物業(yè)案例地產物業(yè)管理

1、物業(yè)秦例11、未獲產權之前是否為業(yè)主【案情簡介】1998年10月，張某與開發(fā)商簽訂了商品房銷售合同，約定張某以每 平方米4700元的價格購買白玉苑商品房一套。1999年4月，張某辦 理了入住手續(xù)并實際居住，但未辦妥產權過戶手續(xù)。入住后，張某一 直催開發(fā)商辦理產權過戶手續(xù)，但未能辦妥。從1999年8月份開始， 張某以其并非業(yè)主為由拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司認為，張某是實際居住人，享受了物業(yè)管理服務，理應交納物 業(yè)管理服務費用。未獲得產權之前的購買人是否為業(yè)主？應否交納物業(yè)管理費用？【本案評析】一般而言，房屋買賣合同的簽訂時間與房屋產權過戶的時間并非 一致。在買受人已經(jīng)入住但未

2、取得產權之前， 房屋之買受人并非實際 產權人，此時的產權人仍為房地產開發(fā)商。既然買受人并非產權人， 那么實際人入住的買受人是否應當繳納物業(yè)管理費用呢？從我國物業(yè)管理地方法律法規(guī)來看，業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。 然而，業(yè)主在產權手續(xù)辦理完畢之前，因其并未獲得房屋產權，所以 此時雖已經(jīng)入住的買受人仍然不是產權人； 但是，從我國目前各地物 業(yè)管理實踐操作來看，不管購房人是否取得房屋的產權，購房人均從 辦理入住手續(xù)開始即交付物業(yè)管理費用。按照物業(yè)管理法規(guī)之規(guī)定，應當交納物業(yè)管理費用的是業(yè)主， 那么，此時未獲得產權的業(yè)主是否 有義務交納物業(yè)管理費呢？我們認為，雖然買受人尚未獲得所購房屋的產權而成為名副其實

3、 的業(yè)主，但對其入住房屋享有相當?shù)目刂茩啵?尤其是已經(jīng)辦理了房屋 買賣合同登記手續(xù)的買受人，獲得了實際居住的權利。購房人雖未獲 得產權，但已經(jīng)獲得了占有控制的權利，獲得了實際居住的權利；而 且，已經(jīng)辦理了入住手續(xù)的買受人將從物業(yè)管理中受益，要求其支付 物業(yè)管理費用也是合理的。當然，雖然已經(jīng)辦理了入住手續(xù)，但未實 際入住的買受人可以協(xié)商適當少交物業(yè)管理費用。綜上所述，獲得產權之前的買受人雖然不是真正意義上的業(yè)主， 但仍應按照業(yè)主的標準履行物業(yè)管理有關的義務。承租人是否應交納物業(yè)管理費【案情簡介】王某經(jīng)人介紹，在某小區(qū)租憑了業(yè)主張某住房一套， 雙方簽訂了 房屋租憑協(xié)議，但沒有明確物業(yè)管理費由誰繳納

4、。王某入住3個月后， 管理該小區(qū)的某物業(yè)管理企業(yè)上門催繳物業(yè)管理費。王某認為，自己乃是房屋的承租人而非業(yè)主，并無交納物業(yè)管理費的義務。而張某認 為，房屋已由王某實際居住，物業(yè)管理費不應由自己交納，也拒絕交 納物業(yè)管理費。物業(yè)管理企業(yè)遂將王某和張某訴至法院， 要求法院判 令他們交納物業(yè)管理費900元?！颈景冈u析】1）在無任何其他約定的情況下，承租人是否有交納物業(yè)管理費用的義務?基于房屋租憑關系，承租人有交納租金的義務。在交納租金以后， 出租人即有對出租物瑕疵擔保的義務，出租人有義務保障房屋能夠適 于正常的利用。在缺乏任何對其它相關費用承擔約定的情況下，出租人應承擔所有出租物之上的費用負擔。 因此

5、，本案中的出租人張某應 當交納物業(yè)管理費用。2）出租人如何才能使承擔人承擔物業(yè)管理費用？如果出租人希望承租人承擔物業(yè)管理費用，則應當在房屋租憑合 同中加以明確約定。并且最好將該租憑合同交物業(yè)管理企業(yè)一份，由物業(yè)管理企業(yè)蓋章確認。這便可以產生債務轉移的后果，即本應由業(yè) 主承擔的、交納物業(yè)管理費用的義務，已經(jīng)轉移給承租人承擔。如果 沒有告知物業(yè)管理企業(yè)并經(jīng)確認，物業(yè)管理企業(yè)仍可以向業(yè)主直接追 交。3）承租人有遵守小區(qū)業(yè)主公約和規(guī)章制度的義務盡管承租人并未參加業(yè)主大會會議、投票決議業(yè)主公約和規(guī)章制 度，然而必須遵守業(yè)主公約和所有的規(guī)章制度。其理由在于，業(yè)主公 約和規(guī)章制度仍是約束物業(yè)區(qū)域內的不動產利

6、用秩序的規(guī)則，因此， 業(yè)主之外的使用人也應遵守物業(yè)區(qū)域內的利用秩序規(guī)則。交納物業(yè)管理費糾紛案【案情簡介】2003年9月23日，某小區(qū)在當?shù)胤康禺a行政主管部門的指導下 成立了業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。2000年10月10日，業(yè) 主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司萬家平安物業(yè)管理有限公司簽訂了物業(yè)服務合同，約定物業(yè)服務費按照每月每平方米 1元的價 格直接由物業(yè)公司向業(yè)主收取，合同期限為一年。2004年9月，該小區(qū)業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用該物業(yè)管理公司。 經(jīng)交涉，雙方同意將每 月每平方米物業(yè)服務費用提高至1.1元并續(xù)簽了合同。小區(qū)業(yè)主盧某 認為服務費過高，業(yè)主委員會擅自與該物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)

7、服務 合同提高物業(yè)服務費，沒有經(jīng)自己的同意是無效的合同，因此拒交物 業(yè)服務費用。物業(yè)公司多次向盧某追償未果于是向人民法院提起訴訟， 要求盧某繳納物業(yè)服務費?！颈景冈u析】該小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同是有效的合同，盧某拒交物業(yè)管理服務費的理由不能成立。理由如下：物業(yè)管理條例第11條第（三）項規(guī)定：業(yè)主大會的職責之 一是“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”。物業(yè)管理條例第15條第（二） 項規(guī)定：業(yè)主委員會的職責之一是“代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè) 管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同”。這說明，我國實行的是業(yè)主決策機構 和執(zhí)行機構分離的管理模式。業(yè)主大會是決策機構，只要業(yè)主大會按 照法定的或者議定的

8、議事規(guī)則做出了其職責范圍內的決定，那么對于該小區(qū)的全體業(yè)主就有約束力。業(yè)主拒交物業(yè)費糾紛案【案情簡介】某花園業(yè)主委員會成立于2003年9月，由秦某擔任委員會主任，任期1年。2003年8月，張某在換屆選舉中被當選為新一屆的業(yè)主 委員會主任。該小區(qū)與物業(yè)管理公司的物業(yè)服務合同即將到期，新一屆業(yè)主委員會在備案之前，就在業(yè)主大會的授權下與物業(yè)管理公司協(xié) 商簽訂了物業(yè)服務合同，合同中提高物業(yè)服務費的收費標準， 一些業(yè) 主頗有微詞。2003年12月，物業(yè)管理公司向小區(qū)業(yè)主朱某收取物業(yè) 服務費時，朱某拒交物業(yè)服務費，其理由是新一屆業(yè)主委員會尚未備 案就與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同，該物業(yè)服務合同是無效的，

9、 于是拒交物業(yè)服務費?！颈景冈u析】朱某是否應該交物業(yè)服務費的關鍵是新一屆業(yè)主委員會在備案 之前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同是否有效。而這又主要牽涉 到業(yè)主委員會的法律性質問題，即業(yè)主委員會從何時起成立的問題。對業(yè)主委員會法律性質有不同的看法。我國物業(yè)管理條例對 業(yè)主委員會的法律性質并沒有作明確規(guī)定各個地方的規(guī)定也不盡相 同，有的認為業(yè)主委員會是社團法人，完全獨立于業(yè)主，能夠獨立行 使民事權利，承擔民事責任；有的認為業(yè)主委員會是非法人組織，不 享獨立的民事權利能力。民法通則第50條的規(guī)定，未經(jīng)登記者， 不能取得法人資格，所以如果是法人單位，登記是社團法人成立的要 件；如果是非法人組織，則自選

10、舉產生之日起即告成立，登記備案不 意味著委員會主體資格的確立。物業(yè)管理條例第16條規(guī)定，“業(yè) 主委員會應當自選舉產生之日起 30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人 民政府房地產行政主管部門備案?！彪m然物業(yè)管理條例對業(yè)主委 員會的法律性質沒有作出明確的界定，但是從其字面意義我們可以看 出，業(yè)主委員會不可能具有法人資格。業(yè)主委員會成立后，其委員的變動及再次選任是小區(qū)業(yè)主的內部 事務，應當由全體業(yè)主自主決策。新的委員會成立后，即可接受物業(yè) 管理事務，而無需等到辦理登記備案手續(xù)才獲得合法地位。業(yè)主委員 會的選舉產生，是全體業(yè)主自由意志的體現(xiàn)。業(yè)主委員會對外代表全 體業(yè)主的利益，其所從事民事活動，后果應當由全

11、體業(yè)主承擔。對于 相對方來說，它在與業(yè)主委員會進行交易時，一般都認為業(yè)主委員會 具有相應的代表權，其從事物業(yè)管理活動是在履行法定職責。 相對方 對此具有合理的信賴，即使業(yè)主委員會尚未進行備案，交易相對方的 利益亦應依法予以保護。綜上所述，該小區(qū)新一屆業(yè)主委員會雖然尚未進行登記備案， 業(yè) 主委員會的成立也是有效的，它在業(yè)主大會的授權下與物業(yè)管理公司 簽訂的合同是有效的，對全體業(yè)主具有法律約束力。朱某認為該合同無效并拒交物業(yè)服務費不應予以支持。三起物業(yè)費“打折”案件引發(fā)的思考案例一：日照一小區(qū)的業(yè)主劉某，自2005年入住該小區(qū)以來，一直未交 納物業(yè)服務費。今年1月，物業(yè)公司將其告上法庭，要求其給付

12、所拖 欠的全額物業(yè)服務費10444元。但劉某辯稱，雙方未簽訂書面的物業(yè) 管理合同，物業(yè)公司也沒有提供相應的物業(yè)服務， 并且由于物業(yè)公司 管理上存在問題，導致劉某及其他幾戶業(yè)主室內被盜， 所以自己拒絕 交納物業(yè)服務費。法院經(jīng)審理認為，劉某入住小區(qū)后，并未重新選聘物業(yè)管理企業(yè)， 應視為接受了物業(yè)公司的管理，雙方形成物業(yè)管理合同關系，劉某應 交納物業(yè)服務費。但作為物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)公司應提供與其資質相 適應的服務，維護小區(qū)內業(yè)主的人身、財產安全。由于其管理存在不 足，導致小區(qū)內發(fā)生盜竊事件，因此應酌情減免劉某該交納的物業(yè)服 務費。據(jù)此法院判決劉某給付物業(yè)公司物業(yè)服務費 6000元。案例二：2003年

13、4月，楊女士等人購買了豐臺區(qū)某小區(qū)的房屋，并與小 區(qū)的開發(fā)公司簽訂了前期物業(yè)管理服務協(xié)議。2004年7月1日, 開發(fā)公司與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托合同，委托其對小區(qū)實 行物業(yè)管理服務。該合同對物業(yè)管理服務的標準作了約定， 其中包括 小區(qū)整體形象安全舒適，環(huán)境衛(wèi)生干凈、利落，保潔工作高標準、高 質量、無死角，房屋的公共樓梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清 潔，無隨意堆放雜物和被占用現(xiàn)象，花草樹木長勢良好、無病蟲災、 無死枝、無死株和干枝，達到四季常青、三季有花。當年，物業(yè)公司 進駐小區(qū)進行物業(yè)管理服務。之后，楊女士等人只向物業(yè)公司交納了 2003年4月3日以前的物業(yè)服務費1240元，但此后至今

14、的6950元 物業(yè)服務費一直未付。于是，物業(yè)公司起訴到法院要求楊女士立即交 納拖欠的物業(yè)服務費。豐臺法院經(jīng)審理后認為，自2002年物業(yè)公司向業(yè)主提供了物業(yè) 管理服務，且楊女士等人也實際享受到了物業(yè)公司提供的服務，故應當支付物業(yè)服務費。根據(jù)楊女士等人提供的照片及物業(yè)管理滿意度調 查問卷，可以認定該小區(qū)存在著部分公共設施不整潔且損壞、樹木枯黃、草地光禿、草地上留有糞便、停車秩序混亂等問題，物業(yè)公司提 供的物業(yè)管理服務存有一定的瑕疵，故應當對其訴求的物業(yè)服務費予 以一定比例的扣減，扣減的比例根據(jù)物業(yè)服務的實際情況確定為 30% 案例三：秦某，系上海某小區(qū)的一名業(yè)主，而上海某物業(yè)管理有限公司是 該小區(qū)

15、的物業(yè)服務公司。2005年1月1日該物業(yè)管理有限公司與該 小區(qū)業(yè)主大會簽訂了物業(yè)管理服務合同。2005年6月1日，該物 業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理服務合同開始對該小區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理服務合同約定，委托管理期限為：自 2005年6月1日起至 2009年5月31日。該合同約定：商品房的物業(yè)服務費為每平方米每 月1.40元；合同還約定：“對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務費 的，從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金?！北桓鎻?009年1月起至2009年5月未支付物業(yè)服務費計人民幣980.70元，故該物 業(yè)公司向法院提起訴訟。秦某認為，該物業(yè)管理有限公司在對小區(qū)實 施物業(yè)管理過程中存在服務質量瑕疵，

16、 如有賬目不清等問題，并且就 此事宜與該物業(yè)公司及有關房地局信訪部門進行了交涉。此外，該物業(yè)公司在物業(yè)管理期間存在拖欠公共部位的電費， 致供電部門多次發(fā) 函通知停電。因此，秦某決定暫緩繳納物業(yè)服務費。法院認為，該物業(yè)管理服務有限公司是該小區(qū)的物業(yè)管理服務公 司，已按照其與該小區(qū)業(yè)主大會簽訂的物業(yè)管理服務合同履行了 物業(yè)管理職責，秦某作為該小區(qū)的一名業(yè)主也接受了該物業(yè)管理服務 有限公司的物業(yè)管理服務，應當按照合同約定向該物業(yè)管理有限公司 支付相應的物業(yè)服務費。對于該物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中如有賬目 不清等問題，可以由全體業(yè)主選舉出的業(yè)主大會提出訴訟， 而不能借 此作為拒付物業(yè)服務費的理由。此外，

17、該物業(yè)管理服務公司在管理過 程中并未受到相關行政機關的處罰，因此無法認定其物業(yè)服務存在重 大瑕疵。該物業(yè)公司對拖欠該小區(qū)公共部位的電費，負有一定的管理責任。法院最后認為，根據(jù)原告已經(jīng)履行的物業(yè)管理服務以及其在諸 如未繳納公共部位電費以及相關部門的信訪處理意見書中涉及的物 業(yè)管理方面存在的問題，對秦某應當支付的物業(yè)服務費酌情予以減少， 減少比例為0.3%。幾點思考：法院裁判案件“以事實為依據(jù)，以法院為準繩”，對這類案件法 院的事實依據(jù)和法律依據(jù)分別是什么，在此筆者一一分析，以助讀者更好地理解法院的判決從事實方面講，三起案件無一例外地認定物業(yè)服務公司服務不 到位，有瑕疵，但在認定的證據(jù)方面有一定的

18、差別。案例一中法院認 定物業(yè)管理服務不到位主要是“小區(qū)有多起失竊案件”，故認定物業(yè) 服務公司在管理方面有不足。案例二主要是根據(jù)業(yè)委會與開發(fā)商的 前期物業(yè)管理服務合同中服務標準的約定，主要是保潔和綠化， 物業(yè)服務公司未達到合同約定的標準，故法院認定物業(yè)公司服務不到 位，法院認定的證據(jù)主要是一些保潔、綠化的照片，還有業(yè)主的滿意 度調查問卷。案例三中法院認定的證據(jù)主要是物業(yè)公司拖欠公共部位 的電費和房地產主管部門對管理瑕疵（房地辦對服務不到位的情況有 一個書面的材料，認定了物業(yè)公司服務不到位）的認定。從法院認定 的證據(jù)看，物業(yè)服務公司如果想避免服務費打折的情況， 提供全面的、 符合合同約定的服務是最

19、為關鍵的因素。從法律上講，業(yè)委會代表業(yè)主委托或開發(fā)商委托物業(yè)服務公司為 小區(qū)提供物業(yè)管理服務，雙方是合同關系。按照合同法第一百零 七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約 定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。 故一審法院認定物業(yè)公司服務不到位，就有權裁判物業(yè)服務費打折， 以此方式讓物業(yè)公司承擔違約責任。對于這一法律問題，2009年5月1日生效的最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法 律若干問題的解釋第三條規(guī)定更為明確：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或 者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、 法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè) 規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務

20、，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承 擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的， 人民法院應 予支持?！彼詮哪壳暗姆梢罁?jù)講，法院判決物業(yè)管理費打折有法 律依據(jù)。二、物業(yè)管理公司在簽約與履約中應注意的問題不管是開發(fā)商委托，還是業(yè)主委員會代表業(yè)主委托，均要與物業(yè) 服務公司簽訂（前期）物業(yè)服務合同?，F(xiàn)在的合同大都是示范文本， 大部分物業(yè)服務企業(yè)認為基本不需要改動， 直接簽約就好了。這一做 法往往會將物業(yè)服務企業(yè)在合同的履行過程中置于不利的地位。那么,簽約中到底應注意什么問題呢？筆者認為應注意兩個方面的問題：一一是合同中物業(yè)服務公司的義務條款應約定清楚， 標準明確，量力而行。 合同中有部分內容為“委托

21、管理服務事項”，這部分一般是規(guī)定物業(yè) 服務公司的義務，其應當明確具體，比如說應明確車輛管理不是車輛 保管、保潔的具體部位等等。這一部分不能有“兜底”條款，就是不 能在明確服務范圍的基礎上，再約定“其它公共部位、公共設施的管 理”，因為這樣約定就意味所有公共部位、公共設施出了問題都可以 找物業(yè)公司。所以，在約定這部分內容時，物業(yè)公司應量力而行，做 不到就不應寫進合同，否則，完不成就是違約。二是關于物業(yè)公司是 否服務到位，可以在合同中明確物業(yè)服務公司的服務是否達到了合同 約定，應以多數(shù)業(yè)主的書面意見或業(yè)主大會的意見為準， 不能以個別 業(yè)主的陳述為準。在履行合同過程中，物業(yè)服務公司的內部管理制度應與

22、實際提供服務的能力相適應，做不到就不要建立相關制度。按照最高人民法 院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第三條的規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應 當認定為物業(yè)服務合同的組成部分?！笨梢姡飿I(yè)服務公司的內部管 理制度如果不能執(zhí)行到位的話，也視為合同約定部分的內容不能完成， 也存在對業(yè)主違約，進而可能會造成物業(yè)服務費“打折”的情況。在 提供物業(yè)管理服務時，物業(yè)公司還應注意一個問題，就是服務的具體 內容應該落實到書面記錄上，比如說維修要有記錄、保安巡邏要有記 錄、清潔衛(wèi)生要有記錄等等。一旦小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務費打折的判決， 其對物業(yè)公司管理的負面 影響是非常大的

23、，甚至面臨已交費業(yè)主退費的風險，所以，物業(yè)公司 應盡最大努力避免出現(xiàn)這樣的情況。如果從審判過程看，法院對案件 傾向于打折的，物業(yè)公司應采取調解結案的訴訟技巧，因為，調解結 案不管打折與否，對今后的再訴訟的案件是都沒有影響的。三、物業(yè)服務費“打折”案件的理論討論從目前司法實踐看，物業(yè)服務費“打折”的情況是非常少見的， 由于物業(yè)管理行為的特殊性，收費“打折”短期內也不可能成為普遍 現(xiàn)象。值得注意的是，法院不輕易判決物業(yè)服務費“打折”，根本原因在于其并沒有足夠的理論支撐其判決。 針對法院的這類判決，筆者 提出三點疑問，供各位讀者討論：個別業(yè)主提出物業(yè)服務不到位，法院是否應當采信？物業(yè)管理服 務是一種

24、“群體消費”，是物業(yè)服務企業(yè)面對全體業(yè)主提供的服務，受益者是全體業(yè)主，其不能等同于家庭請“保姆”或是一對一的“管 家”。保姆干活不好，可以扣工資，是這個家庭說了算，但由于物業(yè) 服務消費的特點，不能說個別業(yè)主說物業(yè)服務不到位，法院就作認定。 認定物業(yè)服務是否達到合同的約定，應當以大部分業(yè)主的意見為準， 案例二中楊女士提供的調查問卷如果超過小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主均認為 物業(yè)服務不達合同約定標準，法院認定物業(yè)服務不到位是沒問題的， 故案例一中的證據(jù)就顯得相對粗糙。所以，筆者認為，物業(yè)管理服務 是特殊的群體消費，個別業(yè)主有意見認為物業(yè)服務不到位是正常的， 處理這一類案件的關鍵應以大部分業(yè)主的意見為準， 結合

25、物業(yè)管理的 具體情況進行認定。法院直接裁量物業(yè)費打折是否合理？三個案件中，都涉及到物業(yè) 管理不到位，但打折的幅度完全不一樣，比如說，案例二法院打了七 折，案例三法院打了九點七折。對于這一問題，筆者認為，在一定條 件下法院認定物業(yè)服務不到位是可以的， 但定量的問題一一服務不到 位該扣多少錢，法院實際上是無法裁決的也無權利直接裁決，原因在 于法院沒有專業(yè)能力來確定打折的幅度。從事法律職業(yè)的人都知道， 在司法鑒定中的一類鑒定稱司法審價，比如說工程量是多少要審價， 維修需要多少費用要審價，因為這些問題法院都沒有能力來定量， 所 以，筆者認為法院在認定物業(yè)服務不到位的基礎上，應當具體請第三方審價機構來認

26、定物業(yè)費的打折幅度。在酬金制收費模式下，法院判令打折是否合適？物業(yè)服務收費模 式有兩種：包干制和酬金制。所謂包干制，指的是業(yè)主向物業(yè)管理企 業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者 承擔。實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、額定 稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。所謂酬金制，指的是在預收的物業(yè)服務 資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)， 其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有 或者承擔。在物業(yè)服務實行酬金制收費的情況下，收取的物業(yè)管理費 屬于代收代付性質，是全體業(yè)主的財產，這種情況下，法院判令打折 就會與酬金制收費模式產生矛

27、盾，充其量法院只能裁定減少物業(yè)公司 的酬金，而不能減少業(yè)主的物業(yè)服務費用。案例某投資公司將車牌號碼粵 Y01354的小型客車配給職員鄧某使用， 鄧某居住在同華東小區(qū)，因此使用同華東小區(qū)停車場東側 011號固定 車位，每月繳納150元停車費。2007年7月1日，鄧某一次交納半年的停車費，共計 900元。 某物業(yè)公司開出機動車輛存放保管洗車及配套服務定額發(fā)票， 同時出 具編號為0000686號小區(qū)停車證給鄧某。2007年9月13日晚上9時左右，鄧某的丈夫陳某駕駛該車搭載 鄧某出去。9月14日3時，陳某到派出所報案稱粵 Y01354號小型客 車停放在同華東小區(qū)停車場被盜，并出示停車證。隨后，投資公司

28、向 人民法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償車輛損失 70500元。法院在審理此案中，雙方爭議辯論的焦點：投資公司主張雙方之間為保管合同關系， 其向物業(yè)公司繳納了停 車費，車輛進入停車場發(fā)放了停車證，物業(yè)公司負有對車輛的保管責 任，車輛丟失，物業(yè)公司應當賠償。而物業(yè)公司則辯稱，其所提供的 車輛停放服務費并不包含車輛保管服務，雙方之間不存在保管合同關 系，理由是：1、客觀上雙方未訂立書面保管合同，也沒有口頭上的保管約定。2、 主觀上雙方?jīng)]有訂立車輛保管合同的意思表示。在小區(qū)停 車證及同華東小區(qū)停車場管理規(guī)則中，物業(yè)公司明確提示對車 輛“只供停放，不作保管”，證明其沒有保管車輛的意思表示，并且， 車輛使

29、用人停車后，從未將車鑰匙交付物業(yè)公司保管， 致使其無從對 車輛實行控制，證明投資公司的車輛使用人也沒有將車輛交付保管的 主觀意思表示。3、收費發(fā)票不能證明雙方保管關系的存在。 物業(yè)公司的收費是 基于提供車位停放，而非基于車輛保管，此費用的性質是停車費而不 是保管費。法院審理后認為，物業(yè)公司與投資公司之間存在保管合同關系， 物業(yè)公司未充分履行其保管義務，致使車輛丟失，應負賠償責任，故 判決物業(yè)公司賠償投資公司車輛損失 70500元。判決后，物業(yè)公司不 服，向法院提起上訴。法院經(jīng)審理后駁回物業(yè)公司的上訴，維持原判。法律評析：業(yè)主車輛在停車場停放被盜或損壞向物業(yè)公司索賠是常見的法 律糾紛，法院審理判

30、決的依據(jù)主要是認定業(yè)主（車主）與物業(yè)公司是 保管關系、租賃關系還是停車場僅提供有償使用服務，此類案件，國 內法院大多數(shù)案例是按保管合同關系判決的。結合本案，應從以下幾個方面分析物業(yè)公司與業(yè)主（車主）之間的法律關系和法律責任。一、法律關系的認定及保管合同的成1、界定法律關系，首先要看雙方是否簽訂車輛保管合同或租 賃合同，或停車管理服務合同（協(xié)議），按合同中權利主體和義務主體及雙方的責任約定進行識別。2、通過停車管理的服務事實來認定。合同法的第三百六十七 條規(guī)定保管合同自保管物交付時成立；第三百六十八條規(guī)定寄存人交 付保管物品，保管人應給付保管憑證。因此，“交付”和“給付憑證” 是保管合同成立的條

31、件和法律依據(jù)， 保管合同為實踐合同，在車場停 車管理中，如果業(yè)主車子開進停車場，物業(yè)公司發(fā)放了停車證、車保 卡等保管憑證，就可以認定保管合同成立。3、依據(jù)停車場或停車位的產權歸屬和經(jīng)營性質，推定停車費是 泊位服務費、租賃費還是保管費，以認定車輛管理中業(yè)主與物業(yè)公司 的法律關系。實踐中，停車位歸屬的劃分：一是小區(qū)路面的公共停車位，產 權歸全體業(yè)主所有，車位停車應交的是泊位服務費；二是小區(qū)的車位 或車庫由業(yè)主私人購買，業(yè)主享有所有權（私家車庫）或使用權（專 用車位），業(yè)主繳納的是物業(yè)服務費（私家車庫）或車位管理服務費 （專用車位）；三是停車場產權歸開發(fā)商所有，開發(fā)商委托物業(yè)公司 專屬經(jīng)營，業(yè)主繳納

32、的是保管費，或業(yè)主與物業(yè)公司簽訂車位租賃服 務合同（協(xié)議），繳納租賃費；四是屬于公建設施的停車場，產權歸 全體業(yè)主所有，由業(yè)主大會委托物業(yè)公司經(jīng)營，收繳的費用主要用于 彌補維修資金的不足，也可以按照業(yè)主大會的決定使用， 此類停車費 用一般為保管費，或依據(jù)車位租賃服務合同（協(xié)議）交納租賃費。車 輛停泊服務費，主要是用于場地維修及養(yǎng)護，不具備經(jīng)營性質，而保管費、租賃費具有經(jīng)營性質，其費用含有物業(yè)公司停車場的的管理收、人益。4、車輛鑰匙及行駛證是否能作為保管合同交付的依據(jù)。保管合同是以標的物交付為成立要件，對于車輛保管合同來說， 業(yè)主（車主）是否應將可以控制車輛的鑰匙、行駛證等交給停車場才 算完成車

33、輛的交付呢？本人認為，只要業(yè)主（車主）按照物業(yè)公司停 車場管理人員的指示，將車開進停車場并停放在指定的位置， 交付就 已完成，保管合同就成立了。在車輛保管合同中，停車場是對車輛這 一標的物進行“保管”而非對車輛進行使用，也就是說，只要停車場 具有控制車輛能否進出停車場的權利，業(yè)主（車主）按規(guī)定將車子開 進停車場，就是實際控制了存放的車輛，“憑證放行”便是停車場控 制車輛這一事物的體現(xiàn)。車鑰匙、行駛證是車輛使用權的象征，保管 合同只轉移保管物的占有權，不轉移標的物的所有權或使用權、 收益 權。因此，車輛保管合同的成立，不是以交付車鑰匙、行駛證為標準， 而只以車輛控制權的轉移為要件。二、格式條款及

34、免責聲明的效力物業(yè)公司在停車場公示的停車管理規(guī)定及出入證、停車證、 車?？ㄉ厦魇镜臈l款應認定為能反復使用而預先約定的格式合同條 款，是以格式合同的方式明確雙方的法律關系。 免責聲明是物業(yè)公司 停車場自我權益保護的一種方式，公平性、合法性、合理性和業(yè)主（車 主）明確表示接受該意思表示是其有效的主要特征。 合同法對格式條 款的合法性有明確規(guī)定，如合同法第 40條規(guī)定：“提供格式條款 一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”； 消費者權益保護法第24條對免責聲明是否有效也作出了強制性 的規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作 出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，

35、或者減輕、免除其損害消費者合 法權益應當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含 有前款所列內容的，其內容無效”。因此，停車場的物業(yè)管理單位要 遵循自愿、平等、公平、誠實信用原則，訂立合法的格式條款和明示 有效的免責聲明，避免條款內容的無效而引起的爭議。三、物業(yè)公司或車輛管理單位承擔車輛賠償責任的過錯行為按照民法、合同法的有關規(guī)定，物業(yè)公司停車場因管理過錯導致 車輛被盜或損壞，應當依法承擔賠償責任。業(yè)主（或車主）交費停車 被盜或損壞后，向法院提起訴訟，國內法院通常根據(jù)雙方的保管合同 關系，在有證據(jù)證明停車場的物業(yè)管理單位存在以下過錯行為而判決 其賠償：不按規(guī)定發(fā)放查驗停放憑證的；車輛

36、在停車場保管看守期間 丟失的；停車場設施設備保養(yǎng)不善的；停車場無人看守或看守人員脫 離崗位的；發(fā)現(xiàn)他人損壞或者盜竊車輛，未采取相應措施阻止和報警 的；未按公示的管理制度，提供車輛管理服務的；停車場、行駛彎道 及有障礙物的路面未設置警示標志的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當承 擔民事責任的行為。發(fā)生車輛被盜或損壞產生的法律案件， 物業(yè)公司 必須舉證無上述管理過錯，才能免責。根據(jù)上述法律評析，判決本案某物業(yè)服務公司敗訴的理由： 根據(jù)本案的實際情況，本人認為法院按“保管論”判決物業(yè)公司賠償70500元，其理由：一是投資公司與物業(yè)公司雙方雖沒有明確的保 管約定，但投資公司每月交付了 150元的停車費，物業(yè)

37、公司開給投資 公司的發(fā)票是機動車輛存放保管洗車及配套服務定額發(fā)票，證明物業(yè)公司所經(jīng)營的停車場是經(jīng)工商登記的收費停車場， 經(jīng)營服務性項目及 收費許可均應證明停車場包括車輛保管服務的經(jīng)營范圍；物業(yè)公司發(fā)放停車證，車輛使用人將車輛開進停車場，就應認定本案雙方已達成 停車位使用的口頭協(xié)議，形成了事實上車輛保管合同關系；二是物業(yè) 公司稱其發(fā)放的小區(qū)停車證及同華東小區(qū)停車場管理規(guī)則中， 作出了“車輛只供停放，不作保管”的聲明，但根據(jù)消費者權益保 護法及合同法的相關規(guī)定，應不具有實質性的法律效力；并且 物業(yè)公司作出的以上聲明是免除其保管責任的單方意思，除非投資公司明確表示接受該意思表示，否則這種意思表示應視為無效行為， 不 影響雙方保管關系的成立，本案投資公司與物業(yè)公司無任何特別約定， 雙方也沒有另行簽訂場地租賃合同，交納停車費的行為不應認定為接 受了物業(yè)公司的聲明。因此，物業(yè)公司在小區(qū)停車證及同華東 小區(qū)停車場管理規(guī)則上所作出的聲明是單方聲明，對投資公司不發(fā) 生法律效力；三是本案車鑰匙交付的法律問題。 保管合同為實踐合同 同，以標的交付為合同成立要件，物業(yè)公司所經(jīng)營的停車場有專門保 管人員控制車輛進出，因此當鄧某將車停放在固定車位上， 車輛的交 付即視為已完成，是否交付車鑰匙并不影響保