營(yíng)銷策劃中商秦淮世家整合推廣方案

1、C巫箱卓破管趣右軍他可曰由軸車冒譽(yù)二干白勺金0|£占詢厄I血可經(jīng)3蜃.十逹】“q（龍吐 代JE-i.沖和也扌扌jn勺:山埜亍吒壬7!乃疋1彳幻，皂下樂匕加革-?。I(yíng)銷策劃）II商秦淮世家整合推廣方案F商秦淮世家整合推廣方案2005 11 28前言第一部分：市場(chǎng)調(diào)研部分謀定而后動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，樓盤開發(fā)必須遵循市場(chǎng)規(guī)律謀定而后動(dòng)。了解市場(chǎng)、分析市場(chǎng)、把握市場(chǎng)，厚積薄發(fā)方能所向披靡株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況1、株洲地產(chǎn)健康發(fā)展如沫春風(fēng)在中國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下；在 中國(guó)城市化進(jìn)程迅速發(fā)展的歷史機(jī)遇下，據(jù) 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)， 在城市化水平達(dá)到 30% 時(shí)，該 國(guó)城市化建設(shè)將迅猛發(fā)展，

2、直 到 70% 左右時(shí)才會(huì)放慢下來，而 我國(guó)的 城市化水 平 剛好 在 30% 左右 ，因 此，可 以預(yù)計(jì)的 將來，我 國(guó)的城市 建設(shè)將飛 速 發(fā)展 ，房 地產(chǎn) 業(yè)伴 隨著 城市 建設(shè) 的飛 速發(fā)展也必將是欣欣向榮。大環(huán)境如此，注定了株洲市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。#近五年來株洲市房地產(chǎn)開發(fā)情況2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年合計(jì)竣工面積（萬平方米）62.1879.0487.29167.34152.51548.36銷售面積（萬平方米）37.9233.8240.9691.6113.27317.57存量面積（萬平方米）24.2645.2246.3375.7439.24230.79

3、存量所占比例（%）39.0157.2153.0748.2325.7342.09分析：由上表可看出，株洲的商品房開發(fā)在 2003年實(shí)現(xiàn)了竣工面積超百萬平米大關(guān)，并較2002年增長(zhǎng)近一倍，這與全國(guó)尤其是內(nèi)地城市的情況是相似的，即隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化的進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展階段。同時(shí)也表明株洲的 房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的勢(shì)頭。銷售面積與竣工面積呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，但往往光明的背面隱藏著黑暗，平靜的湖面下總是暗 潮涌動(dòng)，不可忽視的是空置率較高。因此，在一片欣欣向榮的市場(chǎng)中，如何抓住機(jī)遇，避開暗涌，是當(dāng)前株洲市地產(chǎn)企業(yè)騰飛的關(guān)鍵。2、城市戰(zhàn)略激發(fā)地產(chǎn)開發(fā)大浪株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受城市規(guī)劃的影響大浪

4、淘沙，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，表現(xiàn)為兩大顯著的發(fā)展階段。2003 年以來樓市井噴的第一階段：“東提西拓”加速地產(chǎn)快速發(fā)展東提西拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略明確四區(qū)的區(qū)域定位。帶動(dòng)了株洲市房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，出現(xiàn)了自地產(chǎn)熱，商鋪開發(fā)熱浪高一浪，涌現(xiàn)了中南國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)、銅羅灣廣場(chǎng)、女人街、中國(guó)城、株洲國(guó)家汽車城、徐家橋步行 商業(yè)街等；住宅市場(chǎng)持續(xù)走紅，大盤、明盤層出，出現(xiàn)了湘銀、海創(chuàng)、聯(lián)誼、熹悅花都、珠江麗園、玫瑰名城等大社區(qū)，株洲 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展的快車道。第二階段：濱江風(fēng)光帶催生新一輪地產(chǎn)開發(fā)大浪三市融城，株洲市政府投資百億元打造濱江風(fēng)光帶，按照“東提西拓，合攏三角”的城市建設(shè)思路。株洲市政強(qiáng)勢(shì)構(gòu)筑了一環(huán)

5、兩帶”、“六縱四橫”的城區(qū)發(fā)展格局。濱江風(fēng)光帶的啟動(dòng)、蘆淞大橋的建設(shè)，將給一批新上馬的項(xiàng)目帶來重大利好， 新一輪地產(chǎn)開發(fā)大浪大勢(shì)所趨。3、國(guó)家新政帶來一定沖擊，市場(chǎng)整體呈上升之勢(shì)1）、受新政影響上半年市場(chǎng)出現(xiàn)“降溫”現(xiàn)象經(jīng)過 2004 年株洲樓市火熱的春天之后， 2005 年國(guó)家新政給株洲樓市帶來一定影響，上半年市場(chǎng)投資額比 2004 年同期有 所下降，消費(fèi)者普遍持幣觀望，市場(chǎng)普遍疲軟。商鋪、住宅普遍銷售不理想。2）、下半年大盤層出，市場(chǎng)穩(wěn)步“升溫”自進(jìn)入 10 月份以來，新盤、大盤層出帶旺市場(chǎng)，隨著金帝廣場(chǎng)、家潤(rùn)多、五金機(jī)電大市場(chǎng)、偉大國(guó)際廣場(chǎng)、尚格名城、中 鴻新天地等大項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，市場(chǎng)

6、投資快速拉生，投資 24.7億元，同比增長(zhǎng)15.2%，樓市整體呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。雖然投 資增幅有明顯回落，但各類房屋價(jià)格保持穩(wěn)中有升，總體發(fā)展態(tài)勢(shì)繼續(xù)向好，呈現(xiàn)在“降溫”中追求“長(zhǎng)熱”的可喜勢(shì)頭。4、外來開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)搶灘行業(yè)重新洗牌本土開發(fā)企業(yè)隨著市場(chǎng)的發(fā)展而成熟， 而外來成熟開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)介入必將進(jìn)一步加速行業(yè)的整合， 優(yōu)勝 劣汰勢(shì)所必然。株洲市現(xiàn)有 236 家開發(fā)公司，而年開發(fā)量在 10萬平方米以上的企業(yè)僅僅 5家，2005 年房地產(chǎn)開發(fā)面積 209.95 萬平方米，平均每家僅 0.89 萬平方米。由此可知目前株洲市房地產(chǎn)公司除極少數(shù)初成規(guī)模外，普遍實(shí)力不足。市場(chǎng)契機(jī)給予品牌地產(chǎn)公司巨大的成長(zhǎng)

7、空間，機(jī)遇 與挑戰(zhàn)并存。1 ）、外來地產(chǎn)豪強(qiáng)紛紛進(jìn)駐沿海一些有實(shí)力的開發(fā)商資本輸出，先有“海創(chuàng)”、后有“山水國(guó)際” 、“尚格”等公司強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入株洲市場(chǎng)2）、本地開發(fā)商與“狼”共舞狼來了”成為今年株洲樓市的特有現(xiàn)象。近年來株洲樓市的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，吸引了大批外來地產(chǎn)資本的搶灘登陸。與本土實(shí)力派開發(fā)企業(yè)湘銀房產(chǎn)、江山置業(yè)等形 成對(duì)壘之勢(shì)。5、區(qū)位板塊明顯熱點(diǎn)板塊日趨集中1 ) 、區(qū)域發(fā)展不平衡 株洲市行政區(qū)域劃分為蘆淞區(qū)、天元區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū)，近年來株洲樓市整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但整體來看，受株洲市的城市 規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局、居民居住及消費(fèi)習(xí)慣等因素影響，房地產(chǎn)呈現(xiàn)區(qū)域發(fā)展不平衡的特點(diǎn)。2)、熱點(diǎn)集中

8、蘆淞區(qū)和天元區(qū)經(jīng)過近年的發(fā)展，天元區(qū)交通及市政配套等設(shè)施已日趨完善，大盤的不斷涌現(xiàn)，如湘銀小區(qū)、海創(chuàng)、熹悅花都、尚格等， 使河西區(qū)的居住氛圍日益濃厚，居住環(huán)境日漸成熟。而蘆淞區(qū)憑借著“中心商務(wù)區(qū)”的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)樓盤持續(xù)火爆，目前又有金 帝廣場(chǎng)、中鴻時(shí)尚新天地廣場(chǎng)、家潤(rùn)多商業(yè)廣場(chǎng)等上億元項(xiàng)目開工。6、樓盤品質(zhì)不斷升級(jí)，特色樓盤倍受追捧截止 2005 年10 月底，株洲市商品房銷售面積 85.82 萬平方米，增長(zhǎng)67.8% ，其中住宅銷售面積 72.1 萬平方米，增長(zhǎng) 65.1% ， 辦公樓銷售面積 1.6 萬平方米，增長(zhǎng) 301% ，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 11.4 萬平方米，增長(zhǎng) 74.1% 。到

9、目前為止，實(shí)際銷售房屋面積過萬平方米的企業(yè)已達(dá) 31家。觀察株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，受消費(fèi)者追捧的，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：以湘銀陽光水岸、尚格名 城、山水國(guó)際為代表，樓盤品質(zhì)不斷升級(jí)，綜合品質(zhì)高、性價(jià)比較高。普遍受市場(chǎng)的追捧。在住宅地產(chǎn)發(fā)展過程中，我們可把他分為三個(gè)階段，第一階段滿足基本居住需求；第二階段滿足部分享受功能；第三階段 社會(huì)品位功能的衍生，住居不僅在于享受舒適居住的物業(yè)和環(huán)境，而應(yīng)更進(jìn)一步體現(xiàn)其社會(huì)地位或個(gè)性。株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)目前 處于第二個(gè)發(fā)展階段，這意味著株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存?zhèn)€性及豪宅市場(chǎng)空白點(diǎn)。反觀本項(xiàng)目，以“來自秦淮的深厚文化底蘊(yùn)”，締造城市文化新居所，鮮明的文化氣息，具有比較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)

10、爭(zhēng)力。7、營(yíng)銷專業(yè)化水平有待提高根據(jù)對(duì)株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)考察，發(fā)現(xiàn)株洲房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷水平普遍不高。就目前株洲市場(chǎng)而言，營(yíng)銷推廣存在的主要問題是： ? 項(xiàng)目包裝株洲的在售項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目未能達(dá)到工地包裝、外圍包裝、導(dǎo)視系統(tǒng)、外圍環(huán)境營(yíng)造的和諧、統(tǒng)一。但隨著房地產(chǎn)市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，開發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到包裝將成為吸引消費(fèi)者的有力武器。價(jià)格制定在價(jià)格方面，大部分樓盤的價(jià)格制定不甚合理，沒有充分融合景觀、位置、朝向、配套、環(huán)境、戶型等定價(jià)依據(jù)進(jìn)行價(jià)格 細(xì)分，在價(jià)格制定策略上，對(duì)產(chǎn)品本身素質(zhì)所體現(xiàn)的價(jià)格差異挖掘較少。8 、銷售人員能力有待提高房地產(chǎn)一線銷售人員的水平，直接決定了一個(gè)樓盤成功與失敗，因?yàn)椴还芮?/p>

11、期策劃多么完美、定位多么精確，最終都是靠 一線的銷售人員把樓盤優(yōu)勢(shì)灌輸給客戶并促使客戶下定。根據(jù)對(duì)株洲銷售人員的考察，發(fā)現(xiàn)存在以下幾個(gè)問題： ? 基本知識(shí)待加強(qiáng)體現(xiàn)在一些專業(yè)知識(shí)或項(xiàng)目基本知識(shí)上，許多銷售人員對(duì)自己樓盤的基本信息掌握不夠，這樣導(dǎo)致樓盤賣點(diǎn)無法全部向客 戶傳遞。把握客戶心態(tài)能力待加強(qiáng)體現(xiàn)在對(duì)客戶的真實(shí)目的理解不夠，只是機(jī)械的向客戶推薦樓盤，把握不住客戶的心理。? 客戶引導(dǎo)能力不強(qiáng)銷售技巧有待豐富，以便在最短的時(shí)間把客戶引向下定階段。、廣告環(huán)境調(diào)查據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2005 年株洲市本土開發(fā)企業(yè)開發(fā)的 60個(gè)計(jì)劃投資額超過 5000 萬的項(xiàng)目中，超過 1億的項(xiàng)目達(dá)到了 33個(gè)，如 果加上外

12、來房產(chǎn)大鱷的開發(fā)項(xiàng)目，那就更多了。住宅項(xiàng)目有湘銀陽光水岸、湘銀紫竹名苑、惠天然山水國(guó)際、玫瑰名城、尚格 名城、海創(chuàng)明珠花園等眾多投資數(shù)億，總施工面積數(shù)十萬甚至上百萬平方米的超大型項(xiàng)目。這些大型項(xiàng)目的出現(xiàn)，不但將提升株洲樓市的整體素質(zhì)，也將大大加快開發(fā)商之間洗牌'效應(yīng)。”隨著樓盤角逐的激烈，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日益火熱，廣告推廣可謂八仙過海，各樓盤為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，都將展開全面的營(yíng)銷推廣攻勢(shì)。整觀株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，廣告推廣表現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、樓盤包裝特色鮮明vi 系統(tǒng)的設(shè)計(jì)及應(yīng)用與項(xiàng)目定位高度統(tǒng)一，售樓處及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝突出項(xiàng)目定位及樓盤素質(zhì)，包裝“新”、“美”、奇”，具有很好的視覺沖擊力，

13、形象便于記憶。以“惠天然山水國(guó)際”、“江岸人家“為代表。2、立體化的媒介整合傳播樓市競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，廣告推廣傳播途徑進(jìn)一步深耕細(xì)做，各大樓盤依據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，整合媒介優(yōu)勢(shì)，全方位的整合DM 、戶外廣告牌、車體廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)等媒介。3、品牌塑造及推廣旗幟鮮明湘銀以多年的品牌優(yōu)勢(shì)和成熟的大社區(qū)吸品牌消費(fèi)成為消費(fèi)的主流， 2005 年株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌推廣成為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。引忠誠(chéng)的消費(fèi)群體；尚格名城以實(shí)力、誠(chéng)信的品牌攻心策略切入市場(chǎng)；山水國(guó)際打造山水間的國(guó)際社區(qū)，塑造高尚品牌形象。有實(shí)力有品牌的地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)普遍看好。4、差異化訴求別樹一幟湘銀陽光水岸以“國(guó)際成熟人文和諧小城I”、“株

14、洲新外灘”為推廣核心，山水國(guó)際以“山水間的國(guó)際社區(qū)”為主題、尚格以“開創(chuàng)一座美麗的新城”為推廣主軸，熹悅花都別墅觀以別墅進(jìn)化論的“來自北美的第三代別墅”強(qiáng)勢(shì)推出個(gè)性突出的訴求是 項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的前提。通過差異化的訴求有效提升市場(chǎng)認(rèn)可度，避免同質(zhì)化推廣，有效推動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)銷售。5、廣告競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入新的階段自 2005 年 3 月以來，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣隨著外來廣告理念的進(jìn)入，推廣手法和推廣技巧出現(xiàn)了大的變革，湘銀、海 創(chuàng)、山水國(guó)際在報(bào)紙廣告出現(xiàn)了大跨版的做法，截止目前，出現(xiàn)報(bào)紙廣告訂版難的局面，樓盤競(jìng)爭(zhēng)空前白熱化。、市場(chǎng)分析結(jié)論? 株洲城市發(fā)展有著良好的綜合素質(zhì)，城市藍(lán)圖帶來房地產(chǎn)的發(fā)展新的機(jī)遇。

15、? 經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，消費(fèi)力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，株洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)春天已經(jīng)來臨。但機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。外來開放商入駐株洲市場(chǎng)，于本地開發(fā)企業(yè)形成鼎足之勢(shì)中高檔次樓盤開發(fā)相對(duì)集中，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。株洲住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷專業(yè)化水平有待提高，對(duì)項(xiàng)目資源的整合，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)效益的最大化有待加強(qiáng)。市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的認(rèn)可有一定的消費(fèi)習(xí)慣，多層比較受親睞。? 樓盤品質(zhì)不斷升級(jí)，綜合實(shí)質(zhì)好的產(chǎn)品比較受市場(chǎng)追捧。? 廣告推廣出現(xiàn)新的局面，競(jìng)爭(zhēng)程度相當(dāng)激烈。第二部分：項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于株洲市天元區(qū)，處于長(zhǎng)江南路、泰山路、濱江南路合圍之中，靠近蘆淞大橋，毗鄰湘江。由7318.17m 2，總建筑面積為四棟一字排開的六層住宅組成

16、，底層臨街為商鋪，六層為復(fù)式，占地面積15682.74m 2，其中商鋪面積896.82m 2，住宅面積14726.32m 2容積率2.58，總套數(shù)119戶。周邊情況:長(zhǎng)江南路片區(qū)目前在售及開發(fā)樓盤有：湘銀紫竹名苑、江岸人家、雙龍鉆石怡園二期、中信藍(lán)盾景苑，片區(qū)內(nèi)樓盤開發(fā) 火熱。湘銀紫竹名苑項(xiàng)目名稱紫竹名苑項(xiàng)目類型小高層發(fā)展商湘銀房產(chǎn)地理位置黃山路（棉紡廠對(duì)面）交通狀況42路工程進(jìn)度目前出于地基平整階段總建筑面積97027平米占地面積27276平米容積率3.6綠化率 43%檔次中檔付款方式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段售價(jià)均價(jià)約1730元/平米，價(jià)格范圍在1550 2000元/平米之間建筑風(fēng)格中國(guó)江南主題園林風(fēng)格

17、戶型主推三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d，主力戶型面積在135平米左右物業(yè)分配4棟為8+1，3、9棟為17+1，其余為13+1。預(yù)計(jì)2007年交房目標(biāo)客戶群中高收入階層銷售情況目前銷售50%項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì):開發(fā)商品牌形象高度，給置業(yè)者以極強(qiáng)的信心;價(jià)格優(yōu)勢(shì)，相比于湘銀房產(chǎn)開發(fā)的其他項(xiàng)目或者周邊項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力;開發(fā)商實(shí)力雄厚，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)較好;品牌物管一一湘銀物業(yè)管理有限公司;劣勢(shì):項(xiàng)目為期房，目前項(xiàng)目尚處于三通一平狀態(tài);項(xiàng)目區(qū)域居住價(jià)值不高。湘銀紫竹名苑建筑類型為小高層，在開發(fā)商品牌高度形象及極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的支撐下，在一定程度上與我項(xiàng)目存在客源爭(zhēng)奪。項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：來自秦淮文化底蘊(yùn)深厚區(qū)位

18、優(yōu)勢(shì)明顯，地處河西新城濱江經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶 交通便利，蘆淞大橋的在建 周邊配套教成熟，醫(yī)院、銀行、超市等 周邊在建的江岸人家、公安小區(qū)及本項(xiàng)目形成又一個(gè)成熟的居住板塊劣勢(shì)：項(xiàng)目體量小 位置比較隱蔽 目前項(xiàng)目周邊一片工地，加之蘆淞橋的建設(shè)短時(shí)期內(nèi)交通不便，形象不佳 威脅：河西新城推出的樓盤眾多，消費(fèi)者選擇性很強(qiáng) 在售的江岸人家可能對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的客戶分流作用 機(jī)會(huì)：有文化品位的特色建筑 套數(shù)不多，面積適中 合理的價(jià)格及入市時(shí)機(jī)二、株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)主要樓盤分析2005 年的株洲住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)從上半年成交量來看， 相比過去的幾年有較大降溫， 這主要是受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響； 而同時(shí)的，登陸株洲地產(chǎn)市場(chǎng)的外來巨

19、鱷所開發(fā)的項(xiàng)目基本集中在2005年的下半年推出，海創(chuàng)新洋屋 6月18日開盤，山水國(guó)際7 月16日開盤，湘銀陽光水岸9月10號(hào)開盤，尚格名城9月江岸人家的臨江小高層已經(jīng)全面公開，玫瑰名城新一期項(xiàng)目推出, 由此可見，2005年的株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂強(qiáng)手環(huán)立，競(jìng)爭(zhēng)將異常慘烈。#株洲市主要在售樓盤列表湘江四季花園山水苑項(xiàng)目名稱湘江四季花園山水苑項(xiàng)目類型小高層發(fā)展商湘銀房產(chǎn)/江山置業(yè)地理位置建設(shè)南路交通狀況18路、36路工程進(jìn)度正在興建，年底竣工占地面積444346平米建筑密度28.6%綠化率40.9%檔次中高檔售價(jià)最高2300 元 /平米最低1600 元/平米均價(jià)1800元/平米付款方式銀行按揭、分期付

20、款平層、錯(cuò)層、復(fù)式，主推四室兩廳兩衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)，另有少量?jī)蓱粜褪覂蓮d物業(yè)分配以小高層為主目標(biāo)客戶群南區(qū)繁華商業(yè)圈的私營(yíng)企業(yè)主等高收入人群銷售情況一期基本售罄，二期目前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì):開發(fā)商在株洲市場(chǎng)上擁有很高的知名度，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商品牌的認(rèn)可度較高;開發(fā)商實(shí)力雄厚，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)好;位于繁華的商業(yè)圈邊緣地帶一蘆淞區(qū)建設(shè)南路，市場(chǎng)潛在容量大;二期可依托一期成熟社區(qū)及成熟景觀。劣勢(shì):山水國(guó)際項(xiàng)目近在咫尺，勢(shì)必有一番龍睜虎斗;項(xiàng)目定位中高檔，區(qū)域價(jià)值挖掘不高。湘江四季花園山水苑項(xiàng)目以小高層為主，2005年下半年進(jìn)入主銷期，主要目標(biāo)群是蘆淞區(qū)經(jīng)營(yíng)戶，在蘆淞大橋即將拉通的情況下，必然與本項(xiàng)目存

21、在一定客源爭(zhēng)奪?；萏烊簧剿畤?guó)際項(xiàng)目名稱惠天然山水國(guó)際項(xiàng)目類型小高層發(fā)展商惠天然房產(chǎn)地理位置建設(shè)南路交通狀況18路占地面積200畝項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì):容積率1 . 5綠化率64%檔次中高檔付款方式銀行按揭、分期付款3000元2500 元/M 2 左售價(jià)最咼最低2000元/M 2 均價(jià)/M 2右戶型錯(cuò)層、復(fù)式，主推四室兩廳兩衛(wèi)與二室兩廳兩衛(wèi)物業(yè)分配一期全為小高層目標(biāo)客戶群南區(qū)繁華商業(yè)圈的私營(yíng)企業(yè)主等高收入人群銷售情況現(xiàn)已公開發(fā)售外來品牌開發(fā)商，實(shí)力雄厚;產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)好;位于繁華的商業(yè)圈邊緣地帶一蘆淞區(qū)建設(shè)南路，市場(chǎng)潛在容量大;劣勢(shì):湘江四季花園項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)、本土品牌有時(shí)競(jìng)爭(zhēng);項(xiàng)目目前尚處于樁基階段外海玫

22、瑰名城項(xiàng)目名稱外海玫瑰名城項(xiàng)目類型以多層為主，間以小高層、高層、別墅發(fā)展商外海房產(chǎn)地理位置紅旗廣場(chǎng)桂花路交通狀況2路、2區(qū)、22路、T2路等工程進(jìn)度2004年11月開工，一期2005年10月份竣工總建筑面積20余萬平米占地面積235畝容積率1.18綠化率35%檔次付款方式銀行按揭、分期付款、工程進(jìn)度付款售價(jià)價(jià)格大約在1700 2000元/平米均價(jià) 1800元/平米中高檔內(nèi)部配套會(huì)所為營(yíng)銷中心，建筑面積3900平米，項(xiàng)目包括：中西餐廳，對(duì)外開放,戶型計(jì)劃引進(jìn)國(guó)際大型購(gòu)物廣場(chǎng)，如沃爾瑪、家樂福等 多層：二室兩廳一四室兩廳（90 150平米）小高層：三室兩廳一五室兩廳（140 220平米）小戶型（60多一80多平米）。主推三室兩廳物業(yè)分配一期項(xiàng)目為12棟多層，層高56層；1棟9層小高層目標(biāo)客戶群政府公務(wù)員、私營(yíng)老板、退休老人等銷售情況市場(chǎng)反映較好項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì):交