房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題2005年

1、房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題2005年總分：100.00 ,做題時(shí)間：90分鐘一、B問(wèn)做題/B總題數(shù)：3,分?jǐn)?shù)：30.001 .甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng),租期 5年.估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià),酒樓 業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘.根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清楚,權(quán) 屬證書齊全,用途合法,無(wú)違章搭建.請(qǐng)問(wèn)：1.針對(duì)該類拆遷估價(jià),在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)2 .裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定 3 .對(duì)已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理分?jǐn)?shù)：10.00 正確答案：解析：1 .在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：1被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘,估價(jià)人員應(yīng)

2、做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作并在報(bào)告中做出相應(yīng)說(shuō)明.2估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明.3公示期滿后,估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人并由委 托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告.2.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的,可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定.3.拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響.或按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估2 .法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià).經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力歸還銀行貸款而被 依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得.該次拍賣的拍賣規(guī)那么規(guī)定,拍賣所得價(jià)款除法律規(guī) 定優(yōu)先受償?shù)囊酝?全部用于歸還銀行

3、貸款,買受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi).請(qǐng)問(wèn)：1 .估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè) 為什么2 .拍賣保存價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定 如何確定3 .乙公司欲競(jìng)買該辦公樓, 現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買價(jià)格.估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)分?jǐn)?shù)：10.00 正確答案：解析：1 .估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院,由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人 或：估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結(jié)果；估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé)：法院是委托人,借款企業(yè)不是委托人.2.拍賣保存價(jià)由法院確定,應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為根底確定.3 .應(yīng)注意以下費(fèi)用：1拍賣機(jī)構(gòu)傭金；2補(bǔ)繳土地

4、使用權(quán)出讓金；3房地產(chǎn)交易相 關(guān)稅費(fèi)；4估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用.3 .某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng),欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格.現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作 為可比實(shí)例,測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益.每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分 別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最正確使用原那么選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益. 請(qǐng)問(wèn)：1 .這樣的做法有哪些錯(cuò)誤2 .假設(shè)估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求 取估價(jià)對(duì)象的年凈收益分?jǐn)?shù)：10.00 正確答案：解析：1.錯(cuò)誤1由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同,其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可

5、比實(shí)例；2未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；3不應(yīng)采用年總凈收益,而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；4不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益 或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益 ；2 .具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定.二、B單項(xiàng)選擇題/B 總題數(shù)：3,分?jǐn)?shù)：20.00每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地.分?jǐn)?shù)：8.00（1） .業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值.以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中,正確的選項(xiàng)是o 分?jǐn)?shù)：2.00A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市

6、場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)VB.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí),因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)解析：（2） .如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益,那么在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí).分?jǐn)?shù)：2.00A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益B.按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用,并考慮未來(lái)變動(dòng)情況,扣減當(dāng)?shù)赝?/p>

7、類賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益V解析：關(guān)于凈收益的,D為利潤(rùn)總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用,再扣減商業(yè)利潤(rùn)（3） .假設(shè)采用本錢法估價(jià),以下表述中不正確的選項(xiàng)是.分?jǐn)?shù)：2.00A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修局局部別計(jì)算折舊B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得本錢應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金VD.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金解析：（4） .假設(shè)以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元,那么.分?jǐn)?shù)：2.00A.3500萬(wàn)元是該賓館的公開市場(chǎng)價(jià)值B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值C.3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的

8、損失價(jià)值D.投保時(shí),保險(xiǎn)金額不能超過(guò) 3500萬(wàn)元 V解析：關(guān)于保險(xiǎn)評(píng)估3500萬(wàn)元的,D為保險(xiǎn)金額不能超過(guò) 3500萬(wàn)元某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的局部綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用,該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況.分?jǐn)?shù)：6.00（1） .假設(shè)房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損,其主要原因是.分?jǐn)?shù)：2.00A.道路擴(kuò)寬后,交通發(fā)生變化B.綠地率發(fā)生變化VC.公共配套設(shè)施發(fā)生變化D. 土地形狀發(fā)生變化解析：關(guān)于小區(qū)減值的,B為綠地率減少（2） .假設(shè)房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值,其主要原因是.分?jǐn)?shù)：2.00A.噪聲和污染程度發(fā)生變化8. 土地

9、形狀發(fā)生變化C.人口密度發(fā)生變化D.出行便捷程度發(fā)生變化V解析：關(guān)于小區(qū)增值的,D為交通條件改善（3） .房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是.分?jǐn)?shù)：2.00A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化,按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度B.以減少的綠地的建設(shè)本錢費(fèi)用作為價(jià)值變化額度C.用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值,相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度VD.用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度解析：關(guān)于小區(qū)估價(jià)的,C為改變前后分別估價(jià),求差額 某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū),當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得.其中甲廠區(qū) 在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交丁土地

10、使用權(quán)出讓金,辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù).現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房,乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房,房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停 止使用,該工廠為了生存和開展,決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn),用籌得 的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房.現(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià).分?jǐn)?shù)：6.00（1） .針對(duì)以上情況,在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?分?jǐn)?shù)：2.00A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)工程一起估價(jià),出具一份估價(jià)報(bào)告B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)工程分別估價(jià),每個(gè)工程出具一份估價(jià)報(bào)告VC.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià),出具一份估價(jià)報(bào)告D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告解析：關(guān)于出幾個(gè)報(bào)告的,B為出兩份報(bào)告（2） .委托人要求估價(jià)

11、機(jī)構(gòu)根據(jù)委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià).估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為o 分?jǐn)?shù)：2.00A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)VB.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)解析：關(guān)于甲乙廠區(qū)估價(jià)的,A為甲乙廠區(qū)的房產(chǎn)和土地都要估價(jià) （3） .對(duì)乙廠區(qū)的土地估彳/b的思路應(yīng)當(dāng)是.分?jǐn)?shù)：2.00A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金VC.用本錢法估算土地公開市場(chǎng)價(jià)值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià),先估算其改造

12、完成后的價(jià)值,再減去開發(fā)本錢、治理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)置待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)解析：關(guān)于乙廠區(qū)土地估價(jià)的, B為市場(chǎng)價(jià)格扣減土地出讓金三、B指錯(cuò)題/B總題數(shù)：1,分?jǐn)?shù)：40.00（4） B XX在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告封面及目錄略致委托方函略估價(jià)師聲明略估價(jià)的假設(shè)與限制條件略房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告/B一、委托方略二、估價(jià)方略三、估價(jià)對(duì)象1 .區(qū)位狀況略2 .實(shí)物狀況略3 .權(quán)益狀況略 四、估價(jià)目的為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考.五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日.六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象

13、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)的客觀合理價(jià)值.七、估價(jià)依據(jù)略八、估價(jià)方法估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘,通過(guò)認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,選用假設(shè)開發(fā)法、本錢法作為本次估價(jià)的根底方法,其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià).九、估價(jià)結(jié)果經(jīng)測(cè)算,估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的客觀價(jià)值為人民幣 4794.52萬(wàn)元.大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整.十、估價(jià)人員略十一、估價(jià)作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日.十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期略B估價(jià)技術(shù)報(bào)告/B一、個(gè)別因素分析略二、區(qū)域因素分析略三、最高最正確使用分析略四、估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象為在建工程,估價(jià)人

14、員進(jìn)行了實(shí)地查勘.認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目 的,選用假設(shè)開發(fā)法、本錢法作為本次估價(jià)的根本方法,其估價(jià)技術(shù)路線如下：1 .根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?,“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其 中的一種估價(jià)方法,因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià).根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路,可將預(yù) 計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)本錢、治理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn) 以及購(gòu)置估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值.2 .估價(jià)對(duì)象為在建工程,有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入,因此采用本錢法作為估價(jià)方法之一.根據(jù)本錢法 的思路,以建造估

15、價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和,求取估價(jià)對(duì)象 的客觀合理價(jià)格或價(jià)值.3 .對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理,最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值.五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程一假設(shè)開發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)本錢、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,以此估算估價(jià) 對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.1 .采用的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)本錢-治理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)2 .估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算.運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值.市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較.對(duì)這些類似

16、房地產(chǎn)的價(jià)格作 適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.1采用的公式：所選可比實(shí)例表1.B表1可比實(shí)例情況表/B3交易情況修正.可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易,交易情況無(wú)需修正,交易情況修正系數(shù)均為 100/10004交易日期調(diào)整.近期XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定,可比實(shí)例 A B、C均屬近期交易,交易日期無(wú)需調(diào)整,調(diào)整系數(shù)均為100/100 O5房地產(chǎn)狀況調(diào)整.因權(quán)益狀況相同,將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整.1區(qū)域因素調(diào)整.根據(jù)可比實(shí)例的具體情況,可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象.將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較.得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素

17、調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103具體比較情況見(jiàn)表 2.2個(gè)別因素調(diào)整.根據(jù)可比實(shí)例的具體情況,可比實(shí)例A、B C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象,可比實(shí)例 C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象.將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較,得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97 (具體比較情況見(jiàn)表 2).B)表2房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整/B(6)比較修正計(jì)算.B表3市場(chǎng)法修正計(jì)算表/B,比實(shí)例成交儕格/ (元/m2)交易情況修 正交易日期調(diào) 整區(qū)域因素調(diào) 整個(gè)別因素調(diào) 整比準(zhǔn)價(jià)格/ (元/m2)A3100100/100100/10010

18、0/101100/1023009B:3100100/100100/100 1100/102100/102 12980C2960100/100100/100100/103100/972963從測(cè)算結(jié)果來(lái)看,三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大,因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：(3009+2980+2963)/3=2984 元/m2(7)預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值.估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2,其中地下建筑面積7979m作為設(shè)備用房等,不能對(duì)外銷售,可銷售建筑面積為39820.80m2.故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：2984X 39820.80=11882.53 元3 .繼建開

19、發(fā)本錢的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟,其中編號(hào)第18棟總建筑面積為24578.00m2(含地下建筑面積3998.00m2),第21、22、23棟總建筑面積 23221.80m2(含地下建筑面積 3981.00m2).經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘,第 28棟 正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程,第 21、22、23棟正在進(jìn)行根底灌注工程.(1)續(xù)建建筑安裝工程費(fèi).根據(jù)XX市造價(jià)治理站?關(guān)于發(fā)布XX市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知?(XX建價(jià)字200510號(hào),鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18X970.2元/m2,本次評(píng)估取900元/m2.另外,依據(jù)以上文件,樁根底增長(zhǎng)率加值為80元/m2, 一般水電安裝

20、增加值為 30元/m2,消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2,電梯及安裝增加值為50元/m2,那么續(xù)建工程本錢為：24578.00 X (900.00+30+10+50)+23221.80X (900+80+30+10+50)= 4917.95 萬(wàn)元(2)室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi).根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),按用地面積取30元/m2,估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2,那么室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建本錢為：30X23667.00=71.00萬(wàn)元(3)估價(jià)對(duì)象的續(xù)建本錢合計(jì)4917.95+71.00=4988.95 萬(wàn)元4 .治理費(fèi)用 主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的治理人員工資等必要支出,按市場(chǎng)

21、平均水平取續(xù)建本錢的3%4988.95 X3%=149.67 萬(wàn)元5 .銷售稅費(fèi) 包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等,依據(jù)類似工程平均標(biāo)準(zhǔn),取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%11882.53 X8%=950.60 萬(wàn)元6.開發(fā)利潤(rùn) XX置業(yè)公司的投資直接本錢利潤(rùn)率15%續(xù)建本錢為4988.95萬(wàn)元,開發(fā)利潤(rùn)為：4988.95 X15%=748.34 萬(wàn)元7 .投資者購(gòu)置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等,為： 在建工程價(jià)值x 4.1%8 .運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.2

22、7 萬(wàn)元(二)本錢法分析測(cè)算過(guò)程本錢法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.本估價(jià)對(duì)象為在建工程,折舊為零.采用的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得本錢+開發(fā)本錢+治理費(fèi)用+投資利息庫(kù)肖售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)1. 土地取得本錢 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格,并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi).土地取得本錢單價(jià)=1717.18元/m2(計(jì)算過(guò)程略)估價(jià)對(duì)象用地面積為 23667.00m2,那么估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：1717.18 X 23667.00=4064.05 萬(wàn)元2 .開發(fā)本錢1勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)為：39.82萬(wàn)元計(jì)算過(guò)程略2

23、根底設(shè)施配套費(fèi).根底設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi).根據(jù)XX市近期公布的收費(fèi)工程和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),根底設(shè)施配套費(fèi)為 80元/m2按建筑面積,那么合計(jì)318.57萬(wàn)元.3建筑安裝工程費(fèi).估價(jià)對(duì)象已建局部建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬(wàn)元,那么估價(jià)對(duì)象開發(fā)本錢為：39.82+318.57+196.62=555.01 萬(wàn)元3 .治理費(fèi)用治理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等.經(jīng)調(diào)查,治理費(fèi)一般為開發(fā)本錢的2%4%本次評(píng)估取其中間值,即按開發(fā)本錢的3%計(jì)取.555.01 X3%=16.65 萬(wàn)元4 .投資利息 按正常開發(fā)進(jìn)度,整個(gè)工程開發(fā)周期為1.5年,假設(shè)資金在開發(fā)

24、周期內(nèi)均勻投入,利率取一年期貸款利率5.76%.555.01 X 1+5.76% 1.5/2 -1 =23.81 萬(wàn)元5 .銷售稅費(fèi) 估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段,故不考慮銷售稅費(fèi).6 .開發(fā)利潤(rùn) 經(jīng)調(diào)查,XX市同類房地產(chǎn)開發(fā)工程的直接本錢平均利潤(rùn)為15%本次評(píng)估取利潤(rùn)率 15%555.01 X15%=83.25 萬(wàn)元7 .運(yùn)用本錢法的估價(jià)結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77 萬(wàn)元六、估價(jià)結(jié)果確定運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元,運(yùn)用本錢法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元.根據(jù)估價(jià)目的,確定假設(shè)開發(fā)法估彳結(jié)果權(quán)重為50%,本錢法估價(jià)結(jié)

25、果權(quán)重為50%那么估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：4846.27 X 50%+4727.77X 50%=4792.52 萬(wàn)元那么估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792.52萬(wàn)元,大寫人民幣肆千柒佰玖拾肆萬(wàn)伍千貳佰元整.B附件略/B分?jǐn)?shù)：40.00 正確答案：解析：結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原那么；2 .結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)方法定義；3 .技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析；4 .假設(shè)開發(fā)法公式錯(cuò),未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)和購(gòu)置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；5 .市場(chǎng)法中個(gè)別因素修正錯(cuò)誤,修正系數(shù)取值與個(gè)別因素描述不一致；6 .可比實(shí)例B、C與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同,未作修正應(yīng)加以修正；7 .開發(fā)完成后總價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤,未分析或說(shuō)明地下室設(shè)備用房局部面積是否計(jì)入總面積；或地下室面積不能對(duì)外銷售,未說(shuō)明可比實(shí)例是否也是一樣；8 .續(xù)建工程中的建安工程費(fèi) 900元/m2,是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說(shuō)明或續(xù)建費(fèi)取值900元/m2缺少具體說(shuō)明；9 .假設(shè)開發(fā)法中未扣除轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)；10 .假設(shè)開發(fā)法中未扣減利息；11 .假設(shè)開發(fā)法計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)的直接本錢利潤(rùn)率不應(yīng)采用xX置業(yè)公司的；12 .假設(shè)開發(fā)法計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤,未計(jì)算購(gòu)置估價(jià)對(duì)象的投資利潤(rùn)；13 .本錢法根底設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算有誤