地產(chǎn)可研模板——MS銀行

1、七、房地產(chǎn)開發(fā)項目簡況（一）項目所處區(qū)域概況1、地理位置南通市，位于江蘇省東部（北緯31°，東經(jīng)120°），地處我國黃海南端、長江入海口北岸，北與鹽城、西與泰州接壤，南與蘇州、上海隔江相望。南通處于沿海經(jīng)濟(jì)帶與長江經(jīng) 濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點，具有優(yōu)越的地理區(qū)位優(yōu)勢， 是我國最早列入對外開放的十四個沿海城市之一。蘇通長江公路大橋的建成（2008年4月28日通車），使南通進(jìn)入上海一小時經(jīng)濟(jì)圈（南通至上海僅 80分鐘車程）。同時，南通還是全國聞名的“基礎(chǔ)教育之鄉(xiāng)”和“建筑之鄉(xiāng)”。南通市轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三個區(qū)和海門、啟東、海安、如皋、如東、通州（2009年3月撤市設(shè)區(qū)）

2、六個縣市，總戶籍人口763.72萬，總面積8001平方公里,人口密度高居全省第二位，城鎮(zhèn)人口比重50.3%。市區(qū)（不包括 2009年3月撤市設(shè)區(qū)的通州區(qū)）總戶籍人口 87.5萬，2008年常住人口 138.5萬，市區(qū)總面積 355萬平方公里，其中崇川區(qū)面積215萬平方公里，是市區(qū)的主要組成部分， 也是南通市政府所在區(qū)。=1itJLJ* i;搐舟市M所;:缶嚴(yán),融:法贈？ 、 4-珈TP“*'1 f.J:宀”n ''上術(shù)市2、宏觀經(jīng)濟(jì)分析GDP總量穩(wěn)居江蘇第四，增速在長三角名列前茅。2003年以來，南通市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比價格計算均保持每年13%以上的增長速度，增速居全省

3、前列。2009年全年全市 GDP達(dá)，同比增長14%增速高于全省平2860億元，總量繼續(xù)穩(wěn)居江蘇第四位（次于蘇、錫、寧）均2個百分點，居全省第二位。2009 年南通市全社會固定資產(chǎn)投資額達(dá)1802.38 億元，同比增長 19.7 。房地產(chǎn)開發(fā) 投資額 200.79 億元，同比增長 16.3%。 2009 年南通市區(qū)居民人均可支配收入 21001 元，同比增長 11.1%。根據(jù)上海社會科學(xué)院城市化發(fā)展研究中心推出的2009 年長三角區(qū)域城市綜合競爭力排名，南通市綜合競爭力超越溫州、常州，在長三角15 個城市中上升至第 7 位。3、城市發(fā)展規(guī)劃南通市區(qū)是一個沿江的狹長區(qū)域， 包括崇川區(qū)、港閘區(qū)和經(jīng)濟(jì)

4、開發(fā)區(qū)， 三個區(qū)界線清晰，其中崇川區(qū)為市區(qū)主要組成部分，人口占市區(qū)總?cè)丝诘?6%，是南通市政府所在地，同時也是商業(yè)、文化中心。 濠河以內(nèi)區(qū)域為老城區(qū)， 原為南通市政府所在地， 現(xiàn)為崇川區(qū)政府所在 地，也是南通市最為繁華的地段。以濠河沿岸為第一環(huán)線，鐘秀路、工農(nóng)路、虹橋路、孩兒 巷形成第二環(huán)線，外環(huán)路、洪江路、 長江中路形成第三環(huán)線。 三環(huán)以內(nèi)是崇川區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的2003 年起在崇川區(qū)東主要區(qū)域。為緩解市中心交通、居住壓力，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點，南通市從 南新辟區(qū)域建立行政中心， 將市政府遷于此地， 同時將南通大學(xué)以及一些重點中小學(xué)搬到該 地，帶動了新區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 2009 年，在綠城玉

5、蘭公寓、中南世紀(jì)城等高檔樓 盤的帶動下，目前新區(qū)房價已基本達(dá)到老城區(qū)二環(huán)以內(nèi)的房價水平。1.z'；T 二 14 鼻一-' ” 一一一嚴(yán)二卜廠=討 I ¥=?r */尸_旳件¥ :一iLi”=j莎.;厶J缶二料-f>,；-応:甘匕二二- -fl ?J;'、占嚴(yán)：鳥_>=4 : L I 二 一*7 亠寸二*看nd 禮»電 * ° 卡:"p _ -h、N /-=，八心J -.= - 呂一亠-*'=*"'鳥4乜二r f4/*5/h*一亠'ofT7* -二' mlJy.(二)項

6、目所在地房地產(chǎn)市場分析1、南通市近年房地產(chǎn)市場發(fā)展可以分為以下幾個時期:(1) 2003-2005年，起步期：2003年開始，隨著土地成交開始放量，新開工面積大幅元。新城區(qū)商品住宅的平均售價大約為每平方米4200 元。20055000增加。2004年起南通市市區(qū)房價開始一波較為迅速的上漲，銷售面積也大幅提升。到 年，在工農(nóng)路以西、躍龍路以東、青年路以北、鐘秀路以南的合圍區(qū)域，商品住宅的平均售 價達(dá)每平方米4200元；在六橋以內(nèi)區(qū)域(即濠河內(nèi))，商品住宅的平均售價每平方米(2)2006-2007年，發(fā)展期：2006年南通市區(qū)商品房屋銷售面積達(dá)231.88萬平方米,其中住宅208.92萬平方米，達(dá)

7、到2005年銷售面積的兩倍。商品房價格在06-07年同樣經(jīng)歷了大幅度的增長。2007年全市商品住宅平均價格達(dá)到 3325元/平米，比2003年上漲1560元/平米，年均增長率達(dá)17.2%。如果剔除縣級城市只考慮市區(qū)房價，價格及漲幅會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個數(shù)據(jù)。隨著商品房成交量與成交價格的井噴，土地價格與成交量也大幅提高。93.79億元，同(3)2008年，調(diào)整期：在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，南通市區(qū)房地產(chǎn)投資比增長38%但受08年全球金融危機(jī)的影響，商品房屋銷售建筑面積(包括住宅銷售面積)首度出現(xiàn)年度的下跌。以南通市區(qū)崇川區(qū)為例,2007年，崇川區(qū)商品房銷售面積169.24萬平方米，銷售額81.13億元，均價

8、約為4790元/平米；2008年商品房銷售面積141.57萬平方米，銷售額54.42億元，均價3844元/平米。(4)2009年，井噴期：南通市 2009年商品房屋銷售火爆，庫存消化充分，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。2009年1-12月份，南通全市商品房銷售面積520萬平方米，市區(qū)商品房銷售面積超300萬平方米，同比增幅100%以上。根據(jù)南通搜房網(wǎng)公布的市區(qū)房產(chǎn)交易信息,2009年1-12月份，南通市區(qū)共成交住宅22706套，成交金額126.8億元，成交均價 55.9萬元/套；成交非住宅用房面積178萬平方米，成交金額82.5億元；合計成交金額209.3億元，其中住宅成交金額占比61%2、南通市未

9、來房地產(chǎn)市場趨勢分析(1)良好的經(jīng)濟(jì)增長前景：作為首批14個對外開放城市之一， 近幾年來，南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛，綜合經(jīng)濟(jì)能力不斷提升。隨著蘇通大橋的通車，以及今后幾年鐵路、公路、港口的建設(shè)，南通與長三角各市以及海外的聯(lián)系將更加緊密,更能充分發(fā)揮沿海經(jīng)濟(jì)帶與沿江經(jīng)濟(jì)帶匯合點的巨大區(qū)位優(yōu)勢。作為國家沿海開發(fā)戰(zhàn)略的最大受益者，只要整體宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)再次回落，迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是南通房地產(chǎn)市場的最大推動力。(2)經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢：一方面，蘇通大橋、沿江公路和滬崇海、滬崇啟等大通道的建設(shè),南通與上海及蘇南的時空距離不斷縮短，南通得以融入上海一小時經(jīng)濟(jì)圈，同時南通作為上海連接蘇北的橋頭堡，預(yù)計南通地區(qū)的房市還是

10、有較大的上升空間。另一方面,2009年原通州市撤市設(shè)區(qū)，原先通州市的居民到市區(qū)購房，進(jìn)一步帶動了對商品房的需求。南通市房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2009年1-8月份，持縣區(qū)和外地身份證在市區(qū)購房人數(shù)占購房總?cè)藬?shù)的41.5%。(3)城市化發(fā)展需求：據(jù)江蘇統(tǒng)計年鑒，2008年南通常住人口 714.77萬，人口密度達(dá)955人/平方公里，略低于南京和無錫，居全省第三位。城鎮(zhèn)人口比重50.3%，與蘇南各城市均有相當(dāng)大的差距。 高人口密度與低城市化水平為南通城市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了中長期需求方面的保障。(三)本項目概況1、項目公司簡況恒盛煒達(dá)成立于 2010年1月12日，公司注冊資金70500萬元人民幣，實收資

11、本為70500萬元人民幣，法定代表人為李建中， 注冊地址為南通市人民東路 127號。由富達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)(南通)有限公司100%B資(富達(dá)房地產(chǎn)介紹詳見附件一)。經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：房2010年6月，公司總地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，一般經(jīng)營項目：物業(yè)管理、室內(nèi)裝潢服務(wù)；建筑材料、裝潢材料、金屬材料、五金交電、木材的銷售；自由房屋、機(jī)械設(shè)備的租賃服務(wù)。截止資產(chǎn)為192103萬元人民幣。2、項目簡況項目公司成立后，主要資產(chǎn)為項目公司持有的南通市CR9050地塊（原通棉二廠周邊三、五號），該地塊為富達(dá)地產(chǎn) 2009年12月31日以33.50億的價格競拍所得，用途及規(guī)劃要點如下表:出讓面積（就）244,523.

12、5（約367畝）建筑面積552,200平方米地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)尚有部分未拆遷廠房，目前拆遷正在進(jìn)行，大部分已拆為平地。具體位置東臨工農(nóng)路、南臨紅星路、西近城山路、北臨虹橋路。容積率<2.261競得樓面地價6,067元/平方米備注2009年12月31日以33.50億的價格競拍所得宗地位于南通市崇川區(qū)老城區(qū)之南,新城區(qū)之北，屬于老城新城交匯地帶， 同時受兩區(qū)域輻射。地塊處于新城區(qū)未來規(guī)劃的商業(yè)帶,周圍商業(yè)設(shè)施齊全，易初蓮花、麥客隆等大型連鎖超市與項目僅一步之遙， 中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等金融機(jī)構(gòu)與項目毗鄰,項目與南通市政（已封頂即將投府辦公大廈、體育會展中心遙相呼應(yīng)，項目南側(cè)緊鄰“南通國際貿(mào)易中

13、心”入運營）、“鑫乾廣場”（已交付）等大型寫字樓及商業(yè)街區(qū)，北側(cè)的虹橋路以及東側(cè)的工農(nóng)發(fā)展前景十分理想。 項目區(qū)位路均為南通市交通主干道，交通便捷。本項目區(qū)位優(yōu)勢突出,圖如下:-F aj J -m二»1 =»-r葉空？T熱城區(qū)”*ld 一*書«*次3；浮fcMMBtiJti冷#廠質(zhì)兒|11J.wfl tiffl、t£*fA .intv* E* ?, iT -I.【3、項目規(guī)劃及定位(1)項目規(guī)劃內(nèi)容合計(平方米)建設(shè)用地面積244507總建筑面積651604.8其中：地上建筑面積552140.5其中：住宅樓建筑面積345040.7商業(yè)及辦公樓面積2024

14、99.8幼兒園面積4600地下建筑面積99464.3建筑密度22.07%容積率2.26總戶數(shù)(戶)2343項目總建筑面積約為 65萬平方米，規(guī)劃有住宅樓、商業(yè)及辦公樓、幼兒園。項目容積率約為2.26，建筑密度22.07%。2.26，(2) 項目定位項目地處南通市新、老城區(qū)的中間地帶，位置稀缺、不可復(fù)制，地塊容積率僅為是主城區(qū)獨一無二的低密度高品質(zhì)住宅地塊，項目的定位將是南通市高品位、高檔次樓盤。4、項目進(jìn)度序號時間工作內(nèi)容12010.1.12成立項目公司22010.5.31取得國有土地使用證并完成設(shè)計32010.10 .1開工建設(shè)42011.4.18開盤銷售52011.5.31建筑主體圭寸頂6

15、2011.10.31完成內(nèi)外裝修及后期配套工程72012.6.18竣工并交付使用5、項目總投資及籌資計劃序號項目名稱總價（萬元）備注-一-土地成本348397.08樓面地價348397.08含契稅-二二開發(fā)成本186526.322.1前期工程費5555.512.2政府規(guī)費10833.252.3地上地下建安工程費118749.072.4基礎(chǔ)設(shè)施費45138.542.5公共配套費6249.95二費用71181.773.1管理費6528.42按開發(fā)成本3.5%計算3.2銷售費22528.13按銷售收入2.8%計算3.3財務(wù)費42125.22四不可預(yù)見費12885.40五合計618990.57從項目總

16、投資及籌資計劃來看，該開發(fā)項目預(yù)計總投資約61.9億元，項目公司自有資金33.7億元（其中16.7億為股權(quán)類信托資金），計劃后繼建設(shè)資金來源為我行優(yōu)先項目貸款及銷售回籠款，資金需求為24億元。6、銷售前景預(yù)測 （1）銷售價格預(yù)測項目周邊樓盤簡況樓盤位置基本情況產(chǎn)品售價距離本項目銷售情況綠城玉蘭公寓世紀(jì)大道工農(nóng)路占地7.6萬就；建筑面積16.7萬就小高層、高層公寓13500元/就3.0公里尾盤金鼎灣國際新建路工農(nóng)河占地4.7萬就；建筑面積9.7萬就精裝修多層、小高層層公 寓16000元/就2.8公里銷售較好，2010年初將推出新房源鑫乾國際廣場工農(nóng)路洪江路占地2.0萬rf;建筑面積 約10萬rf

17、辦公樓、商鋪辦公最后價 格9000元/ rf;商鋪不出售1.0公里2009年10月售完海外聯(lián)誼大廈工農(nóng)路世紀(jì)大道占地1.3萬rf;建筑面積9.1 萬rf辦公樓、裙商辦公7800元/ m'商業(yè)20000 元 / rf3.2公里尾盤從項目周邊樓盤的最新價格來看，住宅類樓盤價格相對較低的是綠城玉蘭公寓（毛坯），售價13500元/ rf,而金鼎灣國際（精裝修）售價為 16000元/ rfo商業(yè)樓盤售價為20000元/ rf （海外聯(lián)誼大廈），辦公樓盤平均售價也超過了8000元/ rfo項目所在區(qū)域未來樓盤上市供應(yīng)預(yù)測新年以來，雖然國家出臺了一系列信貸緊縮以及房地產(chǎn)調(diào)控政策,但南通市房地產(chǎn)市場不

18、降反升，實現(xiàn)開門紅。南通市區(qū)2010年1月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示,2010年1月份南通市區(qū)商品房（住宅類）共成交 3259套，比上月增加1286套，增幅為65.18 %;非住宅類房源共成交331249.12平米，比上月增加155132.29平米，增幅為88.08 %。部分熱銷樓盤剛推出即被搶購一空，一房難求。項目地處南通市新、老城區(qū)的中間地帶， 位置稀缺，未來周邊區(qū)域，類似本項目的大面積土地供應(yīng)可能性很小。值得注意的是，與本項目毗鄰的地塊 （原通棉二廠周邊四號， 本項目為原通棉二廠周邊三、五號），2009年12月8日被上海新世界麗笙大酒店有限公司以15090元/平方米高價拍得，折合每畝1006萬，

19、總計金額9.53億元。據(jù)調(diào)查，上海新世界麗笙大酒店有限公司將用該地塊興建一個超五星級綜合酒店,此五星級酒店的建設(shè)將進(jìn)一步提升本項目所開發(fā)樓盤的價值，且與本項目不存在同質(zhì)競爭。項目周邊類似樓盤，大部分已是尾盤或已售罄,只有金鼎灣國際由于銷售較好，在2010年初推出新房源。因此未來一段時間內(nèi)類似樓盤上市量有限，本項目樓盤上市銷售前景值得期待。本項目預(yù)計于2010年9月開盤銷售，總銷售期 3年，在項目竣工當(dāng)年完成銷售。根據(jù)項目定位，運用市場比較比較法， 考慮到本地塊的稀缺性， 以及項目所在區(qū)域未來樓盤供應(yīng)空間和每年的價格漲幅，確定銷售價格如下:產(chǎn)品銷售價格（元）備注2010 年2011 年2012

20、年高層毛坯公寓住宅130001400015000高層裝修公寓150001600017000約占住宅總面積的 30%商業(yè)及辦公樓1200014000地下車庫48004800約為10萬元一席（2）項目可售面積規(guī)劃產(chǎn)品可售面積（平方米）合計（平方米）備注2010 年2011 年2012 年高層毛坯公寓住宅30000200176.911351.54241528.44高層裝修公寓50006500033512.21103512.21約占住宅總面積的30%商業(yè)及辦公樓100000102499.8202499.8地下車庫49732.1549732.1599464.3合計（平方米）35000414909.051

21、97095.7647004.75項目公司2010年毛坯公寓和精裝公寓開始銷售，商業(yè)及辦公樓和地下車庫 2011年開始銷售，項目的總銷售期 3年，在項目竣工當(dāng)年完成銷售。（3）項目銷售收入測算根據(jù)項目每年預(yù)測銷售價格和可售面積，項目公司開發(fā)樓盤預(yù)計銷售期三年，樓盤銷售總收入80.45億元。具體情況如下表所示:高層毛坯高層精修商業(yè)及辦公地下車庫合計（元）2010 年面積30000500000單價130001500000總額39000000075000000004650000002011 年面積200176.96500010000049732.15單價1400016000120004800總額280

22、24766001040000000120000000023871432052811909202012 年面積11351.5433512.21102499.849732.15單價1500017000140004800總額17027310056970757014349972002387143202413692190合計（元）33627497001684707570263499720047742864081598831107、項目盈利能力分析序號科目金額（萬元）標(biāo)注-一-銷售收入815988-二二總成本6189911土地成本348397含契稅2開發(fā)成本1865263費用711824不可預(yù)見費1288

23、5三稅前利潤196998四所得稅49249稅率按25%+算五稅后利潤147748、.八銷售利潤率18.11%七投資利潤率23.87%從項目盈利能力來看，稅后利潤達(dá)到14.77億元，銷售利潤率18.11%,投資利潤率23.87%,項目盈利性較強(qiáng)。銷售單價下降20%的情況下，項目的稅后利潤仍達(dá)到2.54億元。&項目銷售價格的敏感性分析波動幅度預(yù)計售價X0.8預(yù)計售價X0.9預(yù)計售價（萬元）預(yù)計售價 X1.1預(yù)計售價X1.2銷售收入652791734389815988897587979186總成本618991618991618991618991618991稅前利潤33800115399196998278597360195所得稅84502885