04第四章可調(diào)利率抵押貸款

1、第四章 可調(diào)利率抵押貸款一、教學(xué)提示本章是在學(xué)習(xí)第三章固定利率抵押貸款基礎(chǔ)上進一步介紹了可調(diào)利率抵押貸 款的基本原理。 在教學(xué)中要掌握的重點內(nèi)容是提出可調(diào)利率貸款的必要性、 可調(diào) 利率抵押貸款在各種條件下的付款機制，此外對根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款、 分享增值抵押貸款應(yīng)有所了解。二、重點講解本章應(yīng)掌握的重點內(nèi)容有：1、可調(diào)利率抵押貸款的提出根據(jù)第三章對固定利率抵押貸款的學(xué)習(xí)可以知道，不管是CAM CPM還是GPM主要是從借款人的角度考慮通過付款模式的變化使更多的家庭能夠使用抵 押貸款購房，并能夠抵消通貨膨脹所產(chǎn)生的“傾斜效應(yīng)”問題?？烧{(diào)利率抵押貸 款的提出主要是從貸款人角度考慮問題。 因為在傳

2、統(tǒng)的固定利率抵押貸款中， 即 使采取不同的付款模式， 實際上仍然存在一個潛在的矛盾， 即抵押貸款利率是長 期固定不變的， 而市場利率由于受到各種因素的影響并不是固定不變的。 我們知 道金融機構(gòu)的貸款利率由預(yù)期的真實利率、 預(yù)期通貨膨脹率和風(fēng)險補償三部分組 成，貸款人對通貨膨脹率的估計是否較為準(zhǔn)確直接影響到貸款利率的確定， 事實 上這種預(yù)測帶有很大的不確定性，如果實際的通貨膨脹率大于預(yù)測的通貨膨脹 率，則固定利率抵押貸款必然存在損失。 因此，未來不確定的通貨膨脹率是固定 利率抵押貸款面臨的一個主要問題。 從抵押貸款機構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營來看， 抵押 貸款屬于長期資產(chǎn)業(yè)務(wù)， 而資金主要來源于相對短期的

3、存款， 只有存款利率比較 穩(wěn)定時，貸款機構(gòu)才能保證一定利差水平。 但是存款利率會隨著市場利率的變動 而變動，而且，金融機構(gòu)為能留住儲戶的存款往往要支付更高的存款利率， 所以， 抵押貸款的固定利率與貸款機構(gòu)變動的資金成本之間也存在著矛盾。由此可見， 對于固定利率抵押貸款， 當(dāng)市場利率上升時， 貸款人有損失； 當(dāng)市場利率下降時， 由于借款人傾向于提前付款， 也會使貸款人面臨提前還款風(fēng)險。 因此，貸款機構(gòu) 必須要研究新的抵押貸款方式， 以便將抵押貸款的利率風(fēng)險向借款人轉(zhuǎn)移。 當(dāng)然， 在設(shè)計新的抵押貸款方式時必須注意兩方面問題， 一是借款人對新抵押工具的接 受性，二是抵押工具在利率和付款方面的可變性。

4、2、可調(diào)利率抵押貸款的概念和主要變量 可調(diào)利率抵押貸款是指定期地根據(jù)某種市場利率指數(shù)對貸款利率進行調(diào)整 的抵押貸款方式。 這里的利率指數(shù)是調(diào)整利率時的參照標(biāo)準(zhǔn)。 在美國， 可調(diào)利率 抵押貸款的利率指數(shù)有一年、 三年和十年期國庫券利率、 普通住房貸款的全國平 均合同利率、 聯(lián)邦保險的儲蓄機構(gòu)的全國資金成本的中位數(shù)等。 這些指數(shù)必須是 借款人也能了解掌握的。 在可調(diào)利率抵押貸款中， 有許多重要的變量， 除了利率 指數(shù)外，還包括可調(diào)利率抵押貸款的初始利率、付款額調(diào)整的周期、利率邊際、 綜合利率、利率波動上限和下限、還款額波動幅度、負(fù)分期付款等。在固定利率 抵押貸款中， 貸款人承擔(dān)全部的利率風(fēng)險； 在

5、可調(diào)利率抵押貸款中， 根據(jù)所選擇 的利率指數(shù)的特點和利率調(diào)整的頻率，部分利率風(fēng)險將向借款人轉(zhuǎn)移。3 、可調(diào)利率抵押貸款的付款機制 可調(diào)利率抵押貸款的付款方式主要有三種類型， 最簡單一種方式是對每月付 款額和利率的變化均無限制（ ARMI ）。在這種情況下，每月付款額隨著調(diào)整后的 新利率而變化。因此只要根據(jù)調(diào)整期的貸款余額和新的利率計算出新的每月付款 額即可。第二種方式是根據(jù)新的利率計算調(diào)整每月付款額時對每月付款額的增幅 設(shè)置上限。 這種方式主要是為了避免當(dāng)利率調(diào)整幅度過大， 引起每月付款額的變 幅過于劇烈，而使得普通借款人難以承受所造成的違約（ARM）。由于對可調(diào)利率抵押貸款的每月付款額的增幅

6、設(shè)置了一定的上限， 會因為無法支付當(dāng)月應(yīng)付利 息而造成負(fù)分期付款。 第三種方式是設(shè)置利率上限。 即貸款合同約定， 無論市場 利率如何變化，貸款利率的調(diào)整幅度有上限， 當(dāng)綜合利率超過利率增幅的上限時， 每月付款額將根據(jù)上限計算，這種情況不存在負(fù)分期付款（ARMIII） 。相比三種付款機制， ARMI 對于借款人來說過多地承擔(dān)了利率風(fēng)險，也容易造成違約。所 以ARM I的初始利率較低。ARMI雖然考慮了借款人的承受能力問題，但有負(fù)分 期付款，相應(yīng)地貸款人承擔(dān)了更大的風(fēng)險，所以相應(yīng)的初始利率比 ARMI 高。在 ARMIII 中，設(shè)置利率上限，使得貸款人損失了超過一部分利息，承擔(dān)了更大的 利率風(fēng)險，

7、 因此貸款的初始利率更高。 根據(jù)三種付款機制中， 貸款人和借款人的 風(fēng)險分割狀況，可調(diào)利率抵押貸款 ARMIII 的內(nèi)部收益率最高， ARM I 的內(nèi)部收 益率最低，ARM介于二者之間。與可調(diào)利率抵押貸款相比，固定利率抵押貸款 的利率風(fēng)險幾乎完全由貸款人承擔(dān)，所以貸款收益率最大。 4、根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款和分享增值抵押貸款 根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款是在通貨膨脹環(huán)境下， 為了向借款人轉(zhuǎn)移部分 利率風(fēng)險而設(shè)計的。其基本思路是將抵押貸款余額作為一種“特殊的商品” ，用 每年公布的反映通貨膨脹程度的某種價格指數(shù)對貸款余額加以校正， 再計算每月 付款額的抵押貸款方式。 分享增值抵押貸款的設(shè)計目的

8、也是為了應(yīng)付不確定的通 貨膨脹問題。 但是思路與根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款有所不同， 根據(jù)物價指數(shù) 調(diào)整的抵押貸款是根據(jù)物價指數(shù)對貸款余額定期進行校正， 而在分享增值抵押貸 款中，貸款人通過獲得抵押房地產(chǎn)一定比例的增值達到減少損失的目的， 因為在 發(fā)生通脹時， 房地產(chǎn)的價格也是上漲的。 這兩種抵押貸款都不是典型意義上的可 調(diào)利率抵押貸款， 因為并沒有直接對貸款利率做調(diào)整， 但是都通過其他方式在一 定程度上考慮到通貨膨脹對傳統(tǒng)的固定利率貸款收益的影響。三、難點釋疑 如何理解可調(diào)利率抵押貸款可以在一定程度上降低貸款人的利率風(fēng)險？抵押貸款利率的確定主要考慮三個因素， 即真實利率、通貨膨脹和風(fēng)險補償。

9、 真實利率我們可以理解成在沒有通貨膨脹的情況下， 資金雙方供求關(guān)系作用下的 利率。未來的通貨膨脹率總是源于一定的估測， 而通貨膨脹率預(yù)測不可能與未來 相當(dāng)長的還款期內(nèi)發(fā)生的通貨膨脹的實際水平相同， 所以，貸款人總有因通貨膨 脹率預(yù)測有誤差而導(dǎo)致收益損失的可能性。 進一步，未來較長時間內(nèi)資金市場供 求狀況所決定的市場利率實際上也是無法準(zhǔn)確預(yù)測的， 所以利率風(fēng)險是不可避免 的。一般的固定利率抵押貸款都允許借款人提前還款， 當(dāng)市場利率下降幅度較大， 借款人認(rèn)為提前還款更為合算時，貸款人還將承擔(dān)相應(yīng)的利息損失。由此可見， 由于固定利率抵押貸款的利率在長期的貸款期限內(nèi)不能變動，而外界的經(jīng)濟環(huán) 境、經(jīng)濟狀

10、況卻是變化的， 這些不確定的因素就可能導(dǎo)致市場利率的變化， 這樣 就出現(xiàn)了貸款人無法以 “不變應(yīng)萬變” 的困境。 如果可以采取某種方式能夠讓抵 押貸款的利率在一定程度上順應(yīng)市場利率的改變而改變， 就可以使固定利率抵押 貸款的利率風(fēng)險完全由貸款人承擔(dān)的狀況得到改觀。 通過借貸雙方協(xié)議調(diào)整利率 的標(biāo)準(zhǔn)和原則， 可以讓借款人適當(dāng)?shù)爻袚?dān)一些利率風(fēng)險。 當(dāng)然，既然借款人承擔(dān) 了一定的利率風(fēng)險， 也應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的回報， 所以，可調(diào)利率抵押貸款的初始利 率比固定利率抵押貸款利率要低。 可調(diào)利率抵押貸款只是向借款人部分地轉(zhuǎn)移了 利率風(fēng)險， 不可能全部轉(zhuǎn)移， 如果借款人承擔(dān)了絕大部分風(fēng)險或全部風(fēng)險， 那么 可調(diào)

11、利率抵押貸款的市場接受度就會大大下降， 這也不是銀行的初衷。 此外，貸 款機構(gòu)在推出可調(diào)利率抵押貸款時也要考慮到利率調(diào)整給借款人帶來的還款額 變動是否在其承受范圍內(nèi)。 如果調(diào)整幅度過大導(dǎo)致借款人紛紛違約， 更不是貸款 機構(gòu)的初衷。四、本章結(jié)論 1、可調(diào)利率抵押貸款的提出?？烧{(diào)利率抵押貸款的提出主要是為了避免固定利 率抵押貸款在長期還款期內(nèi)由于利率固定而給貸款人帶來損失的風(fēng)險。 這種損失 主要源于兩個方面，一個是由于對通貨膨脹率估計不準(zhǔn)而造成的資金價值的損 失；一個是抵押貸款機構(gòu)“存短貸長”矛盾，短期存款利率的變動性與長期抵押 貸款利率的固定性造成銀行機構(gòu)資金成本的增加， 減少了利差收益。 所以

12、，為了 解決固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險完全有貸款人承擔(dān)的局面， 金融機構(gòu)設(shè)計了可 調(diào)利率抵押貸款。2、可調(diào)利率抵押貸款的主要變量?？烧{(diào)利率抵押貸款的核心思想是通過定期調(diào) 整抵押貸款利率達到向借款人轉(zhuǎn)移一部分利率風(fēng)險的目的。 在可調(diào)利率抵押貸款 中最主要的變量是市場利率指數(shù)、 調(diào)整間隔、 可調(diào)利率抵押貸款的初始利率、 利 率邊際、綜合利率、利率波動上限和下限、還款額波動幅度、負(fù)分期付款等。3、可調(diào)利率抵押貸款的付款機制?？烧{(diào)利率抵押貸款的付款機制主要有三種類 型，每月付款額和利率的變化均無限制， 每月付款額有可能波動很大；對每 月付款額的增幅設(shè)置上限，以避免每月付款額的變幅過于劇烈導(dǎo)致借款人違約， 但會造成負(fù)分期付款； 設(shè)置貸款利率調(diào)整幅度的上限， 消除了負(fù)分期付款， 但 貸款人有一定的利息損失。4、可調(diào)利率抵押貸款的收益率?？烧{(diào)利率抵押貸款的收益與不同付款機制下的 貸款人承擔(dān)的風(fēng)險大小有關(guān)。 可以利用內(nèi)部收益率加以評價。 由于三種付款機制 下，借款人與貸款人的風(fēng)險分割程度不一樣，所以一般來說，對于相同數(shù)額、相 同期限而付款方式不同的可調(diào)利率抵押貸款來說，內(nèi)部收益率由大到小分別是 ARM III 、ARM II、 ARM I。5、根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款。根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款是在通貨膨脹 環(huán)境下，用物價指數(shù)對抵押貸款余額加以校正， 再計算