物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

1、人力資源管理框架圖管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人力資源工作的權(quán)限和程序工作內(nèi)容部門經(jīng)理工作程序辦理期限號權(quán)限1部門組織架構(gòu)和職 務(wù)說明書的制訂和 調(diào)整。承辦根據(jù)本部門情況編制，主送人力資源部經(jīng) 理，抄送分管總助。變動后15日內(nèi)2人員編制的制訂與 修改承辦根據(jù)實(shí)際情況制訂和更改部門編制，主送人力資源部經(jīng)理，抄送人力資源部招聘管理 員。根據(jù)實(shí)際情 況調(diào)整3人員招聘與錄用審核部門根據(jù)崗位空缺情況， 將招聘條件主送人 力資源部招聘管理員，抄送人力資源部經(jīng) 理。所有人員由人力資源部統(tǒng)一招聘、調(diào)配。 部門如有關(guān)系需要安排人員就業(yè)，需通過公司統(tǒng)一考核，冋等條件下可照顧優(yōu)先錄用。根據(jù)崗位空 缺情況4勞動合同審核所有員工到崗

2、一個月內(nèi)須簽定勞動合同。 審核簽定勞動合同審批表，主送招聘管 理員。每月25日前5職員入冊承辦職員到崗一個月內(nèi)根據(jù)工作表現(xiàn)決定是否 填寫員工登記表（俗稱大表）。如填寫 需在員工登記表上加簽部門經(jīng)理意見（不 簽名字），資料統(tǒng)一上交人力資源部薪酬福 利管理員。每月20日前6職員轉(zhuǎn)正承辦新職員接受公司強(qiáng)化培訓(xùn)與集團(tuán)NEO培訓(xùn)后具備轉(zhuǎn)正資格。根據(jù)職員表現(xiàn)確定轉(zhuǎn)正時間， 在萬科企業(yè) 股份有限公司職員轉(zhuǎn)正審批表 填寫意見后（不簽名字），將資料上交薪酬福利管理員。每月20日前7職工轉(zhuǎn)正審核部門人事管理員填寫 轉(zhuǎn)正審批表，部門 經(jīng)理審核簽署意見，主送薪酬福利管理員。每月25日前8員工轉(zhuǎn)正審核員工主管上級填寫轉(zhuǎn)

3、正審批表，部門經(jīng) 理審核簽署意見，主送人力資源部。每月25日前9部門月培訓(xùn)計劃審批主送內(nèi)部培訓(xùn)管理員，抄送培訓(xùn)組。每月3日前10在職輔導(dǎo)承辦按層階培訓(xùn)體系的要求， 針對部門基層員工 的狀況進(jìn)行在職輔導(dǎo)。11主管級人員任免承辦根據(jù)日常表現(xiàn)，部門經(jīng)理提岀主管任免，主送人力資源部經(jīng)理。免職人員部門提岀免職理由，主送人力資源部經(jīng)理。根據(jù)崗位空 缺情況12主辦、員工班長級人 員任免審批對擬升職人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核及班組內(nèi)滿意 度測評，簽發(fā)人事任命，同時主送薪酬福利 管理員，抄送人力資源部全體。免職人員部門經(jīng)理要進(jìn)行面談， 簽發(fā)免職決 定，主送薪酬福利管理員，抄送人力資源部 全體。根據(jù)崗位空 缺情況13加薪

4、承辦 審核（員 工加薪）根據(jù)工作業(yè)績，確定加薪后填寫薪金調(diào)整 表，主送人力資源部經(jīng)理。每月25日前14辦理保險審核審批辦理社會保險審批表，主送薪酬福 利管理員。所有員工轉(zhuǎn)正后須辦理社會保險和人身意 外保險。每月10日前15加班匯總表 考核匯總表審批根據(jù)實(shí)際情況審批后，部門備案。制訂工資前15工資審批審批工資表簽字。每月5日前17暫住證審批審批辦理暫住證審批表，主送招聘管理員。辦理月份15日前18考勤匯總表審批審批考勤匯總表，主送薪酬福利管理員。職員每月30 日前，員工、 職工每月5 日前19崗位證書檢查檢查部門人員的持證上崗情況每月20請假審批員工15日內(nèi)病、事假、探親假 管理人員、技術(shù)員 7

5、天內(nèi)的假 主送薪酬福利管理員審核員工15日以上的病、事假管理人員、技術(shù)員 7天以上的假 主送薪酬福利管理員21員工面談承辦每年一次，面談內(nèi)容包括工作生活中的收獲 及疑問、職業(yè)生涯規(guī)劃等內(nèi)容22處理員工申述承辦對員工申述的問題，三個工作日內(nèi)給予答 復(fù)，答復(fù)的內(nèi)容包括事情調(diào)查結(jié)果、擬采取的措施等，鼓勵員工提岀中肯意見。23落實(shí)員工滿意度調(diào) 查需整改的內(nèi)容承辦按公司每年兩次的員工滿意度調(diào)查情況進(jìn) 行整改，監(jiān)督整改計劃的落實(shí)情況24監(jiān)督部門各人員直 屬上級的工作方法 與狀態(tài)監(jiān)控定期了解部門內(nèi)部班長、主辦、主管的工作 方法與工作狀態(tài)，并進(jìn)行必要的指導(dǎo)與改 進(jìn)。25辭退各類人員已轉(zhuǎn)正并由部門提岀辭退的，必

6、須符合以下 條件：1、試工期內(nèi)的；2、嚴(yán)重違反勞動紀(jì)律；（對于不屬于嚴(yán)重違反勞動紀(jì)律情況地，一般按先發(fā)過失通知書f警告通知書f辭退 流程逐級處理）3、勞動合同到期。對于不符合以上情況的，部門經(jīng)理在辭退時 必須提前一個月通知員工， 否則要發(fā)一個月 的代通知金及每年司齡一個月的補(bǔ)償金。對已轉(zhuǎn)正辭退的人員填寫離職手續(xù)表，簽字后主送薪酬福利管理員。進(jìn)行離職面談。26各類人員辭職審核審批離職手續(xù)表，進(jìn)行離職面談， 主送招聘管理員，抄送人力資源部經(jīng)理。主 管人員離職主送人力資源部經(jīng)理。職業(yè)生涯規(guī)劃流程品質(zhì)管理框架圖品質(zhì)管理財務(wù)和經(jīng)營管理財務(wù)和經(jīng)營管理流程圖說明:1 、嚴(yán)格控制成本是管理處經(jīng)營工作的重心,向

7、全員灌輸成本理念。2、合理維護(hù)各類設(shè)備，降低運(yùn)行成本。3 、考慮將客戶資源轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益。管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人財務(wù)和經(jīng)營管理的權(quán)限和程序序號項(xiàng)目內(nèi)容權(quán)限主送附件/備注1付款單審核2停車場發(fā)票使用情況不定期抽查3拖欠款減免承辦總經(jīng)理4季度管理報告財務(wù)部分審批重大調(diào)整須 經(jīng)財務(wù)部同 意5日常經(jīng)營性 費(fèi)用2000元以下審批2000-5000 元審核相關(guān)職能部門5000-10000 元承辦相關(guān)職能部門審核，分管總 助審批10000元以上承辦相關(guān)職能部門，分管總助審 核，總經(jīng)理審批65000元以下的非經(jīng)營性 費(fèi)用會務(wù)、培訓(xùn)、員工 活動、員工福利費(fèi)承辦人力資源部審批儀器儀表、品質(zhì)活 動費(fèi)承辦品質(zhì)管理部審批書報費(fèi)

8、、社區(qū)文化 費(fèi)用承辦總經(jīng)理辦公室審批75000元以上的非經(jīng)營性費(fèi)用承辦相關(guān)職能部門審核，總經(jīng)理 審批8工程勞務(wù)合 同2000元以下審批2000-5000 元審核相關(guān)職能部門審批5000-10000 元承辦相關(guān)職能部門審核，分管總 助審批10000元以上承辦相關(guān)職能部門、分管總助審 核，總經(jīng)理審批9交際費(fèi)1000元以內(nèi)審批1000-2000 元承辦相關(guān)職能部門審批2000元以上承辦相關(guān)職能部門審核，總經(jīng)理 審批10差旅費(fèi)承辦總經(jīng)理審批說明:1、監(jiān)控岀納建立拖欠款明細(xì)帳、預(yù)收款明細(xì)帳、現(xiàn)金日記帳，押金備查簿、停車場發(fā)票登記簿、資產(chǎn)手工明細(xì)臺帳、交際應(yīng)酬費(fèi)臺帳。2、保管好部門歷任財務(wù)人員交接單。租售

9、管理流程1、2、信息管理管理項(xiàng)目信息報送方式和時限序 號信息類別內(nèi)容描述經(jīng)理 職責(zé)主送抄送報送時限報送方式1信息半月報部門主要工作完成 情況及計劃描述審批2日、17日PM17 : 30前上載內(nèi)部網(wǎng)2信息快報重要性較高，部門審閱總經(jīng)理辦公分管領(lǐng)導(dǎo)1個工作日郵件正面事件室內(nèi)3突發(fā)事件體系文件規(guī)定的內(nèi) 容審閱品質(zhì)管理部 分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理辦 公室1小時內(nèi)郵件 電話4投訴信息各類服務(wù)、管理投 訴審閱品質(zhì)管理部分管領(lǐng)導(dǎo) 總經(jīng)理辦 公室1小時郵件5入住信息統(tǒng)一入住樓盤審閱當(dāng)天網(wǎng)上公告6租售信息租賃、轉(zhuǎn)讓信息審閱租賃中心當(dāng)天郵件7管理報告管理處季度管理報 告或周工作簡報審批分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理辦 公室季度首月20日前

10、上載內(nèi)部網(wǎng)8會議紀(jì)要部門級重要會議審批分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理辦 公室會議結(jié)束3日內(nèi)上載內(nèi)部 網(wǎng)、郵件9小區(qū)榮譽(yù)國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu) 及其它各種獎勵、 稱號審閱總經(jīng)理辦公 室分管領(lǐng)導(dǎo)獲得榮譽(yù) 當(dāng)日信息快報10工作計劃月工作計劃審批分管領(lǐng)導(dǎo)每月1日前信息網(wǎng)工作 計劃管理系 統(tǒng)11工作計劃 完成情況上月工作計劃完成 情況審批分管領(lǐng)導(dǎo)每月1日前信息網(wǎng)工作 計劃管理系 統(tǒng)12媒體采訪采訪要點(diǎn)、報道全 文審閱總經(jīng)理辦公 室分管領(lǐng)導(dǎo)采訪2個工 作日內(nèi)郵件13媒體曝光即將或已發(fā)生的媒 體負(fù)面報道審閱總經(jīng)理辦公 室品質(zhì)管理 部 分管領(lǐng)導(dǎo)事發(fā)1小時 內(nèi)郵件 電話說明:部門經(jīng)理是本部門信息管理第一責(zé)任人，對部門發(fā)岀的信息負(fù)有直

11、接責(zé)任。重要信息必須以郵件形式按限定級別發(fā)送，不得通過信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布;3、報送時限如遇節(jié)假日順延，重要信息除外。資產(chǎn)管理行政后勤管理工作服領(lǐng)用權(quán)限序號項(xiàng)目內(nèi)容權(quán)限扌報送方式注意事項(xiàng)1各崗位服裝的領(lǐng) 用和換新審批物資領(lǐng)（借）用單 主送房管部后勤主辦 抄送房產(chǎn)部主管和金色家園注明領(lǐng)取種類數(shù)量， 工作 月服穿著人員；確保工作服按規(guī)定穿著滿2年2領(lǐng)用本崗位以上 的工作服審核申請物資領(lǐng)（借）用單主送分管總助抄送房管部后勤主辦和主管，金色家園業(yè)務(wù)管理管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人例行工作表序號工作內(nèi)容月季半年年1管理服務(wù)報告首月20日前2顧客懇談會半年一次3業(yè)委會會議每季至少一次4外包保潔巡查及評 估報告5日前5保潔現(xiàn)場巡

12、查和記 錄每月一次6機(jī)電設(shè)備年檢計劃12月15日前7設(shè)備檢查及記錄每月一次8職員工面談半年一次9員工面談每年一次10B級查崗計劃12月31日前11安全消防檢查及記 錄每月一次設(shè)備設(shè)施管理安全管理保潔管理綠化管理客戶關(guān)系管理客戶服務(wù)流程客戶投訴處理流程 CI標(biāo)識管理裝修管理說明:1、改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)的，需有建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提岀的設(shè)計方案及政府審批部門的審核證明材料。2、只鋪木地板、刷墻的裝修，可不提供施工隊(duì)的承建資格證。會所管理工程遺留問題處理說明:1、保修期以發(fā)岀的入伙通知書上的入伙日期開始計算。迎檢工作流程業(yè)委會籌備和選舉流程住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第

13、一個業(yè)主入 伙之日起滿兩年的，開始籌備業(yè)主委員會以開發(fā)商的名義向區(qū)建設(shè)局提岀委托委托物業(yè)公司籌 備業(yè)主委員會的申請向區(qū)建設(shè)局提岀成立籌備小組的申請籌備小組擬訂業(yè)主委員會籌建計劃和方案將籌備計劃報品質(zhì)部審批品質(zhì)部將審批后的計劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門配合部門備第籌次計劃大會案發(fā)放禾選岀收業(yè)委會選舉選鑒內(nèi)公布（照片、簡丿力）召開第一次業(yè)主大會，邀請區(qū)建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)參加業(yè)主大會并監(jiān)票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員，召開第一次委員會議， 選舉產(chǎn)生主任、秘書等職務(wù)向區(qū)建設(shè)局提岀成立業(yè)委會申請并公告全體業(yè)主業(yè)委員會和業(yè)主懇談會會議工作流程本體維修基金管理和使用/平方米，多入伙后第二年開始收取本體維修基金，高層元 層元/平

14、方米每年底制訂下年本體維修基金使用計劃，報業(yè)委會審批。根據(jù)計劃制訂具體實(shí)施方案，按照政府規(guī)定，一些費(fèi)用較 大的項(xiàng)目需要經(jīng)過一定比率的業(yè)主簽字按照實(shí)施方案實(shí)施，注意對供方進(jìn)行評估和工程的驗(yàn)收工程完工經(jīng)業(yè)委會同意后付款本體維修基金需單獨(dú)設(shè)賬，并在季度管理服務(wù)報告中 向業(yè)主公布物業(yè)前期管理入伙前工作計劃表主要內(nèi)容負(fù)責(zé)人完成 時間完成情況備注對接管理用房和保安住房經(jīng)理對接小區(qū)公共洗手間的設(shè)置經(jīng)理對接保安宿舍水、電和排水排污問題設(shè)備主管對接垃圾收集點(diǎn)設(shè)備主管對接裝修款式設(shè)備主管跟蹤前期工程遺留問題的處理情況設(shè)備主管設(shè)備交接設(shè)備主管住宅交接設(shè)備主管公用設(shè)施交接設(shè)備主管再次遞交整改、返修清單設(shè)備主管簽定返修

15、合同經(jīng)理列岀所有分包方的聯(lián)系電話設(shè)備主管食堂和員工宿舍的租用經(jīng)理技術(shù)員值班室裝修設(shè)備主管食堂和員工宿舍的裝修設(shè)備主管管理處的裝修經(jīng)理會議室的裝修經(jīng)理購置辦公設(shè)備及用品行政后勤辦公場所的布置行政后勤保潔外包人員到位經(jīng)理入伙前1月綠化人員、會所人員到位經(jīng)理入伙前1月購買綠化工具行政后勤管理人員到位經(jīng)理入伙前1月維修人員到位經(jīng)理入伙前2月安全管理人員到位經(jīng)理入伙前1月刻制管理處公章行政后勤辦理管理處營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許可證、稅 務(wù)登記證行政后勤辦理停車場營業(yè)執(zhí)照行政后勤制作備用鑰匙柜（辦公室、宿舍等鑰匙）設(shè)備主管制作員工宿舍床50張設(shè)備主管購買文件柜行政后勤建立與政府部門聯(lián)系經(jīng)理購買證件懸掛鏡框行政后勤

16、確定管理制度、崗位職責(zé)及工作管理流 程經(jīng)理編寫各類設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書及規(guī)章 制度設(shè)備主管購置管理處辦公設(shè)備（保險柜、電腦、 打印機(jī)、白板）、用品、值班室辦公桌 椅、培訓(xùn)椅及電視機(jī)行政后勤購置保安用品行政后勤購置維修工具行政后勤管理處工作項(xiàng)目與發(fā)展商溝通購買維修材料行政后勤制作培訓(xùn)室隔離展板、培訓(xùn)桌設(shè)備主管管理處領(lǐng)取公司人事操作指南行政 制度匯編、財務(wù)制度、規(guī)定匯編CI手冊客戶主辦領(lǐng)取體系部分常用表格（如值班本、物 資領(lǐng)用單）客戶主辦安裝人事、設(shè)備、財務(wù)軟件電腦室跟總辦對接安全員、保潔員服裝款式行政后勤鄰取各崗位人員服裝客戶主辦-1層建消防沙池設(shè)備主管員工崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)客戶主辦為施工人員辦理

17、臨時岀入證客戶主辦電話安裝設(shè)備主管消防電梯橋箱臨時裝修設(shè)備主管制作公布欄行政后勤交通及設(shè)備房等各類表識的懸掛設(shè)備主管控制 中心控制中心布置裝修工程部會所 經(jīng)營確定會所經(jīng)營方案經(jīng)理擬訂會所酒吧酒水價目表經(jīng)理確定會所規(guī)章制度、公約及會員章程經(jīng)理宿舍購衣柜行政后勤購宿舍木桌子行政后勤購排氣扇、掛衣架行政后勤購熱水器行政后勤聯(lián)系飲水機(jī)行政后勤操作間制作操作臺、工具架設(shè)備主管停車場制作停車場標(biāo)識工程部車位劃分及制作倒車架工程部停車場衛(wèi)生清掃行政后勤控制 中心跟蹤控制臺的制作設(shè)備主管整理備用鑰匙并列清單設(shè)備主管中心各系統(tǒng)的安裝調(diào)試工程部中心各系統(tǒng)使用方法培訓(xùn)工程部購置消防器材及工具行政后勤門禁系統(tǒng)的啟用工

18、程部倉庫倉庫現(xiàn)場布置行政后勤制作貨架設(shè)備主管倉庫貨架分類標(biāo)識制作倉管員佰舍宿舍衛(wèi)生打掃行政后勤制作上下鋪床設(shè)備主管制作鞋架設(shè)備主管安裝宿舍窗簾架及窗簾行政后勤安排排氣扇、掛衣架設(shè)備主管安裝宿舍熱水器及沖涼管道設(shè)備主管標(biāo)識辦公室、培訓(xùn)室各類標(biāo)識的制作及張貼設(shè)計室設(shè)備房各類標(biāo)識的制作及張貼設(shè)計室公共設(shè)施各類標(biāo)識的制作及張貼設(shè)計室樓道內(nèi)各類標(biāo)識的制作及張貼設(shè)計室地下車庫各類標(biāo)識的制作及張貼設(shè)計室購買各類臨時掛牌、警告標(biāo)識行政后勤入住入伙手續(xù)培訓(xùn)品質(zhì)部領(lǐng)取公司各類入住表格資料員辦理水電抄表到戶、水電氣及電話、電 線等申請表領(lǐng)取行政后勤入住現(xiàn)場宣傳展板設(shè)計設(shè)計室入住現(xiàn)場設(shè)計、布置設(shè)計室入住資料的分放資料

19、員準(zhǔn)備住戶入伙裝修手續(xù)的各類表格資 料資料員住戶入伙資料裝袋資料員房屋驗(yàn)收設(shè)備主管遞交整改、返修清單設(shè)備主管入伙前房屋的清潔行政后勤入住手續(xù)的辦理資料員業(yè)主資料的歸檔資料員入伙流程用水（電）指標(biāo)辦理更改流程說明:1、在未辦理更改用水指標(biāo)之前，統(tǒng)計水費(fèi)差額，并要求由地產(chǎn)公司承擔(dān)。2、重視住戶資料的收集和動員工作，盡量縮短資料收集時間。3、若住戶的資料確實(shí)無法收取，則應(yīng)在征得業(yè)委員會同意的基礎(chǔ)上，對此部分用戶以商業(yè)用水的價 格收取水電費(fèi)。4、用電指標(biāo)的更改參照用水指標(biāo)的更改的手續(xù)辦理。印鑒證照辦理流程說明:1、申辦是指證照的首次辦理。2 、變更是指證照的登記事項(xiàng)（如地址、負(fù)責(zé)人、名稱等）發(fā)生改變后

20、需辦理的相應(yīng)備案或換證手續(xù)。年檢是指在證照有效期內(nèi)，根據(jù)頒證單位的要求和時限，進(jìn)行一年一度的申報審核手續(xù)。、延期：在證照有效期臨近前向頒證單位申請辦理的證照續(xù)期工作。、新部門成立，籌備人員應(yīng)及時辦理正常經(jīng)營所需的全部證照;、各部門應(yīng)做好證照的登記、保管、借用等工作，并充分關(guān)注證照的有效期限及年檢日期，及時辦理證照變更、年檢和延期等手續(xù)。印鑒證照辦理指引表序號名稱證照主體頒證單位備注1營業(yè)執(zhí)照正副本管理處、停車場市工商局注冊分 局必須申辦2申請刻制印章登記卡管理處、停車場區(qū)公安分局也可在公司印鑒卡上 登記3公章管理處、停車場區(qū)公安分局必須申辦4業(yè)務(wù)專用章管理處區(qū)公安分局根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦5收費(fèi)專用

21、章停車場區(qū)公安分局根據(jù)業(yè)務(wù)需要辦理6發(fā)票專用章停車場區(qū)公安分局根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦7組織機(jī)構(gòu)代碼證、代碼卡管理處、停車場市技術(shù)監(jiān)督局必須申辦8、國稅登記證、登記表管理處市國家稅務(wù)局登 記分局必須申辦9、地稅登記證、登記表管理處、停車場市地方稅務(wù)局登 記分局必須申辦10、收費(fèi)許可證、價目表管理處、停車場區(qū)物價局必須申辦11、機(jī)動車停車場許可證停車場市交通管理局必須申辦12衛(wèi)生許可證（會所或泳池）管理處區(qū)衛(wèi)生防疫站必須申辦13衛(wèi)生許可證（食堂）管理處區(qū)衛(wèi)生防疫站根據(jù)食堂規(guī)模及外賣 情況申辦14統(tǒng)計登記證正副本及信息 卡管理處、停車場市統(tǒng)計信息局必須申辦15二次供水設(shè)施清洗消毒合 格證管理處市水務(wù)局有相

22、關(guān)業(yè)務(wù)的部門必 須申辦16房屋租賃許可證管理處轄區(qū)租賃所根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦17對講機(jī)執(zhí)照管理處市無線電管理委 員會一機(jī)一證，凡配置對講 機(jī)的部門均需申辦18電梯安全檢驗(yàn)合格證管理處市技術(shù)監(jiān)督局所有電梯均須申辦，一 般由電梯維護(hù)的專業(yè)公司代辦 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一、 土建類1 、封閉式小區(qū)應(yīng)設(shè)通透式圍墻，且在入住前 統(tǒng)的設(shè)立。15 天竣工；在設(shè)計時應(yīng)考慮紅外線防越系統(tǒng)和監(jiān)視系2 、物業(yè)管理各類用房（附件一）應(yīng)在入住前裝修完畢，辦公場所和員工宿舍必須配備洗手間，裝修 標(biāo)準(zhǔn)見住宅局制定的物業(yè)管理用房裝修標(biāo)準(zhǔn)（ 附件二 ） ；、小區(qū)道路出入口、大廈車庫出入口設(shè)道閘及崗?fù)?；、小區(qū)內(nèi)設(shè)平面指引圖；、小區(qū)內(nèi)設(shè)垃

23、圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，按環(huán)衛(wèi)要求；住宅標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)考慮垃圾桶的擺放位置；并配置垃圾桶；標(biāo)準(zhǔn)5層垃圾收集點(diǎn)（站）應(yīng)安裝水龍頭，并設(shè)地漏；691011、每層電梯廳設(shè)樓層號標(biāo)志、防火疏散線路圖，消防通道樓梯設(shè)樓層號； 、設(shè)備房門上應(yīng)有標(biāo)識牌，各設(shè)備房應(yīng)裝單獨(dú)鎖，墻面用 ICI 涂料，地面鋪瓷磚； 、高層所有防火門、消防通道門、強(qiáng)弱電井、電水表房用通鎖；應(yīng)有標(biāo)識牌； 、配電室、發(fā)電機(jī)房、變壓器室應(yīng)比地下室排水溝高 1 米；、配電室應(yīng)設(shè)計有獨(dú)立值班室； 、高層消防樓梯應(yīng)增設(shè)扶手；消防樓梯及樓層通道照明開關(guān)應(yīng)選用感應(yīng)開關(guān)； 、控制中心面積應(yīng)在 20 平方米以上， 室內(nèi)應(yīng)設(shè)能與各電梯乘客聯(lián)絡(luò)的對講電話和轎箱監(jiān)視器；12 有

24、電梯的樓層顯示。13141516爬梯；17、屋頂天臺門用防火門，天臺設(shè)水龍頭； 、屋頂女兒墻上設(shè)固定掛鉤（供清洗外墻吊繩用）； 、高層大廈應(yīng)考慮將商業(yè)和住宅的通道隔離； 、電梯轎箱內(nèi)應(yīng)安裝監(jiān)視探頭，電梯地板應(yīng)鋪地毯，消防電梯內(nèi)要安裝防護(hù)板，電梯底坑內(nèi)應(yīng)設(shè)、大廈（小區(qū)）必須配備背景音樂設(shè)備，大廈大堂內(nèi)應(yīng)配置沙發(fā)、家俱；、給排水 水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于 天面雨水管應(yīng)直接排入地面雨水井、溝； 水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離； 地面水池應(yīng)設(shè)水位計；天面水池應(yīng)設(shè)檢修爬梯、水池蓋應(yīng)加鎖、透氣孔加防蚊網(wǎng)； 應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水。大廈（小區(qū)）地下水池到給水泵的管道的兩側(cè)都要裝閥門，所有水表、閥門

25、一側(cè)都應(yīng)加裝活結(jié)，50 毫米；6 以便維修更換。7、所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。 、衛(wèi)生間地漏要安裝存水彎頭。三、電氣、風(fēng)機(jī)房控制柜應(yīng)安裝在便于操作的位置； 、高、低壓配電房應(yīng)設(shè)計絕緣工具壁柜； 、高、低壓配電柜前、后應(yīng)配置絕緣膠板； 、所有設(shè)備房應(yīng)有應(yīng)急照明，通風(fēng)設(shè)備； 、備用發(fā)電機(jī)房應(yīng)安裝水龍頭并設(shè)置排污地漏； 、電梯已辦理運(yùn)行許可證；機(jī)房應(yīng)安裝通風(fēng)降溫設(shè)備； 、配電柜上標(biāo)識清晰；、所有電纜首尾端應(yīng)接編號掛牌；、地下車庫照明控制應(yīng)采用分區(qū)、分組控制； 、公共部分應(yīng)設(shè)計、安裝公用插座、公共電表； 、庭園照明宜采用自動控制（定時）；991011四、消防、消防控

26、制中心應(yīng)安裝通風(fēng)、降溫設(shè)備；、地下室排風(fēng)管應(yīng)刷防火漆；、大廈各樓層應(yīng)設(shè)立消防緊急對講電話；、辦公室、倉庫、主要出入口、底下停車場、所有設(shè)備房、控制中心應(yīng)設(shè)內(nèi)線電話； 五、其他、規(guī)劃小區(qū)時應(yīng)考慮管理處工作人員的集體宿舍和食堂，且在住宅區(qū)交付使用前竣工。參見附件一）2綠化地澆水宜采用自動噴頭和公共水表。 小區(qū)、大廈主要活動、休閑場所應(yīng)配置公園椅和果皮箱。 地下室出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘。所有機(jī)電設(shè)備機(jī)體應(yīng)干凈無污跡，各類水泵機(jī)體及管道重新刷漆，水管標(biāo)明水流方向，各類開關(guān)5 標(biāo)識清楚。、機(jī)電設(shè)備配件、專用工具等應(yīng)隨同交付。、水池、水箱應(yīng)清理干凈，蓋板加鎖，連同真實(shí)水質(zhì)化驗(yàn)報告一并交付。 、有關(guān)電抄表到戶工

27、作已完成。、上下水及室外排水暢通。、具備電話、煤氣、郵路開通的硬件條件。、應(yīng)完成物業(yè)公司提出的預(yù)留水管、電源插座，節(jié)日彩旗、彩燈及宣傳橫幅廣告等掛勾。 、留守足夠的返修人員并服從物業(yè)公司管理。、兒童游樂設(shè)施：小區(qū)每 5 萬平方米至少設(shè) 1 處；大廈每座塔樓設(shè)一處。 、標(biāo)識牌齊全。（見附件三） 、車庫內(nèi)有各類指引標(biāo)志、標(biāo)示牌（自行車、摩托車、限高、限速、車場防盜、道路導(dǎo)向等）、101112131415停車場反光鏡、標(biāo)線。161718192021222324、小區(qū)內(nèi)主要路口、通道，大廈主要通道、地下車庫必須設(shè)閉路監(jiān)視器。、所有設(shè)備房，各單元進(jìn)口、倉庫、車場、車庫、維修加工場所、公共場所應(yīng)設(shè)置滅火器

28、。、小區(qū)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)。、每戶設(shè)置一個信箱，每單元設(shè)置一個住戶意見箱、公布欄。、商鋪廣告牌、燈箱應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計制作。、停車場智能化系統(tǒng)完備。、小區(qū)安防設(shè)施及布置合理，無安全隱患和死角，管理區(qū)域內(nèi)必須設(shè)立保安巡更系統(tǒng)。、泳池應(yīng)設(shè)淺水區(qū)并有安全警戒浮標(biāo)線，設(shè)立兒童戲水池。、應(yīng)將大廈（小區(qū)）水電費(fèi)的用戶名稱改為萬科物業(yè)XX 管理處。六發(fā)展商應(yīng)移交的資料（一）、產(chǎn)權(quán)資料、用地批準(zhǔn)資料。、項(xiàng)目批準(zhǔn)資料。、施工許可證。、用水、用電、用氣指標(biāo)批文。（二）、技術(shù)資料、住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。、所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。、單位工程竣工驗(yàn)收證明書。、地質(zhì)勘探報告，沉降觀

29、察記錄。、地下管網(wǎng)竣工圖。、所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)資料（使用說明書、檢驗(yàn)報告），隨機(jī)專用工具清單。124456、電纜鋪設(shè)記錄。、線路及電力電纜試驗(yàn)記錄。 、發(fā)電機(jī)、電動機(jī)檢查試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。101112131415161718192021、電氣設(shè)備試驗(yàn)調(diào)整記錄。 、電氣設(shè)備絕緣檢查。 、電氣設(shè)備送電驗(yàn)收記錄。 、防雷接地電阻檢測記錄。 、防雷引下線焊接記錄。、水、衛(wèi)生器具檢驗(yàn)合格證。 、通風(fēng)機(jī)風(fēng)量測量調(diào)整記錄。 、空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。 、環(huán)保達(dá)標(biāo)驗(yàn)收許可證。、消防驗(yàn)收許可證。 、房屋測繪驗(yàn)收資料。、房屋驗(yàn)收記錄。附件一： 有關(guān)物業(yè)管理用房面積的規(guī)定 面積 =住宅區(qū)房屋總套數(shù) 戶均人

30、口數(shù) 人均管理用房面積系數(shù) 房屋總套數(shù) =公寓總間數(shù) +單元住宅總套數(shù) =建筑總面積（平方米） /100 戶均人口數(shù)：暫為人 / 戶 人均管理用房面積系數(shù)：暫為平方米/ 人15 天。位置：盡量設(shè)置在住宅區(qū)中心部位，便于住戶。 竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前裝修標(biāo)準(zhǔn)：參見物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn)。 有關(guān)居委會用房規(guī)定（政府文件） 面積：按 10戶 1 平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮。 位置：與物業(yè)管理用房安排在一起。 竣工日期：同物業(yè)管理用房。 社區(qū)健康中心 100 平方米左右。 管理處員工宿舍 面積：住宅區(qū)總建筑面積的2%0。15 天。裝修標(biāo)準(zhǔn)：墻面 ICI 涂料，地面水泥砂漿找平。 竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前

31、管理處員工食堂住宅區(qū)面積食堂面積5萬： 50 平方米10萬： 100 平方米20萬： 150 平方米30萬： 200 平方米40萬： 250 平方米50萬： 300 平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：食堂，墻面 ICI廚房，墻面 ICI竣工日期：住宅區(qū)入住前商業(yè)用房涂料、地面水泥漿找平。涂料，貼 2 米高瓷磚，地面防滑地磚。15 天。按總建筑面積的3%。（多層）、2%。（高層）的比例配備，此部分商業(yè)用房是劃給物業(yè)公司的。 室內(nèi)活動中心（免費(fèi)場所）住宅區(qū) 活動中心面積5 萬平方米： 60 平方米10 萬平方米： 100 平方米10 萬平方米住宅區(qū)以上每增加 10 萬平方米相應(yīng)增加 50 平方米。 室外體育活動場所如有規(guī)劃指標(biāo)，按規(guī)劃指標(biāo)，但不得低于以下標(biāo)準(zhǔn)：（ 1 ）（ 2）（ 3）（ 4 ）10203040萬平方米以下（含 10 萬平方米）設(shè)露天羽毛球場 萬平方米：設(shè)露天羽毛球場 3 個， 萬平方米：設(shè)露天羽毛球場 3 個， 萬平方米（包括 40 萬以上）：同2 個、籃球場 1 個、乒乓球臺 2 個。 乒乓球臺 4 個。網(wǎng)球場 2個，游泳