營銷策劃方案_百度文庫

1、房地產(chǎn)營銷策劃方案房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念,與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別,不同于買件衣服那樣隨心所欲,這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高,耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定,而且反彈心理很強(qiáng),稍有不稱心就會改變主意,買主思考的問題,內(nèi)容豐富,錯綜復(fù)雜,既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件,又要考究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境,樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之又慎。目錄1 方案簡介2 方案創(chuàng)意3 方案流程4 方案賣點(diǎn)5 方案策略方案簡介所謂的房地產(chǎn)營銷策劃方案,從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績而采取的一系列策略,再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營銷策劃方案。根據(jù)市場競

2、爭環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢分析,針對目標(biāo)市場需求,制定有效的市場推廣計(jì)劃,為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場推廣主題策略,營銷策略,銷售策略,市場推廣工具設(shè)計(jì)(VI 設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì),廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作,媒體投放,公關(guān)活動策劃等。方案創(chuàng)意房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度,必須在創(chuàng)意理念上形成:1、具有高度的自信野心;2、富于競爭,且樂此不倦;3、頭腦敏銳,不拘傳統(tǒng);4、感性認(rèn)識和理性認(rèn)識相處融洽;5、注重歷史,尊重現(xiàn)實(shí),睽重未來。構(gòu)思框架1以塑造形象為主,渲染品味和意念;2展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;3體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;4直切消費(fèi)群生活心態(tài)。方案流程形象定位:對樓盤的綜合素質(zhì)

3、進(jìn)行整體概括,揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到:吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn),處處顧及住戶需要,大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿,力爭完美。好東西總有不同之處,因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ),使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如:地理位置不同,交通條件不同,物業(yè)品質(zhì)不同,發(fā)展商信譽(yù)不同,人均擁有空間不同,升值潛力不同,車位數(shù)量不同,小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。主要賣點(diǎn)

4、:對樓盤進(jìn)行全面分析研究,概括為四個方面的賣點(diǎn)構(gòu)成:1地理位置;2、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3、樓盤做工用料;4、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢,這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。繪制效果圖:根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高,因?yàn)闃潜P的銷售,需要啟動購樓者對未來的想象,無數(shù)事實(shí)范例證明,精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。廣告訴求點(diǎn):1闡述樓盤的位置;2闡述樓盤所在地的歷史淵源;3闡述樓盤交通條件;4闡述樓盤人口密度情況;5闡述樓盤的升值潛力;6闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7闡述樓盤的背景;8闡述樓盤的舒適溫馨;9闡述樓盤的實(shí)用率;1

5、0闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃;11闡述樓盤的品質(zhì);12闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。廣告階段劃分:對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為,應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段:第一階段(預(yù)期到首期交樓入住:此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo),從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對較大。第二階段(首期交樓至二期完工:此階段以品牌維持為目的,穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對較少。第三階段(二期工程交樓至整體竣工:此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維

6、持樓盤的良好口碑,可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售,完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。總體上看,樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然,每個階段中的廣告及發(fā)布,應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。廣告表現(xiàn):在樓盤預(yù)售及正式展銷前,應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛,設(shè)計(jì)一個別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周,更新圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕,讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時,樂隊(duì)奏出美妙動聽的西洋樂曲,嘉賓云集,參觀人流穿梭樣板之間,驚羨之辭不絕于耳。

7、(具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié),另視情策劃。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主,配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。首期廣告內(nèi)容及時間安排內(nèi)部認(rèn)購展示會和首期展銷會定期舉行,廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位,具體內(nèi)容大致如下:樓盤效果圖。樓盤售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作。工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制。展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計(jì)制作。展銷場地道路指導(dǎo)牌的制作。展板(兩套,每套12張的設(shè)計(jì)、制作和擺放。影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。圍繞展示會其它促銷宣傳用品。方案賣點(diǎn)確立行銷要求:樓盤行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次,繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題

8、。突顯出樓盤產(chǎn)品的價(jià)值,進(jìn)而滿足購屋大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發(fā)展,才能在市場上造成影響,成為大眾爭先搶購的產(chǎn)品,下列幾點(diǎn)是營銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問題。時代性:具有前瞻性的行銷觀念,符合社會形態(tài)的變革與提。生活性:完全符合消費(fèi)者的生活需求,接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。安全性:各項(xiàng)設(shè)備充實(shí),設(shè)施完善,以強(qiáng)化生活安定性。方便性:交通、時間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。舒適性:現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間,具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。選擇性:多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。自由性:使生活、休閑、購物緊密結(jié)合。進(jìn)行消費(fèi)者背景分析:選購本樓盤的動機(jī):A、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤

9、。B、經(jīng)過比較競爭后,認(rèn)同本樓盤的價(jià)位。C、想在此地長久居住者。D、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景,地段有發(fā)展?jié)摿Α、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財(cái)力潛力。F、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài),使其萌發(fā)購買動機(jī)。排斥本樓盤的理由:A、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。B、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤。C、購買個體者較少,對后市看空。購買本樓盤的理由:A、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。B、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。設(shè)計(jì)完美的行銷動作:塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格,突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢與形象,使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后,能肯定自己的品味和地位,而造成社會影響。強(qiáng)勢吸引廣大的自住型購屋客戶,以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略,除了能吸引第一次購屋需求,亦可引導(dǎo)

10、第二次購屋、換屋或投資客進(jìn)場購買。根據(jù)本區(qū)域的地理位置,塑造本樓盤的未來高價(jià)值及增值潛力。慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個案銷售講習(xí),銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)予以收斂,換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng),才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)。銷售人員應(yīng)默契配合,充分準(zhǔn)備,以使客戶在整個銷售過程中確實(shí)感受到自然、親切、實(shí)在、信任、誠實(shí)、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便不退訂”,“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。方案策略1、引導(dǎo)期:首先選搭大型戶外看板,以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇,引發(fā)其購買欲工地現(xiàn)場清理美化,搭設(shè)

11、風(fēng)格新穎清閑的接待總部(視情形需要,制作樣品屋。合約書、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。講習(xí)資料編制完成。價(jià)格表完成。人員講習(xí)工作完成刊登引導(dǎo)廣告銷售人員進(jìn)駐。注意事項(xiàng):對預(yù)約客戶中有望客戶做DS(直接拜訪。現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要及時修正。定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會,振奮士氣。不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動腦會議,對來人,來電及區(qū)域記錄表予以分析后,決定是否修正企劃策略。有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施,如燈光照明亮度,冷氣空調(diào)位置及冷暖度,簽約場所氣氛,屋頂防雨措施,展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測試。主控臺位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能,控臺、銷售區(qū)、樣品屋與模型,出入

12、口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。2、公開期及強(qiáng)銷期:公開期(引導(dǎo)期之后7-15天及強(qiáng)銷期(公開后第7天起。、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢媒體宣傳,聚集人潮,并施展現(xiàn)場銷售人員團(tuán)隊(duì)與個人銷售魅力,促成訂購,另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩,提高客戶購買信心。、每日下班前25分鐘,現(xiàn)場銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回,由業(yè)務(wù)主管加以審查,于隔日交還每位銷售人員,并于隔日晨間會議進(jìn)行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。、每周周一由業(yè)務(wù)部,企劃部舉行策劃會議,講述本周廣告媒體策略、促銷活動(SP項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果,擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃。、擬定派發(fā)宣傳單計(jì)

13、劃表,排定督報(bào)人員表及(SP活動人員編制調(diào)度表。、于SP活動前3天,選定協(xié)助銷售人員及假客戶等,并預(yù)先安排講習(xí)或演練。、若于周六、周日或節(jié)日SP活動,則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí),使其全面了解當(dāng)日活動策略、進(jìn)行方式及如何配合。、每逢周六、周日或節(jié)目SP活動期間,善用3-5組假客戶,應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應(yīng),每成交一戶,便由主控臺主管播板,隨即公司現(xiàn)場人員均一起鼓掌,外區(qū)人員燃放鞭炮,現(xiàn)場張貼恭賀紅紙,使現(xiàn)場氣氛達(dá)到最高點(diǎn)。、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會,對來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎懲。、實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績法,每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù),并于每周一作統(tǒng)計(jì),完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎金,以資鼓勵。、隨時掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期,若有未依訂單上注明日期前來辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者,立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購,要求其留下姓名,聯(lián)系電話,以便于休息時間或廣告期間實(shí)施DS(直銷、出外追蹤拜訪客戶,并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果,檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。、每逢周日,節(jié)日或SP期間,公司為配合銷售,應(yīng)每隔一段時間打電話至現(xiàn)場做假洽訂(電話線若為兩條,則輪流打）以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。 3、 持續(xù)期（最后沖刺階段） ： 、 正式公