大型商業(yè)商場物業(yè)管理方案91786

1、DP05b 205 215TC005 092-661 解決方案學(xué)會在觀念上進行改變,由物業(yè)管理變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù).早期介入工作方案和接管驗收管理方案商業(yè)商業(yè)街區(qū)（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、 保安管理、消防管理、淸潔緑化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人 力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應(yīng)根據(jù)齊階段的特點，有重點、有步驟地逐 項落實。一、早期介入工作方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)汁、建筑安裝、設(shè)施配巻、 設(shè)備選型等方面提岀合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需 求，盡可能地減少疏漏，

2、避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進展情況，特制 訂如下方案：1、工作內(nèi)容：（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：園區(qū)規(guī)劃設(shè)計：建筑設(shè)計和選材：環(huán)境整體設(shè)計：標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)汁、配置：綠化設(shè)計：其它公建配套設(shè)施配置：電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置：消防設(shè)施配置：安全監(jiān)控系統(tǒng)配巻：弱電系統(tǒng)英它配宜；各類設(shè)備配這、選型；隱蔽工程施工。2、管理措施（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循：（2）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作：（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方而關(guān)系：二、接管驗收管理方案為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和

3、設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)訃的要求，維護租 戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗收方案。1、管理內(nèi)容：1）了解接管物業(yè)的基本情況；（2）編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)臉收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；3）與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步 驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題 限期整改：4）與開發(fā)、施工單位一起，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)立的要求和標(biāo) 準(zhǔn)：（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接：核對、接收各類房屋和鑰匙；核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔：核對、接收各類設(shè)施

4、設(shè)備：核對、接收各類標(biāo)識。2、管理措施：（1）組建接管驗收小組，負責(zé)商業(yè)街區(qū)的接管驗收工作：（2）制定接管驗收規(guī)程：（3）掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（4）提髙對接管驗收重要性的認識：（5）實事求是地開展接管驗收工作：（6）按規(guī)泄辦理接管驗收手續(xù)。租戶入住管理方案和保安管理方案三、租戶入住管理方案在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司 的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1、管理內(nèi)容：（1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。（2）精心布垃租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)

5、放交房資料。（4）收回租戶按規(guī)建填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費用。（5）陪同租戶驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認后, 填入租戶驗收交接表。（6）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)就問題，與租戶約怎時間，及時解決。2、管理措施：（1）制泄租戶領(lǐng)房程序：（2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案；（3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見：（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。四、保安管理方案在商業(yè)街區(qū)管理中，應(yīng)當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具 和人的主觀能動性，維護商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租 戶所

6、關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。1管理內(nèi)容：（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勒相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護商業(yè)街區(qū)公 共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。門崗的任務(wù)：a. 禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）：b. 維護出入口的交通秩序；c. 對外來車輛和人員進行驗證和換i正：d. 制止身份不明人員和衣冠不整者進入商業(yè)街區(qū)；e. 嚴禁攜帶危險物品進入商業(yè)街區(qū)：f. 遇有外來人員將大件物品帶岀商業(yè)街區(qū)，即與物主核實，并作登記。g. 為租戶提供便利性服務(wù)。巡邏崗的任務(wù)：a. 按規(guī)建路線巡視檢查，不留死角：b. 巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好

7、安全防范工作：c. 對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進行檢查防范：d. 商業(yè)街區(qū)安全檢查：e. 裝修戶的安全檢查；f. 防范和處理各類治安案件；g. 防范和制止各類違反商業(yè)街區(qū)管理制度行為。2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安情況實施 24小時監(jiān)控，確保商業(yè)街區(qū)安全。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和左點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。 值班保安接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細記錄, 留檔備査。2、管理措施：（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強 保安人員的工作責(zé)任心。2）強化保安人員的內(nèi)

8、務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提髙保安人員的思想素質(zhì)和 業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會操。（3）加強保安人員的行為規(guī)范教冇，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。（4）嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時淸除。消防管理方案和淸潔綠化方案五、消防管理方案某廣場是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某 廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產(chǎn)安全。1、管理內(nèi)容：（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通：（4）加強商業(yè)街區(qū)裝修

9、期間的消防安全管理：（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品：（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。2、管理措施：（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢査落實:（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；（3）建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；（4）泄期進行消防檢査，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除:（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)：（6）制止任何違反消防安全的行為：（7）積極開展防火安全宣傳教冇，眾期向租戶傳授消防知識；（8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警六、淸潔綠化方案淸潔綠化作為物業(yè)管理的

10、重頭戲，是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個商業(yè)街區(qū)的 形象，也是測泄環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：1、管理內(nèi)容：（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護科學(xué)化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水。根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土：及時淸除雜草、枯枝，春秋兩季立期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;制定預(yù)防措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木的保護工作：圧期（每年8月、H月）修剪草坪，使貝生長茂盛, 平整美觀。（2）商業(yè)街區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布苣：（3）淸潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使商業(yè)街區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔 凈、無異味、無破損。綠化區(qū)域：每天打掃

11、一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，淸潔商業(yè)街區(qū)所有設(shè)施（含各種標(biāo)志牌）, 隨時淸除各類污漬，淸掃積水，每周對垃圾桶進行淸潔、消毒：每月對照明設(shè)施進行擦拭, 定期淸洗外墻而。地下車庫：每天淸掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時處理大而積汕漬、積水：每周沖洗地坪, 去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季淸潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外 除塵。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，淸運到垃圾房，并淸洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地而；每 月對垃圾房消毒二次。大堂：每天保持入口梯級、地而淸潔，定期用補蠟機械打磨地而，每天擦拭墻身表而及各 種標(biāo)志牌：每天擦拭、淸潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季淸潔 天花照

12、明燈件及飾物，拂去天花灰塵。樓層：商業(yè)街區(qū)各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線） 每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。電梯廳：每天淸潔地而、墻而及各種標(biāo)志牌，淸潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、火火器: 每季淸潔天花板及照明部件。電梯：每天擦拭不銹鋼表而，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天淸潔轎廂地 而：每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行淸潔。消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設(shè)施：每周淸潔墻身：每月大淸洗。各功能房：半月拖抹、淸掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機房、電梯機房、消監(jiān)控中心、供配 電房、設(shè)備維修房等地而（日常

13、淸潔由各功能房工作人員負責(zé)）。洗手間：每天擦拭墻壁、地而、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗 手盆等，淸理并淸洗垃圾箱，點燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、淸潔照明燈、通 風(fēng)口，徹底淸潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。外墻：定期淸洗。2、管理措施：（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實：（2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作：（3）加強綠化保潔人員的思想教冇和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè)技能；（4）以三查形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（三查指：保潔公司淸潔督查 巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。房屋

14、、設(shè)施設(shè)備管理方案和財務(wù)管理方案七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到商業(yè)街區(qū)的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的 使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：1、管理內(nèi)容：（1）房屋公共部位維護管理：根據(jù)交房進度，商業(yè)街區(qū)內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān) 房租戶已領(lǐng)房：a. 辦公樓：房屋交付時，管理處應(yīng)及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書而告知裝修管理規(guī)左, 督促租戶按規(guī)左辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻 而、地而、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀, 并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預(yù)

15、埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修 垃圾實行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集淸運，嚴禁高空拋物。裝修結(jié)束后， 應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕。b. 商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)立操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的 處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻而、地面和外墻立而的管理，發(fā) 現(xiàn)破損，及時維修。c. 空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對房屋和設(shè) 施全面檢査（包括墻而、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或 及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。2）設(shè)備設(shè)施維護：電梯在裝修期間實行保護性管理：商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)

16、備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn) 品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護；公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢査一次；水泵房、中央空調(diào)機房、鍋爐房每天巡査兩次；電梯機房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)建進行）：消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護方案檢査養(yǎng)護；供配電房設(shè)備每天巡査一次，每周檢查一次：消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護：電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次：租戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)泄填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時率與合格率。2、管理描施：（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時：（3

17、）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提髙業(yè)務(wù)素質(zhì)：（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率：（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時 制止；（6）加強共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消火在萌芽狀態(tài)。八、財務(wù)管理方案財務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財務(wù)狀況的條件下，不 斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。1、管理內(nèi)容：（1）加強現(xiàn)金收支管理：（2）搞好財務(wù)核算；（3）財務(wù)收支狀況每年公布一次；（4）做好年度預(yù)算和決算工作；5）認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷：（6）及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。2、管理措施：（1）

18、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制眾財務(wù)管理制度：（2）財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作：（3）抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）加強成本控制；（5）加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。質(zhì)量笛理方案和人力資源管理方案九、質(zhì)量管理方案導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實施全而質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)以人為本”的管理理念，有 助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。1、管理內(nèi)容：（1）按照IS09000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制左商業(yè)街區(qū)質(zhì)量工作汁劃：2）實施所制訂的工作計劃和措施：（3）對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；（4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。2、管理措施：（1）抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)