株洲冶金學(xué)院項(xiàng)目土地敏感性分析

1、株洲冶金學(xué)院項(xiàng)目土地敏感性分析 一、株洲典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化2010年7月，我司對(duì)株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查分析。2011年2月，我司再次對(duì)項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格行情摸查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格在近半年的時(shí)間內(nèi)均呈現(xiàn)上浮態(tài)勢(shì)，具體變化如下表所示：項(xiàng)目名稱(chēng)在售產(chǎn)品多層銷(xiāo)售均價(jià)增幅高層銷(xiāo)售均價(jià)增幅2010.7目前2010.7目前玫瑰名城130-140電梯房，5月推出80-90產(chǎn)品3850售完-36003900+8%嘉盛華府在售臨馬路9層電梯公寓1*1，603800售完-36004300+19%金色荷塘多層售完，僅剩18層128戶(hù)型39004600+18%36003800+6%如上表所示，近半

2、年時(shí)間株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上浮幅度均在6%以上，個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度達(dá)19%。參照市場(chǎng)行情，保守估算本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)，在2010年7月預(yù)估價(jià)格基礎(chǔ)上取最低漲幅6%預(yù)估項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格如下： 項(xiàng)目2010.7市場(chǎng)價(jià)格（元/）價(jià)格增幅現(xiàn)時(shí)估算銷(xiāo)售單價(jià)（元/）多層4500+6%4770高層4000+6%4240商業(yè)8000+6%8480則銷(xiāo)售收入為：項(xiàng)目單價(jià)（元/）可售面積（）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元 ）多層47703044014519.88高層4240273960116159.04商業(yè)84801200010176合計(jì)4452 316400140854.92備注：項(xiàng)目單位銷(xiāo)售價(jià)格則為：總銷(xiāo)售收入/總建筑面積=

3、4392元/。項(xiàng)目總可售面積31.64萬(wàn)平方米，總銷(xiāo)售收入140854.92萬(wàn)元，整體銷(xiāo)售均價(jià)4452元/平方米。此外，本項(xiàng)目可售稀缺商業(yè)鋪位1.2萬(wàn)平米，僅占項(xiàng)目總建面3.74%，均價(jià)8480元/為保守估算價(jià)格，未來(lái)還存在較大上升空間。二、項(xiàng)目土建建筑成本及其他項(xiàng)目土建成本及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、稅費(fèi)如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)投資額（萬(wàn)元）備注1前期及配套費(fèi)用320700212 6798.8 根據(jù)株洲一般標(biāo)準(zhǔn)，包括規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及建設(shè)中的相關(guān)配套費(fèi)用2房屋建筑工程費(fèi)3207001293 41468.3元/平方米其中多層30440900 2739.6 包含土建工程費(fèi)、樁基礎(chǔ)工程、一般水電安裝、消防、煤氣管道

4、、電梯等高層2739601350 36984.6 商業(yè)163001070 1744.1 3裝修工程費(fèi)32070080 2565.6 參考株洲市裝修造價(jià)水平，取80元/平方米4公共配套設(shè)施費(fèi)320700250 8017.5 根據(jù)株洲市建筑5管理費(fèi)用32070055 1765.5 1-4之和的3%6財(cái)務(wù)費(fèi)用320700130 4169.1 按株洲標(biāo)準(zhǔn)取130元/計(jì)7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用32070055 1765.5 1-4之和的3%部分成本合計(jì)3207002075 66550.4 元/平方米8營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用32070088 2817.1 銷(xiāo)售收入的2%9營(yíng)業(yè)稅、所得稅及附加320700527 16902.6 銷(xiāo)

5、售收入的12%總投資320700269086270.0不計(jì)土地成本總投資項(xiàng)目不計(jì)土地成本情況下，土建成本及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、稅費(fèi)等總投資為86270.0萬(wàn)元，單位投資2690元/平方米。三、敏感性分析計(jì)算說(shuō)明：以土地價(jià)格為150萬(wàn)元/畝時(shí)為例，項(xiàng)目總成本及利潤(rùn)計(jì)算如下：土地價(jià)格=150萬(wàn)元/畝總投資（不計(jì)土地成本）=86270.0總成本=土地價(jià)格+總投資=150*160.35+86270.0=110322.5萬(wàn)元利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-總成本=140854.9-110322.5=30532.4萬(wàn)元利潤(rùn)率=利潤(rùn)/總成本=30532.4/110322.5=27.68%假定項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格不變，地價(jià)成本變化時(shí)，項(xiàng)目總成

6、本及利潤(rùn)變化情況：因素變化情況相關(guān)指標(biāo)變化情況敏感性分析結(jié)果總建筑面積銷(xiāo)售收入總投資（不計(jì)土地成本）總成本利潤(rùn)利潤(rùn)率（m2)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）基本方案320700140854.9 86270.0 110322.5 30532.4 27.68%地價(jià)150萬(wàn)元/畝容積率=3.0地價(jià)變化180萬(wàn)元/畝320700140854.9 86270.0 115133.0 25721.9 22.34%200萬(wàn)元/畝320700140854.9 86270.0 118340.0 22514.9 19.03%250萬(wàn)元/畝320700140854.9 86270.0 126357.5 14497.4 11.47%280萬(wàn)元/畝