代建工程賬務(wù)處理教程文件

1、代建工程賬務(wù)處理精品文檔代建工程賬務(wù)處理代建工程同時符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費按服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營業(yè)稅，如不同時符合下述條件，應(yīng)按照國稅函 1998554號的規(guī)定，受托方按 銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。1、由委托方自行立項；2、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；3、受托方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費（或管理費）；4、事先與委托方訂有委托代建合同。5、施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托建房單位。關(guān)于代建項目的核算問題，由于代建項目不屬于 B公司的資產(chǎn)而是代管項目，核算也屬于代為核算性質(zhì)，因此核算方法應(yīng)征求委托方的意見，按照委托方確認的方式核算。同時在核算方式上必須滿足稅務(wù)上的要求，由于了

2、B公司不墊付資金，而且發(fā)生的發(fā)票都應(yīng) A 公司的抬頭，那么在設(shè)立業(yè)務(wù)流程上，所有工程資金支出，應(yīng)走委 托方的帳；也可以受托方設(shè)立專戶，委托方的撥款?？顚Ｓ?，受托 方不能體現(xiàn)墊資。受托方的會計核算上，如果資金只是從委托方帳戶核算，那么可以 只設(shè)鋪助帳，正式帳只是對收取的代建費進行核算。如果受托方設(shè)專戶進行核算，受托戶應(yīng)把代建工程整個流程體現(xiàn)出 來，具體可參考以下內(nèi)容。代建工程開發(fā)成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的 開發(fā)特點和內(nèi)容，在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算

3、的不同 特點和要求，采用相應(yīng)的費用歸集和成本核算方法。現(xiàn)行會計制度 規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場地）、各種房屋所發(fā) 生的各項支出，應(yīng)分別通過開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”和開發(fā) 成本房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、 房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開 發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā) 的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在 開發(fā)成本代建 工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開 發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。代建

4、工程開發(fā)成 本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設(shè) 置如下幾項：（1） 土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實 際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。二、代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費 用，應(yīng)記入開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和銀行存 款”、應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”、庫存材料”、應(yīng)付工資”、開發(fā)間接 費用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類

5、賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方， 并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將 代建工程開發(fā)成本自 開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 經(jīng)營成本”賬戶的 借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁 邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300000元，前期工程費160000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款540000元，分配開發(fā) 間接費用80000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā) 間接費用時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本1080000貸：銀行存

6、款460000 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款540000開發(fā)間接費用80000道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品代建工程1080000貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080000為滿足稅法的要求，在財務(wù)處理上，個人認為應(yīng)在業(yè)務(wù)上有所突破，財務(wù)處理只能是按業(yè)務(wù)特點，來滿足核算要求，代建的會計處 理是很多年以前的流程，由于稅務(wù)上不斷出現(xiàn)新的要求，老的核算 思路已不能滿足業(yè)務(wù)上的要求，希望網(wǎng)友提出寶貴意見，來解決不 斷出現(xiàn)的新問題。代建工程開發(fā)成本的會計稅務(wù)處理關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很 明確，新準則及新通則沒有說明，房地產(chǎn)會計教科書說的太籠統(tǒng)， 值得我們探討。這里

7、只探討會計稅務(wù)處理，不探討籌劃。一、先看幾個稅務(wù)規(guī)定：A、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知 （二）蘇地 稅發(fā)1996074號三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問題。其他代理服務(wù) 是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購 代銷貨物、代辦進出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項的經(jīng)營活 動，并與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù) 費的業(yè)務(wù)。納稅人提供上述其他代理服務(wù)，可根據(jù)其實際取得的手續(xù)費，按服 務(wù)業(yè)稅務(wù)依5%的稅率計征營業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營業(yè)務(wù)計征營 業(yè)稅。四、關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題。房屋開發(fā)公司承辦 國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建

8、房的單位能提供土地使 用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā) 公司（即受托方）不墊付資金，并同時符合本通知第三：條中 "其 他代理服務(wù)”條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按"服務(wù)業(yè)"稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房 屋，均應(yīng)全額按"銷售不動產(chǎn)"計征營業(yè)稅。B、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程征收營業(yè)稅的批復(fù)寧地稅（流）發(fā) 1998073 號你局關(guān)于進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程計稅依據(jù)的請示（銀地稅（流）發(fā)1998008號）收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地

9、使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)；第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。以上二種方式，工程所需 全部建設(shè)資金均由建設(shè)單位提供，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程代 建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負責(zé)工程的組織協(xié)調(diào) 工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費（代建費）或按代 建工程的建筑面積定額收取管理費（代建費）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如 下：一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位如何結(jié)算，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包括工程價款及管理費（代建費）和價外費用，按 銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包括管理費（代建費）和價外費用，

10、按服務(wù)業(yè)” 稅目征收營業(yè)稅。C、關(guān)于代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函1998554 號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后 根據(jù)其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度向乙 方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方 的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按 銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； 如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按 建筑 業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國稅發(fā) 200631號七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可按合同約 定的

11、價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工 進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng) 完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工 作量等方法確定。（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳 料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有 的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。補充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認收入。補充一下（二），出售時，繳納增值稅，按小規(guī)模工業(yè) 6%繳納增值稅。二、代建工程的必

12、備條件：從上邊 4個稅務(wù)規(guī)定可看出1、委托方 擁有土地使用權(quán)。2、委托方取得了有關(guān)部門的批復(fù)，既委托方立項。 3、簽訂委托代 建合同，列明合理代建費。4、受托方（房地產(chǎn)開發(fā)公司）不墊付資 金。三、代建工程和定向開發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開發(fā)（先有了購 房人，你開發(fā)的房屋是專門賣給他們的。實際上是一種定向銷售方 式，其他與正常開發(fā)過程沒區(qū)別的）。合作建房（國稅函發(fā)1995 156號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè) 稅問題解答（之一）的通知十七、合作建房，是指由一方（以下 簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金， 合作建房。合作建房的方式一般有兩種

13、：第一種方式是純粹的以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。第 二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企 業(yè)，合作建房。）四、在實際處理過程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務(wù)，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司（受托方）簽訂合同，而直接與委托方 簽訂合同，受托方只收取一定代理費的房地產(chǎn)開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建工程成本核算很簡單，僅僅核算代建手續(xù)費 即可。在工程結(jié)束時向委托方開具服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票，繳納按服 務(wù)業(yè)的營業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營業(yè)稅、

14、土地 增值稅、所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的則繳納稅金，產(chǎn)權(quán) 所有方的發(fā)票由委托方開具。第二種方式是受托方與委托方實行撥付結(jié)算，就是說在建設(shè)過程中 施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司（受托方）簽訂合同，不與委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地 產(chǎn)開發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給 委托方，并向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務(wù)。這種方式也就是中國 目前所有房地產(chǎn)教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政 工程（如城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項費用支出。代建的土地、房屋

15、參照正常的開發(fā)成本設(shè)置。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入 生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）-代建工程開發(fā)成本”科目的借方 和 銀行存款”、應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款"、原材料”、應(yīng)付職工薪 酬”、制造費用（開發(fā)間接費用）”等科目的貸方。同時應(yīng)按成本核 算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細 分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際 開發(fā)成本自 生產(chǎn)成本-代建工程開發(fā)成本”科目的貸方轉(zhuǎn)入 庫存商 品（開發(fā)產(chǎn)品）”科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位， 辦妥工程價款結(jié)算

16、手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自庫存商品”科目的貸方轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本”科目的借方。房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續(xù)費。在工程結(jié)束時的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。擴展閱讀：代建工程的稅務(wù)賬務(wù)處理代建工程開發(fā)成本的會計稅務(wù)處理關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準則及新通則沒有說明，房地產(chǎn)會計教科書說的太籠統(tǒng)，值得我們探討。一、先看 5個稅務(wù) 規(guī)定及會計規(guī)定：A、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知（二）蘇地稅發(fā)1996074號三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問題。其他代理服務(wù) 是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購 代銷貨物、*進出口、介紹服務(wù)以外的

17、其他受托事項的經(jīng)營活動， 并與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費的 業(yè)務(wù)。納稅人提供上述其他代理服務(wù)，可根據(jù)其實際取得的手續(xù)費，按服 務(wù)業(yè)稅務(wù)依5%的稅率計征營業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營業(yè)務(wù)計征營 業(yè)稅。四、關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題。房屋開發(fā)公司承辦 國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使 用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā) 公司（即受托方）不墊付資金，并同時符合本通知第三：條中 "其 他代理服務(wù)”條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按 " 服務(wù)業(yè)"稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司

18、承辦建設(shè)的各種房 屋，均應(yīng)全額按"銷售不動產(chǎn)"計征營業(yè)稅。B、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)代建工程征收營業(yè)稅的批復(fù)寧地稅（流）發(fā)1998073號 你局關(guān)于進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程計稅依據(jù)的請示 （銀地稅（流）發(fā)1998008號）收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從 事代建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)；第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。以上二種方式，工程所需 全部建設(shè)資金均由建設(shè)單位提供，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程代 建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負責(zé)工程的組織協(xié)調(diào) 工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費（代建費）或按代 建工程的建筑

19、面積定額收取管理費（代建費）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如 下：一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位如何結(jié)算，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包括工程價款及管理費（代建費）和價外費用，按 銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包括管理費（代建費）和價外費用，按 服務(wù)業(yè)” 稅目征收營業(yè)稅。C、關(guān)于代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函 1998554 號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后 根據(jù)其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度向乙 方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

20、等手續(xù)。甲方 的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按 銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； 如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按 建筑 業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國稅發(fā)200631號七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工 進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng) 完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完

21、成合同工 作量等方法確定。（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié) 省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸 開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實 現(xiàn)。補充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認收入。補充一下（二），出售時，繳納增值稅，按小規(guī)模 3%征收率繳納增值稅。E、注冊會計師教材稅法里關(guān)于土地增值稅的房地產(chǎn)代建房行為：這 種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后 向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得 了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性 質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。也就是不屬于

22、土地增值稅暫 行條例第二條規(guī)定的情形。F、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定的通知（財基字 199974號）四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工 程，不需辦理土地使用權(quán)過房過登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交 接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認的結(jié)算價款，計入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn) 代建工程相關(guān)成本二、代建工程的必備條件：從上邊稅務(wù)規(guī)定及會計規(guī)定可看出 1、 委托方擁有土地使用權(quán)。2、委托方取得了有關(guān)部門的批復(fù)，既委托 方立項。3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費。 4、受托方（房 地產(chǎn)開發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開 發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開發(fā)通

23、常是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)定向客戶群（團購客戶）進行的 有針對性項目開發(fā)行為。定向開發(fā)實際上是一種定向銷售方式，與 開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)過程沒實質(zhì)的區(qū)別，收入、成本、稅金等會計核 算也與自行開發(fā)一致。合作建房，廣義的合作建房是包括以各類形式 聯(lián)合開發(fā)土地、建設(shè)房屋建筑等行為，且不限于商業(yè)性房地產(chǎn)開 發(fā)，開發(fā)主體不一定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而狹義的合作建房主要是 指商業(yè)性開發(fā)，即雙方（或多方）當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用 地，另外一方提供資金、勞務(wù)和技術(shù)等，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，共 擔(dān)風(fēng)險、共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式，最為常見的是以房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)為主體的聯(lián)合開發(fā)。四、在實際處理過程中代建工程的兩種方式：第一

24、種方式是受托方與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委 托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務(wù)，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計 方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司（受托方）簽訂合同，而直接與委托方 簽訂合同，受托方只收取一定代理費的房地產(chǎn)開發(fā)方式。房地產(chǎn)開 發(fā)公司的代建工程成本核算很簡單，僅僅核算代建手續(xù)費即可。在 工程結(jié)束時僅就代建手續(xù)費向委托方開具發(fā)票，繳納按服務(wù)業(yè)的營 業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營業(yè)稅、土地增值稅、 所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的（如委托代建的商品房、住 宅房等）則不按代建處理。委托方憑簽訂合同的施工方、設(shè)計方、 監(jiān)理等提供的發(fā)票和房地產(chǎn)公司開具的代建手續(xù)費發(fā)票計入固定資 產(chǎn)。第二種方式是受托方與委托方實行撥付結(jié)算，就是