土木工程類土地估價(jià)實(shí)務(wù)模擬試題與答案21

1、土木工程類土地估價(jià)實(shí)務(wù)模擬試題與答案21一、單項(xiàng)選擇題1. 某公司1996年以出讓方式取得居住用地70年土地使用權(quán)，出 讓當(dāng)時(shí)居住、商業(yè)用地土地出讓價(jià)格分別為80萬(wàn)元和110萬(wàn)元。2006 年，該公司申請(qǐng)將土地用途由居住變更為商業(yè)并獲得批準(zhǔn)，按重新簽 訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)、居住用地的出讓 價(jià)格分別為150萬(wàn)元、100萬(wàn)元，則應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓價(jià)款為 （土地還原利率取6%）oA. 33. 44 萬(wàn)元B. 58. 17 萬(wàn)元C. 70. 00 萬(wàn)元D. 76. 54 萬(wàn)元答案:B2. 建立一個(gè)公正、合理、科學(xué)、透明的地價(jià)體系是地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展的前提。A. 基準(zhǔn)B. 標(biāo)定C

2、. 出讓D. 成交答案:A3. 在城鎮(zhèn)土地分等基木方案的制定過(guò)程中，必要時(shí)，須對(duì)跨不同 級(jí)別行政區(qū)域的城鎮(zhèn)和屬城市的市轄區(qū)進(jìn)行等別平衡和劃定。A. 省級(jí)以下（不含省級(jí)）B. 地級(jí)市C. 縣級(jí)以上D.縣級(jí)以上（不含縣級(jí)）答案:D4. 因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的，使得完整相同的不動(dòng)產(chǎn)幾乎沒(méi)有，然而在同 一市場(chǎng)上具有相近效用的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)相近。A. 不可替代性B. 不同性C. 均衡性D. 獨(dú)一無(wú)二性答案:D5. 在房產(chǎn)岀租、小商品流動(dòng)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，評(píng)估的技術(shù)路線往 往采用。A. 租金剝離法B. 層次分析法C. 總分頻率曲線法D. 級(jí)差收益測(cè)算法答案:A6. 在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，選擇估價(jià)方法主要根據(jù)確定。A.

3、 估價(jià)作業(yè)計(jì)劃B. 估價(jià)基木原則C. 估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)D. 所需收集估價(jià)資料的完備程度答案:C根據(jù)不同估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)選擇不同的估價(jià)方法，有充足可選擇的 交易案例，交易案例具有相關(guān)性和替代性，交易資料的可靠性、合法 性。7. 地方房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中的開(kāi)發(fā)量不包括-面積。A. 商品房施工B. 新開(kāi)工C. 開(kāi)發(fā)投資D. 竣工答案:C8. 下列說(shuō)法中，正確的是。A. 權(quán)重確定和因素選擇使用的數(shù)學(xué)方法基本不同，權(quán)重是一個(gè)因 素對(duì)土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)B. 定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地的基本空間單位，其內(nèi)部土地特性 和區(qū)位條件有很大差異C. 按照規(guī)定方法劃定的土地定級(jí)單元，是一個(gè)相對(duì)均勻的地域， 它是各定級(jí)因素分

4、值計(jì)算的基礎(chǔ)，也是土地級(jí)別劃分的基礎(chǔ)空間單 元，在兩者之間起著紐帶作用D. 土地質(zhì)量是土地級(jí)別的綜合反映答案:C9. 用地潛力屬于城鎮(zhèn)土地等級(jí)的 因素。A. 城鎮(zhèn)規(guī)劃B. 自然條件C. 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施D. 環(huán)境質(zhì)量答案:A10. 是將土地單價(jià)（或平面地價(jià)）調(diào)整、分?jǐn)偟礁鳂菍拥谋嚷省. 地價(jià)分?jǐn)偮蔅. 地價(jià)分配率C. 地價(jià)平均率D. 地價(jià)調(diào)整率答案:B11. 經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查和分析測(cè)算，估價(jià)師在為某公司提供的 房地產(chǎn)投資綜合咨詢報(bào)告中，列出在估價(jià)基準(zhǔn)日某地塊在三種用途下 的土地評(píng)估價(jià)格分別為：住宅用途10000萬(wàn)元、商業(yè)用途7500萬(wàn)元、 辦公用途7250萬(wàn)元。對(duì)此，下列分析合理的是（）。A.

5、 該地塊的最佳土地用途為住宅B. 呈現(xiàn)住宅用地地價(jià)與商業(yè)、辦公倒掛現(xiàn)象，估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤C. 按估價(jià)期H的市場(chǎng)供求狀況，作為住宅用地價(jià)格最高D. 投資咨詢估價(jià)應(yīng)以當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)為主要依據(jù)以減少政策風(fēng)險(xiǎn)答案:C12. 按照城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的請(qǐng)求，下列關(guān)于地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng) 估的表述是正確的。A. 監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格須反映監(jiān)測(cè)期內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀狀況，評(píng)估時(shí)可直 接按土地實(shí)際成交價(jià)格確定B. 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)應(yīng)采用市場(chǎng)比較法、收益還原法等基本估價(jià)方法進(jìn) 行評(píng)估C. 取路線價(jià)法、市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為某商業(yè)地 價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)季度監(jiān)測(cè)價(jià)格D. 實(shí)施年度地價(jià)監(jiān)測(cè)時(shí)，地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日確定 為每年的1月1日答案

6、:B13. 用來(lái)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)變量與時(shí)間的變化瓜葛的經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)的內(nèi)容 為。A. 幾何代數(shù)B. 線性代數(shù)C. 多元微分方法D. 采用微分方程或差分方程答案:D14. 下列不屬于價(jià)值構(gòu)成要素的是。A. 成本B. 費(fèi)用C. 課稅D. 稅金答案:C15. 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告中主要的內(nèi)容不包插oA. 技術(shù)成果B. 技術(shù)路線選擇C. 技術(shù)程序D. 估價(jià)成果答案:A16. 通常情況下，選擇多因素綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行分析，主要考察的影 響土地因素以、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為主。A. 城鎮(zhèn)區(qū)位B. 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施C. 區(qū)域綜合服務(wù)能力D. 城鎮(zhèn)集聚規(guī)模答案:D17. 根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的抉擇和國(guó)土資 源部關(guān)于開(kāi)展

7、制訂征地統(tǒng)卜年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的 通知（國(guó)土資發(fā)2005 144號(hào)）等規(guī)定，要制訂征地“區(qū)片綜合地價(jià), 征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)”，這里的“同地同價(jià)”是指。A. 同一個(gè)農(nóng)民集體都采用同一個(gè)征地區(qū)片價(jià)B. 同一區(qū)片內(nèi)不同項(xiàng)目征地都采用同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償C. 同一個(gè)征地項(xiàng)目都采用同一標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償D. 同一區(qū)片內(nèi)的征地價(jià)格與區(qū)片內(nèi)的國(guó)有土地價(jià)格一致答案:B18. 根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論而構(gòu)成的“杜能圈”中的 第四圈為。A. 林業(yè)區(qū)B. 草田輪作區(qū)C. 谷物輪作區(qū)D. 自由農(nóng)作區(qū)答案:B19. 衡量因素的同一水平（同一個(gè)總體）下樣木數(shù)據(jù)的誤差，稱為 誤差。A. 組內(nèi)B. 隨機(jī)C. 組間D.

8、 系統(tǒng)答案:A20. 下列描述中，不屬于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑。A. 以農(nóng)用地定級(jí)為基礎(chǔ)，按地價(jià)平均法更新基準(zhǔn)地價(jià)B. 利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地 價(jià)C. 調(diào)整綜合分值與地價(jià)瓜葛模型，利用調(diào)整后的模型更新基準(zhǔn)地D. 運(yùn)用投入產(chǎn)出資料的變化量修正更新基準(zhǔn)地價(jià)答案:D21. 影響地價(jià)的行政因素不包括。A. 土地制度B. 住房制度C. 城市化進(jìn)程D. 交通管制和行政隸屬變更答案:C22. 在進(jìn)行城鎮(zhèn)分等時(shí)，選取了五個(gè)因素，通過(guò)特爾菲法，己確定出 因素的首要程度為Vi<V2, V】>V3, V3：V4:V5,若采用因素成對(duì)比較法 （0, 0.5, 1三種數(shù)

9、值），下列說(shuō)法中，不正確的是。V1V2V3V4V5V1-011130.3V21-11140.4旳00-0.50.510.1V4000.5一0.510.1-1000.50.5-10.1A. £的權(quán)重為0. 3B. 也的權(quán)重為0.4C. V3的權(quán)重為0. 5D. V5的權(quán)重為0. 17答案:C23. 在我國(guó)，是抉擇供應(yīng)的主要因素。A. 自然供給B. 社會(huì)需求C. 政府的經(jīng)濟(jì)扶持D. 政府的計(jì)劃和規(guī)劃答案:D24. 現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，是一個(gè)必不可少的記錄手段，且在必定 程度上是最具有真實(shí)性的，因而最具有說(shuō)服力。A. 影像記錄B. 文字記錄C. 草圖記錄D. 模型記錄答案:A25. 不動(dòng)產(chǎn)可行

10、性研究一般包扌舌三個(gè)必要內(nèi)容，不包括oA. 項(xiàng)目的必要性分析B. 對(duì)項(xiàng)目期望的可靠性C. 項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析D. 項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)答案:B26. 房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施拆遷時(shí)，拆遷估價(jià)期日 為。A. 首批房屋拆遷之日B. 全部房屋拆遷之日C. 當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日D. 房屋拆遷許可證頒發(fā)之日答案:C27. 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格瓜葛到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在上的實(shí)現(xiàn)，不 動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和不動(dòng)產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。A. 價(jià)值B. 使用價(jià)值C. 貨幣D. 經(jīng)濟(jì) 答案:D28. 當(dāng)?shù)貎r(jià)指數(shù)的基期不固定時(shí)，若要利用其進(jìn)行期日修正，應(yīng) 先將其指數(shù)調(diào)整到 后，再進(jìn)行修正。A. 環(huán)比指數(shù)B. 綜合指數(shù)C

11、. 定基指數(shù)D. 條件指數(shù) 答案:C29. 在我國(guó)，城市 往往反映城市在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的集聚能力。A. 人口密度B. 人口規(guī)模C. 住房密度D. 住房規(guī)模 答案:B30. 從技術(shù)層而上看，土地估價(jià)僅僅是對(duì)土地價(jià)值或價(jià)格的一種 推算，比如估價(jià)師可以從土地開(kāi)發(fā)者的角度以為基礎(chǔ)對(duì)土地價(jià)值進(jìn) 行測(cè)算。A. 土地開(kāi)發(fā)成本B. 市場(chǎng)調(diào)查C. 房屋開(kāi)發(fā)價(jià)值D. 風(fēng)險(xiǎn)分析 答案:A二、多項(xiàng)選擇題1. 和其他在所有權(quán)上的限制，可增加或降低不動(dòng)產(chǎn)效益與價(jià)值。A. 環(huán)保法規(guī)B. 使用分區(qū)規(guī)則C. 行政區(qū)域規(guī)則D. 使用設(shè)計(jì)規(guī)則E. 契約限制答案:ABE2. 土地分等定級(jí)一般應(yīng)遵循的原則有原則。A. 地域分級(jí)B. 土地差

12、異C. 綜合分析D. 主導(dǎo)因素E. 定量與定性分析結(jié)合 答案:CDE3. 影響土地區(qū)位的自然因素包括。A. 地形坡度B. 土地承載力C. 環(huán)境質(zhì)量D. 人口密度E. 公園與綠地 答案:ABCE4. 土地分等定級(jí)一般遵循的原則有原則。A. 定量分析B. 地域分異C. 綜合分析D. 主導(dǎo)因素E. 土地收益差異答案:BCDE5. 市場(chǎng)比較法可以運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)的等各種交易形式的價(jià)格及租 金的確定。A. 買(mǎi)賣(mài)B. 租賃C. 轉(zhuǎn)讓D. 抵押E. 贈(zèng)與答案:ABD6. 農(nóng)用地分等定級(jí)的任務(wù)，是根據(jù)農(nóng)用地的 屬性，對(duì)農(nóng)用地的 質(zhì)量?jī)?yōu)劣進(jìn)行綜合、定量評(píng)定，并劃分等級(jí)與級(jí)別。A. 自然B. 社會(huì)C. 區(qū)域D. 人文

13、E. 經(jīng)濟(jì)答案:AE7. 下列有可能影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格升降的有。A. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展B. 城市化進(jìn)程C. 城市規(guī)劃D. 國(guó)家或行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的升遷變故E. 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格政策答案:ABDE8. 定級(jí)單元界線一般采用。A. 行政界線B. 城鎮(zhèn)中的鐵路C. 交通道路（工業(yè)定級(jí)中）D. 土地權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線答案:ABD9. 農(nóng)用地分等定級(jí)的任務(wù)，是根據(jù)農(nóng)用地的屬性，對(duì)農(nóng)用地的 質(zhì)量?jī)?yōu)劣進(jìn)行綜合、定量評(píng)定，并劃分等級(jí)與級(jí)別。A. 自然B. 社會(huì)C. 區(qū)域D. 人文E. 經(jīng)濟(jì)答案:AE10. 評(píng)估城市基準(zhǔn)地價(jià)，是在某一城市的必定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù) 的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)

14、的平 均價(jià)格。A. 用途相似B. 收益相近C. 地段相連D. 特定用途E. 地價(jià)相近答案:ACE11. 根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級(jí)分為。A. 綜合定級(jí)B. 分類定級(jí)C. 單項(xiàng)定級(jí)D. 多項(xiàng)定級(jí)E. 多用途定級(jí)答案:AB12. 農(nóng)用地分等定級(jí)原則包括原則。A. 綜合分析B. 土地收益差異C. 定量分析D. 定性分析E. 分層控制答案:ABE13. 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為。A. 大城市 1:20 0001:10 000B. 中等城市1:10 0001:5000C. 小城市以下1:50001:1000D. 小城市以下1:50001:500答案:ABC14. 利用地價(jià)資

15、料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的常用模型有。A. 指數(shù)模型B. 算數(shù)平均數(shù)模型C. 多元線性模型D. 生產(chǎn)函數(shù)模型答案:AB15. 以下關(guān)于基準(zhǔn)地評(píng)估區(qū)段劃分的具體做法正確的是。A. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界B. 在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界C. 區(qū)位條件、交通條件相似的地塊劃分為同一區(qū)段D. 人流量、位置不能作為劃分區(qū)段的依據(jù)E. 對(duì)商業(yè)街道的劃分可分成零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果 雜、專業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等答案:ABCE16. 影響土地區(qū)位的主要因素包括因素。A. 個(gè)別B. 自然C. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)D. 人文E. 行政答案:BCE17. 根據(jù)我國(guó)目前的土地市場(chǎng)狀況，可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料

16、有。A. 能直接反映出地租、地價(jià)的資料B. 房地產(chǎn)交易、出租中包含的地價(jià)資料C. 根據(jù)評(píng)估模型得出的資料D. 企業(yè)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)中利用土地的效益資料E. 政府利用土地的效益資料答案:ABD18. 目前主要的地價(jià)管理政策有。A. 對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)B. 可以按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，對(duì)單位和個(gè)人的土地使用權(quán)實(shí) 行提前收回C. 對(duì)地價(jià)上漲可采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)D. 征收土地增值稅，防止不正常交易答案:ABCD19. 在土地估價(jià)資料收集中，下列選項(xiàng)屬于產(chǎn)權(quán)登記資料的 是。A. 國(guó)有土地所有證B. 國(guó)有土地使用證C. 房屋所有權(quán)證D. 土地登記卡E. 城鎮(zhèn)規(guī)劃圖答案:BCD20. 農(nóng)用地定級(jí)

17、方法有。A. 因素法B. 修正法C. 樣地法D. 權(quán)重法E. 剩余法答案:ABC三、情景分析題甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級(jí)工業(yè)用地范圍，由該企業(yè)于 1985年以劃撥方式取得，批準(zhǔn)用途為工業(yè)，土地面積30畝;宗地上各 幢磚混結(jié)構(gòu)廠房建筑總而積17000平方米，平均成新度70%,宗地建筑 密度45%,部分廠房自2000年岀租給A市百貨公司做批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)至 今。因該宗地己被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門(mén)核定的原 廠區(qū)用地詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準(zhǔn)用地總 而積18000平方米，其中商業(yè)用地面積8000平方米、住宅用地面積 10000平方米;規(guī)劃平均容積率2. 89,其中商業(yè)

18、建筑面積28000平方 米、住宅建筑而積24000平方米。經(jīng)調(diào)查：該宗地土地開(kāi)發(fā)程度紅線內(nèi)達(dá)到“五通一平”（通 路、通上水、通下水、通訊、通電及場(chǎng)地平整），紅線外達(dá)到“六 通”（通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃?xì)猓?；A市一級(jí)商 業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為5800元/平方米、2000元/平方 米、800元/平方米，對(duì)應(yīng)各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0, 開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（通路、通上水、通下水、通訊、通 電、通燃?xì)猓┘凹t線內(nèi)場(chǎng)地平整，估價(jià)基準(zhǔn)日為2006年1月1日： 以2006年1月1日為基期，A市一級(jí)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比 增長(zhǎng)率 分別為2%、4%、0%

19、;通燃?xì)馄骄杀緸?0元/平方米;磚 混結(jié)構(gòu)建筑重置價(jià)600元/平方米;A市各類用地容積率修正系數(shù)表 （部分）如下:容積率修正系數(shù)1.02.03.04.0商業(yè)用地0.751.01.391.58住宅用地0.821.01.161.33按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項(xiàng)用地條件、規(guī)劃指標(biāo)，選擇案例通過(guò)市場(chǎng) 比較法修正后得到商業(yè)用地地價(jià)為9500元/平方米。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系 數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域 及個(gè)別因素修正系數(shù)分別為8%、4%、6%o請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列各題。1. 根據(jù)上述情況，下列表述正確的是（）。A. 若對(duì)該宗地實(shí)施舊城改造拆遷，應(yīng)分別按工業(yè)和商業(yè)用途評(píng)估 房地產(chǎn)

20、市場(chǎng)價(jià)格B. 該宗地屬存量建設(shè)用地，變更該宗地用途可按補(bǔ)辦出讓手續(xù)辦 理，并按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交土地出讓金C. 若通過(guò)土地儲(chǔ)備途徑處置該宗地，按規(guī)定甲企業(yè)可與A市土地 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商補(bǔ)償金額D. 甲企業(yè)可按商業(yè)、住宅用途市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳該宗地土地出讓金后自 行開(kāi)發(fā)建設(shè)答案:c2. 若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，委 托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，則評(píng)估時(shí)采用的容積率為（）oA. 0. 85B. 0. 94C. 2. 6D. 2. 89答案:A3. 依據(jù)規(guī)劃請(qǐng)求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以 2008年1月1日為基準(zhǔn)日，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估該宗地，價(jià)格應(yīng) 為（）萬(wàn)元。A

21、. 10062B. 10122C. 10300D. 10361答案:C4. 根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容 積率分別為（）oA. 1. 56, 1. 33B. 3. 5, 2. 4C. 2. 4, 3. 5D. 均為2. 89答案:B5. 若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使 用權(quán)，繳納土地出讓金780萬(wàn)元，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)按照上述規(guī)劃條件用途補(bǔ) 辦出讓手續(xù)，則對(duì)應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的表述正確的是（）。A. 應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土 地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格減去原工業(yè)用途及使用條件下剩余年期的土地使用 權(quán)市場(chǎng)價(jià)格B. 應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金等于批

22、準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土 地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格扣減己繳納的780萬(wàn)元C. 以2008年1月1日為估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)時(shí)設(shè)定各用途土地使用 年限分別為工業(yè)50年、商業(yè)40年、住宅70年D. 估價(jià)時(shí)建筑容積率設(shè)定為0. 94答案:A四、計(jì)算題I. 現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先 以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得 該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米 的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如 下。(1) 在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn) 元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)

23、可收取押金60萬(wàn)元，押金收益 率為5%；(2) 該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0,建筑重置價(jià)為每建 筑平方米4000元；(3) 土地還原率為6%,建筑物還原率為8%。試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià) 格。答案：解(一) 審題(1) 明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng) 過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的土地?，F(xiàn)狀土地上建有建筑物一一辦公樓， 并且在出租，有收益。估價(jià)對(duì)象為土地，不包括建筑物部分。適合選 用收益還原法。(2) 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。請(qǐng)求估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年11月1日，與土地 使用權(quán)取得的時(shí)間存在5年的時(shí)間差。(3) 明確價(jià)格類型。請(qǐng)求評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格。

24、(4) 7解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積，房地合一 的辦公樓的租金收入、押金、費(fèi)用、押金收益率，有關(guān)建筑物的耐用 年限、重置價(jià)格、建筑物還原率，土地還原率等。沒(méi)有直接給出土地 收益的資料，需要在計(jì)算土地收益的基礎(chǔ)上來(lái)運(yùn)用收益還原法。(二) 解題思路與方法選擇1. 方法選擇分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而 評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題 中沒(méi)有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地的成木、市場(chǎng)上類似土地的交易樣本等資 料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最 終的土地估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。2. 解題思路(1) 根據(jù)辦公樓出租資料求取

25、房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收 益。(2) 計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。(3) 從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收 益，分離出土地純收益。(4) 計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。(三) 公式與計(jì)算步驟1. 本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式房地年純收益：房地年總收益一年總費(fèi)用。建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值X建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益一建筑物年純收益有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/ 土地還原率1-1/(1+土地還 原率嚴(yán)使用年數(shù)2 計(jì)算步驟(1) 計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金 外還收取押金，因而年總收益中還應(yīng)當(dāng)包含押金的年運(yùn)用收益。年租金收益=月租金收入

26、X 12月=30X 12 = 360(萬(wàn)元) 押金年運(yùn)用收益=押金X押金收益率=60 X 5% = 3 (萬(wàn)元) 年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益= 360+3 = 363(萬(wàn)元) 計(jì)算房地年總費(fèi)用。年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用X 12月=15X12 = 180(萬(wàn)元) 計(jì)算房地年純收益。房地年純收益=房地年總收益一房地年總費(fèi)用=363-180 =183(萬(wàn)元)(2) 計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995 年11月1日，至2000年11月1日已過(guò)了 5年，殘值率為0o建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格X建筑而積X剩余使用年數(shù)/耐用年限= 4000 X 2500 X (50-5)/50=900(

27、萬(wàn)元)建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原率= 900 X 8%=72(萬(wàn)元)(3) 計(jì)算土地年純收益：土地年純收益=房地年純收益一建筑物年純收益= 183-72 = 111(萬(wàn)元)(4) 計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲 得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日己過(guò)了 5年，剩余使用年限為 45年。土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率X 1-1/(1+土地還原率)制余便 用年數(shù)=111/6% X 1-1/(1+6%) 5°-5 =1715.6 (萬(wàn)元)(5) 計(jì)算土地單位面積價(jià)格：土地單位而積價(jià)格=土地總價(jià)格/ 土地面積=1715. 6X10000/100

28、0 = 17156(元/平方米)(四) 難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1.難點(diǎn)(1) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的瓜葛，對(duì)未來(lái)土地價(jià)格的年 期修正將產(chǎn)生影響。(2) 土地年純收益的計(jì)算。本題的土地純收益應(yīng)通過(guò)土地剩余技 術(shù)從房地純收益中分離出來(lái)，而房地純收益又由房地年總收益中分 離。其中有3個(gè)難點(diǎn)： 計(jì)算房地年總收益時(shí)，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益因素。 計(jì)算土地純收益時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物 年純收益。盡量先分步計(jì)算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之 后計(jì)算出土地年純收益。 計(jì)算建筑物年純收益時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的 計(jì)算或選用。其中，建筑物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過(guò)折舊或成新度計(jì)算

29、方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的瓜葛等問(wèn)題.應(yīng)加 以注意。(3) 資料涉及對(duì)象的分類。在審題時(shí)就要明確所給收益、費(fèi)用等 資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、耐用年限等則針對(duì)建筑物，應(yīng)將 資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類別，這樣有助于理清思路。2. 常見(jiàn)錯(cuò)誤分析(1) 沒(méi)有解題思路說(shuō)明。木題所給條件既有收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等收 益還原法必需的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料， 所以解題思路是必需說(shuō)盼的。(2) 房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算。收益還原 法請(qǐng)求純收益必需以年計(jì)算，這是收益還原法幾乎必考的項(xiàng)目，例如 租金水平按日、月計(jì)算，都必需相應(yīng)折算成年租金收益。(3) 房地總

30、收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤，這是對(duì) 出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全而、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運(yùn)用收益的 處理也是收益還原法常見(jiàn)的考點(diǎn)。有的答卷不是計(jì)算一年的押金運(yùn)用 收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計(jì)算押金運(yùn)用收益，而將年押金運(yùn)用收益進(jìn)行還原，加在最后價(jià)格計(jì)算結(jié)果中，這些 處理都是錯(cuò)誤的。(4) 建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn) 值X建筑物還原率。有的答卷以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)，這是對(duì)建筑物年純收益理 解錯(cuò)誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計(jì)算方法錯(cuò)誤。(5) 未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。土地使用權(quán)獲 得時(shí)間與估價(jià)期H不是同一時(shí)間，即在估價(jià)期日土地剩余使用年

31、限要 經(jīng)過(guò)判斷、計(jì)算，這是收益還原法必考項(xiàng)目，要尤其注意題中關(guān)于這 兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交代。本題土地剩余使用年限為50-5=45年。(6)沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格。題中沒(méi)有明確請(qǐng)求計(jì)算土 地單位面積價(jià)格，然而土地估價(jià)工作的一般請(qǐng)求是在條件允 許的情況下，既要有總價(jià)格形式，也要有單價(jià)形式，每道計(jì) 算題都要檢查是否有土地面積，能否計(jì)算土地單位面積價(jià) 格。(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒(méi)有判斷岀估價(jià)對(duì)象的最終 估價(jià)方法，因而也沒(méi)有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項(xiàng)目搭 配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時(shí)，應(yīng)保持冷 靜，按照記憶爭(zhēng)取盡量多地計(jì)算出部分步驟，算對(duì)一步是一步，爭(zhēng)取 得分。2.

32、 企業(yè)甲擁有一宗土地而積為20畝的國(guó)有岀讓土地，規(guī)劃建設(shè) 4萬(wàn)平方米綜合大樓和2萬(wàn)平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售 出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元/平 方米，公寓售價(jià)為4500元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及 專業(yè)費(fèi)為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建 筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第1年投入40%,第2年投入60%,銀行貸款年利率為5. 5%,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15%,銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%。根據(jù)以上 條件，試計(jì)算：(1) 該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格；(2) 經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)

33、開(kāi)發(fā)商乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分 房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由 乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問(wèn)甲除可得 到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。答案：解(一) 審題(1) 明確題目請(qǐng)求。本題設(shè)有兩問(wèn)，即求取宗地在規(guī)劃條件下價(jià) 格和甲方應(yīng)得公寓面積。其中求取宗地價(jià)格是問(wèn)題的關(guān)鍵，也是下一 步計(jì)算的基礎(chǔ)。(2) T解有關(guān)資料。要弄清哪些屬于估價(jià)對(duì)象資料，哪些屬于市 場(chǎng)調(diào)查資料。關(guān)于市場(chǎng)調(diào)查資料，本題主要給出了房地產(chǎn)售價(jià)、建筑 費(fèi)和專業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其投入情況，利息率、利潤(rùn)率、銷(xiāo)售稅費(fèi)率等有關(guān) 參數(shù)值，對(duì)這些內(nèi)容的了解有助于構(gòu)思解題方法

34、。(3) 審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對(duì)所提供資料要仔細(xì)審查，弄清 關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。如木題中的利潤(rùn)率，要明確是投資利潤(rùn)率，仍 是銷(xiāo)售利潤(rùn)率，否則很容易造成誤用。同時(shí)，因?yàn)榈诙?wèn)涉及甲乙房地實(shí)物交換的問(wèn)題，還要明晰雙 方認(rèn)同的交換條件。(二) 方法選擇與解題思路1. 方法選擇木題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)， 不難想到可采用剩余法倒算地價(jià)。2. 解題思路(1) 宗地地價(jià)求取思路。先計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值；然后分步計(jì)算 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等；從總開(kāi)發(fā)價(jià)值中將以上各項(xiàng) 成本(包括利息、利潤(rùn))一一扣除，即可得到待估宗地總價(jià)；宗地總價(jià) 除以土地總而積得到單位地價(jià)。(2) 甲

35、方應(yīng)得公寓面積求取思路。首先要明確以地?fù)Q房、等價(jià)交 換的思路，即總地價(jià)=部分綜合樓價(jià)格+部分公寓價(jià)格，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng) 采用雙方約定價(jià)格。具體求取思路是先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得14000 平方米綜合樓價(jià)格，然后在總地價(jià)中將其扣除，即可得到甲方應(yīng)得公 寓總價(jià)；再用甲方應(yīng)得公寓總價(jià)除以公寓的約定單價(jià)，計(jì)算結(jié)果即為 甲方應(yīng)得公寓而積。(三) 公式與計(jì)算步驟1. 適用公式地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)一建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)一投資利息一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一 銷(xiāo)售稅費(fèi)2 .計(jì)算步驟方法一：(1) 選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用于剩余法。(2) 計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)。6000X4+4500X2 = 33 000(萬(wàn)元)(3) 計(jì)算建筑

36、費(fèi)及專業(yè)費(fèi)。2100X4+1800X2 = 12 000(萬(wàn)元)(1) 計(jì)算投資利息。地價(jià)=正(1+5. 5%)2-1)+12 000X40%X (1+5. 5%) L5-l)+12 000X60%X(l+ 5. 5%)0 5-l=596. 75+0. U3X 地價(jià)(5) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。33 000X 15%=4950(萬(wàn)元)(6) 銷(xiāo)售稅費(fèi)。33 000X5. 5%=1815(萬(wàn)元)(7) 計(jì)算土地總價(jià)。地價(jià)=33 000-12 000-596. 75-0. 1 130X地價(jià)-4950-1815地價(jià)=12 253. 59(萬(wàn)元)(8) 計(jì)算單位地價(jià)。單位地價(jià)=12 253. 59/20 = 61

37、2. 68(萬(wàn)元/畝)=9190. 20(元/平 方米)(9) 計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。14000平方米綜合樓價(jià)格=14 000 X 6000 X 90%= 7560. 0 (萬(wàn)元) 甲方可得公寓總價(jià)=1 2253. 59-7560. 0 = 4693. 59(萬(wàn)元)甲方可得公寓面積:4693. 59X10 000/(4500X90%) =11589. 11(平方米)即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589. 11平 方米的公寓。方法二：(1) 選擇計(jì)算方法。根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用于剩余法。(2) 計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)。6000X4+4500X2 = 33 000(萬(wàn)元)(3)

38、 計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)。2100X4+1800X2 = 12 000(萬(wàn)元)(4) 計(jì)算投資利息。利息=12 000X40%X (1+5. 5%) 15-1+12 000X60%X (1+5. 5%)°'5-1 = 596. 75(萬(wàn)元)(5) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。33 000X 15%=4950(萬(wàn)元)(6) 銷(xiāo)售稅費(fèi)。33 000X5. 5%=1815(萬(wàn)元)(7) 計(jì)算土地總價(jià)。地價(jià)=(33 000-12000-596. 75-4950-1815) 4- (1+5. 5%)2=13638. 254-1. 1130 = 12 253. 59(萬(wàn)元)(8) 計(jì)算單位地價(jià)。單位地價(jià)= 1

39、2253. 594-20=612. 68(萬(wàn)元/畝)=9190. 20(元/平 方米)(9) 計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。14 000平方米綜合樓價(jià)格=14 000 X 6000 X90%=7560. 0(萬(wàn)元)甲方可得公寓總價(jià)=12 253. 59-7560. 0 = 4693. 59(萬(wàn)元)甲方可得公寓而積= 4693. 59X10 000寧(4500X90%)= 11589. 11(平方米)即甲方除可獲得14 000平方米綜合樓外，還可獲得11 589. 11 平方米的公寓。(四) 難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1.難點(diǎn)木題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方而：(1) 用剩余法測(cè)算地價(jià)過(guò)程中，利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與計(jì)

40、息期 的確定。利息的計(jì)算基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)，但計(jì)息期 不同，待估地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期即2年；而建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的 計(jì)息期則視其投入情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段 中點(diǎn)一次性投入)，第1年投入的40%,計(jì)息期應(yīng)為1.5年；第2年投 入的60%,計(jì)息期為0.5年。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價(jià)。對(duì)待估地價(jià)利息的計(jì)算，既可在投資利息計(jì)算中考慮，也可在 最后求取地價(jià)時(shí)考慮，兩種方法的計(jì)算結(jié)果完整相同。(2) 甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。一是要考慮等價(jià)交換原則；二 是要以雙方認(rèn)可為前提，即按照雙方約定的價(jià)格作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不必 定與公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)完整吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)

41、協(xié)商達(dá)成 一致：乙用部分房地產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償甲的地價(jià)款，房地產(chǎn)價(jià)格按售價(jià)的90%確 定，房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承 擔(dān)銷(xiāo)售稅費(fèi)的前提下，雙方認(rèn)同的約定價(jià)格為市場(chǎng)售價(jià)的90%。為此， 在測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不必考慮稅費(fèi)給付問(wèn)題。2. 常見(jiàn)問(wèn)題分析(1) 關(guān)于利息計(jì)算。在利息測(cè)算過(guò)程中，應(yīng)試者經(jīng)常會(huì)犯如下錯(cuò) 誤：待估地價(jià)漏計(jì)利息；在開(kāi)發(fā)期超過(guò)1年的情況下，錯(cuò)誤地采 用單利計(jì)息；忽略了地價(jià)款與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)投入時(shí)間與方式的差 異，造成計(jì)息期取值錯(cuò)誤。(2) 利潤(rùn)計(jì)算。未看清題中所給利潤(rùn)率的真實(shí)內(nèi)涵，誤將銷(xiāo)售利 潤(rùn)率當(dāng)作投資利潤(rùn)率，將待估地價(jià)與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和作為計(jì)算利 潤(rùn)的基數(shù)

42、。(3) 交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題?？晒┻x擇的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有市場(chǎng)價(jià) 格、賣(mài)方實(shí)際得到價(jià)格、雙方約定價(jià)格等.本題中用于交換房地產(chǎn)的 計(jì)價(jià)應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。應(yīng)試者往往在這一問(wèn)題上含糊不清，要么 直接采用市場(chǎng)價(jià)格，要么采用賣(mài)方實(shí)際得到價(jià)格(扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后價(jià) 格)。3. 某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用 年限為50年期的國(guó)有企業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的 土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開(kāi)發(fā)程度己達(dá)到“五通一 平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整)。2001年12月31 S,該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng) 調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為

43、10萬(wàn)元/畝，“五通一平” 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為 一年，銀行貸款年利率為5. 5%,投資利潤(rùn)率為10%, 土地還原率為6%, 50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31 日的單位地價(jià)和總地價(jià)。答案：解(一) 審題(1) 明確題目請(qǐng)求。本題請(qǐng)求得到待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單位地 價(jià)和總地價(jià)，即請(qǐng)求計(jì)算出兩種形式的土地價(jià)格。(2) 梳理有關(guān)資料。可將題目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià) 對(duì)象資料，審查時(shí)需留意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地取得時(shí)間及使用年期，估價(jià) 時(shí)點(diǎn)與土地取得時(shí)間是否一致等。一二是市場(chǎng)調(diào)查資料，該類資料是 解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依

44、據(jù)，審查時(shí)要留意所給資料與估 價(jià)對(duì)象情況是否一致。(3) 考慮資料取舍，找岀隱含條件。對(duì)題目中所提供的市場(chǎng)調(diào)查 資料要仔細(xì)審查，看缺少甚么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出 土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土 地出讓金確定。(二) 方法選擇與解題思路1. 方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可 采用成本逼近法評(píng)估。2. 解題思路因?yàn)轭}目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不 同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期， 因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用 年期應(yīng)為49年。基本思路是先根據(jù)題目所給條件確定評(píng)估方法，然后分步計(jì)算 土地取得費(fèi)、