主則認為， 業(yè)主委員會和自己沒有 關(guān)系?！俺闪I(yè)主委員會對于業(yè)主來說，除了能夠在維權(quán)的過程中,集合個人力量為集體力量外，更大的好處在于能夠自己管理自己的物 業(yè)，而這是很多業(yè)主沒有意識到的。”作為業(yè)主委員會，在物業(yè)管理 方面的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面:、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司在沒有成立業(yè)主委員會的情況下，當業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時（比如認為物業(yè)管理公司無法保障小區(qū)的安

2、全， 門衛(wèi)形同虛設(shè), 對物業(yè)管理公司的收費標準、服務(wù)質(zhì)量不滿意），業(yè)主采取的方式大 多是拒絕交納物業(yè)管理費。而物業(yè)管理公司在業(yè)主不交納物業(yè)管理費 的情況下，無心服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量每況愈下，形成惡性循環(huán)。結(jié)果損害 的還是業(yè)主自己的利益。在成立業(yè)主委員會的情況下，當廣大業(yè)主認為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量到位、價格合理，那么業(yè)主委員會可以代表廣大業(yè) 主和物業(yè)管理公司進行續(xù)約。反之，則可以解除與物業(yè)管理公司的合 同，另外選聘新的物業(yè)管理公司。二、監(jiān)督、審核各項經(jīng)費的支出 業(yè)主對物業(yè)管理公司收取的費用如何使用往往不得而知，特別是專項維修基金的使用。專項維修基金主要用于物業(yè)共用部位、 共用 設(shè)施設(shè)備的維護和更

3、換。但目前很多業(yè)主都不知道該基金用于何處。而業(yè)主委員會可以決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。三、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主購買小區(qū)的一套房子一般有兩種權(quán)利，一種是專有權(quán)，指的是自己所購房屋的權(quán)利；另一種是共有權(quán)，指的是除專有權(quán)以外建 筑的公共部位的共有權(quán)利。業(yè)主委員會可以及時了解業(yè)主、 物業(yè)使用 人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；同時業(yè)主委員會可以代表業(yè)主行使對公共部位的共有權(quán)利，比如制定、修 改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、 公共秩序和 環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；可以要求物業(yè)整改并完善小區(qū)配 套設(shè)施等。四、溝通的橋梁

4、除此之外，在生活當中，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間都有可能發(fā)生這樣那樣的糾紛，當糾紛出現(xiàn)時，業(yè)主委員會可以充當其間的橋梁，起到很好的溝通作用，避免問題的惡化。業(yè)主委員會跟開發(fā)商、物業(yè)公司不是對立的，實際上，如果處理得好,業(yè)主委員會可以解決不少問題。業(yè)主委員可以對物業(yè)管理提出意見,使物業(yè)進行相應(yīng)的完善，這樣整個物業(yè)管理水平也隨之提高。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主權(quán)利實現(xiàn)的載體業(yè)主依據(jù)購房合同取得相應(yīng)物業(yè)的所有權(quán)后， 同時也就享有了與該所有權(quán)相連的下列基本權(quán)利：1. 核驗權(quán)：即業(yè)主在入住之后有權(quán)對居住的實際情況與購房合同及開發(fā)商的承諾進行核對，或重新檢驗，如果出現(xiàn)不符，可 以根據(jù)合同或有關(guān)法律主

5、張權(quán)利。2. 知情權(quán)，即業(yè)主對自己所擁有物業(yè)的有關(guān)資料及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況（如資質(zhì)、收費依據(jù)、服務(wù)標準、收支情況，有 關(guān)基金的使用等）有權(quán)的了解、掌握。3. 選擇權(quán)，即業(yè)主有權(quán)選擇或解聘物業(yè)管理公司， 并有權(quán)簽訂或解除物業(yè)委托管理合同。 4. 監(jiān)督檢查權(quán)，即業(yè)主有權(quán)對 物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督、檢查，提出批評建議。5. 收益權(quán)，即業(yè)主對所有的公建配套設(shè)施的經(jīng)營、出租等盈利性收入有收益的權(quán)利， 只不過這種收益的權(quán)利應(yīng)由業(yè)主委員會代為行 使。6. 要求組建業(yè)主委員會，指業(yè)主為維護其共同的利益而要求組建自治性的權(quán)利保護體的請求權(quán)。上述權(quán)利的行使僅靠業(yè)主個人的力量是做不到的， 所以，業(yè)主只有通過

6、業(yè)主委員會才能最大限度地實現(xiàn)自己的權(quán)利， 而業(yè)主委 員會對這些權(quán)利的實現(xiàn)起了保障的作用。需要說明的是，業(yè)主委員會是廣大業(yè)主權(quán)利實現(xiàn)的載體，它不是個別人進行商業(yè)性交易的媒介， 也不是業(yè)主有什么問題都要找的 出氣筒，它是一個組織，一個沒有私心，只有公開、公正維護業(yè)主共同利益的組織，一個嚴格按照法定程序和章程運作的機構(gòu)。 如果有人 想把它變成個人目的實現(xiàn)的媒介，那么就錯了，如果業(yè)主委員會中這 樣的人多了，業(yè)主委員會也就沒有資格作業(yè)主的代表了。二、業(yè)主委員會是協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商、 物業(yè)管理公司之間關(guān)系的載體，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司三者之間應(yīng)當是一個通過尊 重各自合法權(quán)益，相互配合，相互制約而共同發(fā)展

7、的關(guān) 系。對于業(yè)主，從居住的角度說，希望有一個安全、衛(wèi)生、舒適、文明的環(huán)境，從置業(yè)的角度說，希望物業(yè)能保值、升值；對于開發(fā)商 來說，也希望所投資的項目能夠成為同業(yè)中的精品， 并成為下一個項 目能夠引起置業(yè)者興趣的成功先例； 對于物業(yè)管理公司來說，通過提 供高水準的管理服務(wù)而獲得社會的認可， 進而贏得可觀的利潤是其追 求的目標。綜上，從根本上講，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司三者的利益是共同的，因為只有三方將各自的優(yōu)勢發(fā)揮出來并有機地結(jié)合在一 起、共同的利益才能實現(xiàn)，反之，則可能是三敗俱傷。而要做到有機 的結(jié)合，就必須符合下列三個條件:1.尊重各自的合法權(quán)益。業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟中

8、獨立的民事主體，各自擁有各自不同的利益，若單純只說利益，也許就會象 現(xiàn)實生活中有人產(chǎn)生的錯誤認識一樣：各利益之間存在著對立。其實, 我們所處在的是一個有秩序的市場經(jīng)濟，是法制化的市場經(jīng)濟，因此, 在這樣的條件下， 我們所說的各方的利益應(yīng)是指它們的合法權(quán)益， 而 那些沒有根據(jù)的甚至是靠侵占別人的合法權(quán)益得來的所謂“利益” 是不被法律認可的，甚至是非法的，要被權(quán)利人收回的。具體講，業(yè) 主（購房者） 、開發(fā)商 （售房者 ） 和物業(yè)管理公司之間的利益是通過合同 的方式聯(lián)結(jié)在一起的， 那么，各方利益得到體現(xiàn)和保障的依據(jù)就是合 同的測驗與合同中所涉及內(nèi)容有關(guān)的相應(yīng)政策、 法規(guī)。只有尊重彼此 法定和合同約定

9、的權(quán)益， 履行相應(yīng)的法定和約定義務(wù)， 三者的利益才 能得到維護，才能正常實現(xiàn)。因為，合法權(quán)益不存在對立。2. 相互配合一個物業(yè)價值的成功實現(xiàn)，業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件， 很難想象如果三方誰都跟誰過不 去，結(jié)果會是什么樣子， 在現(xiàn)實生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對立而造成 相應(yīng)物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象， 從接觸的實例看， 形成這種局面有業(yè)主的 原因，有物業(yè)管理公司的原因，也有開發(fā)商的原因。首先，有的開發(fā) 商沒有嚴格兌現(xiàn)向業(yè)主的承諾，在交付房屋時問題很多（房屋質(zhì)量、 面積、產(chǎn)權(quán)證、配套設(shè)施等），在業(yè)主的要求下又不積極解決，導(dǎo)致 問題淤積，最終激化；其次，是物業(yè)管理公司在服務(wù)過程中沒有

10、搞清 楚自己的身份，財務(wù)收支透明度不高， 收費與服務(wù)的標準既不與廣大 業(yè)主協(xié)商也不告知業(yè)主，從而形成糾紛；最后，是有的業(yè)主在上述兩 種情況下不能正確對待， 或是把與發(fā)展商的合同爭議轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理 公司而拒付物業(yè)管理費， 或是因不滿物業(yè)管理公司的種種做法而與之 對簿公堂，有時干脆就是業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)管理公司三方各種矛盾 攪在了一起（比如物業(yè)公司與發(fā)展商是一家的時候），真所謂“剪不 斷，理還亂”。出現(xiàn)這種局面， 小區(qū)會變成什么樣子是不言而喻的。 那么，這種情況能不能避免呢？我認為是可以的。 那就是需要各方的相 互配合。在配合過程中又怎么能夠限制各方的無理要求呢？還必須得 有一個相互制約的機制。3

11、相互制約一個沒有制約的環(huán)境是混亂的。業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司三者之間如果沒有一個合理的制約機制， 各自的利益就會沒 有限制，沖突也就在所難免。建立一個對三方都有效的制約機制，這 一點應(yīng)是大家的共識。在實際操作中，這種制約體現(xiàn)在兩個方面， 方面是各小區(qū)簽署的物業(yè)使用、管理、維修公約和業(yè)主公約 及物業(yè)委托管理合同。在這些公約或合同里，發(fā)展商、物業(yè)管理 公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)都有較為明確的約定； 另一方面， 就是業(yè)主委 員會的組建和運作。 當然，還有相應(yīng)的法律、 法規(guī)、政策和道德規(guī)范， 所有這些，為三方相互制約提供了保障。而更重要的就是業(yè)主委員會的組建和運作。由于業(yè)主委員會是個組織， 它能夠以理智、

12、 專業(yè)的態(tài)度對待業(yè)主與物業(yè)管理公 司及發(fā)展商之間的問題， 能按照法律規(guī)定和章程約定的程序和內(nèi)容處 理三者之間的矛盾， 能夠把三者的合法權(quán)益放在一個公平的前提下加 以維護，所以， 它又是一個平衡點。圍繞著這個平衡點而建立起來的 機制才是趨于完善的機制， 同時，現(xiàn)在有的小區(qū)業(yè)主委員會在開會時 允許業(yè)主旁聽，會后還可以提出建議或質(zhì)詢，而且將此做法作為一重 要條款寫進了業(yè)主委員會的章程。這種形式將業(yè)主委員會的活動置于 廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，確保業(yè)主委員會公開、公正議事，增加了工作 的透明度，也使業(yè)主委員會的公平性得到了進一步的體現(xiàn)三、業(yè)主委員會是使小區(qū)物業(yè)保值、升值目標實現(xiàn)的載體每一個業(yè)主都希望自己所在的小區(qū)物業(yè)能夠保值、升值。那么，這個目標靠什么來實現(xiàn)呢？應(yīng)該靠發(fā)展商的承諾完全兌 現(xiàn)，靠三方的鼎力配合，靠業(yè)主委員會的科學(xué)運作!業(yè)主委員會的成立不僅是為了解決一些具體問題（不管這些問題是過去遺留的還是眼前要處理的），更重要的是要制 訂出一個長遠規(guī)劃，這個規(guī)劃的前景就是提高小區(qū)的知名度，